Nicobimmo [Marseille] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

nicobimmo · #1

Bonjour,

Je suis intéressé par un immeuble de rapport de 4 lots dont 2 lots sont actuellement occupés, sous bail de location nue, allant jusqu’en Mars 2020.

En cas d’offre d’achat acceptée, je vais me retrouver avec 2 locataires que je n’ai pas choisi, dans des studios que j’aimerais rénover afin d’en augmenter le loyer.

Mes questions sont donc :
Est-ce ce que dans mon cas, je peux donner congés aux locataires en place, afin de récupérer les lots au plus vite pour les rénover ? Dois-je attendre la fin du bail ?

J’imagine que le vendeur doit notifier ses locataires, qui ont une priorité sur la vente. Ainsi, dans le cas ou aucun des locataires est intéressé, puis-je exiger du vendeur l’envoi d’une notification de résiliation des baux ?

Merci de vos réponses.

Nicobimmo

Mots-clés : bail, immeuble de rapport, location nue, résiliation

Iqce · #2

Bonjour,

Les réponses sont sur le forum (en résumé : non pour tout dans ce cas de figure désolé).

Dernière modification par Iqce (04/09/2017 18h44)

Bernard2K · #3

D’accord avec Icqe. Pour détailler un peu plus :
- pour que le vendeur donne congé pour vendre : seulement à la fin du bail, préavis d’au moins 6 mois, et locataire prioritaire pour acheter son logement. Attendre mars 2020 pour acheter un logement vide ne fait pas votre affaire.

- pour que vous donniez congé pour travaux : cela peut constituer un motif légitime et sérieux. Mais, en résumé :
- seulement à l’échéance du bail (mars 2020)
- travaux vraiment très lourds. Pour de simples travaux de rénovation intérieure, la procédure est plutôt que vous relogiez les locataires (à vos frais) durant les travaux.
Cf : Le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux : reprise pour travaux - Maître joan dray

- vu que votre objectif semble être (si j’en crois l’autre fil que vous avez lancé en parallèle) de passer tous les appartements en meublé, vous devriez lire ce fil :
Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?

Pour résumer cet aspect "passage en meublé avec locataire existant", le locataire n’acceptera de donné congé de son bail nu pour passer en meublé que s’il y gagne vraiment. En gros, de beaux meubles neufs et/ou il vous vend ses meubles à prix d’or ; et cela, à loyer constant. Si vous voulez augmenter le loyer en passant en meublé, il vous dira qu’il est très bien avec son bail nu et qu’il n’a aucune intention d’en changer. Être obligé de meubler à vos frais en gardant le loyer constant ne fait pas votre affaire en termes de rentabilité, mais c’est pourtant la seule façon d’arriver à convaincre le locataire de faire la manœuvre.

Pour ce qui est d’avoir 2 appartements en nu, 2 en meublé, c’est possible mais ça complique : deux calculs différents à faire (revenus fonciers au réel d’un côté, LMNP au réel de l’autre), des pro-ratas compliqués…

En gros, un immeuble occupé en nu est plutôt un mauvais choix pour en faire un immeuble de rapport en meublé. La faute au proprio actuel qui n’aurait pas dû relouer avant de vendre.

Vous devriez plutôt rechercher un immeuble entièrement vide.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2017 21h06)

nicobimmo · #4

Merci pour vos réponses.

D’un autre côté, je me dit aussi que c’est un levier supplémentaire à utiliser lors de la négociation du prix. Si cet aspect me freine, cela doit en freiner d’autres. C’est sur cet aspect là que je peux jouer.

Effectivement, il va falloir "offrir" quelque chose aux locataires (1 mois de loyers et/ou relogement pendant la rénovation et/ou meubles neufs etc…).

Bernard2K · #5

nicobimmo a écrit :
D’un autre côté, je me dit aussi que c’est un levier supplémentaire à utiliser lors de la négociation du prix. Si cet aspect me freine, cela doit en freiner d’autres. C’est sur cet aspect là que je peux jouer.

Il freine peu de gens, car peu de gens achètent pour faire du LMNP au réel. Ce régime est populaire sur le forum parce qu’avantageux fiscalement, mais la plupart des bailleurs continuent à faire du classique : location nue, revenus fonciers, déficit foncier.

Donc, je ne pense que ça soit un très bon argument pour faire baisser le prix.

JR · #6

Je suis du même avis que Bernard2K.
C’est plutôt le contraire c’est plus facile d’obtenir un prêt car vous avez déjà des locataires en place.

Et si les locataires en place payent leurs loyers je ne vois pas l’intérêt de les faire sortir. Pour moi c’est plutôt un argument favorable pour maintenir le prix. C’est sans doute un frein pour vous mais d’autres acheteurs préféreront sans doute acheter déjà loué.

De plus avec des studios ils vont s’en doute pas rester longtemps le turn over sur les petites surfaces et souvent très important, donc il suffira d’attendre un peu et de faire les travaux une fois le/les locataires dehors.

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