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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 12/09/2016 20h44 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Vous parlez essentiellement de production.. Moi je pense que sa permet de relancer la croissance avec plusieurs paramètres que j’ai déjà évoqué dans pas mal de discution.. car cela reste un investissement…

Mais je comprends par votre dernier message ou vous voulez en venir … cela se défend également…. mais de le comparer à l’immobilier est un autre débat selon moi…


Bye bye la rat race :)

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#52 12/09/2016 21h19 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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C’est le fameux débat entre une économie de rente et une économie de création de capital. L’argent de l’immobilier est une rente (il produit peu) alors que le capital est plus productif.

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants). Il consomme aussi.

L’investisseur immobilier est créateur de richesses lorsqu’il construit un immeuble ou une maison et aussi lorsqu’il rénove, mais encaisser un loyer même si ça rapporte de l’argent, ce n’est pas productif.

Je ne dis pas que c’est bien ou mal, je dirais que le capital est mieux que la rente pour le développement. La rente a tendance à scléroser la société en tuant l’innovation (mauvaises allocations des ressources, encore un immeuble ou une rénovation au lieu d’inventer la voiture électrique).

Pour un pays sous-développé, le pétrole ou les diamants sont une rente. Elle rapporte mais ne crée pas d’autres richesses que la rente. Alors que le même argent investi dans du capital productif, la création de richesses ferait boule de neige.

L’immobilier est pour la France ce que les matières premières sont pour les pays sous-développés.
Si tout le monde se mettait à l’immobilier uniquement on vivrait bientôt comme dans un pays sous-développé (je provoque).


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#53 12/09/2016 21h36 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je suis assez d’accord avec vous Jeff, belle synthese.

Mais je pense que chacun interprète le mot " produire "

Je pense que d’avoir des loyers, faire travailler des artisans ect nous fais payer des impôts, des tva ect ect … l’état par la suite finance ou aide des entreprises ( par exemple ) qui eux produisent comme vous le dites….

Je pense que tout est liée en réalité.


Bye bye la rat race :)

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#54 12/09/2016 21h46 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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L’impôt est en effet le meilleur levier pour éviter les désavantages de la rente (en supposant que l’argent est réinvesti dans des projets productifs).

C’est ce que propose Piketty qui s’inquiète des inégalités créées par les nantis qui ont les rentes (y compris les rentes/dividendes du capital productif et qui accumulent proportionnellement toujours plus de richesses) et le peuple (les salariés) dont leur salaire lié à la croissance augmente moins vite que la rente.

Un impôt sur la rente et sur les héritages permet de rééquilibrer ces inégalités.

Messieurs (riches) investisseurs immobilier, il faut payer plus d’impôts pour le bien du salarié smicard et de la société!


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#55 12/09/2016 22h00 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Jef56 a écrit :

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants).

A mon avis, cette image repose sur un choix déséquilibré. D’un autre coté vous parlez d’un propriétaire et de l’autre coté d’un investisseur.

Le propriétaire d’actions (vous, moi) n’apporte pas grand chose à l’économie, à part de la liquidité de capital. Tandis qu’un business angel ou un adepte d’IPO, eux, aident à construire l’appareil productif (qui ensuite s’entretiendra grosso-modo tout seul, avec éventuellement une rallonge de temps en temps)
Parallèlement, le propriétaire d’immeubles n’apporte pas non plus grand chose à l’économie. Tandis que celui qui va faire construire un immeuble, lui apportera sensiblement plus.

