Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 19/10/2021 09h18

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Bonjour,

Je suis propriétaire de ma maison, et je possede un garage.

Ce garage sert plutot de rangement (tondeuse, matériel apicole etc).

A 1 metre de mon garage, il y a 4 garages dont 2 appartiennent à mon voisin.

Les 2 garages qui ne lui appartiennent pas avaient été vendus par son ancien propriétaire pour faire des rénovations dans la maison.

Mon voisin vend sa maison, et j’ai été le voir pour savoir s’il ne voulait pas me vendre un des deux garages, et pour combien, mais pour le moment il part plutot sur la vente de sa maison + les 2 garages.

Je me demandais si selon vos expériences, une maison avec 2 garages prend vraiment de la valeur?

Profil de mon quartier : très dur et très pénible pour se garer en journée (hopital et plusieurs écoles dans un rayon de 200 mètres), mon véhicule a subit 2 dégradations volontaires en 5 ans (bris de vitre pour fouiller, insigne Ford arraché) et 2 involontaires (des personnes l’on cogné en se garant).

Donc si on enlève le coté pratique (voiture à l’abris des intempéries et des dégradations), que penser de l’aspect financier d’une telle opération?

Si je n’avais aucun garage, je foncerai pour le harceler, mais la différence entre 1 garage et 2 garages peut elle vraiment apporter une plus value?

Je vis dans le "premier anneaux" d’une ville de 100 000 habitants, donc on sait faire pratiquement tout à pied : je remarque que dans mon quartier peu de gens ont 2 voitures, contrairement aux zones plus rurales.

Mots-clés : achat, garage, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 19/10/2021 09h24

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   220  

J’ai envie de dire, avant de penser aux autres, pensez à vous. Si c’est pratique pour vous tenter de lui en racheter un quand même.
Avoir 2 garages c’est aussi attiré des gens lors de la vente autre que deux voitures : gros bricoleur avec pas mal de matos, des artisans, des gens qui stockent un max des vieilleries, etc… Puis selon la configuration : aménagement d’un garage en pièce habitable pour votre ado, salle de sport…

J’ai deux garages et une voiture et je vois déjà plein d’utilisation possible à mon second garage.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 19/10/2021 09h31

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Oui, je comprends tout à fait l’argument du bricoleur, puisque mon propre garage me sert à entreposer mon matériel apicole.

Je n’ai pas retrouvé l’annonce de la vente de sa maison sur le net, je pense qu’une première chose serait de voir combien il demande pour le tout, et peut-être l’approcher avec une offre intéressante pour un garage.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 19/10/2021 10h32

Membre (2018)
Top 10 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Bonjour,

1 - Si ma compréhension du cas est exacte, vous envisagez l’achat de 1 ou 2 garages dans un bâtiment qui en comporte 4. On a donc affaire à une copropriété. Combien de co-propriéataires, la copro est elle immatriculée, est elle gérée, un syndic est il nommé, les AG se réunissent-elles régulièrement ?

Pour en avoir le coeur net :
- site du cadastre pour récupérer le numéro de la parcelle
- service de la publicité foncière pour obtenir la fiche d’immeuble
- registre des copropriétés

Lire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD).

Montant des charges ? - Au moins l’assurance des parties communes.

2 - Mon expérience perso veut que l’on achète d’abord des m2 habitables jusqu’au maximum des possibilités et que l’on pense aux garages ensuite… Grandes chances que les garages lui restent sur les bras… possibilité de se garer sur le terrain devant chaque maison ?

3 - Les 2 autres garages sont ils à vendre ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2021 10h36)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 19/10/2021 10h44

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Bonjour,

Oui, c’est un seul batiment divisé en 4 garages, et je ne connais pas les réponses à toutes vos questions.

Dès que je verrai un des locataires j’essaierai de lui demander combien il paie la location, et je demanderai à mon voisin comment cela se passe pour les frais communs.

Il n’y a que les 2 garages qui lui appartiennent qui sont en vente, les 2 autres ne lui appartiennent pas et sont loués.

Ce qui m’intéresse évidemment, c’est que ces garages sont à 10 mètres de mon habitation, je n’aurai pas 30 fois une telle opportunité.

Pour se garer : un cauchemar entre 8h et 17h du lundi au vendredi, sans souci en dehors.

C’est pas compliqué, vu cette situation, et comme je suis presque tout le temps en télétravail, je ne prends mon véhicule que si c’est absolument nécessaire en journée, car je redoute la recherche d’une place pour ma voiture à mon retour.

Cela ne me posait pas de problème avant le Covid, puisque ma voiture passait sa journée sur le parking de la gare 4 fois par semaine.

