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#1 06/02/2018 10h03

Membre (2016)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je vais prochainement créer une SCI IS pour un achat immobilier avec ma conjointe.

Je me pose donc la question dû meilleure moyen de création d’une sci (rapp/prix) notaire,internet,solo … ?

Ça rend les avis internet diverge réellement j’aimerais donc connaître les plus et les moins?

Je pensais contacter mon notaire pour le faire via celui-ci pour avoir un suivie complet .

Et une autre question j’ai trouvé un bien j’aimerais donc démarcher les banque pour le crédit mais faut-il d’abord créer la sci (sous peine d’avoir un refus de la banque et une sci sur les bras) ou d’abord démarcher les banque pour avoir un avis et ensuite créer la sci ?

Merci d’avance pour vos conseils ?

Mots-clés : immobilier, notaire, sci

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[+1]    #2 06/02/2018 10h33

Membre (2015)
Réputation :   3  

Bonjour,

A titre de retour d’expérience, je suis passé par mon expert-comptable pour la création de ma SCI à l’IS. Cela m’a coûté environ 1000€. Il y a certainement des moyens moins chers mais étant donné que c’est lui qui s’occupe de toute ma comptabilité, dans la logique d’une relation de confiance cela me paraissait normal de faire appel à ses services pour la création d’une entité juridique.

Vous voyez, c’est comme le vétérinaire de mon chat. Il est un peu plus cher que d’autres et j’aurais pu en changer, mais le fait de lui "être fidèle" me permet d’avoir des avantages non négligeables quand j’ai besoin d’un RV urgent ou d’un conseil au téléphone. Et c’est particulièrement dans ces moments là où je sais que quand je paie un RV je paie aussi son expertise et les petits plus qui vont avec.

Je pense qu’il faut résonner de la même façon dans votre cas : vous pouvez faire les choses par vous-même mais le jour où vous aurez une difficulté peut-être que votre notaire/expert comptable ne vous fera pas passer en priorité.

Jeejee a écrit :

Je pensais contacter mon notaire pour le faire via celui-ci pour avoir un suivie complet

De quel type de suivi parlez-vous ? Si c’est un suivi administratif, d’accord. Mais si c’est un suivi comptable il me semble qu’un comptable/expert-comptable est davantage conseillé.

Pour la question concernant la banque, je démarcherais d’abord la banque avant de créer la SCI.

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#3 06/02/2018 10h45

Membre (2014)
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Pour la création de la sci, vous pouvez récupérer des statuts sur le net et faire vos démarches vous-même. Mais c’est à vos risques et périls. Sinon, passez par votre notaire, ça devrait vous coûter 1000/1500€ mais vous saurez le conseil qui va avec.

Pour l’achat d’un bien, inutile de créer la sci avant. Demandez à mettre une clause de substitution dans le compromis. Vous signez en nom propre le compromis et vous avertirez le notaire quelques semaines plus tard du changement. Par contre, tout cela prend du temps. Donc il y a peu de chance que vous puissiez créer la sci, monter le dossier du prêt en 2 mois. La banque vous réclamera une copie certifiée conforme des statuts dans votre demande de prêt en plus des autres documents.

Dernière modification par lachignolecorse (06/02/2018 10h45)


Faire et laisser dire

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#4 06/02/2018 18h26

Membre (2017)
Réputation :   14  

Bonjour,

je plussoie la réponse de Lachignolecorse.

Mais préparer les statuts en avance, il faudra pour la demande de prêt les statuts signés ainsi que le KBis

Par contre je suis étonné que vous soyez décidé de passer par une SCI a l’IS en plus sans avoir préparé la partie statuts en amont…

Pour ma part je suis passé par un notaire, il me semble qu’ils sont les plus a même pour cette partie.
Maintenant, pour ma première SCI je l’avais fais tout seul, et je m’aperçoit que je n’était pas si mauvais (enfin, les statuts récupérés n’étaient pas mauvais).
Et mon notaire ne m’a pas si bien conseillé, il a fallu pas mal d’aller/retour en terme de questions pour finaliser ces statuts…

Le comptable est bon pour la partie… comptable, a chacun son métier.

