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#26 02/01/2017 19h58 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Si on fait une offre sans clause suspensive mais sans avoir le financement acquis, bien prendre en compte l’effet du délai de réflexion :
-  Si c’est un logement, on aura de toute façon 10 jours pour renoncer sans frais ou presque après signature du compromis. A vous alors d’obtenir rapidement la confirmation de financement.
- Si c’est un immeuble mixte, des bureaux, un local commercial etc., pas de délai de réflexion donc attention, l’offre devient vraiment contraignante pour l’acheteur et un refus de financement peut entraîner une situation bien compliquée.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2017 20h00)

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#27 03/01/2017 09h34 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Bernard2K a écrit :

un refus de financement peut entraîner une situation bien compliquée.

Pas si compliqué, si vous refusez d’acheter vous tombez sous le coup de la clause pénale, donc vous devrez 5 à 10% du prix du bien au vendeur.
Concrètement, le vendeur pourrait exiger la vente forcée, mais si l’acheteur n’est pas solvable, c’est pas sûr qu’il est gain de cause devant un juge (surtout que le bien sera immobilisé durant la durée de la procédure)

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#28 03/01/2017 10h13 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Ben si, compliquée, parce que :
- pour éviter la clause pénale, vous allez chercher d’abord à boucler le financement par tous les moyens, y compris aller taper la famille, faire le tour de tous les courtiers, envisager des solutions de financement "exotiques"… avec le temps passé, les arrachages de cheveux, les risques…
- ensuite, la clause pénale, encore faut-il pouvoir la payer (si on n’a pas versé un séquestre du même montant). Quand on voit que certains demandent un financement à 110 % parce qu’ils n’ont pas de quoi payer les frais de notaire…
- Une perte sèche de 10 % ça fait mal. Supposons un bien à 150 k€, ça fait 15k€. Moins 15 k€ sur la ligne pertes et profits, ça fait désordre pour un apprenti investisseur.
- ensuite, on va peut-être chercher à ne pas la payer, en trouvant un prétexte : il manquait tel annexe au compromis… Avocat, huissiers…
- ensuite, pour un petit budget, il va être difficile de rebondir après cela. Difficile d’avoir confiance dans ses capacités d’investisseur quand on s’est pris un tel rateau.

Donc, au total, c’est "compliqué".

Dernière modification par Bernard2K (03/01/2017 10h18)

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#29 03/01/2017 10h59 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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La condition suspensive sur le taux de l’emprunt et l’obtention permet parfois de sortir d’une offre mal réfléchie en terme de prix ou de bien.

Le fait de bien connaitre un courtier en emprunt permet d’obtenir un document de non obtention d’emprunt sans justificatif supplémentaire…

C’est utile quand on est trop impulsif sur un achat.

C’est du vécu

Philippe


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#30 03/01/2017 12h40 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Philippe30 : il faut au moins une porte de sortie :
- si c’est un logement, ça peut être le délai de réflexion de 10 jours après signature du compromis. Dans ce cas, on peut éventuellement se passer de condition suspensive liée à l’obtention du prêt (à condition de bien être conscient de ce qu’on fait, des implications et des délais).
- si c’est autre chose qu’un logement, et notamment un immeuble mixte, puisqu’il n’y a alors pas de délai de réflexion, il paraît nécessaire de garder la clause suspensive liée à l’obtention du prêt, qui est alors la seule porte de sortie.

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[+1]    #31 03/01/2017 13h36 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Il y a le délai de réflexion lié à tout achat par emprunt.
C’est la loi Scrivener qui s’applique pour tout achat en nom propre pour un appartement , un immeuble , etc

Cette loi ne s’applique pas pour les achats via une structure morale dans ce cas aucun délai de réflexion.

Il est toujours possible lors du compromis d’indiquer un achat en nom propre avec une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale.
Je procède ainsi sur les achats en SCI pour conserver un délai de réflexion sur une éventuelle mise en SCI ou pas et cela permet de bénéficier de la loi Scrivener.

Pour revenir au sujet précédent , la clause suspensive est liée à l’obtention de l’emprunt et généralement court sur 30 jours , le temps d’avoir une réponse de la banque.

Un refus bancaire doit être justifié par contre un refus par un courtier est un simple document attestant une recherche de plusieurs financement de sa part n’ayant pas pu aboutir.

Ce que j’indique est une manière dévoyer de se sortir d’une mauvaise décision pour les "jeunots" dont j’ai fait partie.

Aujourd’hui je vais voir la banque avant d’aller voir le bien et je connais ma possibilité de financement qui à ce jour sur des projets à 15 % est sans limite.

