Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ?

sylvain78 · #1

Bonjour à tous

Je pense que via ce poste vais me faire huer par beaucoup de personnes. Tant pis, c’est pour éclairer sur cette terrible vérité.

J’ai 27 ans, cadre en CDI depuis 1 an 1/2. Je souhaite non pas acheter mais investir sur ma résidence principale, autrement dis je ne veux pas acheter pour acheter mais réaliser par la suite une plus-value (soit en location ou en revente).

Forcement étant jeune, sans héritage de mémé et de pépé, ou autres, mes capacités financières ne sont pas énormes : 185K sans frais de notaire, j’ai 18K d’apport. En un mot ridicule.

Avant d’acheter je fais toujours une simulation de location, pour savoir si c’est un bien avec un potentiel pour être loué dans le futur, et éviter de perdre trop d’argent dans l’avenir. Bref la définition de l’investissement.

Je suis abonné à plusieurs sites dont le célèbre seloger.com, je reçois mardi une alerte pour une véritable pépite : Appartement de 41 m², à rénover entièrement, 180 mètres du métro à Montrouge pour la modique somme de 136.5 K. J’estime les travaux à 45K max, soit un bien à 181.5K.

Aussitôt après la visite (journée de congé posée), je fais une proposition d’achat à 1500€ de plus que le prix du mandat.

Aujourd’hui on me refuse ma proposition, car un investisseur donne cash 136.5K… Car moi bien sûr je dois faire un crédit.

J’écris aujourd’hui car je suis dégoutté de cette mentalité (oui je suis mauvais joueur), mais le fait de toujours privilégié les investisseurs chevronnés est quelque peut dommageable (même si je comprends le propriétaire qui souhaite avoir le cash tout de suite). La personne lambda voulant acquérir une bonne affaire en proche couronne (les autres régions je ne connais pas) est tout bonnement impossible avec un crédit, cela fait deux fois que c’est la même histoire.

J’ai l’impression, d’être réduit à manger les miettes du gâteau, alors que j’ai faim ! Je pense sincèrement arrêter de regarder pour acheter et perdre du temps à visiter… Je suis vraiment dégoutté de cette dernière affaire. Je ne veux pas me résoudre à acheter pour acheter je veux essayer d’investir dans une résidence principale. Je suis vraiment déçu par cette dernière affaire et fatigué de devoir posé bêtement une journée de congés quand des agents immobiliers sont incapable de trier des candidats potentiels !

Certe ce message ne sert strictement à rien, mais j’espère essayer de faire comprendre cette "douleur" et ce sentiment d’injustice quand une personne labda sans cash souhaite acquérir une bonne affaire.

Bonne journée à tous,

Message édité par l’équipe de modération (31/12/2016 00h00) :
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Mots-clés : immobilier, investir, location

Faith · #2

Bonjour, désolé que vous ayez loupé une bonne affaire, mais je crois que vous faites fausse route dans votre analyse.

mais le fait de toujours privilégié les investisseurs chevronnés est quelque peut dommageable (même si je comprends le propriétaire qui souhaite avoir le cash tout de suite)

Ce ne sont justement pas les investisseurs chevronnés qui achètent cash.

Aujourd’hui on me refuse ma proposition, car un investisseur donne cash 136.5K… Car moi bien sûr je dois faire un crédit.

Ce n’est pas que vous achetiez à crédit qui pose problème, mais que vous rédigiez une promesse d’achat avec une condition suspensive.
Si vous souhaitez vous retrouver à égalité, précisez (lourdement) que vous ne demandez pas de condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit. Bien sur, ça vous expose à un risque… mais ça tranquillisera le vendeur.

Bon courage pour l’avenir en tout cas.

Iqce · #3

Bonjour Sylvain,

Je tiens quand même à vous dire que ce vous ne devez pas vous décourager !

1) parce que vous êtes jeune ce qui vaut tous les "cash" du monde
2) parce qu’il faut faire des 10nes d’offres sur plusieurs années parfois avant que ça marche, même en payant cash
3) parce que qui vous dit que celui qui affirme payer cash va réellement le faire ? N’auriez vous pas interêt à obtenir et fournir tant que possible la preuve de vos capacités financières (par exemple une offre de prêt récente).

