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#1 21/01/2017 16h20 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Bonjour à tous,

je suis propriétaire d’un T3 de 61m² dans une ville étudiante, à 2 arrêts de tramway d’une grande université lyonnaise.

J’ai acquis ce bien 128 000 € en 2011, je l’occupe depuis après l’avoir rénové entièrement.

J’ai notamment décloisonné la cuisine, le couloir et le salon pour y créer une grande pièce à vivre de 25 m².
Ce bien a été évalué récemment à 152000 €.

Je viens de signer un compromis de vente pour une maison, je vais donc bientôt déménager et j’envisage  de mettre en location meublée ce T3.

J’ai mis une annonce test sur leboncoin pour une coloc à 420 € toutes charges comprises la chambre et j’ai reçu une dizaine de réponses en 3 jours.

Cependant, avec seulement 2 chambres, soit un loyer toutes charges comprises de 840 € auquel il faudra retirer 150 € de charges (chauffage, edf, copro, Wi-fi,assurance…), ça fait pas une grosse rentabilité.

J’envisage donc quelques travaux :

- Monter une cloison avec une porte dans mon grand séjour pour y créer une chambre de 9m2 avec balcon privé = > coût des travaux : 800 €
- Créer un 2ème WC avec lavabo dans ma buanderie de 3m² qui se trouve juste derrière les tuyaux d’eaux. Il y a actuellement qu’une salle d’eau avec wc à l’intérieur. Ce ne serait donc pas très confortable pour 3 étudiants. => coût des travaux : 1 200 €

Avantages :

- Ces travaux boosteraient ma rentabilité locative en créant une 3 ème chambre => loyers de 1260 € au lieu de 840 €.
- Réduire la taille du séjour permettrait peut être d’éviter les bruyantes soirées étudiantes dans l’apart.

Inconvénients :

-j’ai décloisonné il y a 5 ans, ce qui a permis de faire un apart moderne et au goût du jour. C’est donc dommage de cloisonner car l’apart sera moins tendance et perdra de sa valeur.

- Le balcon avec vu sur une belle cour sera privatisé et ne profitera qu’à un seul colocataire.

- La pièce de vie avec cuisine ne fera plus que 16m² et avec la place que prennent les meubles
(cuisine américaine avec bar), il restera pas beaucoup de place pour y mettre 1 canapé. Cette pièce sera également moins  lumineuse. c’est correct une seule pièce à vivre de 16m², cuisine comprise ?

Je pense néanmoins que tous ces inconvénients sont largement compensés par les loyers qui seront boostés d’1/3 !

J’aimerais avoir votre avis avant de me lancer dans ces travaux ?

Il y aurait une autre solution qui consisterait à ne pas cloisonner mais à séparer la chambre par un rideau ou par des panneaux japonnais. Je louerai à ce moment la chambre à 300 € au lieu de 400 €. Mais est-ce que ce serait vivable pour un étudiant (bruit, intimité…)?

Dernière modification par Nicha (21/01/2017 16h32)

Mots-clés : colocation, immobilier, étudiants

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#2 21/01/2017 16h59 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Nicha a écrit :

Je pense néanmoins que tous ces inconvénients sont largement compensés par les loyers qui seront boostés d’1/3 !

Pour le bailleur, c’est incontestable; (vous semblez l’écrire avec des € plein les yeux !) mais pour les locataires, rien n’est moins sûr !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #3 21/01/2017 17h06 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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C’est sûr qu’il faut en vouloir du rendement pour en arriver à penser que proposer une chambre délimitée par un rideau peut-être acceptable..

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#4 21/01/2017 19h34 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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J’avais pensé au départ au rideau mais cette idée me plait pas.

Évidement qu’on recherche à maximiser son investissement. Et cela n’est pas incompatible avec le confort des colocataires.
Je pense que mes colocataires seront très bien dans mon apart puisqu’il est entièrement équipé et rénové et que je compte leur installer un 2ème WC.

Mais s’il y a que  2 colocataires, ce ne sera pas rentable pour moi et la base d’un investissement c’est quand même que ce soit rentable. 840 € brut soit 690 € net de charge pour un bien qu vaut 154 000 €, ça fait une rentabilité de tout jsute 5% si le bien est rempli 12 mois sur 12. Ce n’est donc pas suffisant.

Les colocataires s’y retrouveront aussi car au lieu de louer la chambre à 420 €, je la louerai à 350 € si ya 3 colocataires.

