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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/03/2020 09h38

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Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un bien que j’exploite en colocation, pour ça j’ai une entreprise individuelle et je fais du LMNP.
J’ai acheté ce bien seul en attendant que la période d’essai de ma compagne se termine. Maintenant qu’elle est finie j’ai trouvé un bien que je souhaite également exploiter en LMNP mais l’EI n’est plus possible, je pensais donc créer une SNC et acheter ce bien par ce biais la afin de pouvoir l’exploiter en LMNP.

Est-ce que cette solution est la plus optimale pour investir et exploiter des biens en LMNP à plusieurs ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : colocation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), snc (société en nom collectif)

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#2 16/03/2020 09h48

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Bonjour,

Dans votre cas "à plusieurs" signifie avec votre compagne… donc avant d’envisager de créer une structure dédiée, avez-vous pensé à vous pacser + testaments croisés pour vous protéger l’un l’autre, puis à acheter en indivision classique ?

Les démarches sont alors simplissimes, pas de frais de structure… et même la possibilité de récupérer une partie des honoraires d’expert-comptable sous forme de réduction d’impôts.

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#3 16/03/2020 12h01

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Bonjour Perecastor,

Merci pour votre réponse.
Dans le cas d’un achat en indivision, il y aura création d’un SIRET commun via le FCMB, puis pour de futurs achats un P2P4i afin de les rattacher à ce même SIRET ?
Concernant la déclaration d’impôt, me concernant il y aura les revenus de mon EI actuelle + les revenus du nouveau bien à hauteur de 50% et pour Madame il n’y aura que les revenus du futur bien à hauteur de 50% ?

Quels seraient donc les avantages d’une SNC ?

Une question annexe : mon achat seul me génère 1384€/mois soit 16608€/an. Le second génèrerait 1656€/mois soit 19872€/an. Les loyers perçus me concernant seront de 9936€ (50% de 19872€) + 16608€ soit un total de 26544€/an. Je passerais donc sous le régime LMP car loyers > 23000€ et revenus > 50% de mes revenus
Si nous nous pacson, nous n’aurions qu’un seul foyer fiscal, au total nous aurions 16608€ + 19872€ = 36480€. Nos revenus sont de 70K€ brut hors primes par an. Est-ce que dans ce second cas nous passerions également en LMP ? Si oui, à quelle moment doit se faire le passage du LMNP au LMP ?

Merci pour vos éclaircissement

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#4 16/03/2020 13h46

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Comme vos revenus d’activité sont supérieurs aux recettes de location meublée, vous resterez LMNP.

C’est chaque année, lors de la finalisation du bilan de l’activité de location meublée, que vous constaterez être resté LMNP, ou être devenu LMP.

A votre place, j’éviterais la SNC, et j’achèterais en direct (soit seul si le couple n’est pas désireux de faire un PACS, soit en commun si PACS ou mariage), plutôt que de créer encore plus de complications.


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#5 16/03/2020 13h48

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Bonjour Lozalex,

A mon avis si vous comptez faire vos acquisitions à crédit, il faut éviter les structures qui paraissent exotiques pour le banquier lambda. Si vous voulez ratisser large en terme de possibilités de financement, vaut mieux aller sur une SCI pour un investissement à plusieurs. La SCI est bien connu des banquiers.
De plus avec une SCI, les prêts sont aux conditions des particuliers.
Pour revenir au LMNP, en vous pacsant, ça passe comme le montre vos calculs et pas besoin de monter une structure pour.

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#6 16/03/2020 13h54

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Sauf que la SCI et le LMNP ne vont pas (du tout) bien ensemble. (Faites une recherche pour comprendre pourquoi). Donc évitez cette combinaison….


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#7 16/03/2020 13h59

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On n’est d’accord. Là je parlais d’investissement immobilier à plusieurs, en général !
Pour faire du meublé en SCI, il faut qu’elle soit à l’IS.

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#8 16/03/2020 14h47

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Par ailleurs, je ne me souviens pas avoir lu un seul témoignage sur le forum, où un banquier aurait fait des difficultés pour accorder un prêt parce que la structure utilisée était une SNC (ce qui n’est pas du tout "exotique" d’ailleurs), et je doute que ça fasse une différence.
Avez- vous eu des difficultés avec une SNC (ou est-ce juste votre opinion, et sur quoi se base-t-elle) ?
En outre, avec une SNC, la responsabilité des associés (même non gérant) est plutôt plus engagée qu’avec une SCI. (Je suis gérant associe d’une SNC).