Bref, je dirais qu’en immobilier ou en bourse, c’est celui qui intervient sur le marché primaire qui est le plus utile à l’économie. Les investisseurs du marché secondaire ont surtout un rôle de lubrifiant pour fluidifier le marché.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#56 13/09/2016 02h01 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je comprends qu’il y a beaucoup de choses à savoir pour réussir une bonne transaction immobilière. Et je ne doute pas de la qualité des participants du forum quant à ces questions. Je reviendrai donc naturellement vers vous lorsque j’aurai un projet un peu plus établi et lorsque j’aurai mis un peu les mains dans le cambouis. Pour l’instant, j’avais juste voulu lancer, au préalable, cette file sur l’intérêt en général, structurel, de l’investissement immobilier. J’ai une pointe de déception : des questions restées sans réponse (peut-être mal posées), de l’agressivité de certains et une confirmation du fait, comme je le disais dans mon premier post, que "l’immobilier cristallise beaucoup d’irrationalité". De l’irrationalité qui rapporte de l’argent, j’en conviens, pour beaucoup d’entre vous. Mais je constate que les investisseurs immobiliers ne se sont pas toujours posé les questions que je me pose sur l’intérêt de l’investissement immobilier comparé à d’autres classes d’actifs ; ils ont toujours voulu acheter de la pierre, ils l’ont fait, ils ont appris à le faire bien, ils ont gagné de l’argent, donc a posteriori c’était une bonne chose, "et qui il est celui-là à venir nous demander si c’est vraiment rentable, évidement que c’est rentable, la preuve !" Mais vous, les investisseurs qui avez gagné de l’argent, vous êtes peut-être l’exception qui confirme la règle. N’y a-t-il pas de l’autre côté des investisseurs immobiliers mis sur la paille par des choix moins avisés ou un peu moins de chance ? Ou des investisseurs juste normaux, qui ont fait leur petits 3% (ma fameuse moyenne de Piketty), ce ne sont pas ceux-là qui viennent fanfaronner ici.

Comme certains l’ont dit ici (et c’est l’avis de beaucoup d’économistes sérieux), l’immobilier est globalement une économie de rente, non (ou peu) productive. Cela est d’autant plus vrai que même dans le marché primaire (qui, comme l’a dit Faith, devrait être la source de la croissance, que ce soit pour l’immobilier ou pour le marché actions), notre pays tellement sclérosé d’archaïsmes anti-libéraux et pro-immobilier incite à la création de logements neufs là où il n’y en a pas besoin, par des mécanismes de subvention fiscale (Scellier, Pinel, etc…). L’économie productive, c’est en premier lieu les entreprises, dont on peut accompagner le progrès via les actions. Il est structurellement normal que les actions soient plus rentables à long terme que l’immobilier et c’est d’ailleurs ce qu’on constate. Evidemment, si on ne regarde que la France de ces 40 dernières années, on regarde la réalité par un miroir déformant (et c’est sûrement la source de pas mal de confusions).

Piketty parle d’une moyenne du rendement immobilier sur le long terme à 3%, sur le marché actions US à 8%. Beaucoup m’ont critiqué pour avoir cité ces chiffres, au prétexte que ce sont des moyennes et qu’on peut faire beaucoup mieux comme bien pire, dans l’immobilier. J’ai envie de répondre… que c’est précisément la définition d’une moyenne ! Comment savoir si j’ai les capacités de choisir un bien qui rapportera plus que la moyenne ? Idem en bourse, si je fais du stock-picking, comment savoir que je choisirai les bons titres ? Les gérants de fonds professionnels font moins bien que le hasard, dans l’ensemble. Peut-être allez-vous me dire que le marché immobilier est moins bien arbitré, moins "efficient" et qu’il est plus facile d’être du bon côté de la gaussienne des rendements qu’avec le marché archi-arbitré des actions ? Peut-être. Enfin ça reste à prouver.
Bernard2K, vous me reprochez d’écarter les cas particuliers d’investissements immobiliers réussis. Il s’agit juste d’un arbitrage : j’ai toutes les raisons de considérer que le marché actions est structurellement plus rentable que l’immobilier (car réellement productif et corroboré par des données historiques de long terme), si j’ai 100k€ à placer je vais donc délaisser l’immobilier en faveur des actions, c’est assez logique. J’élude volontairement votre critique sur le fait que l’immobilier ne peut se réduire au logement car cela serait trop long ; de plus il me semble légitime de parler de moyennes et de tendances structurelles propres à ces deux classes d’actifs que sont l’immobilier et les actions, quitte à "zoomer" ensuite sur l’une ou l’autre.

