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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 16/11/2020 07h47

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Salut tout le monde,

Je suis un peu en panique, séparation très soudaine avec ma compagne semaine dernière.
Besoin d’un conseil rapidement.

On a reçu les clés il y a un mois de notre pinel à St Ouen (93).
C’est un beau truc : 5ème étage, trois pièces 60m² terrasse, à 200m du métro lignes 1 et 14, juste en face du conseil régional d’ile de France. Je pense que l’appartement a du déjà prendre un peu de valeur par rapport à notre prix d’achat (320 000€).

On a signé avec Solibail (une asso qui reloge des familles en difficulté). L’intérêt autre que social est que le loyer tombe et qu’on a rien à gérer.

Du coup je me demande si il n’est pas encore temps d’annuler si ils n’ont pas encore installé une famille dedans, afin de revendre l’appartement nu tout de suite et de solder le truc.

Car évidemment rien n’est préparé, tout est en 50/50, PACS normal, et c’est avec mon argent que l’on a fait cet investissement.

Si j’ai bien compris le rachat des parts me couterait grosso modo : 320 000 - 260 000 (prêt) / 2

Soit 30 000 plus frais de notaires?

Je suis désolé je suis un peu fébrile. Merci pour vos réponses, si toutefois il vous est possible de m’en apporter avec ce peu d’éléments…

Mots-clés : invstissement, rachats parts, séparation

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Favoris 1   [+1]    #2 16/11/2020 08h53

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Tout d’abord je vous rejoins sur le fait qu’il est préférable d’envisager la vente rapide du bien, pour des raisons émotionnelles plus que financières. Même en supposant une séparation dans les meilleurs termes, vous aurez envie de tourner la page. Ce qui semble compliqué tant que vous avez ce bien en commun.

La priorité est de contacter Solibail et voir s’il serait possible, compte tenu des circonstances, de revenir sur votre engagement de location. Quitte à envisager, s’ils souhaitent absolument appliquer le bail que vous avez signé, le versement d’une indemnité de rupture de bail. A mettre en perspective avec la forte décote sur la valeur du bien, s’il est vendu occupé par un locataire social plutôt que vendu nu.

A l’inverse si vous cherchez à racheter les parts de votre ex-compagne, vérifiez d’abord si c’est possible financièrement. A savoir trouver une banque qui accepterait de vous prêter le complément d’emprunt nécessaire (dans votre cas 130k€), qui viendrait s’ajouter à votre prêt en cours de 130k€. Avez-vous suffisamment de capacité d’emprunt restante, compte tenu de votre seul salaire ? Est-ce que cela ne vous bloquera pas si vous souhaitez, par exemple, acheter votre propre RP à l’avenir ?

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#3 16/11/2020 09h06

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Bonjour,

Il me semble que le Pinel équivaut à un contrat ; loué ou pas ce qui sera vendu / racheté sera avec une obligation de bail social, il n’y a me semble t’il pas plus ou moins de question à se poser, qu’il y ait un locataire en place ou non ne change pas fondamentalement ce point.

Bon courage à vous…

L’importance du bail de location en loi Pinel - LEGIRA


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 16/11/2020 09h21

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Je ne suis pas expert en loi PINEL, mais il me semble que des obligations de location sont à respecter si et seulement si on souhaite bénéficier des réductions d’impôts du dispositif.

Or dans son cas, la décote liée à l’occupation du bien semble plus importante que la réduction d’impôts attendue, donc le respect de l’engagement de location n’est pas indispensable.

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#5 16/11/2020 09h48

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Merci pour vos réponses.

Le contrat Pinel ne démarre que quand on le déclare je crois, ce n’est pas encore le cas.
Pour l’instant il s’agit juste d’un appartement mis en location.

Je gagne 3 à 4 fois plus que mon ex compagne, je pourrais sans doute conserver l’appartement.
et peut être conserver l’intérêt de la défiscalisation.

Mais à l’heure actuelle je cherche surtout la tranquillité d’esprit je vous l’avoue.

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#6 16/11/2020 10h42

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Bonjour,

notez que vous êtes propriétaire en indivision avec un tiers d’un appartement destiné à être loué en Pinel. Situation qui pourrait tout à fait arriver avec n’importe quel co-investisseur : un ami, votre soeur, etc.