A+

Ohe

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#5 06/02/2018 20h10

Membre (2016)
Réputation :   1  

Merci pour vos retours je pensais de toute façon passer par mon notaire pour plus d’informations et de conseils mais je voulais m’assurer que cela n’été pas inutile.

PS : J’ai une autre question que je me pose qui n’est pas clair pour moi pour le future.

Si je dispose de 2 SCI ayant un "revenus locatif" de 30 000 chacune la taxe sera elle de 15 % pour chacune d’elle jusque 38 120 euros ou seront-elle confondu à hauteur de mon % de possession de la SCI ?

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#6 06/02/2018 21h16

Membre (2015)
Réputation :   45  

Chaque SCI possède sa propre imposition à l’IS de 15% jusqu’au seuil de 38k€.

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[+1]    #7 06/02/2018 21h27

Membre (2017)
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Bonsoir
Mon retour d’expérience car je viens d’y passer :
1 ne faites pas les statuts vous même sauf si vous avez des compétences spécifiques, ça n’en vaut pas la peine (surtout si vous optez pour l’is ce qui suppose une certaine taille critique pour absorber les frais fixes). En revanche les démarches administratives sont simples (à tel point que votre notaire ou expert comptable ne vous fera sans doute pas une grosse ristourne si vous lui demandez un devis uniquement pour rédiger les statuts).

2 pour la clause de substitution, il faut faire attention au fait qu’elle n’est pas opposable au vendeur, dit autrement si vous n’avez pas votre financement et que vous voulez faire jouer la condition suspensive, il faut que le refus soit au nom de la personne désignée comme acheteur dans la promesse, alors que vous allez monter votre dossier de crédit pour le compte de votre sci. C’est un peu idiot mais si la banque ne suit pas en sci, il faudra lui demander un refus à votre nom en supplément… suivant les banques et leurs procédures ce n’est pas toujours évident d’avoir ça rapidement.

Bon courage !

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#8 09/02/2018 08h13

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Vous trouvez des statuts gratuit disponible sur internet , beaucoup se ressemble , il faut les éplucher pour prendre en compte les clauses et articles importants.

Ensuite on adapte les statuts au niveau des pouvoirs de décision comme on le souhaite.

Un notaire ou un comptable facture très cher des statuts types qu’ils ressortent à chaque client avec quelques adaptations.

On ne peux pas parler de rentabilité et d’optimisation sans implication personnelle ce qui permet un gain en savoir et une économie financière.

J’ai maintenant 3 SCI et une holding , j’ai toujours rédigé mes statuts moi même et je reprend la trame habituelle pour faire quelques ajustements éventuels personnifiés suivant la structure.

J’ai eu l’occasion de lire d’autres statuts fait par des notaire notamment , 90 % du contenu est identique à mes statuts , le reste diverge sur les organes de décision et de gestion qui sont les parties adaptables.

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#9 11/02/2018 21h42

Membre (2018)
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Vous pouvez trouver des statuts cohérents en gratuit ou très peu cher via des sociétés sur internet qui aide à créer des entreprises (statuts, aspect juridique, …) pour pas cher.

Sincèrement, j’ai déjà utilisé ce genre de statuts plusieurs fois pour moi ou des amis.

La différence: un avocat, un comptable ou un notaire vous prendront de 1000 à 4000 e (un ami s’est vu demandé cette somme pour un statut de SCI standard par un comptable)

Ces statuts sont déjà passés dans les mains de tous les intervenants bancaire, ou de lois et autres intervenants immobiliers sans que rien ne les chagrinent.