Maintenant, et j’en reviens plus ou moins au sujet de départ de la file, seules deux raisons donnent de l’intérêt financier à l’investissement immobilier et méritent qu’on s’y penche :
- le crédit immobilier aux particuliers (avec cet archaïsme que les banques ne prêtent quasi que pour l’immobilier en France)
- les incitations fiscales, en premier lieu la non-taxation de la résidence principale
Cela me gêne car je ne suis pas d’accord politiquement avec ce traitement de faveur de l’immobilier et je pense que ce n’est pas une bonne chose pour notre économie (comme l’a dit vbvaleur). Mais en tant qu’investisseur rationnel j’aurais tort de ne pas profiter du levier bancaire là où il est accessible. Avec cependant les réserves que j’ai faites, partagées par Tanuky, sur le fait que le levier bancaire augmente un risque immobilier que le commun des mortels sous-évalue.

Dernière modification par Golliwogg (13/09/2016 02h11)


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#57 13/09/2016 03h02 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

J’ai une pointe de déception : des questions restées sans réponse (peut-être mal posées), de l’agressivité

Je pense surtout que vous êtes arrivé avec vos à priori et certitudes, des réponses ne sont pas allé dans votre sens d’où votre déception.
Respectez un minimum le fait que des interlocuteurs de qualité ne partagent pas vos vues sinon d’autres se seraient manifesté.
On sent de l’aigreur lorsque vous critiquez l’immobilier, ne pourriez-vous pas simplement vous réjouir que certains aient réussi et tenter d’en faire de même en comprenant plutôt que d’essayer de chercher ce qui devrait être taxé ou pas?
Si la bourse vous émerveille alors allez-y personne ne va vous en empêcher.

Dernière modification par kc44 (13/09/2016 03h02)

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#58 13/09/2016 09h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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J’ai enfin réussi à retrouver le passage du livre de l’un de mes auteurs préférés :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_adam_1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_adam_2.png

Il est très difficile de véhiculer à travers ce forum de façon précise sa vue d’ensemble (vraie ou fausse) car pour cela nous devrions écrire des lignes et des lignes comme Adam smith et le bénéfice retiré n’en vaut pas la chandelle .Par contre si votre interlocuteur à les même bases que vous il est possible de faire véhiculer son raisonnement de façon efficace sans trop s’étaler car il complétera les "trous" couteux en temps .

Je pense qu’il est important d’avoir une vue d’ensemble actuellement sur l’immobilier Français car comme le passé l’a prouvé si il y’a un grand retournement peu importe si vous êtes le meilleur investisseur immo ou le plus grand travailleur , vous allez quand même avoir un mauvais rendement .

Je ne cherche pas à démonter à tout prix le marché immo car je peu investir dans celui-ci si je sent une opportunité intéressante comme je l’ai fait en Irlande , en Espagne ,aux USA avant que le PIB de ces pays s’améliore .

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#59 06/05/2017 19h15 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je déterre ce post pour partager quelques considérations, que je trouve étonnantes, sur le TRI et l’effet de levier de l’endettement, suite à une réflexion personnelle quant à un investissement locatif (pas encore réalisé).

Comme il a été dit plus haut, malgré les réserves qu’on peut émettre sur le TRI pour comparer des investissements (à cause de différences dans les courbes de cash flow), je considère que ça reste un bon indicateur pour comparer ce qui m’intéresse ici car les cash flows sont constants dans le temps.