Dernière modification par koldoun (19/10/2021 10h46)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 24/10/2021 22h04

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Première info obtenue ce matin, la location est actuellement de 55 euros/mois, et passera à 60 en janvier.

Est-ce que sur base d’une telle mensualité, je peux définir un prix d’achat correct?

Bonne fin de weekend

Hors ligne Hors ligne

 

#7 24/10/2021 22h15

Membre (2014)
Réputation :   57  

Quelle rentabilité voudriez vous avoir si vous mettiez ce garage en location ?

Pour avoir un prix, vous faites:
Loyer mensuel x 12 / rendement.
Soit: 60 eur x 12 / x %.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 24/10/2021 22h37

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Je n’attends pas vraiment de rendement, je voudrais plutot comprendre si financièrement il est préférable de louer le garage ou l’acheter.

Donc à partir de quel montant d’achat il est préférable de louer.

Forcément, le calcul est plutot complexe, puisqu’il faudrait savoir si la valeur de la maison prend vraiment de la valeur avec un second garage.

Y a t’il un calcul simplifié sur base du prix de la location pour établir une fourchette de prix d’achat raisonnable?

Genre : mensualité x X mois de location = prix raisonnable

Dernière modification par koldoun (24/10/2021 22h38)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 25/10/2021 06h56

Membre (2018)
Top 10 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Il manque la moitié du raisonnement! Le garage ne sera pas détenu éternellement!

Il convient de comparer aussi les plus values….

Entre un placement à 4% qui garde sa valeur et un placement offrant un rendement de 3% et dont la valeur double en 10 ans, que choisissez vous ?

Cela rend la projection beaucoup plus délicate!

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 25/10/2021 08h06

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Dans une telle configuration (proximité /besoin), le gain confort/plaisir de posséder ce garage est sans doute difficile à évaluer avec une rationnalité parfaite sur la base d’un rendement.
Je préfèrerai acheter, le propriétaire du garage aurait tous loisirs de vous virer si une belle offre d’achat se présentait.
Par contre, assurez -vous des modalités de gestions de cette copropriété (ce n’est pas certain qu’il y en ait une d’ailleurs, ça dépend beaucoup de la structure du bâtiment si j’ai bien suivi le montage notaire/géomètre lors de l’une de mes acquisitions il y a quelques années).
J’oubliais : pour vous dire s’il serait préférable financièrement de louer, il faudrait connaître le prix. En gardant en tête que la location serait fragile, le futur acheteur de la maison + 2 garages pourrait sans doute avoir besoin de ses garages, non ?

Dernière modification par Range19 (25/10/2021 08h09)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 25/10/2021 11h27

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Bien entendu, l’évolution de la valeur du bien est importante.

Mais pour le moment, le propriétaire veut toujours vendre sa maison + les garages, donc je ne sais rien faire.

Mais je le vois quand même un peu hésitant, donc j’espère parvenir à le convaincre d’au minimum me faire une proposition pour 1 garage, sur base de son chiffre je reviendrai demander conseil.

Bonne journée

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+3]    #12 25/10/2021 20h24

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2641  

Typiquement, les gens veulent bien avoir des annexes à l’habitation, mais ils ne sont pas prêts à les payer au vrai prix. Et plus il y a d’annexes vendus avec une habitation, moins chaque annexe est valorisé par l’acheteur.

Exemple avec des chiffres sortis du chapeau. Supposons que la maison de votre voisin, sans aucun garage, vaille 200 000 €. Supposons qu’un garage boxé vaille 15000 € dans le quartier. Est-ce que la maison de votre voisin vaut 215000 € avec un garage et 230000 € avec deux garages ? Probablement, non.

Le phénomène à l’œuvre, c’est la hiérarchie des besoins. Quand on achète une maison, on a besoin d’une habitation. L’habitation est alors plus importante, aux yeux de l’acheteur, que toutes les autres considérations. S’il visite deux maisons à 230 000 €, l’une avec deux garages, et l’autre avec un seul garage, mais plus grande, ou en meilleur état, il va choisir la second, car elle coche plus de critères "habitation".

De même que, dans une copropriété, au même prix, la plupart des gens préfèrent un appartement de 60 m² sans garage qu’un appartement de 45 m² avec garage. Sauf le rare motard qui a absolument besoin d’un garage.

Par définition, les annexes sont un sujet "annexe" donc ne sont pas le sujet "principal". C’est comme cela que raisonnent la plupart des acheteurs. Après avoir acheté, on regrettera peut-être de ne pas avoir acheté la maison avec deux garages. Car, une fois qu’on a satisfait le besoin principal, on a le luxe de penser aux besoins secondaires : "qu’est-ce que ça serait pratique d’avoir un second garage". Mais, au moment du choix, on était en mode "habitation", alors on a choisi la meilleure habitation, et tant pis pour le deuxième garage.