Le prix du montage est pour la Seine et marne de 168e (Dépôt Statuts, Kbis , publicité et hors frais de photocopieuse)

Autre plus value pour ma part: si vous devez demander un crédit à une banque, elle vous demandera le Kbis et les statuts. Si vous faites établir le montage de la société par un "pro", il ne lui faut pas moins d’un mois pour effectuer les démarches à partir du moment où vous lui aurez fourni tous les documents demandés.

Si je le fais moi même, en une journée tout est plié!

J’émettrai un bémol concernant le statuts tout de même, si vous devez faire établir certaines clauses assez spécifiques comme l’intégration d’un enfant, un montage familiale avec des histoires de divorce ou tous autres cas exotiques…mieux vaut passer par un notaire.

Et pas de problème pour créer une SCI un an à l’avance si vous cherchez un bien.
tant que celle-ci est en stand by et ne possède pas de bien, vous êtes libre de ne banque avoir de compte bancaire ni de finaliser la déclaration aux impôts (même si ils ne comprennent pas cela car l’amalgame est fait entre une société  dite de production ou de rendement par le services fiscaux)

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#10 20/02/2018 15h32

Membre (2016)
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Je me permets un petit commentaire, ayant créé une SCI à l’IS l’an dernier et projetant d’en créer une seconde dans les prochains mois.
J’ai fait appel à mon notaire pour la première, son seul avantage a été la rédaction des statuts. Ses délais pour la création de la société ont failli me faire rater la vente, et même 1000€, pour le travail réalisé, c’est cher.
J’ai récupéré les statuts en format word, et je vais créer la prochaine sur internet, pour une fraction du prix et en quelques jours.

Un petit bémol cependant, si vous souhaitez des statuts non standard, ou un peu plus fins que la base, je vous conseille de faire appel à un pro. Mais choisissez le bien!

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#11 20/02/2018 19h38

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Merci pour vos retours

Pour la création de ma SCI IS je n’ai pas besoin de statut spéciaux (achat en 50/50 avec ma conjointe pacsé)

Je pense tout de même passer par mon notaire pour me rassurer (du moins sur la première wink )

le tarif de 1000 euros sera ma référence.

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#12 20/02/2018 20h10

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#13 27/02/2018 12h02

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Que pensez vous du site Legalstart.fr | Création de société, Dépôt de marque, Modèle de contrat de travail CDI CDD, Modification statuts en ligne pour la création de la SCI ?
J’ai testé ça à l’air très simple et assez rapide

Il propose un service conformité pour 199/ans et leur service comptable pour 49/mois
J’aime passer en ligne car je ne sais pas ou je serais dans 5/10/15 ans et je suis plutôt à l’aise avec ceci (assurance en ligne, gestion comptable meublé en ligne …)

Dernière modification par Jeejee (27/02/2018 12h08)

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#14 27/02/2018 13h30

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Relisez le commentaire #8 de cette file. Pourquoi voulez-vous payer? On croit souvent que ce qui est gratuit n’a pas de valeur… Et, pourtant!

Dernière modification par Pierrot31 (27/02/2018 15h11)

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#15 27/02/2018 14h22

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Bonjour,

Attention, relisez bien l’offre "comptastart" proposée par legalstart, il est bien indiqué "En option : bilan annuel avec un expert-comptable partenaire".
Or, c’est la seule formalité dont vous ayez réellement besoin.

Je passe moi-même par un cabinet d’expert comptable "bricks & clicks", pour les mêmes raisons que vous (et aussi que je n’ai pas envie de perdre des jours de congés précieux pour des rendez-vous avec l’expert comptable).
Par contre je semble être leur premier client ayant un portefeuille de SCPI, en pleine propriété et démembrées, aussi j’essuie pour l’instant les plâtres et je préfère ne pas (encore) le recommander…

J’avais échangé par email avec DDtee à ce sujet, qui m’indiquait avoir un cabinet à recommander. Je vous encourage à le contacter directement pour lui demander.