Gardez la foi, vous avez fait le plus dur sur le plan psychologique puisque vous vous êtes lancé et vous avez bossé la question en appréhendant le marché, se serait dommage d’abandonner !

Dernière modification par Iqce (30/12/2016 14h40)

CyberPapy · #4

Bonjour Sylvain.

Vous avez l’impétuosité de la jeunesse.
Vous reconnaissez vous même que votre financement est moyen.

j’ai 18K d’apport. En un mot ridicule.

Vous trouvez l’affaire mirobolante. Vous n’avez pas été le seul apparemment .
Si le vendeur vend à bas prix il a sans doute ses raisons . La plus courante est de vendre vite.
Il sacrifie pour cela plusieurs dizaines de milliers d’euros
Si il a des craintes sur votre financement, il préfèrera faire table rase des 1500€ supplémentaires.

C’est plus que normal.

Pour reprendre votre titre, je vous confirme qu’il est encore tout a fait possible de faire d’excellentes affaires à crédit….Mais pas à chaque fois.

johntur · #5

Bonjour,

Il parait que la patience est une vertu à redécouvrir.
En tant qu’investisseur, nous sommes tous à la recherche du bon investissement.
Mais n’en voulez pas trop ni à votre vendeur ni à celui qui vous a "pris" votre bien.
Vous savez détecter les bonnes affaires et peut être qu’en ratant celle là vous en trouverez une meilleure ailleurs. Car vous vous aguerrissez d’une part dans vos recherches et d’autre part dans votre expérience.
Ce vendeur a préféré une transaction sans aucun risque. Il a bien fait et c’est normal. Qu’auriez vous pensé d’un vendeur qui vous aurait préféré alors que vous avez fait une offre moins intéressante ? Cela aurait été du favoritisme.
Relisez l’homme révolté de Camus, c’est un livre fabuleux qui va bien au delà de notre "dégoût". Les investisseurs doivent aussi faire preuve de civisme et de lucidité. ça nous aide dans la logique de nos démonstration en mode de négociation. Notre révolte doit aller vers d’autre forme de cruauté sociale et économique.

Très cordialement en vous souhaitant une excellente année 2017 avec je suis sur une opportunité encore plus exceptionnelle qui ravira.

Gérard,

Dernière modification par johntur (30/12/2016 14h49)

doubletrouble · #6

Il y a effectivement un côté assez Darwinien à la chose… Dans un marché avec un grand nombre d’acteurs à la recherche de la bonne affaire, la probabilité qu’un acheteur plus rapide que vous (que ce soit parce qu’il achète cash ou simplement qu’il visite avant vous) l’emporte est simplement plus élevée. Vos chances seraient probablement meilleures en province par example.

D’où mon second point : vous avez choisi de combiner investissement et résidence principale. Est-ce que vous n’auriez pas plus de chance de parvenir à vos fins en poursuivant un seul de ces objectifs à la fois ?

Pour finir, trois "échecs" c’est bien peu pour abandonner. Si vous tenez à atteindre votre objectif exigeant, vous devriez au contraire persévérer en cherchant à remédier aux problèmes que vous avez rencontré. Par exemple, il semble que l’essentiel de votre recherche soit faite en passant en revue les alertes que vous transmettent des sites grand public. Ces alertes sont vues par un grand nombre d’autres participants en même temps que vous. Vous pourriez essayer de palier à votre handicap de vitesse en essayant de dénicher des biens à vendre avant qu’ils ne soient publiés. Les alertes ne sont pas non plus forcément pertinentes. Agents immobiliers comme particuliers publient régulièrement des annonces bourrées de fautes ou dépourvues d’informations importantes. Si vous triez vous-même les annonces, vous trouverez peut-être un bien mal publié que d’autres plus fainéants ne se seront pas donné la peine de regarder.

loulou75015 · #7

sylvain78 a écrit :
car un investisseur donne cash 136.5K… Car moi bien sûr je dois faire un crédit.

A mon avis il a simplement renoncé à la conditions suspensive d’obtention de prêt.

Donc si votre dossier est "béton" et que vous savez qu’il passera auprès de la banque vous pouvez vous aussi tout à fait y renoncer et faire penser à un achat "cash".