Philippe


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#32 03/01/2017 14h48 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Gardez la clause suspensive. Vous pouvez avoir des bonnes affaires en achetant via crédit, il faut simplement être le plus rapide.

Pour ma part j’ai recu une alerte mail un matin à 9h pour une affaire qui me semblait juteuse. J’ai harcelé toutes les 30 minutes l’agent immobilier jusqu’à ce qu’il décroche le téléphone à 11h lui demandant de me bloquer une visite à 12h30 (pendant ma pause déjeuner). J’arrive sur place, l’agent immobilier m’annonce qu’il a déjà 3 offres au prix.. j’avais envie de m’arracher les cheveux ! c’était consternant et un échec pour moi vu l’opportunité.. je pensais pourtant avoir été très réactif..

J’ai pris néanmoins le temps de faire la visite et de sympathiser avec l’agent immobilier. Nous avons même déjeuné ensemble après la visite car il n’avait pas déjeuné tout comme moi. Je lui ai d’ailleurs fais part de ma consternation lors de notre déjeuner malgré ma vitesse de réaction en lui précisant que la prochaine fois je voudrai avoir l’opportunité d’être informé le plus rapidement possible.

10 jours après ce même agent immobilier m’appele pour me dire qu’il a un bien à me faire visiter du même type que le précédent. Je fus le premier à le visiter et faire une offre au prix ferme (à crédit). J’ai pu avoir l’appartement.

On apprend de nos échecs, il faut juste savoir comment les transformer en future victoire!

PS: Vous pouvez aussi oublier de mentionner dans votre promesse d’achat les conditions du financement du bien.. Pour ma part je précise seulement le prix (généralement ferme pour ne pas le voir me passer sous le nez) et donne rendez vous chez le notaire. Ce n’est que lorsque je recois la réponse positive que j’informe le notaire des conditions de financement. Ca peut ne pas passer mais je n’ai jamais eu de problème et j’apporte toujours en pièce jointe mon contrat de travail ainsi que mes revenus en précisant que la banque m’a déjà donné son accord ;-)

Dernière modification par Magnetov (03/01/2017 14h49)

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[+3]    #33 03/01/2017 16h59 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Un petit rappel à la loi:

Le vendeur est contraint de prendre la 1ier offre au prix et dans l’offre d’achat qui intervient bien avant le compromis on ne parle pas de conditions suspensives et enncore moins du financement. Vous supposez que c’est le paiement comptant qui a fait la différence. Ce n’est pas certains et si c’est le cas c’est que l’agent immobilier ne respecte pas la loi. Les agents sondent acheteurs pour juger de leur sérieux mais c’est juste un sondage informel.

Ca ne sert à rien de faire une offre au dessus, ce qu’il faut c’est arrivé le 1ier pour la visite et si vous êtes sur de vous faire l’offre en direct avec l’agent immobilier et lui faire annuler les visites suivantes.

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#34 04/01/2017 09h17 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Magnetov a écrit :

Pour ma part j’ai recu une alerte mail un matin à 9h pour une affaire qui me semblait juteuse. J’ai harcelé toutes les 30 minutes l’agent immobilier jusqu’à ce qu’il décroche le téléphone à 11h lui demandant de me bloquer une visite à 12h30 (pendant ma pause déjeuner). J’arrive sur place, l’agent immobilier m’annonce qu’il a déjà 3 offres au prix.. j’avais envie de m’arracher les cheveux ! c’était consternant et un échec pour moi vu l’opportunité.. je pensais pourtant avoir été très réactif..

Je crois qu’on a tous vécu ce genre de situation, et été dépité devant la rapidité des autres acheteurs.
Le principal est d’avoir un bon réseau, qui donne les opportunités avant leur parution officielle. Pour preuve votre achat 10 jours plus tard !

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[+1]    #35 04/01/2017 13h54 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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alexsince1978 a écrit :

Un petit rappel à la loi:

Le vendeur est contraint de prendre la 1ier offre au prix et dans l’offre d’achat qui intervient bien avant le compromis

En théorie vous avez raison. L’annonce de vente constitue une offre publique de vente de cette chose à ce prix. L’offre d’acheter au prix rencontre donc la volonté du vendeur. En théorie donc, il y a rencontre des volontés, il y a accord sur la chose et le prix, donc la vente est parfaite.