Ca c’est pour l’aspect comptable. Quant à la création, mon conseil: soit vous faites à l’économie et vous faites seul avec les moyens mis à disposition gratuitement sur internet et ailleurs; soit vous estimez que votre situation nécessite un conseil personnalisé, et dans ce cas faîtes appel à un professionnel (CGPI, notaire…).

Bonne journée

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#16 07/04/2018 04h45

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Bonjour à tous !

Profitant des mésaventures d’un ami ayant acheté plusieurs appartements en nom propre pour les louer, mésaventures dans lesquelles il fait exploser son IRPP avec une TMI à 41%, je me prends à penser qu’il vaudrait peut-être mieux acheter un appartement au nom d’une SCI, ce qui permettrait de neutraliser plus facilement et plus efficacement l’imposition des revenus fonciers.

L’ennui, c’est que je ne veux associer personne d’autre que moi dans mes éventuels déboires. Or pour créer une SCI, il faut au moins être 2…

D’où l’idée de constituer la SCI entre une personne physique (moi-même) et une société holding de type SASU (dont je serai l’associé unique). À terme, la société holding détiendra d’autres SCI…

Que pensez-vous de ce type de montage ? Vais-je avoir plus de difficultés pour emprunter au nom de la SCI dans ce schéma là (société holding nouvellement créée et ultra minoritaire, sans aucun bilan) plutôt que dans un schéma plus classique entre 2 associés physique ?

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#17 07/04/2018 16h26

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Pas d’avis sur ce montage, sinon que c’est beaucoup se compliquer la vie, surtout pour un premier investissement (si j’en crois votre présentation).
Vous devriez plutôt vous vous renseigner sur la location meublée (qui ne fait pas bon ménage avec les SCI), en commençant par Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… (extrait de Nouveau venu : par où commencer ?), et compléter votre présentation (avec en particulier des chiffres, et des infos sur votre situation familiale) si vous escomptez susciter des réactions un peu personnalisées.


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#18 07/04/2018 16h49

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Bonjour !

Je suis entièrement d’accord avec GBL : c’est un montage complexe et coûteux. Et pour quel avantage ou intérêt en contrepartie ?

Une question : si votre SCI à l’IS est créée et encaisse des loyers, comment allez-vous récupérer des revenus, et quelles seront les impôts et cotisations sur ces revenus ?   Vous risquez fort de découvrir qu’il y aura eu une sorte de double imposition : revenus de la SCI imposés et (ces mêmes) revenus distribués par la SCI imposés et soumis à cotisations.


M07

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#19 08/04/2018 00h15

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C’est un résumé bien simpliste si je peux me permettre M07.
Vous oubliez la totalité des frais de la sci is que vous pouvez deduire ( les classiques comme la TF ou les fdn mais les moins classiques comme les frais de peage, d’hotel et de restaurant si le bien est eloigné, achat de matériel informatique, voire de telephone pour gerer les locations), la possibilité de recuperer une somme non négligeable en indemnités kilométriques net de tout impot. Tout cela minore grandement l’is. Et sans oublier que c’est tout de meme un formidable outil en phase de constitution de patrimoine avec 0 impot IR et CSG /CRDS si vous ne versez pas de dividendes donc pour réinvestir très rapidement une partie du cashflow accumulé sur le compte de la sci.

Personnellement après un an de fonctionnement de ma sci, j’ai eu un CA de 32 000 euros avec un bénéfice net de 8000 euros après IS/CRL de 2000 euros ( en m’ayant versé 0 dividende mais recuperer tout de meme 3000 euros d’indemnité kilométrique. )
Je trouve ça genial de maitriser comme on le souhaite le versement de dividende selon les revenus de l’année pour optimiser selon sa tmi ou alors mieux encore, pour les hauts revenus (tmi de 30% et plus), pouvoir profiter du PFU à 30 % !