Voici donc le calcul que j’ai effectué dont le résultat m’a beaucoup étonné. En considérant le TRI virtuellement infini d’un investissement entièrement financé par un crédit, j’ai voulu savoir l’impact sur le TRI global de mes placements. Prenons les hypothèses suivantes (qui sont dans l’ordre de grandeur de mon cas personnel) :
- d’un côté, un placement immobilier, de valeur 100k€, financé à 100% par un crédit sur 20 ans (nous mettrons juste un décaissement de 100€ en début d’investissement, au lieu de zéro, afin d’éviter le TRI infini ; nous aurions pu mettre n’importe quelle autre somme, ça ne change pas la démonstration qui va suivre) ; nous ne prenons pas en compte les frais de notaire ni rien d’autre, ça n’est pas utile pour la démonstration ; nous prenons un cas très optimiste de cash flow positif de 1500€ par an et de vente au bout de 20 ans au prix d’achat de 100k€
- d’un autre côté, un capital de 100k€, placé en bourse, qui rapporte 10% par an, réinvestis, auquel nous ne touchons pas pendant 20 ans.
On calcule le TRI de l’un, de l’autre, et du cumul des deux :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1839_tri_100k.png
Conclusion : malgré un TRI infini (ici, 1500%) du placement immobilier, le TRI de l’ensemble du patrimoine ne passe que de 10% à 11.4% quand on ajoute ce placement immobilier. Je trouvais ce résultat assez intéressant (mais je suis peut-être le seul).


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#60 08/05/2017 02h10 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,
Je ne trouve pas ce resultat etonnant, dans le cas de l’investissement immobillier vous n’immobilisez que 0.1% du capital initial… et pourtant ces 0.1% jour pour 10% de la performance !

Dernière modification par Pryx (08/05/2017 02h15)

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#61 09/05/2017 13h04 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je ne suis pas un spécialiste des calculs de TRI, VAN et autres indicateurs, mais je suis étonné de voir calculer un TRI uniquement sur l’apport en fonds propres. J’aurais tendance à dire que le TRI se calcule sur l’ensemble des flux, que le financement vienne d’un prêt bancaire ou non.

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#62 09/05/2017 14h11 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Vous avez tout à fait raison le TRI permet de calculer la rentabilité moyenne d’1 € sur une periode T.

Il tient donc compte des flux puisque c’est la rentabilité moyenne dont on tient compte

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#63 09/05/2017 15h38 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Pour la calcul du TRI, nous l’avions déjà évoqué plus haut, certains contestaient ma manière de faire. Mais je l’assume : c’est la seule façon de prendre en compte l’effet de levier dans le rendement global (ce qui est justement le propos de cette file). Peut-être n’est-ce pas conforme à la pratique, dans ce cas-là appelons-le "TRI modifié" si vous préférez. Si vous voulez, je ne calcule pas le TRI du bien immobilier stricto sensu, je calcule le TRI de l’opération immobilière totale (prêt compris).

@Pryx : Oui, vous avez raison. Mais une autre façon de voir les choses, c’est que le montant du bien financé au départ est bien égal au montant du patrimoine financier, pour un apport marginal sur le rendement final. Mais aucune raison de refuser ces 1.4% supplémentaire, nous sommes bien d’accord.

Dernière modification par Golliwogg (09/05/2017 15h42)


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#64 10/05/2017 07h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Pour alimenter un peu, peut-être que cette file pourrait aider.
TRI - immo
Adrien

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#65 08/06/2017 23h29 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

- d’un côté, un placement immobilier, de valeur 100k€, financé à 100% par un crédit sur 20 ans
- d’un autre côté, un capital de 100k€, placé en bourse, qui rapporte 10% par an, réinvestis, auquel nous ne touchons pas pendant 20 ans.

Bonjour Golliwogg,
Il me semble que vous comparez ici des choux et des carottes (et que vous les ajoutez).
Si vous empruntez à 100% pour le placement immobilier et que votre cash flow est positif, c’est du pure bénéfice.
Ca ne peut pas être un pourcentage de votre apport, puisque vous n’en mettez aucun ; la notion de TRI n’est peut-être pas adéquate (que vous trouvez d’ailleurs infini). D’ailleurs si vous avez l’opportunité de répéter l’opération 10 fois, ou que vous ayez emprunté 10 fois plus, la somme finale en serait d’autant plus importante.

