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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/12/2017 11h42

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Bonjour,
Avec 4 projets réussi dans la rénovation et la mise en location d’immeuble de rapport et l’achat de ma RP ( encore 7 ans de crédit… ), je suis en pleine réflexion quand à mon parcours professionnel et je souhaiterais me consacrer à plein temps dans l’immobilier.

Mon but n’est pas d’atteindre la fameuse indépendance financière pronée à tout va ( cela pourrait être déjà le cas actuellement mais je suis plutôt du genre : éternel insatisfait qui n’en a jamais assez… ) mais plutôt d’être tout simplement libre et décideur sans comptes à rendre ( sauf aux impôts… )

Pour cela, j’aimerais vous soumettre l’idée qui me trotte dans la tête :

Création de 3 sociétés disctinctes en mon nom ( + ma femme si besoin selon les structures )

> Marchand de bien
Société de marchand de bien "traditionnelle" qui achete des immeubles, les découpes ( ou pas ) et les revend

> SCI ( à l’IS ? )
La SCI acheterait les immeubles détenus pas la société de marchand de bien afin de faire les travaux de rénovation et la remise sur le marché ( en location pour l’essentiel )

> Société de rénovation  ( auto-entreprise pour démarrer ? )
La société de rénovation serait missionnée par la SCI afin de réaliser les travaux de rénovation des appartements.

Pensez vous que cela soit juridiquement viable ?
Quid des conflits d’interets entre les structures ?

Mots-clés : marchand de bien, sci, société de rénovation

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#2 12/12/2017 10h37

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De mémoire , une personne physique ou morale lié à la structure de MDB ne peux pas racheter les biens du MDB.

De plus vous avez 4 ans pour faire vôtre opération et revendre à qui vous voulez sauf vous même , une SCI ou vous êtes parti prenante


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#3 12/12/2017 11h36

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A quoi sert la sci si c’est pour revendre le bien à court terme?

A priori vous ne pouvez refacturer des travaux faits par vous même entrepreneur pour des biens qui sont à vous.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#4 12/12/2017 14h11

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Merci pour vos retours.

Il me semblait que la facturation de travaux à soit même était possible si les transactions se font dans un prix "normal" sinon : conflit d’intérêt.
Idem pour MDB qui vend à SCI, le prix doit être cohérent avec les prix du marché.

Le but de la SCI serait de différencier mon nom propre des entreprises afin que les transactions soient faites entre personnes morales et non physiques. Dans ces cas, les travaux ne seraient pas facturés à mon nom mais à la SCI, idem pour la société de MDB qui vendrait non pas à moi en tant que personne physique mais à la SCI.

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#5 12/12/2017 20h16

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A ma connaissance, c’est tout à fait possible.

Les inconvénients :
- dès qu’il y a deux sociétés dont l’une contrôle l’autre, ou contrôlées par une même personne : obligation de nomination d’un CAC (commissaire aux comptes). Enfin, ça dépend un peu de la nature des sociétés, ça serait à affiner, mais en première approche vous êtes quasi-sûr d’avoir cette obligation. Coût du CAC x3.
- évidemment, les transactions doivent avoir lieu au prix du marché. Malgré cela, ce montage a des chances d’attirer l’intérêt des Impôts… ça sent le contrôle fiscal !
- formalités et coût d’un expert-comptable x 3
- la SCI ne doit surtout pas faire de reventes (sinon c’est une activité de MDB contraire à la nature civile d’une SCI). L’entreprise MDB doit monopoliser l’activité achat-revente, et ne doit vendre à la SCI que les biens que vous souhaitez garder au long terme.
- imposition à tous les étages.
- accès au crédit bien plus difficile. Vous semblez croire que la mise en société faciliterait votre accès au crédit, c’est l’inverse : les banques sont bien plus exigeantes pour prêter à des entreprises (et quand elles accordent le prêt, c’est souvent : avec garantie personnelle du chef d’entreprise ; pour un prêt d’une durée plus courte et un taux plus élevé par rapport à ce qu’obtiendrait un particulier).

Vous avez grand intérêt à continuer en tant que particulier. LMNP pour le meublé, revenus fonciers pour le nu, et voilà. Les travaux que vous faites vous-même sont "gratuits", ce qui est bien mieux que de payer TVA, taxes et impôts sur votre propre main d’oeuvre !

Quand ce patrimoine vous rapporte suffisamment en net, vous pouvez arrêter de travailler (il y a plusieurs exemples sur ce forum). Le rentier vivant seulement de revenus fonciers est rare, mais c’est tout à fait possible. On a eu un cas qui souffrait beaucoup de ne pas avoir de statut officiel, mais à mon avis c’est un faux problème (ou du moins, c’est dans la tête). Cette personne est un peu un cas particulier, mais pas plus qu’un expat, ou un autre rentier, bref pas plus que toute personne ne rentrant pas dans les cases habituelles.

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2017 23h34)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 13/12/2017 10h41

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Je mettrais une petite réserve sur ce que dis Bernad2K :

Si une SAS/SASU contrôle ou est contrôlée par une autre société a l’IS oui il y a nécessité d’un CAC.
Mais dans le cas d’une SCI IS contrôlant une autre SCI IS, le CAC n’est pas nécessaire.

En tout cas je ne vois pas trop l’intérêt de ce montage complexe et dans lequel vous ne gagneriez pas grand chose voir rien.

Autant faire acheter les biens directement par la SCI.
S’il y a de gros travaux de rénovation a faire, une SCI a l’IR est mieux appropriée puisque vous pouvez déduire les travaux.

A+

Ohe

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#7 28/12/2017 10h35

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Le but des structures étant également concernant les cotisations retraites. Aujourd’hui, jeune et dynamique, pas de problème. Mais demain ? Nous ne savons de quoi est fait l’avenir et sachant que nous pouvons passer 30 ans à la retraite, je pense qu’il ne faut pas négliger les cotisations.

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#8 28/12/2017 10h59

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Notez que le régime de revente des biens immobiliers dans une société à l’IS n’est pas favorable, parceque vous serez imposé sur la plus value calculée AMORTISSEMENTS DEDUITS, et non sur la plus value effective (en échange vous amortissez le bien dans vos impôts).


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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