Lachignolecorse [59] : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI ?)

"Dans ce cas un testament ne peut intervenir puisqu’il sera effectif au moment du décès."

Si le démembrement est prévu dans le testament, il ne sera actif qu’au décès, c’est une évidence. Fiscalement parlant, cela peut être inintéressant. Sur le fonctionnement, par contre, cela lève la problématique des décisions structurelles / non structurelles, puisqu’il n’y a pas de démembrement du vivant.

Lorsque vous dites "Vous prenez toutes les décisions en tant que gérant, encaissez l’argent si vous le souhaitez, vous pouvez faire tous les investissements que vous voulez sans être gêné par les nu propriétaire.", vous faites un raccourci important, oubliant l’art. 1844 et suivants.

De droit, l’usufruitier ne peut pas tout décider seul ! Il faut, pour cela, déroger, via les statuts, pour étendre les droits de l’usufruitier qui par défaut ne peut que décider pour la gestion courante du fait de la loi. Et dès lors qu’on déroge a une règle de droit par convention, on accepte qu’un juge vienne par la suite considérer que la dérogation est abusive, avec des conséquences.

@lachignole

"Pour le démembrement de la sci, il y a eu des remises en cause par l’administration car le démembrement avait été écrit dans les statuts alors que l’immeuble n’avait pas été acheté par exemple."

Attention à bien vérifier ce que vous lisez. Vous avez 2 "familles" de SCI démembrées. Celles qui sont créées, puis démembrées dans le cadre de leur existence, et celles qui sont démembrées "ab initio", c’est à dire dès la création, via les statuts.

C’était une technique en vogue il y a de nombreuses années, mais le fisc est venu par là, rappeler que pour démembrer … il faut que la chose existe, et donc qu’une SCI ne peut pas être démembrée ab initio avant même sa création, faute d’exister.

Comme des petits malins ont penser contourner cette "difficulté" en immatriculant la SCI, puis la démembrement, puis achetant l’immeuble, histoire de régler cette histoire de date, le fisc s’est amusé à rendre "fictive" les SCI sans bien, et donc à requalifier ces montages. Logique : si la SCI ne peut être démembrée avant son existence, on peut considérer que la SCI, dont la logique est la possession immobilière, n’existe pas tant qu’elle est vide de patrimoine !

Reste alors le cas SCI créé + disposant d’un patrimoine puis démembrement via donation. Le fisc n’a pas beaucoup d’arme, sauf à prouver que vous aviez prévu initialement le démembrement pour des raisons fiscales, et donc que vous abusez d’un droit.

Sinon, pour le démemrement "dans les statuts", il convient d’écrire les statuts pour prévoir le démembrement, et la répartition formelle des droits, sinon c’est la répartition légale qui s’appliquera (l’usufruitier décide de l’attribution des bénéfices, art 1844.3). Tout le problème : si vous prévoyez le démembrement dans les statuts dès l’origine, vous "signalez" que vous allez démembrer. Selon votre profil, il peut être intéressant de prévoir des statuts initiaux, sans clause de démembrement, d’activer la SCI un certain temps puis de faire des modifications de statuts. Certes, cela a un coût, mais cela permet de s’affranchir de ce risque en supprimant une preuve de volonté initiale de démembrement à fin fiscale.

Dans tous les cas, il vaut mieux consulter qqun qui connait bien plutôt que se lancer en pensant savoir.

Dernière modification par xazh (11/12/2017 16h01)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)