Il me semble que la question est plutot de savoir si le temps passé et le risque de placer des grosses sommes en immobilier vaille le coup.

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#66 27/09/2017 14h36 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Highlicoptere a écrit :

la notion de TRI n’est peut-être pas adéquate (que vous trouvez d’ailleurs infini) […]
Il me semble que la question est plutôt de savoir si le temps passé et le risque de placer des grosses sommes en immobilier vaille le coup.

Je suis tout à fait d’accord, j’en étais finalement venu à la même conclusion, et c’est d’ailleurs cela qui m’a incité à ne pas accepter un achat dans le locatif saisonnier (rendement théorique meilleur mais rémunération à l’heure passée très faible).
____________

Concernant le choix de la durée du remboursement d’un crédit immobilier locatif, j’ai un peu réfléchi et j’aurais voulu votre avis. Cela m’intéresse d’autant plus que j’ai rdv aujourd’hui pour discuter des conditions de prêt pour un bien locatif à 50k€ (j’en parlerai dans un autre post).
Au niveau de la rentabilité pure, si on place par ailleurs son argent disponible à un certain risque comme je le fais, il est toujours plus intéressant de prendre le crédit le plus long possible ; la hausse du taux ne suffit pas à contrebalancer l’avantage du levier (c’est mécanique, un taux à 2% si par ailleurs je pense gagner 8% en bourse, ce sera toujours gagnant). Cela a en outre l’avantage de réduire le taux d’endettement et donc de permettre d’autres achats futurs.
Cela dit, après réflexion, il me semble qu’un autre point doit être pris en considération : la durée probable de détention du bien. Car si on prend un crédit pour 30 ans et qu’on revend le bien au bout de 10, on va (vraisemblablement) devoir régler le crédit par anticipation à la revente, du coup on n’aura pas bénéficié de la décote d’un taux sur 10 ans comparé à un taux de 30 ans.

Validez-vous cette réflexion ? Y a-t-il d’autres points à prendre en considération ? Y a-t-il moyen de conserver son crédit même lorsqu’on n’est plus en possession du bien ? (d’après mes recherches, ça ne se fait pas trop, en France)


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#67 29/09/2017 09h10 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,

Le problème tient dans la multiplication ou non des opérations. Si vous prenez un crédit sur 10 ans, il y a de fortes chances que le cash flow soit négatif et vous bloque pour d’autres opérations.
Donc pas d’intérêt de prendre sur 10 ans (ni même sur 30 ans car trop cher).
Une alternative consisterait à emprunter sur quinze ans, et à faire jouer la clause de modularité pour gagner des années.

Quand le bien est vendu, le crédit  qui y est attaché doit être remboursé, mais certains membres du forum ont pu garder leur crédit.

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#68 29/09/2017 09h52 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Les banques ne prêtent pas à 30 ans pour l’immobilier locatif. 25 ans à la rigueur auprès de rares banques, mais le taux est trop élevé ce qui fait que sur les 5 ans supplémentaires (par rapport à 20 ans), vous passez quasiment 3 ans à rembourser le surcroît d’intérêts (cela a été calculé et démontré par d’autres foreumeurs).

Donc, en pratique, vous avez le choix entre 10 et 20 ans et non pas entre 10 et 30 ans.

Par rapport au 10 ans, le 20 ans a un taux à peine plus élevé, et votre cashflow devrait être positif ou proche de zéro si votre bien a une bonne rentabilité.
Cela permettra déjà de ne pas avoir d’"effort d’épargne" à sortir chaque mois. On a eu une présentation récente d’un foreumeur qui en est quasiment réduit à manger des pâtes à cause de l’effort d’épargne sur ses investissements locatifs, donc ça compte !
De plus, cela permettra, comme l’explique Fasthand, de garder de la capacité d’emprunt pour une autre opération.