La séparation a donc surtout un aspect émotionnel et relationnel mais elle ne change pas grand chose factuellement. Notez que de nombreux "ex" continuent à gérer des choses ensemble pendant des années, par exemple une société. Le besoin de sortir rapidement ou non de cette indivision va donc dépendre entièrement de l’aspect émotionnel et relationnel, et non pas de justifications objectives. Donc, personne ne peut juger mieux que votre ex et vous la nécessité de sortir (ou non) de ce projet.

La seul chose que la séparation peut changer, factuellement, est au niveau fiscal : si, avant, vous étiez imposé ensemble en tant que co-pacsés, désormais, vous serez imposés séparément (après rupture du PACS, ce que vous ferez sans doute) ; vous devrez donc faire un pro-rata selon les parts d’indivision pour le loyer, pour les charges, et pour l’avantage Pinel, comme si vous aviez investi avec un tiers (un ami, votre soeur, etc.).

tout est en 50/50, PACS normal, et c’est avec mon argent que l’on a fait cet investissement.

Ca, c’est un problème.
Au passage, c’est une grosse erreur. Le plus simple, c’est quand même de faire des choses qui correspondent à la réalité :
C’est votre argent ? -> Donc, c’est un investissement que vous auriez dû faire en nom propre (vous à 100 %). C’est ça faire des choses qui correspondent à la réalité !
Que venait faire votre ex dans cet achat si elle n’en a pas les moyens ? Pourquoi une indivision si elle n’apporte pas un copeck ? Vous avez fait une erreur de débutant ! Vous avez donné la tondeuse pour vous faire tondre !
Bref, l’erreur est faite, ne revenons pas dessus. C’est un problème, parce que le bien continue d’appartenir pour moitié chacun. Toute différence entre le pourcentage prévu dans l’indivision et les paiements effectifs s’analyse en une créance de celui qui a moins payé envers celui qui a plus payé. Pour faire valoir cette créance, encore faut-il que vous ayez la preuve que les paiements ont été faits avec "votre argent".
A ce sujet, voir : Le financement d?un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien - Légavox

Concernant la vente avant la mise en location : avez-vous déjà déduit des charges liées à cet investissement de vos revenus fonciers, comme par exemple les intérêts intercalaires ? Avez-vous déjà perçu un avantage fiscal quelconque lié à cet investissement ? Si oui, vous allez vers un redressement fiscal (ce qui est tout à fait faisable, pourvu que vous en preniez l’initiative !). Si non, je pense que vous êtes libre, fiscalement, de ne pas faire le Pinel.

Concernant la mise en location via Solibail : vous avez sans doute déjà signé un contrat, donc vous êtes engagé. Il faut relire ce contrat. Il est peu probable que la séparation des coindivisaires soit une clause de rupture du contrat ! C’est donc LE point qui risque de vous bloquer. Relisez soigneusement le contrat ; y a-t-il des clauses qui permettent de se dédire ? Est-ce qu’une indemnité est prévue en faveur de Solibail ? Que dit votre interlocuteur chez cet organisme ?

Pour ce qui est de combien coûterait le rachat des parts, je ne sais pas. Mais, compte tenu de ce qui précède sur le fait que la propriété est à 50/50, je ne vois pas bien pourquoi les parts ne coûteraient pas 50% x 320 000 = 160 000. Je pense en tout cas que c’est une bonne question à poser à votre notaire. Ils sont là pour ça et c’est gratuit.

Le rachat des parts n’est pas du tout un passage obligé. A supposer que vous vouliez effectivement revendre au plus vite, il y a deux façons de faire :
- les deux indivisaires sont d’accord pour vendre. La vente se fait donc au nom des deux. C’est le notaire qui gère la répartition du prix de vente (le partage), déduction faite de la créance susmentionnée. Ca fait un seul passage chez le notaire.
- vous rachetez d’abord les parts de votre coindivisaire pour faire cesser l’indivision. Puis vous vendez. Ca fait deux passages chez le notaire. Potentiellement plus long, plus compliqué. Accessoirement, symboliquement, ce n’est pas bon : c’est déjà vous qui avez "tout payé" et vous voulez résoudre la situation en payant encore plus ? Et vos droits, et votre intérêt, ils sont où dans tout ça ? Mais bon, si ça vous paraît la meilleure façon de sortir rapidement de cette affaire, c’est possible aussi.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2020 11h08)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #7 16/11/2020 10h47

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Bonjour,

tout d’abord un bon courage à vous ! C’est une situation qui ne doit pas être facile à vivre.