EDIT et mise à jour :
D’après le blog de cet avocat : Refus du vendeur de vendre son appartement à l?acquéreur - Droit immobilier
1) Lorsque le vendeur publie directement (sans AI) une annonce, la jurisprudence considère désormais que ce n’est pas une offre de vendre au sens juridique du terme mais "une invitation à entrer en pourparlers" (CA de Paris, arrêt du 3 juillet 2014). Ainsi, un vendeur qui refuserait de vendre alors qu’il a reçu une offre au prix ne peut être, au mieux et si toutes les conditions sont réunies, que condamné pour "rupture abusive des pourparlers".

2) En revanche, lorsque l’AI a un mandat en bonne et due forme et a publié une annonce, alors la jurisprudence considére qu’une offre au prix contraint le vendeur a vendre.

ayant retenu que l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d’appel, …, en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait la formation du contrat, dès qu’elle était acceptée par l’acquéreur(…)

(CC 20 mars 1996)

Encore faut-il que toutes les conditions soient réunies et que le mandat de l’AI soit valable.

Noter aussi que pour qu’il y ait accord sur la chose et la prix, il faut que les caractéristiques essentielles du bien soient connues. Si par exemple l’annonce ne mentionne ni l’adresse exacte ni la surface du bien, il ne semble pas possible d’être d’accord sur la chose vendue puisqu’on en ignore des caractéristiques essentielles.

on ne parle pas de conditions suspensives et enncore moins du financement.

Pourtant l’offre engage l’acquéreur aussi. Pour la sécurité juridique de l’acheteur, il peut être utile d’indiquer une ou plusieurs conditions suspensives et d’indiquer une date limite de validité.

Certes, si c’est un logement, il y a le délai de réflexion de 10 jours après signature du compromis. Si c’est un achat avec prêt, il y a la condition de refus de prêt. Mais il y a diverses situations où l’on peut se retrouver engagé dans une situation inconfortable.
Exemple : offre émise sans condition suspensive ni limite de validité. Sans nouvelle du vendeur, on achète un autre bien, et on a déjà signé le compromis lorsqu’on reçoit l’information que le premier vendeur vous vend à vous.
Autre exemple : on pense acheter avec une SCI. Sur le conseil du banquier, c’est la SCI qui contracte le prêt et c’est au nom de la SCI qu’on signe le compromis. Dans ce cas, il n’y a aucune condition suspensive et si l’on veut annuler la vente, le vendeur peut vous forcer à acheter ou tout au moins retenir les 10 % de la clause pénale.

Vous supposez que c’est le paiement comptant qui a fait la différence. Ce n’est pas certains et si c’est le cas c’est que l’agent immobilier ne respecte pas la loi. Les agents sondent acheteurs pour juger de leur sérieux mais c’est juste un sondage informel.

Ca ne sert à rien de faire une offre au dessus, ce qu’il faut c’est arrivé le 1ier pour la visite et si vous êtes sur de vous faire l’offre en direct avec l’agent immobilier et lui faire annuler les visites suivantes.

L’AI a le droit de faire d’autres visites (pour sélectionner des acheteurs "de secours" si jamais vous vous dédisiez à un moment ou à un autre). Ce dont il n’a pas le droit, c’est de proposer au vendeur de préférer une offre postérieure à votre offre au prix. Cela dit, les AI ne s’embarrassent pas trop de ces considérations. Si on voit une telle chose se produire, on agira plus efficacement envers le notaire du vendeur, en lui rappelant par LRAR que, votre offre au prix étant la première et ayant rencontré la volonté publiée par l’AI dûment mandaté par le vendeur, la vente est parfaite ; en acceptant de procéder à la vente envers un autre acheteur, il engagerait sa responsabilité professionnelle. C’est sans doute utile d’envoyer une lettre similaire à l’AI mais le notaire me semble un maillon plus sécurisé pour appliquer cette action.

En tout cas, à mon sens, il faut retenir que :
- faire le premier une offre au prix et sans condition suspensive est un bon moyen de "sauter" sur une occasion et de contraindre le vendeur à vous vendre. Mais ce n’est pas non plus sans engager l’acheteur et il y a donc une part de risque.
- les moyens de se sortir d’une offre au prix et sans condition suspensive, lorsqu’on ne veut finalement plus acheter ou qu’on n’arrive pas à obtenir de prêt, vont varier selon la nature de l’acheteur (particulier/SCI notamment) et la nature du bien (logement seul ou immeuble mixte ou local commercial seul). L’offre et/ou le compromis peut s’avérer plus engageant que ce qu’on pensait.
- entre la théorie et la pratique, il y a un gouffre. On ne compte plus les AI ni les vendeurs qui choisissent entre plusieurs offres au prix au lieu de retenir la première ; qui acceptent des enchères montantes (sélectionne l’offre la plus haute alors que la première offre au prix aurait dû être contraignante), qui sélectionnent selon le critère de recours au prêt ou non ; qui sélectionne selon un autre critère (le fait d’être venu visiter, le fait d’avoir l’air sérieux et motivé, le niveau de revenu, la nationalité…). Et réciproquement, on ne compte plus les acheteurs qui se sont engagés à acheter et se dédisent, selon des justifications pas toujours légitimes ni légales.