Donc, vous avez intérêt à choisir 20 ans plutôt que 10 ans, même si vous prévoyez de garder le bien seulement 10 ans. Si vous arrivez de plus à négocier l’absence d’IRA, vous êtes gagnant sur toute la ligne.

C’est quand même troublant de voir que, plus d’un an après le lancement de ce fil où il vous a amplement été reproché de raisonner "en chambre" et de ne pas tenir compte de la réalité, vous revenez avec une réflexion sur un emprunt à 30 ans, durée qui n’existe pas pour l’immobilier locatif…

Dernière modification par Bernard2K (29/09/2017 10h25)

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#69 29/09/2017 11h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Les banques ne prêtent pas à 30 ans pour l’immobilier locatif.

C’est faux, j’ai une proposition concrète de la caisse d’épargne, pour du 110% locatif, à 30 ans si je le souhaite. Je n’ai pas le TAEG tous les yeux pour le 30 ans car je ne l’ai pas demandé mais il devait être dans les 2.4%. Et pour du 15 ans j’ai du 1.87%.

[pas d’intérêt à prendre] 30 ans car trop cher.

[avec un crédit à 25 ans] vous passez quasiment 3 ans à rembourser le surcroît d’intérêts (cela a été calculé et démontré par d’autres forumeurs)

Alors c’est là que je ne vous suis pas. Il me semble que ce que vous dites-là tient davantage du dogme que du raisonnement rationnel. Je vous donne les taux nominaux (donc sans assurances ni frais annexes) qu’on me propose :
10 ans : 0.75%
15 ans : 1.13%
20 ans : 1.39%
25 ans : 1.56%
30 ans : 1.68%
Vous voyez bien que la progression n’est pas énorme. C’est mathématique : si j’obtiens un TAEG à 2.4% et que j’ai confiance dans ma capacité à rémunérer l’argent disponible à mieux que 2.4% (ce que ma non-aversion au risque me permet sans difficulté), ce sera toujours une opération intéressante. Du moins, cela augmente mon levier, à moi de voir si je suis prêt à l’assumer.

vous passez quasiment 3 ans à rembourser le surcroît d’intérêts

C’est un point uniquement psychologique, je ne vois pas en quoi ça devrait influencer quoique ce soit dans le raisonnement sur la rentabilité.

C’est quand même troublant de voir que, plus d’un an après le lancement de ce fil où il vous a amplement été reproché de raisonner "en chambre" et de ne pas tenir compte de la réalité

Vous noterez que depuis un an, j’ai tout de même réussi à franchir le pas, justement pour me confronter à la réalité ! Compromis de vente signé il y a 1 mois et demi, je n’ai plus qu’à finaliser le crédit (et ça presse !).

Une alternative consisterait à emprunter sur quinze ans, et à faire jouer la clause de modularité pour gagner des années.

C’est effectivement un très bonne idée : profiter du taux d’une tranche plus basse mais utiliser la modularité pour étendre ce taux à un nombre d’années plus grand (reste à voir les conditions).

Quand le bien est vendu, le crédit  qui y est attaché doit être remboursé, mais certains membres du forum ont pu garder leur crédit.

C’est effectivement, me semble-t-il, le seul point réellement pertinent pour décider de la durée du prêt. Comme je le disais, ce serait bête de tout payer avec un taux à 20 ans si c’est pour devoir tout rembourser au final au bout de 10 ans. Mais comme vous dites, la banquière m’a également dit que si c’est un client de confiance, ils peuvent laisser courir le crédit. Ca reste cependant un point difficile à maîtriser (sera-t-on un client de confiance dans 15 ans ? qui sera le conseiller à ce moment-là ? comment aura évolué la politique bancaire sur les crédits ?)

Dernière modification par Golliwogg (29/09/2017 11h29)


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#70 29/09/2017 11h55 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

Concernant le choix de la durée du remboursement d’un crédit immobilier locatif, j’ai un peu réfléchi et j’aurais voulu votre avis… Au niveau de la rentabilité pure…
Y a-t-il d’autres points à prendre en considération ?