Note : une SCI a l’IR peut faire du meublé, tant que les recettes du meuble representent moins de 10% des recettes de la SCI.


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#9 16/03/2020 15h50

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GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, je ne me souviens pas avoir lu un seul témoignage sur le forum, où un banquier aurait fait des difficultés pour accorder un prêt parce que la structure utilisée était une SNC (ce qui n’est pas du tout "exotique" d’ailleurs), et je doute que ça fasse une différence.
Avez- vous eu des difficultés avec une SNC (ou est-ce juste votre opinion, et sur quoi se base-t-elle) ?
En outre, avec une SNC, la responsabilité des associés (même non gérant) est plutôt plus engagée qu’avec une SCI. (Je suis gérant associe d’une SNC).

Note : une SCI a l’IR peut faire du meublé, tant que les recettes du meuble representent moins de 10% des recettes de la SCI.

C’est bien d’avoir des éclairages d’un gérant de SNC.
En fait au début, je m’étais posé la question de savoir s’il fallait partir sur SNC ou SCI.
En me renseignant auprès de 2 banques, j’ai eu des réponses styles "on n’a plutôt l’habitude des SCI, les SNC on va voir ce qu’on peut faire … ".
Je vous l’accorde, 2 banques ne sont pas suffisantes pour généraliser, mais cela m’avait un peu refroidi.

J’en profite pour vous poser une question (pour ma culture):
La différence fondamentale que je vois entre la SCI et la SNC, c’est la solidarité entre associés dans le cadre d’un SNC. Mais quand on est marié sous le régime de la communauté de bien avec l’associé, cette différence saute.
Au vu des nombreuses similitudes entre la SCI et la SNC qu’elle raison principale vous ferait choisir l’une et pas l’autre ?

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[+1]    #10 16/03/2020 18h10

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sotigui a écrit :

Au vu des nombreuses similitudes entre la SCI et la SNC qu’elle raison principale vous ferait choisir l’une et pas l’autre ?

C’est le type d’activité envisagée qui détermine le choix entre SCI et SNC (si ce sont les seules alternatives).

Pour faire de la location meublée (pas seulement marginalement), la SCI ne permettra pas de bénéficier du statut LMNP (et de ses avantages) ou de statut LMP (et de ses avantages), car il n’y aura pas transparence fiscale et imposition du BIC à l’IR. Il faut alors (pour bénéficier du statut LMNP ou LMP, en investissant à plusieurs) acquérir le bien immobilier en indivision (avec les inconvénients qui vont avec), ou via une SNC (à l’IR), ou si les associés sont de la proche famille via une SARL de famille (à l’IR).

Si l’activité envisagée ne dégage que des revenus fonciers (donc que l’activité est de la location nue), avec éventuellement très marginalement de la location meublée (i.e. on est convaincu que les recettes de location meublées resteront <10% des recettes totales), alors la SCI est bien adaptée.

La réaction de quelques banquiers ne me semble vraiment pas un argument. Certains banquiers seront "pointus" pour les financements un peu compliqués (i.e. tout ce qui n’est pas l’acquisition de la résidence principale), d’autres le seront moins (certains pour n’importe quel locatif, n’importe quel type de montage, certains ignoraient il y a peu (ou ignorent encore) ce qu’est une SCPI, ou les spécificités de la location meublée, etc.) et alors (sachant que leur attitude dépendra peut-être aussi du client, de sa surface financière, de sa crédibilité, etc.), soit auront envie et sauront se renseigner, soit préféreront rester dans leur routine et se débarrasser du dossier.


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#11 17/03/2020 12h08

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Merci à tous les deux pour vos messages.
J’ai eu mon comptable à l’instant par rapport à mes questions.
Pour lui l’indivision est la meilleure option dans notre cas, mais ça induit une création d’un statut LMNP pour Madame avec une quote part de 50/50 et également donc d’avoir des frais comptables x2..

La deuxième possibilité est de créer une SARL de famille mais ça induit le pacs donc à réfléchir.

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