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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/09/2017 12h24

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Réputation :   4  

Bonjour,
Je rouvre un topic bien propre une étude de cas sur mon premier investissement, mes messages ayant été quelque peu mélangés (comparatif graphique de rendement de divers placements, etc…)

PROFIL
- Célibataire 35 ans, 1 enfant à charge, 2,5 parts fiscales (handicap), TMI 0%
- Revenus annuels salariés : 17700 imposable
- Revenus annuels autres : 13600 non imposable (pris en compte par la banque)
- CAF : 1200/an
- Propriétaire de ma RP, premier investissement locatif

APTITUDES
- Compta/Fiscalité : moyenne+ (entourés de comptables ^^)
- Crédit immobilier : suffisante (1 expérience avec ma RP, bien documenté)
- Artisanales : proches du zéro absolu
- Sociales : un bon réseau wink
- Temps dispo : j’en cherche! (c’est un peu le but de devenir rentier, non?)

LE BIEN
- Type : local commercial
- Construction : 1900
- Restauration : 1994
- 52m² Carrez au RDC + avec petite mezzanine
- Déjà occupé smile salon de coiffure depuis longtemps, propriétaire actuelle du fonds depuis 8 ans, elle l’a acheté il venait d’être tout rénové, bail 3/6/9 classique, à 15 ans de la retraite
- Copro : ~25 % des voix (1 appart à 40%, 1 à 20%, 1 à 15%)

LOCALISATION
- Le Puy-en-Velay, Haute-Loire
- Centre ville historique proche grands axes, parking a proximité
- emplacement : dans la même rue 2 kebab, auto-école, laverie, institut et spa, kiné, 2 bar/restaurant calme, torréfacteur, artistes… plutôt calme, pas une fréquentation monstre, pas la rue de la soif, mais pas non plus le désert

RENTABILITÉ
- bien + frais agence + frais notaire = 76000
- loyer pratiqué : 514€ hors charges
- taux de vacance : faible, à moins d’un gros truc caché, elle a tout intérêt à continuer son activité et surtout revendre son fonds qu’elle a acheté tout rénové (donc elle a dû bien le payer)
- Pas de gestion locative
- Pas de travaux (à la charge du propriétaire du fonds)
- Pas de travaux de copro

- taxe foncière hors TEOM, environ 800, j’ai pris 1000 dans mes calculs
-- sur le bail commercial la taxe foncière est à la charge du propriétaire, hors TEOM
- assurance PNO : le vendeur actuel n’en a pas pris
- assurance GRL / GLI : idem
- la copro a une assurance : 110€/an

- charges élec et nettoyage parties communes : refacturées au locataire par le syndic bénévole, pas de provisions, pas de fonds travaux…

- Rentabilité brute : 514*12 / 76000 = 8.11%
- Rendement opérationnel brut : (514*12 - 110) / 76000 = 7.97%

FINANCEMENT
(en cours d’étude avec un courtier, afin de choisir une banque qui accepte un tel projet, ma banque perso refuse les murs commerciaux)
Le total à financer se situe autour de 77700€ (frais bancaires, courtier…)
- Apport : entre 1000 et 5000, je jouerai sur cette variable pour ajuster les mensualités
- Crédit : amortissable, bien que je me sois tâté sur le In Fine pour le cashflow généré, mais ça veut dire vendre absolument avant la fin du crédit, sinon ça pique!
- TAEG : …
- Durée : 25 ans
- épargne de précaution : 5000 accessible, + à court terme, le cashflow constituera aussi une épargne
- avantage fiscal : aucun, pas cherché le piège dans lequel tomber

EXPLOITATION
- location commercial (= nue)
- régime : selon les calculateurs on me propose micro-foncier ou réel ! J’ai besoin d’un petit éclaircissement de votre part
-- je pense partir sur du micro-foncier car il y a un abattement de 30% forfaitaire car les intérêts représentent moins de 30% des loyers.
-- mais peut-être y a-t-il d’autres charges déductibles ? Vu le peu de charges, avant d’atteindre les 30%… ?

- le règlement de copro n’autorise que des activités commerciales ou artisanales => interdiction de louer le bien en location nue, par contre… en meublé, c’est du BIC, c’est OK ! On sait jamais, si je garde le bien pour en faire un appart un jour !

CASH FLOW
Je veux que le projet s’auto-finance, y compris taxe foncière et prélèvement sociaux (qui vont passer de 15.5% à 17.2%, merci Président !)

En micro-foncier
- Revenu imposable : 514*12 * 70% = 4317€, je reste en TMI 0%
- Prélèvements sociaux : 4317 * 17.2% = 742€
- Taxe foncière : 1000€
- Loyers : 514*12 = 6168€
- Charges (assurance copro) : 110€
- Crédit avec assurance : 350*12 = 4200€ max

Total : 6168 - 1000 - 742 - 110 - 4200 = 116€/an
on reste positif!