Au delà des histoires de rentabilité, l’endettement représente un risque qui augmente proportionnellement à sa durée => le risque de modification de l’environnement économique (fiscalité, droit du logement etc)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#71 29/09/2017 12h04 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Eh bien, vous avez trouvé la seule banque qui prête sur 30 ans pour du locatif !

Par ailleurs, les taux que vous avez obtenus me semblent particulièrement bas. Meilleurs taux indique par exemple 1, 74 % pour 20 ans et 2,58 % pour 30 ans. C’est le taux qui est mis par défaut dans leur calculateur, et je crois que ça correspond au meilleur taux (d’où le nom) qu’ils se font fort d’obtenir pour un dossier "standard".

Il est clair que le différentiel de coût entre 20 et 25 ans (par exemple) dépend du différentiel de taux. Avec les taux que vous annoncez et en supposant que l’assurance reste au même pourcentage pourles 2 durées, le différentiel en cout réel correspond à 1,4 an de l’annuité du 25 ans. Donc on est loin des 3 ans annoncés par d’autres foreumeurs.
De plus, ces intérêts et assurance sont partiellement "subventionnés" par l’économie d’impôt, lorsqu’on est imposé au réel. Le vrai coût restant à charge est donc inférieur.

Avec les taux que vous annoncez, je vous accorde que vous auriez intérêt à emprunter sur 30 ans, si la banque l’accepte.

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#72 29/09/2017 15h07 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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@Golliwogg

je crois que votre point de départ était ’l’irrationalité’ de l’investissement immobilier, argument étayé par les travaux de Mr Piketty notamment. Malheureusement, ces travaux souffrent de deux inconvénients :
1) ils sont pas mal critiqués (normal : il s’agit d’une approche scientifique donc critiquée et critiquable)
2) ils ne sont pas pertinents pour votre problématique d’investissement. La macroéconomie raisonne sur des ordres de grandeur importants et sur des modèles mathématiques complexes. ces outils sont appropriés pour faire des arbitrages sur des masses d’investissements de même nature (le budget d’un état, d’une banque ou d’une multinationale par ex.). Mais ils ne rendent pas compte de la réalité microéconomique (certains diront de la réalité de terrain).

Votre problématique est de nature micro économique et il faut donc utiliser des ordres de grandeur micro.

Si comme je le comprends vous vous interrogez sur la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier à destination des particuliers (ce qui évacue la question de l’achat d’une propriété viticole, de bureaux etc.), la réponse vous a été donnée dans ce fil : n’importe où entre pas loin de 0% et 10-15%.

Donc quelques soient vos objectifs de rentabilité, la solution existe sans doute dans l’immobilier (si vous avez le goût pour ce type d’investissement) Et justement, quels sont vos objectifs? Vous construire un patrimoine en vue d’y vivre plus tard? De tirer un revenu locatif sur le long terme? D’envisager une belle plus valu à 5 ans, 10 ans, 20 ans? D’utiliser le levier fiscal? etc.

vos objectifs guideront vos choix d’investissements.

Pour illustrer mon propos, cf. ci-dessous une étude de cas très terre à terre. J’y prends le cas d’une ville de Province que je connais bien, Avignon, pour du locatif non saisonnier (cas issus d’une petite étude personnelle faite pour investissement en locatif, sans portée universelle donc) :

Un appartement en zone de type zone urbaine sensible ou proche
   - En principe, excellente rentabilité à court terme (compter jusqu’à 6-7% de rentabilité brute)
   - Mais oubliez de faire une plus value sympa à la revente dans 10 ou 15 ans + risques importants de dépréciation accélérée du bien

Un appartement en CV avec terrasse et garage, dans cadre de vie agréable :
   - Rentabilité brute estimée de moyenne à faible (de l’ordre de 2% et 4% selon les cas)
   - probabilité raisonnable de revente avec (petite) plus value