Je ne suis pas du tout un spécialiste, et tout ce que je dis est à vérifier et à prendre avec des pincettes, mais voici mes réflexions.

Vous ne précisez pas s’il y a des enfants en jeu. Cela peut changer la donne.

Est ce que l’emprunt est uniquement à votre nom ? Je dirais que oui si j’ai bien compris votre message

Je pense que si vous arrivez à vous en tirer pour seulement 30000 euros alors c’est peut être le meilleur choix.

Pourquoi ? Si le bien est à 50/50 pour 320 000 euros, alors vous devriez avoir chacun un patrimoine de 160 000 euros. Le problème est que si vous gagnez 5 fois plus qu’elle, c’est vous qui allez payer l’emprunt en intégralité s’il est à votre nom ou en grande partie s’il est à vos deux noms. Sauf erreur de ma part… mais il y a probablement des spécialistes sur le forum pour confirmer ou infirmer cela.

Dernière modification par JBeurer (16/11/2020 10h52)

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#8 16/11/2020 11h34

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Bonjour à tous,

Je vous remercie encore pour votre aide et votre sollicitude.

J’ai eu Solibail, l’appartement est occupé, donc la question de la vente nue immédiate est réglée.

Sachant que le bien n’est pas encore déclaré comme Pinel (cerfa 2044 EB à envoyer dans les deux mois suivant l’achèvement des travaux), la prochaine décision à prendre est :

- ne pas le déclarer en Pinel, le louer nu à perte (loyer Pinel sur le bail déjà signé, argh) pendant 18 mois environ (durée moyenne d’occupation par les familles) et le revendre une fois qu’il est libre. Solibail ne remettra personne dedans si on les prévient.

- le déclarer en Pinel et gérer cet investissement locatif en indivision. Tout sera divisé par deux, pourquoi pas après tout je ne savais pas que c’était possible.

Mon ex-compagne vient même de me proposer de racheter mes parts de l’appartement, je n’y avais même pas pensé. Elle a une épargne de plus de 100 000€, je pense que la banque serait d’accord.

Bernard vous êtes sévère, quand je dis que l’investissement a été fait avec mon argent, je parle de l’apport personnel. Après évidemment, l’argent étant mis en commun et gagnant plus, c’est aussi avec le miens que l’effort d’épargne est effectué quelque part.

Bon la situation n’est pas aussi noire que je le pensais, oui je risque d’y laisser des plumes, mais ça repousse!

Dernière modification par Chestercopperpot (16/11/2020 11h35)

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#9 16/11/2020 11h47

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Chestercopperpot a écrit :

Bernard vous êtes sévère, quand je dis que l’investissement a été fait avec mon argent, je parle de l’apport personnel.

Sévère mais juste. Pourquoi écrire 50/50 si ce n’est pas respecté au niveau de l’apport ? Comment se fait-ce qu’elle ait 100 k€ d’épargne aujourd’hui et qu’elle n’ait pas contribué à l’apport, à hauteur de son pourcentage dans l’indivision ?

Après évidemment, l’argent étant mis en commun et gagnant plus, c’est aussi avec le miens que l’effort d’épargne est effectué quelque part.

Pourquoi écrire 50/50 si ce n’est pas respecté ensuite au niveau du paiement des échéances ?
La répartition des charges courantes du foyer est un sujet différent. On peut convenir que chacun contribue à hauteur de ses capacités aux charges courantes du ménage.
Mais, pour le paiement des échéances, pourquoi n’appliquiez-vous pas 50/50 puisque c’est ce qui était convenu dans un contrat notarié ?

Soit vous écriviez 50/50 et vous faisiez 50/50. Soit vous disiez : "elle n’arrivera pas à suivre, ni au niveau de l’apport, ni au niveau des échéances. Faisons 80/20 ou 70/30, c’est la répartition réaliste qu’elle arrivera à honorer."