Dernière modification par Licha (08/04/2018 00h25)

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#20 08/04/2018 00h40

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@Shaka75

Méfiez vous, le fisc ne peut pas s’opposer à l’optimisation fiscale générée par votre société parcequ’elle est légale, donc comme pour les panama paper et consors, personne n’est dupe, mais vous êtes dans la légalité.

En revanche l’angle d’attaque de l’administration, c’est d’établir que votre société est fictive. Absence d’intérêt à cettes’ structure IS, ou encore absence de tenue d’AG etc… Or dans une sci, la disparition d’un associé créé la nullité de la société (par exemple en cas de tontine entre deux associés). Moralité : ne jouez pas avec les règles, deux associés minimum, c’est deux associés minimum.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#21 08/04/2018 11h58

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Re

@Licha, une SCI à l’IS est une structure dont la gestion  administrative est relativement complexe. Il faut tenir une vraie comptabilité, avec production annuelle du compte d’exploitation et du bilan, clôture et les déclarations qui vont avec, garder et classer tous les documents (factures, justificatifs, baux, qappels et quittances, etc.). Il faut préparer les AG avec tout le formalisme nécessaire (convocations en LRAR, compte-rendu dûment enregistré, nomination du gérant, etc.). La gestion des assurances n’est pas la même (responsabilité civile professionnelle, celle de votre véhicule lorsque vous effectuez un déplacement pour le compte de la SCI…) ; la gestion du siège (autorisations, publicité, accès, affichage). Etc. Etc.

Lorsque vous écrivez :

Licha a écrit :

la possibilité de récupérer une somme non négligeable en indemnités kilométriques net de tout impot

n’oubliez pas qu’il s’agit de remboursement de dépenses que vous devez pouvoir justifier (notes de carburant, traces des péages et parking, etc.)
Si vous utilisez cela comme un revenu, vous risquez fort, en cas de contrôle, d’être rattrapé par la réalité administrative, et d’être redressé et pénalisé.
Si vous passez beaucoup de temps à gérer la SCI, sans vous rémunérer en conséquence, vous risquez que l’URSSAF vous tombe dessus pour emploi non déclaré.

Comme l’a indiqué MisterVix, vous risquez aussi la requalification en société fictive.  J’ai vu un jour le cas avec une SCI ayant trois associés, avec deux associés représentants moins de 1/1000 des parts.

Evidemment, tant que vous n’aurez aucun contrôle, vous ne risquez rien.

Si vous calculez tous les frais et charges induits par la gestion d’une SCI, ainsi que le temps passé, il ne sera peut-être pas sûr que le jeu en vaille la chandelle. Surtout que, in fine, les biens appartiendront à la SCI et non à vous, et que, le jour où vous voudrez récupérer des revenus ou des biens, ça coûtera cher.

D’une manière générale, ajouter une structure intermédiaire coûte presque toujours plus cher (il faut bien gérer/entretenir cette structure).

Perso, je reste persuadé que la simplicité est presque toujours moins coûteuse.


M07

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#22 08/04/2018 12h19

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Bonjour, et merci pour vos avis !

Effectivement je ne compte pas sortir de l’argent de ces sociétés, déjà qu’elles devront rembourser leurs dettes en priorité, je pense même devoir à effectuer plus tard des apports en compte associé pour qu’elles puissent le faire.

Autre avantage de ne pas être propriétaire en nom propre : on n’est pas considéré comme un propriétaire endetté, ce qui devrait me permettre de bénéficier d’avantages sociaux et de conserver une certaine capacité d’endettement… Je précise aussi que je ne compte pas revendre les biens directement, mais plutôt les sociétés, ce qui permettra d’économiser sur les frais de mutation.

Si plus-value il y a à moyen-terme dans une SCI filiale (ce que j’espère), je vais pouvoir remonter ces bénéfices dans la holding en quasi franchise d’impôts et réinvestir cet argent pour un n-ième projet.