Avec une mensualité de 340€ = 236€/an
Avec une mensualité de 330€ = 356€/an

cash flow pas énorme donc mais auto-financement smile
- je compte jouer sur la clause de modularité si elle me permet d’étendre le crédit > 25 ans smile
- j’ai estimé à la grosse louche la taxe foncière sans déduire la TEOM
- j’espère ne rien avoir oublié dans les prélèvement sociaux, parfois je lis CSG-CRDS et plus loin CSG déductible !?

STORY
août 2017 : RDV courtier, dossier complet, il démarche pour connaître la faisabilité
18/9 : signature compromis
19/9 : RDV courtier, il a déjà au moins un accord de principe et plusieurs banques qui ont dit faisabilité OK oralement.
to be continued

Quelques subtilités dans les locaux commerciaux que je découvre.
- le compromis de vente n’a pas de délai de rétractation de 10 jours comme sur un bien classique
- l’acceptation du prêt ne requiert pas les fameux 10 jours d’attente

Mots-clés : immobilier, local commercial, murs commerciaux

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#2 20/09/2017 13h47

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Avez vous pu obtenir les chiffres d’exploitation ou le bilan du salon de coiffure ?
C’est en effet une activité qui souffre considérablement depuis quelques années avec la concurrence des coiffeurs à domicile qui offrent la même prestation, sans se déplacer et pour moins cher.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#3 20/09/2017 14h32

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J’ai fait le boulet j’ai mis 42 au lieu de 43 dans le titre.

Pas accès à ses chiffres à elle (dans plusieurs bases de données)
Je dirais une quinzaine de coiffeurs sur la ville.

Données comptables de 2015-2016 pour 5 d’entre eux a écrit :

1) CA : 20000, EBE : 3600, résultat net : -2500 (6000 d’amortissement)
2) CA : 90000, EBE : 5000, résultat net : 3500
3) CA : 77000, EBE : 24000, résultat net : 19000
4) CA : 40000, EBE : 9800, résultat net : 10000
5) CA : 38000, EBE : 9000, résultat net : 13000

la base Diane, pour 10 sociétés, pas forcément sur 2016… a écrit :

http://www.tousauxbalkans.net/files/coiffurelepuy.png

Dernière modification par iubito (20/09/2017 14h37)

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#4 20/09/2017 15h10

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Bonjour,

Le Puy en Velay, comme beaucoup d’autres villes du Massif Central, est victime d’une paupérisation de son centre-ville et d’une vacance de plus en plus importante de ses logements et locaux commerciaux. Je n’ai plus la référence, pour appuyer mes dires, mais je me rappelle avoir vu une étude, il y a quelques semaines, sur les vacances locatives. Malheureusement, Le Puy en Velay, fait partie des villes les plus touchées.

Je le dis avec d’autant plus de regret, que j’y ait investi en 2010, dans un petit immeuble résidentiel avec un RDC commercial, à quelques dizaines de mètres de la cathédrale. Le local, vide lors de l’achat, n’a jamais réussi à trouver preneur et, une petite marche dans le secteur, suffit à comprendre que je ne suis pas un cas isolé.

Le résidentiel est aussi durement affecté et les locataires fiables sont durs à trouver. Les loyers, quelque soit le type de bail, ne cessent de se négocier à la baisse.

Quand le locataire à l’embarras du choix, le propriétaire s’adapte en conséquence, pour ne pas rester avec des biens vacants et improductifs. Et les baisses consenties, sont bien plus importantes que les 5€ d’un Macron déconnecté de la réalité. C’est la course au prix bas entre proprios pour éviter de voir son bien vide ne rien rapporter et se dégrader trop vite faute de moyens pour l’entretenir.

Pour en revenir à votre local commercial, avec un centre-ville qui se vide de ses habitants, cela fait autant de clients en moins pour votre coiffeur, et tout autre commerce susceptible d’occuper ce bien. Les centres commerciaux se sont multipliés en périphérie du Puy, attirant beaucoup de ponots, qui évitent ainsi les péripéties du stationnement en centre-ville. Ce n’est pas le marché hebdomadaire et la fête du roi de l’oiseau qui suffisent à avoir une attractivité régulière au centre-ville.

Et encore, heureusement que c’est une préfecture, permettant d’avoir un minimum d’emplois publics "garantis" et captent les personnes devant s’y déplacer pour faire des démarches administratives.

Pour l’activité de coiffeur en elle même, comme cela a été mentionné, c’est une activité en déclin avec la concurrence des coiffeurs à domicile, déclarés ou non et des coiffeurs franchisés "low costs" qui fleurissent depuis quelques années.