Vous signez un contrat, et après vous ne le respectez pas. Faire des contrats et ne pas les respecter, c’est le début des emmerdements. Vous feriez mieux d’assimiler la leçon, au lieu de me dire que je suis sévère.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2020 11h50)


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[+1]    #10 16/11/2020 11h56

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NB : lorsque l’on se sépare, le plus difficile est souvent de faire le deuil de cette 3éme personne qui est le couple. Garder des éléments en commun est souvent une manière de ne pas faire ce deuil et souvent cela se passe mal (expérience perso également). Quand bien même l’un ou l’autre aurait une idée de réconciliation à termes, un bien sujet à discussions financières, à choix éventuels, n’est pas une bonne idée.
Vendez ou gardez - je pense que vous êtes capable désormais de décider - mais à priori votre intérêt est certainement de faire une séparation nette.

Dernière modification par Iqce (16/11/2020 11h57)


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#11 16/11/2020 11h57

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C’était amical évidemment. Je suis content que vous m’ayez répondu avec franchise et justesse. Et oui je vais tenter de retenir la leçon!

Dernière modification par Chestercopperpot (16/11/2020 11h57)

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[+1]    #12 16/11/2020 12h10

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Je rejoins Iqce. Une proche a gardé des biens en sci (pourtant à priori plus simple) avec son ex, il se moque d’elle, trafique les comptes, ça ajoute après des années à la rancoeur initiale.

Gérer une indivision est rarement top lorsque les enjeux des uns et des autres divergent ; lorsqu’il y a des frustrations, de potentielles rancoeurs et à mon sens pire encore, des histoires d’ex, rester engagés conjointement en affaires pendant
On peut aussi imaginer pire : le regard de votre future nouvelle compagne sur cet arrangement.

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[+1]    #13 16/11/2020 12h23

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Je suis bien d’accord avec les remarques d’Iqce et Range19 comme quoi il vaut mieux ne pas rester dans cette indivision. Du point de vue humain, ils ont tout à fait raison. Pour ma part, j’avais fait exprès d’analyser strictement techniquement. Une telle situation est souvent tellement chargée émotionnellement qu’il me semble utile d’avoir, en contrepoint, l’analyse technique et froide. C’est bien l’intérêt d’être complètement étranger à l’affaire que de pouvoir apporter cette analyse technique indépendante.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2020 12h25)


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#14 22/11/2020 12h48

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Un aspect du problème semble pas avoir été abordé jusqu’à présent :

Vous envisagez un rachat par un des deux membres de l’indivision : avez vous vérifié que dans ce cas que la partie cédée pouvait toujours bénéficier des avantages "Pinel" ?

A ma connaissance, le bien doit avoir été acheté neuf, et cela ne sera plus le cas pour la moitié cédée…

Un avis éclairé me semble nécessaire sur ce point avant d’avancer…

Canyonneur

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#15 26/11/2020 22h07

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bonsoir,

Question idiote : pourquoi avoir investi dans un Pinel pour le mettre en Solibail ? A moins que St ouen soit très différent de mes sercteurs, un bien neuf en Pinel est plutôt surcoté à la vente  … comme souvent avec les produits de défisc. Toujours à moins que St Ouen soit très différent, le loyer max solibail est plutot sur les fourchettes basses meme en prenant Pinel en référence.

Par rapport à mes secteurs de recherche, un tel montage donnerait une perte à l’achat (surcout du bien) que la défisc "compense" vaguement … et un loyer en deça du montage classiquement vendu, rendant l’effort d’épargne plus important que prévu.

Mais c’est une lecture par rapport aux propositions équivalentes que j’aurai dans mon secteur, donc peut être biaisée.

Autre point, par rapport à Solibail, le contrat de prêt est normalement de 6 ans ferme sans possibilité de rupture à votre demande. Pourtant l’association que vous avez comme locataire vous proposerait de laisser une rupture de bail à 18 mois contre l’engagement formel que vous devez signer dans le cadre d’un bail solibail ?

J’ai raté une réforme dans les 18 derniers mois ? J’ai mal compris un truc ? Ou l’association vous rassure de suite sachant que dans 2 ans, quand vous voudrez … elle pourra vous retoquer en rappelant le contrat signé pour 6 ans ?

(désolé, loin du pays pendant plusieurs mois, donc parfaitement possible que j’ai raté des modifications sur ces plans là)

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