Tout cela reste très hypothétique bien sûr, et je suis preneur de tous les contre-avis qui pourraient m’aider à ajuster le projet smile

@M07

Dans mon métier, j’ai l’habitude de côtoyer des freelances entrepreneurs EURL (plus rarement SASU), l’expert-comptable s’occupe de tout pour 2000€/an (y’a juste à lui envoyer les factures par mail), il est aussi possible de faire soi-même sa compta avec des logiciels dédiés (10€/mois), ça prend une après-midi par mois grosso-modo, pas d’AG en EURL, en SASU c’est aussi beaucoup plus simple, pas d’AG, les décisions écrites de l’associé unique suffisent (document Word), en fait c’est pas plus compliqué que de constituer un dossier de financement pour contracter un emprunt… En ce qui concerne les SCI, effectivement comme il y a au moins 2 associés, il faut convoquer une AG, mais celle-ci peut-être réalisée en ligne (mail, visio, etc.).

Dernière modification par shaka75 (08/04/2018 12h32)

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#23 09/04/2018 11h09

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Bonjour,

Il me semble que votre montage n’est pas correct, dans le sens ou si vous êtes associé d’une SCI et que l’autre associé est une SASU que vous contrôlez aussi, in fine il n’y a que vous qui contrôlez la SCI, et donc c’est comme s’il n’y avait qu’un seul associé.

Pour votre autre avantage que vous mentionnez, lorsque vous ferez un crédit (pour votre résidence principale par exemple), on vous demandera des comptes aussi sur vos sociétés, et c’est bien tout ce patrimoine qui sera pris en compte.
Donc si, votre capacité d’emprunt sera bien impacté.

A+

Ohe

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#24 09/04/2018 13h05

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shaka75 a écrit :

Autre avantage de ne pas être propriétaire en nom propre : on n’est pas considéré comme un propriétaire endetté, ce qui devrait me permettre de bénéficier d’avantages sociaux et de conserver une certaine capacité d’endettement… Je précise aussi que je ne compte pas revendre les biens directement, mais plutôt les sociétés, ce qui permettra d’économiser sur les frais de mutation.

Détrompez-vous : si vous déclarez sincèrement l’ensemble de votre situation, votre quote-part de la dette de la SCI dont vous êtes l’associé sera prise en compte dans le dossier que vous monterez un jour pour obtenir un nouvel emprunt.

Par ailleurs, la revente de parts d’une société à dominante immobilière génère un droit (de 5%, certes un peu moins que le taux des frais de mutation lors d’une vente immobilière). En général, le prix de vente, lorsque le bien immobilier est au sein d’une SCI, subit aussi une décote (potentiellement élevée si le bien a déjà été amorti).


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#25 10/04/2018 01h04

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GoodbyLenine a écrit :

Détrompez-vous : si vous déclarez sincèrement l’ensemble de votre situation, votre quote-part de la dette de la SCI dont vous êtes l’associé sera prise en compte dans le dossier que vous monterez un jour pour obtenir un nouvel emprunt.

Techniquement, je ne serai que la caution bancaire pour l’emprunt contracté par la SCI. Mais vous avez raison, si les relevés de compte font apparaître des apports en compte courant associé pour équilibrer la trésorerie de la SCI (qui a toutes les changes d’être déficitaire), la banque voudra creuser davantage… Sauf si on a prévu le coup en recapitalisant la SCI en avance…

GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, la revente de parts d’une société à dominante immobilière génère un droit (de 5%, certes un peu moins que le taux des frais de mutation lors d’une vente immobilière). En général, le prix de vente, lorsque le bien immobilier est au sein d’une SCI, subit aussi une décote (potentiellement élevée si le bien a déjà été amorti).

Merci de m’avoir orienté sur cette information, effectivement la fiscalité des parts sociales d’une SCI est différente de la fiscalité des actions d’une SAS… d’où l’idée de transformer la SCI en SAS ?

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