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#5 20/09/2017 15h36

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Je vous remercie pour votre retour d’expérience.
Il est clair que je n’investirai jamais dans un local proche cathédrale, à part une boutique pour touristes, rien n’est vivable là-haut (parking impossible, pentes raides à pied…)

La vie est différente en basse ville, et encore différente en secteur moderne où les voitures passent, bouchonnent et ne s’arrêtent pas.

En résidentiel, il y a des logements vacants, souvent par manque de restauration, et il faut dire aussi que la mairie ne fait rien pour entretenir 2 écoles publiques en centre ville (par contre l’ex-député arrosait généreusement les écoles privées avec sa réserve parlementaire…), idem pour les crèches yen a 3, saturées, sauf pour l’administration pour qui "tout va bien".

En vieille ville basse, beaucoup de piétons, ce qui doit constituer une bonne partie de la clientèle.

Ce salon existe depuis assez longtemps, la coiffeuse actuelle y est depuis 8 ans, c’est pas le dernier kebab qui vient de s’installer.

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#6 21/09/2017 17h16

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Il serait utile de rencontrer la coiffeuse pour discuter avec elle et connaitre ses intentions avant de signer.
Il ne faudrait pas que le vendeur vende parce qu’elle souhaite partir ou demander une baisse du loyer ( elle est à un an de la fin du bail).
Elle a un droit de préemption si le local commercial se vend seul.

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#7 22/09/2017 08h50

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Par ailleurs, n’est-il pas risqué, en plus des éléments énoncés plus haut, d’investir dans un bien avec un cashflow proche de zéro sachant que vous avez un TMI de 0% ?

Que se passerait-il si vous passiez dans la tranche à 14% suite à une réforme ou simplement suite à une augmentation de vos revenus ?

J’aurais tendance à penser que vu votre situation, pour gérer le risque, il serait préférable de trouver un bien avec un cashflow net plus important pour mitiger les risques discutés sur votre post.

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#8 22/09/2017 09h17

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Bonjour Maxence,

Augmentation de mes revenus : salaires, vu l’ambiance économique (et pas que), la tendance est au 0% annuel. Aller, ma convention collective va m’accorder ma dernière augmentation de la prime d’ancienneté de <25€ bruts en mars prochain, ça va pas changer la face du monde.

Pour le moment je suis loin de passer en TMI à 14%.

Au pire, cet investissement me fera baisser un peu la CAF

Je prendre de temps en temps une journée de "présence parentale" (en gros, c’est presque du sans solde), cela réduit un peu mes revenus salariés.

L’objectif était de mettre un premier pied dans l’investissement locatif.
Il était aussi, évidement, de dégager du cash flow chaque mois, c’est pas évident en fait.
Par contre si tout se passe bien, une revente dans 10 ans générera du cash (même sans faire de + value) et pendant ce temps c’est le locataire qui aura payé le crédit.

Il est clair que le prochain investissement me fait passer en TMI à 14% (sauf peut-être un garage à 50€/mois), devra générer une marge plus grande, déjà pour payer les impôts.
À 14%, je ne vais pas payer 14% sur mes revenus salariés + le 1er bien, mais seulement 14% sur ce qui dépassera le plafond de 9000€ et quelques x 2,5 parts, soit 22500€

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#9 22/09/2017 14h08

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Mon point lors de mon dernier message était surtout de savoir si vous maîtrisiez votre fiscalité, ce qui semble être le cas.

Et je suis d’accord avec vous qu’il n’est pas toujours simple de trouver des investissements avec de gros cashflow et qu’il est important de se lancer.

Par contre, le premier investissement reste très important, car ce sera votre carte de visite avec les banques et autres partenaires pour les prochains.
Cela permettra aussi de renforcer votre confiance si c’est un succès ou au contraire de vous démoraliser si cela devient un boulet.

En tout cas je vous souhaite bon courage et réussite smile

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#10 04/10/2017 00h01

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Trouvé une banque qui va m’envoyer une offre de prêt !
Sur 20 an (personne ne veut sur 25 ans), taux de 1,7%. Le banquier a un peu tiqué quand il a réalisé qu’il n’avait pas vu "local commercial" dans le dossier, mais déjà loué, ça paaasse pour le responsable d’agence, comme du locatif personnel.

Je mets 5000€ d’apport histoire de gagner la confiance du banquier et ne pas me noyer avec les échéances.
Selon lui, le locatif c’est en moyenne sur 12 ans et personne ne cherche l’auto-financement (ils injectent) mais apprécie mon raisonnement, et dans ma situation (crédit en cours pour la RP) ferait pareil.