Non seulement il y a la hiérarchie des besoins, "habitation vs garage" ou "principal vs annexe", mais il y a aussi la théorie du gain marginal. Une maison avec un garage est beaucoup plus intéressante qu’une maison sans garage. Une maison avec deux garages est à peine plus intéressante qu’une maison avec un garage. Une maison avec trois garages ne présente aucun avantage, pour 99 % des acheteurs, par rapport à une maison avec deux garages. Plus il y a de garages, moins le garage supplémentaire est intéressant.

Vous pourriez donc tenir au vendeur un discours très simple : "essayez-donc de mettre deux annonces : l’une pour la maison avec un garage à X €, et l’autre pour la maison avec 2 garages à X +15000 €. Si vous avez plus d’appels, de visites et d’offres pour la seconde annonce, je m’incline. Si, comme c’est probable, les gens ne sont intéressés que par la maison avec un garage à X €, ou bien essaient de vous extorquer le second garage à seulement 5000 € de plus, vendez-moi le second garage : vous, vous gagnerez plus d’argent au total, et moi, je serai content d’avoir le garage qui me rend service."

Le seul inconvénient, c’est que le même raisonnement s’appliquera quand vous vendrez votre maison : vous ne la vendrez guère plus cher avec deux garages. Vous aurez donc intérêt à vendre le 2e garage séparément.

L’autre inconvénient, c’est que, avec mon raisonnement, vous payez le garage au prix du marché. Vous ne faites pas une bonne affaire financière. Mais vous avez le garage qui vous arrange, juste à côté de chez vous. Parfois, il faut accepter de payer ce dont on a besoin au prix du marché, sous peine, ensuite, de souffrir de ce besoin non satisfait. La pensée "oui, mais c’était trop cher, je n’avais pas le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière alors j’ai préféré m’abstenir" n’est qu’une piètre consolation face au besoin non satisfait.

Le dernier sujet, c’est bien évidemment de comprendre l’état de la copropriété dans laquelle est situé votre garage, mais cela a été bien expliqué par d’autres avant moi.

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2021 23h01)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/10/2021 13h57

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

C’est ce que je lui ait fait comprendre.

Et lui m’a fait comprendre qu’il venait de terminer les travaux de la maison qu’il a hérité de ses parents pour s’y installer, qu’il a 65 ans et veut se débarrasser de sa maison au plus vite sans se prendre la tête pour enfin profiter de sa passion : voyages en moto à travers l’Europe… si les conditions sanitaires le permettent.
C’est un homme très sportif, divorcé et multipliant les conquêtes mais qui a faillit décéder il y a 2 ans d’une maladie rare, et qui veut profiter de ses dernières années en forme sans se prendre la tête avec ces garages…
Il va donner la moitié de l’argent à son fils unique, et claquer l’autre moitié en hotels/séjours etc

Mais j’ai quand même vu de l’intéret dans son regard quand je lui ai dit qu’il gagnerait surement plus en vendant 1 ou 2 garages à part (oui, car en fait il y en a 5 pas 4… inattention de ma part quand j’ai écrit le message initial : 3 à lui, 2 déjà vendus par le passé).

Vu qu’il s’est installé définitivement dans sa nouvelle maison, je pense lui laisser une petite lettre pour donner mon point de vue.

Bonne journée!

Dernière modification par koldoun (26/10/2021 14h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 26/10/2021 21h05

Membre (2013)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   183  

Voila, il va peut être en vendre un ou deux à part, entre 15 000 et 20 000.

Il me contactera s’il se décide à suivre cette option

Dernière modification par koldoun (26/10/2021 21h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 26/10/2021 22h36

Membre (2019)
Réputation :   24  

A priori si le garage est bien situé et facilement accessible le prix entre 15 et 20 keur est cohérent, j’ai vendu un box en s/sol pas facile d’accès dans une petite ville de province 10 keur il y a quelques années.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 26/10/2021 22h49

Membre (2018)
Top 20 Année 2022
Top 20 Année 2021
Réputation :   224  

N’hésitez pas à le "surveiller" je veux dire le relancer discrètement mais régulièrement, pour que les garages ne vous échappent pas.
C’est du déjà vu.
De plus, en ville, un garage est souvent un bon investissement, pas forcément de rapport au sens financier, mais bien confortable et souvent rare.


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 27/10/2021 08h19

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Il vous appartient maintenant de le motiver à vous en céder un. ça ne dévalorisera pas sa maison d’en séparer un.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur