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#1 28/03/2017 20h50 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Bonjour, petite étude de cas:
prix garage: 10500€ (sans frais de notaire)
loue a: 80€
charges comprises taxe foncière: 135€s
charges trimestrielles.:47€
dimension 12m² on peut rentrer une 407 sans problème garage avec un bip et un portail

Je peux l’acheter avec ou sans crédit

vous l’achetez le box ou non? il se loue pas plus que 80€ j’ai trouvé des locations à 70€ ds le quartier
Je poste cette étude de cas pour voir comment vous analysez le potentiel d’un achat garage… voire si je suis la même logique smile
Car de ma logique j’ai un cash flow négatif

Dernière modification par albaninvest (28/03/2017 20h52)

Mots-clés : garage, immobilier, rentabilite garage box

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#2 28/03/2017 20h57 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Bonsoir

La 1ère question : la demande locative est elle forte dans le secteur choisi?
2eme: vous visez la location comme garage ou vous acceptez le stockage?

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#3 28/03/2017 21h08 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Avec les frais de notaire, le coût d’acquisition est ~ 12k €

En considérant un loyer de 70 euros / mois (ce qui semble le prix du marché), loué 12 mois (sans vacance locative donc) et en enlevant les charges on arrive à 564 euros de gain sur un an.

Cela fait un rendement inférieur à 5 % (avant impôt).
Ce n’est pas exceptionnel.

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#4 28/03/2017 21h43 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Prix achat 12 500 € (10 500 € + environ 2 000 € FDN)

Charges annuelles 276 € (TF 135 € + 3*47 € de charges)

Revenu locatif annuel 960 €

Rendement brut 7,68 % (960 / 12500 * 100)
Rendement net  5,47 % ((960-276) / 12500 * 100)
Rendement net net (a déterminer en fonction de votre TMI)

Le calcul est optimiste car :
- on admet un loyer de 80 € mensuel sachant que ce sera surement moins vu que vous trouvez déjà des annonces a 70 €
- on ne prends pas en compte de vacance locative( et pour un garage il peut y avoir beaucoup de mouvements)
- Pour les frais de notaire la simulation donnait  2 280 €, j’ai arrondi a 2 000 €
- Je n’ai pas pris en compte un éventuel credit

Du coup, personnellement non je ne prends pas.

Il est généralement plus intéressant d’acheter un lot de garage plutôt qu’un seul.


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#5 06/06/2017 15h14 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Je soumets à mon tour une étude de cas d’un garage:

Prix de vente net vendeur : 2000€
frais d’achat : 404.94€
Total : 2404.94€

Location mensuelle CC: 50€ / 600€ annuel
Taxe foncière = 10.40€
Charge = 45€

Rendement brut : 600/2404.94 = 24.94%
Rendement net : (600-45-10.4)/2404.94 = 22.64%

Pour l’impôt sur le revenu, je suis dans la tranche à 14%.
Abattement au forfait de 30%, soit 420€
fiscalisé à 14% :58.8€

CSG à 15.5% (pour l’heure) =65.10

Rendement net d’impôt=(600-45-10.4-58.8-65.10)/2404.94 = 420.7/2404.94= 17%

L’investissement est "rentabilisé" en : 2404.94 / 420.7 = 5.71 ans.
La copro vient de sortir de lourds travaux, le vendeur a payé sa quote part (assez élevé, en regard du prix de vente, au alentour des 600€ sur l’année qui vient de passer).

J’ai volontairement beaucoup détaillé les calculs, pour être sure de ne pas avoir fait de fautes, ou d’erreurs.
Ai je bon ?

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#6 06/06/2017 20h36 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Mes remarques :

-vous avez vraiment un notaire qui vous fait les formalités, y compris les taxes, pour 405 € tout mouillé ? Suivant les sites de simulation, je trouve entre 800 et 1500 €.
- imposable en revenus fonciers donc vous devez raisonner sur les loyers HC.
- TF et charges : vous êtes sûr que c’est par an ? Ca paraît très bas, 45 € de charges, surtout si le précédent propriétaire vient de payer 600 €. Ca pourrait très bien remonter à 200 ou 300 €/an suivant ce qui est voté par la copro.
- dans le détail, regardez quelle partie des charges est répercutable sur le locataire. Même si ce sont de petits montants, vous avez sans doute intérêt à faire une provision sur charges avec régularisation annuelle. Comme ça, si les charges récupérables sur le locataire augmente, vous pourrez augmenter. Par exemple, si le bail dit 48 € HC + 2 € de provisions sur charges, par mois, avec régularisation annuelle, ce n’est pas pareil que s’il dit 50 € CC/mois sans autre précision. Si les charges locataires montent à 6 €, vous pourrez percevoir 48 +6 = 54 €. Pas de raison que ça soit vous qui preniez à votre charge une augmentation des charges locatives. De même, vous auriez intérêt à prévoir dans le bail une indexation du loyer.
- vous payez comptant ? Sans doute. Faire un crédit pour une si petite somme va coûter cher en frais de dossier.
- fiscalité : 2 petites erreurs : le revenu brut imposable est le loyer HC, pas CC. La CSG est déductible de votre revenu imposable l’année suivante à hauteur de 5,1 %. Cela vous économise une imposition de 5,1 % x 14 % = 0.714 % donc le vrai niveau de la CSG est 15,5-0,714 = 14,786 %.
- Seulement 50 € CC, si c’est pour un garage boxé, c’est pas cher, ce qui pourrait indiquer une faible demande locative. Attention à la vacance. J’ai une collègue qui a ainsi un garage dans un quartier peu demandé, il est vide depuis plus d’un an. Essayez de vous assurer de la présence de la demande. Par ailleurs, soyez sûr que votre garage présente une offre "correcte" : quartier pas trop moche, garage suffisamment éclairé, garage suffisamment grand pour la plupart des voitures, télécommande de portail qui fonctionne, absence de dégradation et de vol dans ce garage, etc.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2017 21h04)

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#7 08/06/2017 22h43 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Je fais suite à votre réponse très détaillée:

- J’ai mon propre notaire, et la vendeuse avait le sien. Effectivement, depuis la loi Macron, les frais ont été modifiés, et cela se répercute sur les petits montants.

- Je suis bien sûre que les charges sont de 45 €/an.
Les travaux étaient pour le lot "appartement + garage" que possédait la vendeuse. Je n’ai acheté que le garage. Je n’ai pas calculé le pro rata des charges pour l’appartement (vendu précédemment), et le garage.

- Votre réponse sur les charges m’interpelle. J’aurais du me pencher sur la question des charges avant, mais pour des montants "faibles", je n’ai pas voulu plus creuser. Ceci vaudrait peut être le coup au prochain changement de locataire, à ce moment, je me pencherai en détail sur ces répartitions de charge. Pour l’heure, le bail a juste " 50€ cc".

- je paye comptant. Effectivement, les frais de dossier bancaire sont astronomiques pour ces sommes.
Dans tous les cas, l’investissement est rapidement "vendable" si j’ai besoin de liquidité.

- pour la CSG, j’apprécie et note votre remarque. Je n’étais pas au courant, et je salue tous les membres qui répondent avec autant de précision. C’est un plaisir de vous lire !

- en ce qui concerne le quartier, et la demande locative, je ne me fais aucun soucis.
Je reste dans ma zone de recherche (comme en témoigne mon pseudo), et ne fais aucun compromis sur la localisation. Le seul problème est que j’ai posté l’annonce avant d’avoir les clés, et j’ai raté des visites/locataires à ce moment.
Pas très grave, j’ai visité ce soir, et fais signer le bail à un jeune salarié, ravi d’avoir trouvé un garage juste à côté de son nouvel appartement.
Concernant la localisation, il y a deux approches différentes:
- soit on cherche de partout, à la recherche de "la" bonne affaire du moment, et on se retrouve à étudier le marché d’une ville/département à ce moment.
- soit on se focalise sur une zone bien précise, et on attend que "la" bonne affaire arrive. Quitte à attendre un petit peu.
J’ai choisi la seconde option. Et j’économise pendant mes phases de recherche.
L’annonce pour ce box a été mise à 11h. A 13h, j’avais appelé et donné mon accord pour acheter. La vendeuse a contacté sa régie, pour des détails techniques, à savoir les travaux. Les notaires ont été contacté dès le lendemain.
Je connaissais parfaitement le quartier, et même la résidence.
Je n’avais aucun doute sur la capacité locative d’un tel bien.

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#8 08/06/2017 23h10 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Pour la CSG déductible, c’est une mesure assez générale. Vous que vous avez déjà des revenus soumis à CSG, cette somme devrait être reportée d’office dans votre déclaration de revenus de l’année suivante ; vérifiez que ça soit le cas.
Cf : www.monfinancier.com/fiscalite-la-csg-d … 16453.html

amoilyon a écrit :

- J’ai mon propre notaire, et la vendeuse avait le sien. Effectivement, depuis la loi Macron, les frais ont été modifiés, et cela se répercute sur les petits montants.

Certes, plafonnement à 10 % du montant pour les "émoluments" du notaire. S’y ajoutent les droits d’enregistrement et les frais de publication (ou publicité foncière) qui vont à l’Etat, et surtout les débours qui peuvent atteindre facilement 400 € sur une telle opération. Je suis curieux de savoir combien vous aurez payé au notaire au final sur cette opération.

Perso j’ai failli acheter une place de parking à 2000 € et, s’agissant de ma première opération, j’avais prévu que les frais de notaire pouvaient aller jusqu’à doubler le coût. Je n’ai pas pu savoir combien ça coûtait au réel car le vendeur a choisi un autre acheteur. Heureusement peut-être, car c’était un quartier un peu pourri, à 200 mètres du parking de la collègue qui reste inloué depuis 1 an…

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2017 23h14)

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#9 10/06/2017 17h33 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Bernard2k a écrit :

Certes, plafonnement à 10 % du montant pour les "émoluments" du notaire. S’y ajoutent les droits d’enregistrement et les frais de publication (ou publicité foncière) qui vont à l’Etat, et surtout les débours qui peuvent atteindre facilement 400 € sur une telle opération. Je suis curieux de savoir combien vous aurez payé au notaire au final sur cette opération.

Je vous envoie un extrait de mon acte de vente.

Extrait de l’acte de vente a écrit :

L’assiette des droits est constituée par le prix de la présente vente soit DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR).

DROITS
Mt à payer
Taxe départementale
2 000,00 x 4,50 % = 90,00
Taxe communale
2 000,00 x 1,20 % = 24,00
Frais d’assiette
90,00 x 2,37 % = 2,00
TOTAL 116,00

CONTRIBUTION DE SÉCURITÉ IMMOBILIÈRE
En fonction des dispositions de l’acte à publier au fichier immobilier, la contribution de sécurité immobilière représentant la taxe au profit de l’Etat telle que fixée par l’article 879 du Code général des impôts s’élève à la somme :
Type de contribution Assiette Taux Montant
Contribution proportionnelle taux plein 2 000,00 0,10% 15,00 euros

Bernard2k a écrit :

Perso j’ai failli acheter une place de parking à 2000 € et, s’agissant de ma première opération, j’avais prévu que les frais de notaire pouvaient aller jusqu’à doubler le coût. Je n’ai pas pu savoir combien ça coûtait au réel car le vendeur a choisi un autre acheteur. Heureusement peut-être, car c’était un quartier un peu pourri, à 200 mètres du parking de la collègue qui reste inloué depuis 1 an…

Quand il y a une annonce avec une place de parking à 2000€, soit le quartier est effectivement en excès de place de stationnement, soit la place est "avec défaut" (trop petite, sur un bord, dans l’angle…), soit le vendeur est pressé.
D’où l’importance de connaître sa zone de recherche.
Pour info, quand je suis allée faire visiter le box au locataire, impossible de trouver une place. Du coup, j’ai activé le badge du parking pour stationner ma voiture dans la copro le temps de faire la visite.
Le locataire louait précédemment un autre box, dans la même résidence, et son bail n’a pas été reconduit, car le propriétaire vendait le box. Il est absolument ravi d’avoir de nouveau une location à cet endroit, et pour un loyer moindre. Il compte y rester quelques temps, et n’a qu’une seule inquiétude : que j’arrête son bail pour vendre (il me l’a d’ailleurs demandé plusieurs pendant la visite… )

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#10 12/06/2017 11h29 → Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un box de garage) (garage, immobilier, rentabilite garage box)

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Bonjour,
vous ne citez que les droits d’enregistrement et les frais de publicité immobilière. Or cette partie est figée par la loi, et est donnée sans erreur par un simulateur.

Mais il y a deux autres postes potentiels dans les frais de notaire :
- émoluments (plafonnés, en HT, à 10 % du prix de vente, auxquels s’ajoute la TVA, soit un maximum de 240 € TTC)
- débours (frais annexes).

Ce qui est intéressant est de savoir combien vous avez payé au total, et notamment sur ces parties variables que sont les émoluments et débours.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 11h29)

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