Cependant attention ! a manier avec parcimonie et uniquement si vous êtes sur a 100% que la banque suive, l’idéal étant de monter un dossier "fictif" et obtenir un accord de principe sur des montants exacts. Mais attention a ne pas en abuser votre banquier n’aimera pas vous faire des dossiers "fictif" pour rien.

cricri77700 · #8

Vous dites que vous avez faim et que vous avez que des miettes de gâteau…
Et que vous voulez arrêter car cela démotive?
Mais vous aurez encore plus faim ?
Je ne comprends pas ?

L’investissement immobilier c’est des échecs sur échecs sur des échecs…
Mais le temps passer n’est pas PERDU car vous GAGNEZ en expérience.

Dans mon expérience, j’ai 20 échecs pour 1 réussite… en moyenne…

La chance faut la provoquer, elle n’arrivera pas toute seule…

On parle de résidence principale, je ne vais pas parler d’investissement locatif mais uniquement RP.

Quand j’étais en île de France, après plusieurs échecs de "bonne affaire " le fait de tourner un peu partout fait qu’on engendre de l’expérience.
J’ai appris à un moment qu’un promoteur immobilier vendait des maisons en VEFA en dessous du prix du marché car la commune avait vendu les terrains moins chère en contrepartie le promoteur devait vendre les maisons moins chère pour que certaine famille puisse avoir un accession à la propriété…

Le 1er jour j’y suis allé, j’ai acheté une maison à 307000 euros FDN inclus.
En 36h , les 32 maisons ont été vendu.
J’ai gardé la maison 1 ans revendu à 368000 euros par la suite …

Pour dire que c’est grâce au échecs que j’ai fait des connaissances et appris cette bonne affaire.

Ne pas baisser les bras … penser expérience et pas échec.

julien · #9

Je rejoins les autres. Si vous avez pris vos précautions de vérifier et valider vos capacités financières avec votre banque (et êtes "sûr" d’obtenir le prêt), en faisant une proposition sans condition suspensive d’obtention de prêt, vous passez devant les concurrents (ou vous mettez à égalité si d’autres font pareil).

Dans d’autres cas moins disputés, cette arme est pareillement utilisée par les investisseurs qui connaissent avec certitude leurs capacités d’emprunt dans le but cette fois de faire accepter au vendeur un meilleur rabais sur le bien.

Par contre, vous êtes pleinement engagé donc fait être sûr de son coup, car après il n’y a plus de parachute.

Dernière modification par julien (30/12/2016 16h19)

Job · #10

Bonsoir Sylvain
ne vous découragez pas
Si j’étais vous je relancerais l’agence prochainement histoire d’avoir confirmation que la cession de cet appartement convoité a eu lieu
Sait-on jamais …

FastHand · #11

Bonjour Sylvain,

Sur une RP, il n’est pas rare du tout d’être en compétition avec des personnes achetant cash, après revente de leur ancien appartement.
La première offre de ma jeune vie d’acheteur immobilier a été refusée pour ce motif. Une autre pour le motif que nous n’étions pas assez "spontané" par rapport aux autres acheteurs qui avaient fait une offre le même jour au même prix quelques heures plus tard. C’est vrai que j’avais eu le toupet de demander les comptes rendu d’AG! :-)
Au final, ne vous découragez pas, cela arrivera très souvent. Et après quelques années, c’est vous qui deviendrez le gros poisson!

perecastor · #12

Bonjour Sylvain,

Signalez à l’agence que vous êtes très déçu d’avoir vu votre offre refusée, et que vous seriez prêt à la maintenir si le bien revenait sur le marché. Certains vont systématiquement proposer une offre au prix et comptant pour "bloquer" un bien, et se donner ensuite du temps pour se décider. Beaucoup aussi prétendent payer comptant alors qu’ils ont recours à un prêt, et cette demande de prêt pourrait échouer. Auquel cas vous serez recontacté en premier.

Votre situation est similaire à celle du marché de l’emploi : une fois l’offre parue publiquement sur internet, vous vous retrouvez en concurrence avec de nombreux autres candidats, c’est souvent trop tard. Les meilleures affaires sont sur le "marché gris", celui des initiés (notaires, AI, marchands de biens, élus locaux…). Difficile d’y accéder si on n’est pas un pro de l’immo, mais il est toujours possible d’en bénéficier si vous faites savoir au cours de vos recherches que vous êtes sérieux et très motivé. J’ai acheté mon premier bien à un marchand de bien, parent d’une connaissance, qui me l’a proposé au détour d’une conversation, lui-même étant sur un gros projet et ne pouvant se libérer du temps pour exploiter ce bien.

Enfin, dites-vous que vous n’avez rien perdu si ce n’est un peu de votre temps, en revanche vous avez accumulé une expérience précieuse, qui vous sera utile pour vos futurs projets.

rocambole · #13

Il aurait mieux fallu en effet indiquer pas de cond. suspensive que donner 1500 euros de plus ce qui n’est pas très sérieux voire peut même paraitre louche…

lachignolecorse · #14

On apprend de ses défaites…

Ne partez pas du principe que le temps passé sur un dossier doit se concrétiser forcément par un achat. Apprenez à améliorer votre efficacite. Sur ce premier dossier, vous avez déjà une bonne visibilité sur ce que vous recherchez.

Continuez vos recherches et ça paiera un jour.

DDtee · #15

Travaillez en aval avec les agences immobilières en vous faisant reconnaître/identifier comme acheteur sérieux, vous aurez au bout de quelques mois des propositions avant que les annonces soient publiées… et votre revanche

Job · #16

En amont vous voulez dire ?!

DDtee · #17

Oui, bien sûr en amont, désolé pour l’erreur

sylvain78 · #18

Bonjour à tous,

Vos messages me font chaud au cœur. J’étais abattu hier, mais aujourd’hui je ressort avec des précieux conseils, mes erreurs d’aujourd’hui seront ma réussite de demain.

En effet je n’ai pas pensé une seule seconde de proposer une offre sans condition suspensive, alors que j’aurais pu largement… En effet quand j’ai transmis mon offre d’achat à l’agence, j’ai joint divers documents pour montrer mon sérieux : Accord de principe d’un courtier pour un prêt de 190K, le devis de travaux pour l’ancien appartement (caractéristique similaire), avec un tableau récapitulatif avec l’achat du bien, les travaux, les frais de notaire.

Je retiens également le fait de prospecter en amont les agences, faire du relationnel pour m’identifier non pas pour un acheteur lambda mais comme un véritable investisseur. D’ailleurs avez vous des conseils sur ce point ? Obtenir un rendez-vous et donner divers documents (accord de principe, devis de travaux) pour montrer de quoi je parle ?

C’est incroyable comment je peux apprendre avec vous, l’échec est le fondement de la réussite

johntur · #19

Bonjour,

Pour l’aspect relationnel, c’est une chose que l’on travaille que l’on apprend tous les jours. Je pense que les meilleurs commerciaux sont les personnes qui ne se forcent pas à faire du relationnel. En fait il faut se préoccuper de l’autre et vouloir faire plaisir. Je pense qu’un bon commercial est une personne qui veut donner à son client le maximum qu’il peut. Si vous n’en tirez pas une affaire, vous vous en ferez un ami. Un ami qui vous écoutera à son tour et qui pourra vous aider. Ne soyez jamais revanchard, ça vous fait perdre du temps, diminue votre durée de vie. Pratiquer le yoga de l’amitié.
Soyez vrai soyez sympa avec les autres, l’empathie demande juste de l’attention pour les autres.
Certaines personnes y sont insensibles. N’essayez pas de tisser des réseaux avec eux.
Plus important sera votre réseau d’amis plus vous serez enclins à faire aussi de bonnes affaires.
L’amitié s’entretient, n’oubliez pas vos amis.
On ne réussit les meilleures affaires que lorsqu’on est en confiance et c’est la même chose dans les projets. Quand on est une bande de "potes" on réussit tout.

Cdlt,

Gérard

DDtee · #20

sylvain78 a écrit :
Je retiens également le fait de prospecter en amont les agences, faire du relationnel pour m’identifier non pas pour un acheteur lambda mais comme un véritable investisseur. D’ailleurs avez vous des conseils sur ce point ? Obtenir un rendez-vous et donner divers documents (accord de principe, devis de travaux) pour montrer de quoi je parle ?

Faites comprendre à l’agent immobilier qu’avec vous il gagnera du temps et de l’argent.

- Dites lui précisément ce que vous voulez (rentabilité, travaux ou non, surface, localisation…) et donnez lui des exemples concrets de biens équivalents qui se sont vendus récemment sur le secteur => vous savez ce que vous voulez et connaissez votre affaire !

- Dites lui vos possibilités de financement certaines et rapides

- Rendez-vous disponible pour visiter rapidement et annoncez le.

- Annoncez avec diplomatie qu’avec vous son travail sera reconnu et que si vous pourrez éventuellement discuter le prix du bien, jamais vous ne remettrez en cause sa commission.

- Relancez le tous les 2/3 semaines pour qu’il vous annonce ce qui va rentrer, vous trouve positivement acharné et ne vous oublie pas !

La majorité des AI ne joueront pas le jeu, ce n’est pas grave il suffit d’un ou deux pour avoir des biens intéressants. Ecartez rapidement les mauvais qui vous font perdre du temps en vous proposant n’importe quoi pour vous concentrer sur les meilleurs (vous pouvez avec diplomatie en faire un argument).

FrenchBrussels · #21

Bonjour,
J’ai le même avis et expérience personnelle sur ces conditions suspensives, mieux vaut ne pas en mettre si l’on veut mettre toutes les chances de son côté (bon évidemment il faut être sur que ça passe et s’être bien renseigné avant).
J’ai par le passé été choisi pour l’achat un appart suite à une offre, et en discutant, le vendeur m’a dit lors de l’acte d’achat qu’un autre vendeur avait proposé plusieurs k€ au dessus de moi, mais avec conditions suspensives, et qu’il avait préféré la mienne plus basse sans condition.
C’est donc bien une stratégie payante !

Surin · #22

Je déconseille vivement de supprimer les conditions suspensives notamment celle conditionnant la vente à l’acceptation d’un financement.
Personnellement j’ai acheté fin 2008, j’avais signé un compromis et fais la demande de dossier à la banque. Les subprimes sont arrivés sans prévenir. Dans mon agence, sur 8 dossiers, 7 ont été refusés et le directeur - m’annonçant cela comme une bonne nouvelle - a dit qu’ils acceptaient le mien mais que le taux passait de 4,1 négociés précédemment (lors des simulations donc qui n’engageaient en rien la banque) à 5,2%. J’ai fait la grimace à l’époque. Finalement aucun regret, j’ai accepté et changé de banque peu de temps après en renégociant. Imaginez que votre dossier soit refusé suite à un évènement majeur, vous vous retrouverez coincé.

Si les notaires mettent une condition suspensive, faites-leur confiance, il y a une raison.

amoilyon · #23

Je me reconnais également dans votre post, cette "laciditude" qui frappe alors qu’on a tout fait, et qu’on a toujours pas de vente à l’horizon.

Ne baissez pas les bras.
Beaucoup autour de vous diront que vous cherchez le mouton à 5 pattes, et, le jour où vous aurez enfin votre bien acheté que c’était " un coup de chance". La chance se provoque.

J’avais lu que "notre perle rare immobilière" l’est également pour beaucoup d’autres investisseurs, et vous allez être en confrontation avec bon nombre d’acheteurs. Surtout dans des zones tendues.
Votre bonne affaire est aussi la leur.

Pour éviter de laisser la morosité planer sur vos recherches, essayez de lister les biens que vous avez vu dans un petit calepin. D’un part pour vous prouvez que ce "mouton à 5 pattes" existent, et également pour avoir les coordonnées des agences. Puis également pour vous souvenir de vos "erreurs".

Sur un des derniers biens que j’ai visité, l’agent immobilier me racontait qu’il avait eu plus de 80 appels sur la journée, et une quantité impressionnante de promesses d’achat par mail ( sans visite, uniquement sur la parution de l’annonce). Il ne prenait que les offres d’achat des personnes qui visitaient. Il est donc capital de vous libérer du temps pour visiter. Même si dans bon nombre de cas il n’y aura pas de suite derrière, et ça vous fera une journée de congé en moins. Ensuite, il prenait uniquement les promesses sans condition suspensive de prêt. Si votre banque suit, alors jouez en (en toute sécurité). Et ensuite, dans l’ordre d’arrivée. J’avais visité la 4ème, j’ai posé la 3ème offre d’achat. Il n’y avait aucune chance que je puisse l’acheter, j’en étais bien consciente.

La semaine suivante, un autre bien est paru, encore plus intéressant (pour mes critères de recherche), de la même grande filiale. J’ai contacté l’agent en charge, qui était (évidemment) débordé d’appel. Sauf que je lui ai raconté ma précédente visite avec M. XXX, qu’il a aussitôt reconnu. Que j’ai affirmé mon sérieux, mon financement, et surtout le fait que je ne voulais pas refaire comme la semaine passée, et de poser la Xème offre. Les visites étaient prévues le lundi, avec 10 personnes déjà planifiés. J’ai visité le vendredi, suite à la visite du diagnostiqueur. L’offre a été signée. Les visites du lundi décommandées.

Ne vous découragez pas. Vous finirez par sortir "du lot".

Et en cas de baisse de moral, regardez les exploits de certains des participants ici !

Dernière modification par amoilyon (02/01/2017 12h48)

gunday · #24

FrenchBrussels a écrit :
J’ai par le passé été choisi pour l’achat un appart suite à une offre, et en discutant, le vendeur m’a dit lors de l’acte d’achat qu’un autre vendeur avait proposé plusieurs k€ au dessus de moi, mais avec conditions suspensives, et qu’il avait préféré la mienne plus basse sans condition.
C’est donc bien une stratégie payante !

Lors de la vente de mon ancienne RP, j’ai accepté une négo plus forte car pas de clause suspensive.

Attention tout de même a être capable d’honorer ses engagements, les 3 offres précédentes ayant tout échoué sur la clause suspensive d’obtention du prêt.

Relisez bien Surin, car à mon sens, il y a un risque à ne pas poser de clause suspensive!
Au pire, vous pouvez perdre votre apport de 10%.

FrenchBrussels · #25

gunday a écrit :
Attention tout de même a être capable d’honorer ses engagements, les 3 offres précédentes ayant tout échoué sur la clause suspensive d’obtention du prêt.

Relisez bien Surin, car à mon sens, il y a un risque à ne pas poser de clause suspensive!
Au pire, vous pouvez perdre votre apport de 10%.

Je suis d’accord il faut être vraiment sur de soi et avec un peu de marge au cas où. Et peser les risques.

Dans mon cas c’était un petit appart, je pouvais sans soucis augmenter l’apport perso en cas de problème (j’avais même l’argent pour payer l’appart cash en fait…) et au pire si les taux montaient un peu entre temps ça n’aurait pas changé grand chose, c’est pourquoi j’ai fait de la sorte.

En revanche, je ne pense pas que je le ferais pour un gros achat comme une RP.

Mais bon, je pense que c’est toujours utile d’avoir cette idée-là en tête comme possibilité si l’on veut se démarquer lors de ventes très suivies, c’est un moyen de peser en notre faveur vis à vis de l’acheteur.

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Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ?

[+1] #1 30/12/2016 14h25

[+2] #2 30/12/2016 14h35

[+1] #3 30/12/2016 14h37

[+1] #4 30/12/2016 14h38

#5 30/12/2016 14h47

[+1] #6 30/12/2016 14h50

[+1] #7 30/12/2016 14h54

sylvain78 a écrit :

[+2] #8 30/12/2016 15h11

[+1] #9 30/12/2016 16h18

[+1] #10 30/12/2016 18h59

#11 30/12/2016 19h20

[+1] #12 30/12/2016 20h24

#13 31/12/2016 00h20

[+1] #14 31/12/2016 11h57

[+1] #15 31/12/2016 12h12

#16 31/12/2016 12h46

#17 31/12/2016 12h58

#18 31/12/2016 13h11

#19 31/12/2016 14h35

[+1] #20 02/01/2017 10h45

sylvain78 a écrit :

#21 02/01/2017 12h20

#22 02/01/2017 12h42

#23 02/01/2017 12h45

#24 02/01/2017 14h36

FrenchBrussels a écrit :

#25 02/01/2017 15h21

gunday a écrit :

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