J’aimerais juste avoir le retour de personne qui ont transformé un T3 en T4. Est-ce que c’est convenable une pièce à vivre cuisine comprise de 16m² pour des étudiants ?
Est-ce qu’avoir un salon avec canapé c’est indispensable pour une collocation étudiante ?

Avant de commencer des travaux relativement important  (cloisonnement + création d’un WC), j’aimerais savoir si c’est jouable.

Dernière modification par Nicha (21/01/2017 19h49)

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#5 22/01/2017 08h31 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Refaite une annonce test, tout simplement.

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#6 22/01/2017 08h49 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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16m² selon la disposition ça peut convenir, disons que c’est la limite basse. Cela va forcément baisser le loyer que vous obtiendrez de chaque colocataire, les "parties communes" étant réduites au minimum.
Soyez sûr de bien évaluer les loyers avec 2 belles (?) chambres, 2 WC et un grand salon et 3 chambres dont une minuscule (oui 9m² c’est petit) et 2 WC certes mais un petit salon.

Votre salon fait 25m² mais avec une cloison vous n’aurez pas 16 et 9m², attention à bien être précis dans les mesurages, un demi-mètre carré et cela peut faire que ça fera trop juste.

Si vous postiez un plan avant/ après, cela serait plus facile de récolter des avis.


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#7 22/01/2017 09h17 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Merci de vos réponses.

La 1ère annonce test, je l’avais mise pour un apart avec 3 chambres à 400 € charges comprises. Je vais refaire une annonce test mais cette fois avec seulement 2 chambres, à 490 € + 45 € de charges.
Ce serait un peu moins rentable pour moi mais au moins j’aurai pas de travaux à faire et la gestion serait plus simple.

Là les 2 étudiants auront vraiment un apart spacieux avec grand séjour et un balcon. Mais je sais pas si ça passera car les étudiants en colloc privilégient généralement le prix au confort.

Si je loue seulement 2 chambres, je pense pas qu’il soit nécessaire de créer un 2ème WC dans la buanderie.

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#8 22/01/2017 10h46 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Bonjour Nicha,
Je possède une appartement de 70 m2 avec 4 chambres de 9m2 ou un peu plus, avec un séjour de 15m2 plus une petite cuisine de 4m2. Il y a une petite salle de bain et un toilette séparé.
L’appartement etait configuré de cette manière quand je l’ai acheté et la quatrième chambre est le résultat du recloisonnement du séjour.
Une seule salle de douche me paraissait un peu juste pour 4 mais auparavant l’appartement était habité par une famille de 5 personnes  donc je me suis dit que ca pouvait passer, j’ai fait rajouter 2 lavabos, un de plus dans la salle de bain, un dans les toilettes.
Ca me permet de proposer des tarifs assez attractifs de 350 euros charges comprises plus bas que la concurrence pour la banlieue assez proche  (Choisy le Roi), et avoir une forte demande.
Je gère ce bien depuis plus d’un an et pour l’instant ca se passe très bien, au final les colocataires ont des usages qui ne correspondent pas forcément  avec ce qu’on avait imaginé pour eux.
C’est vrai que quand je l’évoque avec des amis on me taxe de "marchand de sommeil" (pour plaisanter évidemment ). J’avais qque scrupules au départ, et pour le prochain je ferais plutôt 3 colocataires pour une salle de bain, mais plus il y a de locataires plus le risque est mutualise et pour avoir sondé ceux qui sont partis ils y trouvent leur compte.

Donc pas de doute à avoir pour vous, la 3eme chambre est indispensable.

Cdt,
Michou

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#9 22/01/2017 17h30 → Collocation étudiante dans T3 : créer une 3ème chambre dans le séjour ? (colocation, immobilier, étudiants)

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Merci pour votre témoignage intéressant !

En fait en restant seulement avec 2 chambres, ma collocation s’adressera à des étudiants fortunés qui privilégient le confort.
Pas de travaux à faire et l’apart reste au goût du jour. Par contre ce sera + difficile de trouver des colocataires et la rentabilité locative + faible.

En faisant une troisième  chambre je m’adresse à des étudiants qui vont privilégiés  le faible loyer.
Aucun soucis pour trouver les locataires mais des travaux à faire et l’apart deviendra moins "beau".

Mais je vous rejoins Michou, les étudiants n’ont pas les mêmes besoin que nous.
Je me souviens quand j’étais étudiant, j’habitais dans un duplex pour étudiant. Mon ami dormais sur la mezzanine et moi je dormais en bas dans un coin du séjour.
Ce n’était pas le grand confort mais ça nous allait très bien car l’apart était super bien placé.

Dernière modification par Nicha (22/01/2017 17h30)

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