J’ai affiné tous mes calculs d’impôts, et compté la CSG-CRDS à 17,2% (merci Président ! grrrr), et avec des échéances de 366€ (1,7% sur 20 ans), cela représente 71% du loyer, mais je vais scrupuleusement lire le contrat, la clause de modularité qui d’après le courtier est plutôt sympa.

Donc première année ça s’autofinance limite, ensuite ça pourra aller un peu mieux smile

Dans mes calculs, je constate qu’une SCI à l’IS aurait été intéressante d’un point de vue cashflow mais je n’ai pas encore regardé le versement de dividendes qui sont taxés.

Voilà, j’attends l’offre par courrier, 10 jours, et on continue l’aventure wink

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#11 04/10/2017 08h57

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A mon avis, vous payez le bien trop cher. Il y a un risque significatif qu’à terme, vous ne trouviez pas de preneur ou soyez obligé de revoir le loyer à la baisse. En effet, votre coiffeuse va prendre sa retraite dans 15 ans maximum ; il n’est pas impossible qu’elle parte avant pour aller s’installer dans l’un de ces fameux centres commerciaux périphériques. Elle voudra probablement vendre le fonds mais personne n’en voudra, surtout s’il n’a pas été rénové depuis. Le risque que vous ayez un local vacant sur les bras d’ici 15 ans maximum, avec l’emprunt qui continue à tomber, est bien réel.

La rémunération d’un tel risque devrait être 10-12 % bruts minimum, comme il n’est pas rare de voir sur les locaux commerciaux. Le prix devrait être à ce niveau-là.

Vous avez bien étudié votre cas, pas de souci là-dessus. Vous avez seulement oublié de négocier le prix. Malheureusement, le compromis étant déjà signé, il est trop tard pour cette négociation.

Désolé de vous dire cela, mais c’est ce que je pense, je ne suis sans doute pas le seul, alors il fallait bien que quelqu’un le dise !

EDIT : d’ailleurs, les risques sur la pérennité de l’activité et sur le départ possible du preneur vous avaient été pointés par GoodByeLenine et moi-même, dans votre fil précédent, avant même de savoir la ville et le type d’activité : Iubito : étude de cas immobilier (financement participatif pour des murs commerciaux)

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2017 13h31)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#12 04/10/2017 12h50

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Je pense aussi que c’est cher payé pour du commercial qui donne à peine du 8% brut. Je suis plus en accord avec ce que dit Bernard2K concernant les rendements pour du commercial.
Et rien n’est sur que vous puissiez en faire un appartement un jour en changeant la destination du local.
Pas de chance pour la taxe foncière, elle aurait pu être mise à la charge du locataire.
Pas très intéressant surtout si pour que ça le soit il faille passer à 25 ans de crédit …

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#13 04/10/2017 14h18

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Je partage les avis précédents, 8% brut c’est loin d’être suffisamment payé pour le risque d’un local commercial dans une petite ville + dynamique démographie négative + activité statistiquement en difficulté + pas de données précises sur l’exploitant en place.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#14 09/01/2018 22h19

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@iubito: alors comment se passe la gestion du local ?
Comment avez vous gerer la fiscalité ? Sci is ou pas ?

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#15 10/01/2018 09h49

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Bonjour désolé pour mon silence.
Nouuveau boulot, pas le temps de glande sur les forums lol, et qelques soucis de santé.

J’ai donc rencontré la coiffeuse, sympa et elle a une salariée
fiscalité, ce sera micro foncier en 2018 pour revenus 2017, puis réel ensuite.
Comme j’expliquais, c’est un pied à l’étrier avec certes un rendement pas optimal mais pas de travaux, et l’espoirr d’une activité pérenne, et si dans quelques années je récupère 25000 euros à la revente ça viendra renflouer ce que je dois dépenser ces 2 ou 3 ans à venir sur des projets non immo
Le nouveau job arrivé sur ces entre-faits avec eilleure ambiance et meilleur salaie, c’est la eise sur le gâteau. Le crédit conso que j’avais jusqu’en novembre, qui est donc fini, c’est le double effet kisskool smile

Veuillez excuser es éventuelles fautes, je teste un nouveau claavier bluetooth sur mon tel, la correction à la relecture du message est bien plus complexe que sur un ordinateur.

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#16 10/01/2018 13h28

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Vous disiez qu’il y a moins de 30 % de charges donc que le micro est plus avantageux. Pourquoi envisager de passer au réel dans un an ? Tant que vous êtes à moins de 15000 € de revenus fonciers par an, vous pouvez rester au micro.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#17 27/03/2018 16h54

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Ce matin… un courrier recommandé de ma locataire… qui demande de renouveler le bail ! smile

Et voilà, ça repart pour 9 ans si tout va bien pour elle smile

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