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2017 20h39)

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#36 05/11/2017 10h32 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Je remonte ce sujet concernant une offre d’achat sans condition suspensive. Je vais prendre un rendez vous chez un courtier pour réactualiser mon dossier.

Le fantôme de cette dernière annonce plane encore sur moi, j’ai arrêté de chercher pendant de nombreux mois (11 mois) étant dégoutté de cette histoire… Bref.

Je voudrais récapituler avec vous si je réalise une offre sans condition suspensive. Est-ce que je suis obligé de "mentir" à l’agent immobilier ou vendeur pour lui dire oralement que je n’ai pas de recours à un prêt ? Une fois l’offre signé de sa part il sera "coincé" ? 

Une fois signé je pourrais aller voir mon mandataire pour signer une offre de prêt, débloquer mon Perco, etc ?

De plus je peux me rétracter au bout de 10 jours via la Loi Macron ?

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[+1]    #37 05/11/2017 11h54 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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En gros la contrainte d’annoncer que l’on n’aura pas recours à un prêt, c’est de ne pas pouvoir être protégé dans le cas d’un refus de la banque. Vous conservez néanmoins le droit de vous rétracter et rien ne vous interdit non plus d’emprunter, sachant du fait de la mention de l’absence de recours à un prêt le vendeur, s’il n’est au départ pas au courant de cet emprunt attendra certainement que l’acte authentique soit signé plus rapidement.

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#38 05/11/2017 14h21 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Super, je fonctionnerais donc comme ça pour ma prochaine offre d’achat ! De cette manière le vendeur sera coincé avec mon offre, et j’aurais 10 jours pour me rétracter une fois la promesse de vente reçue (au cas ou)…

La manière est discutable, mais malheureusement c’est la seule solution qui s’offre à moi pour réussir mon investissement.

Au final je n’aurais pas de pitié. En immobilier l’honnêteté est un vilain défaut.

Dernière modification par sylvain78 (05/11/2017 16h14)

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#39 17/06/2018 16h32 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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La conversation est un peu ancienne, mais a retenu mon attention.

Il me semble avoir lu que, même en cas d’offre sans clause suspensive d’obtention de prêt (absence de clause), celle-ci est implicite et reconnue à l’acheteur. Le seul cas où celle-ci ne peut s’appliquer est lorsque l’acheteur écrit explicitement qu’il n’aura pas recours à un prêt.

Me suis-je trompé ?

Par ailleurs, je retiens que les deux cas dans lequel le délai de rétractation (10j.) ne  s’applique pas sont:
- Immeuble mixte / Local commercial,
- Achat par une SCI.

Dans le premier cas, c’est aussi le cas si l’acheteur est une personne physique, n’est-ce pas ?
Dans le deuxième cas, vous conseillez donc de faire l’offre, puis le compromis en nom propre avec la possibilité de substitution, n’est-ce pas ?

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#40 17/06/2018 18h17 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Quand vous dîtes faire une offre "sans clause suspensive de prêt" (pour essayer de faire passer une négociation du prix en sécurisant le vendeur sur le fait que la vente ira à son terme par exemple), en pratique le compromis que vous signerez contiendra une clause explicite precisant que vous ne faites pas appel à un prêt.
En pratique, le cas que vous évoquez ne se produit donc jamais…

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#41 17/06/2018 20h32 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Bonsoir Julien, je parlais uniquement de l’offre d’achat.

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[+1]    #42 17/06/2018 21h28 → Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ? (immobilier, investir, location)

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Effectivement si vous ne parlez que de l’offre, si rien n’est précisé explicitement dans celle-ci, implicitement vous êtes dans le cas où vous avez droit à la clause classique de renonciation en cas de non obtention d’un prêt.

Les vendeurs rôdés veulent néanmoins connaître votre plan de financement dès cette étape.

Sinon pour votre autre question, le délai de renonciation de 10 jours disparaît bien même pour un acheteur physique s’il achète un bureau, un commerce ou un immeuble mixte contenant l’un de ces 2 éléments (ce dernier cas étant le + fréquent où l’on risque d’oublier ce détail… ).

Dernière modification par julien (17/06/2018 21h35)

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