Un bien en dispositif Malraux (il y en a pas mal à Avignon) :
- rentabilité locative : minable - comptez n’importe où autour de 0%…
- Revente : risque important de moins value malgré prime d’agrément
- mais levier fiscal (très) important

bref, ce n’est pas ’rocket science’ : rentabilité potentielle importante = risques importants ; et inversement

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#73 29/09/2017 15h53 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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zone urbaine sensible ou proche
dépréciation accélérée du bien

en Centre Ville avec terrasse et garage, dans cadre de vie agréable :
revente avec (petite) plus value

C’est ce qu’il s’est vu ces dernières années ; mais les performances passées ne préjugent pas des performances futures…
C’est possible que ça continue dans ce sens, pour autant il est aussi possible que l’immobilier des centres villes soit actuellement surcotés (prenons l’extrème, Paris) et que les périféries soient "bon marché".

Par contre pour la gestion un appart sympa très bien placé semble beaucoup plus simple que celle d’un immeuble dans un coin perdu !

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#74 29/09/2017 16h17 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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"Highlicoptere" a écrit :

C’est possible que ça continue dans ce sens, pour autant il est aussi possible que l’immobilier des centres villes soit actuellement surcotés (prenons l’extrème, Paris) et que les périféries soient "bon marché"

attention, mon cas d’études a été fait sur la Ville d’Avignon et n’a en aucun cas de prétention à être généralisée!

Si on va simplement à une dizaine de kms, à Carpentras, c’est exactement l’inverse : le CV a eu tendance à voire son immobilier s’y déprécier (pour ne pas dire se dégrader), au profit de la périphérie.

donc clairement aucune généralisation possible

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#75 30/09/2017 13h57 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Par ailleurs, les taux que vous avez obtenus me semblent particulièrement bas.

Effectivement, les taux sont très bas. C’était une offre promotionnelle de la caisse d’épargne proposés lors d’un salon de l’immobilier ; j’avais été bien orienté.

Donc quelques soient vos objectifs de rentabilité, la solution existe sans doute dans l’immobilier (si vous avez le goût pour ce type d’investissement) Et justement, quels sont vos objectifs? Vous construire un patrimoine en vue d’y vivre plus tard? De tirer un revenu locatif sur le long terme? D’envisager une belle plus valu à 5 ans, 10 ans, 20 ans? D’utiliser le levier fiscal? etc.

Ce sont des distinctions dont je n’ai jamais tellement compris l’intérêt. Je pense que nous tous ici avons le même objectif : augmenter son patrimoine. On peut avoir chacun des biais qui nous portent à préférer une forme ou une autre de capital mais au final la seul chose qui compte c’est combien on a à l’arrivée. Et il est toujours possible de changer de forme de capital à n’importe quel moment (moyennant des frictions de liquidité). Et il me semble que personne ici ne se dit qu’il veut gagner plein d’argent pendant 10 ans puis tout claquer ; donc la question de la durée d’investissement n’est même pas particulièrement un point pertinent (sauf considérations liées à l’âge, éventuellement). L’aspect rendement/risque me semble le seul point pertinent pour considérer un investissement (le temps passé, l’intérêt intellectuel, le stress psychologique sont d’autres aspects importants).

Au delà des histoires de rentabilité, l’endettement représente un risque qui augmente proportionnellement à sa durée => le risque de modification de l’environnement économique (fiscalité, droit du logement etc)

C’est en effet un point qui a du sens. Cela dit, pour rejoindre mon point précédent, ce que vous dites est valable pour toute forme de capital, or comme nous visons généralement sur ce forum l’indépendance financière, nous aurons toujours une forme ou une autre de capital à gérer, et serons toujours soumis aux alea de l’environnement légal, fiscal, etc…

Je suis en train de faire quelques simulations sur le site rendementlocatif.com (abonnement premium), je vous en fais un compte rendu dès que j’ai terminé. C’est assez intéressant…


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