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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 12/09/2016 20h44 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Vous parlez essentiellement de production.. Moi je pense que sa permet de relancer la croissance avec plusieurs paramètres que j’ai déjà évoqué dans pas mal de discution.. car cela reste un investissement…

Mais je comprends par votre dernier message ou vous voulez en venir … cela se défend également…. mais de le comparer à l’immobilier est un autre débat selon moi…


Bye bye la rat race :)

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#52 12/09/2016 21h19 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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C’est le fameux débat entre une économie de rente et une économie de création de capital. L’argent de l’immobilier est une rente (il produit peu) alors que le capital est plus productif.

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants). Il consomme aussi.

L’investisseur immobilier est créateur de richesses lorsqu’il construit un immeuble ou une maison et aussi lorsqu’il rénove, mais encaisser un loyer même si ça rapporte de l’argent, ce n’est pas productif.

Je ne dis pas que c’est bien ou mal, je dirais que le capital est mieux que la rente pour le développement. La rente a tendance à scléroser la société en tuant l’innovation (mauvaises allocations des ressources, encore un immeuble ou une rénovation au lieu d’inventer la voiture électrique).

Pour un pays sous-développé, le pétrole ou les diamants sont une rente. Elle rapporte mais ne crée pas d’autres richesses que la rente. Alors que le même argent investi dans du capital productif, la création de richesses ferait boule de neige.

L’immobilier est pour la France ce que les matières premières sont pour les pays sous-développés.
Si tout le monde se mettait à l’immobilier uniquement on vivrait bientôt comme dans un pays sous-développé (je provoque).


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#53 12/09/2016 21h36 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je suis assez d’accord avec vous Jeff, belle synthese.

Mais je pense que chacun interprète le mot " produire "

Je pense que d’avoir des loyers, faire travailler des artisans ect nous fais payer des impôts, des tva ect ect … l’état par la suite finance ou aide des entreprises ( par exemple ) qui eux produisent comme vous le dites….

Je pense que tout est liée en réalité.


Bye bye la rat race :)

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#54 12/09/2016 21h46 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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L’impôt est en effet le meilleur levier pour éviter les désavantages de la rente (en supposant que l’argent est réinvesti dans des projets productifs).

C’est ce que propose Piketty qui s’inquiète des inégalités créées par les nantis qui ont les rentes (y compris les rentes/dividendes du capital productif et qui accumulent proportionnellement toujours plus de richesses) et le peuple (les salariés) dont leur salaire lié à la croissance augmente moins vite que la rente.

Un impôt sur la rente et sur les héritages permet de rééquilibrer ces inégalités.

Messieurs (riches) investisseurs immobilier, il faut payer plus d’impôts pour le bien du salarié smicard et de la société!


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#55 12/09/2016 22h00 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Jef56 a écrit :

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants).

A mon avis, cette image repose sur un choix déséquilibré. D’un autre coté vous parlez d’un propriétaire et de l’autre coté d’un investisseur.

Le propriétaire d’actions (vous, moi) n’apporte pas grand chose à l’économie, à part de la liquidité de capital. Tandis qu’un business angel ou un adepte d’IPO, eux, aident à construire l’appareil productif (qui ensuite s’entretiendra grosso-modo tout seul, avec éventuellement une rallonge de temps en temps)
Parallèlement, le propriétaire d’immeubles n’apporte pas non plus grand chose à l’économie. Tandis que celui qui va faire construire un immeuble, lui apportera sensiblement plus.

Bref, je dirais qu’en immobilier ou en bourse, c’est celui qui intervient sur le marché primaire qui est le plus utile à l’économie. Les investisseurs du marché secondaire ont surtout un rôle de lubrifiant pour fluidifier le marché.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#56 13/09/2016 02h01 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je comprends qu’il y a beaucoup de choses à savoir pour réussir une bonne transaction immobilière. Et je ne doute pas de la qualité des participants du forum quant à ces questions. Je reviendrai donc naturellement vers vous lorsque j’aurai un projet un peu plus établi et lorsque j’aurai mis un peu les mains dans le cambouis. Pour l’instant, j’avais juste voulu lancer, au préalable, cette file sur l’intérêt en général, structurel, de l’investissement immobilier. J’ai une pointe de déception : des questions restées sans réponse (peut-être mal posées), de l’agressivité de certains et une confirmation du fait, comme je le disais dans mon premier post, que "l’immobilier cristallise beaucoup d’irrationalité". De l’irrationalité qui rapporte de l’argent, j’en conviens, pour beaucoup d’entre vous. Mais je constate que les investisseurs immobiliers ne se sont pas toujours posé les questions que je me pose sur l’intérêt de l’investissement immobilier comparé à d’autres classes d’actifs ; ils ont toujours voulu acheter de la pierre, ils l’ont fait, ils ont appris à le faire bien, ils ont gagné de l’argent, donc a posteriori c’était une bonne chose, "et qui il est celui-là à venir nous demander si c’est vraiment rentable, évidement que c’est rentable, la preuve !" Mais vous, les investisseurs qui avez gagné de l’argent, vous êtes peut-être l’exception qui confirme la règle. N’y a-t-il pas de l’autre côté des investisseurs immobiliers mis sur la paille par des choix moins avisés ou un peu moins de chance ? Ou des investisseurs juste normaux, qui ont fait leur petits 3% (ma fameuse moyenne de Piketty), ce ne sont pas ceux-là qui viennent fanfaronner ici.

Comme certains l’ont dit ici (et c’est l’avis de beaucoup d’économistes sérieux), l’immobilier est globalement une économie de rente, non (ou peu) productive. Cela est d’autant plus vrai que même dans le marché primaire (qui, comme l’a dit Faith, devrait être la source de la croissance, que ce soit pour l’immobilier ou pour le marché actions), notre pays tellement sclérosé d’archaïsmes anti-libéraux et pro-immobilier incite à la création de logements neufs là où il n’y en a pas besoin, par des mécanismes de subvention fiscale (Scellier, Pinel, etc…). L’économie productive, c’est en premier lieu les entreprises, dont on peut accompagner le progrès via les actions. Il est structurellement normal que les actions soient plus rentables à long terme que l’immobilier et c’est d’ailleurs ce qu’on constate. Evidemment, si on ne regarde que la France de ces 40 dernières années, on regarde la réalité par un miroir déformant (et c’est sûrement la source de pas mal de confusions).

Piketty parle d’une moyenne du rendement immobilier sur le long terme à 3%, sur le marché actions US à 8%. Beaucoup m’ont critiqué pour avoir cité ces chiffres, au prétexte que ce sont des moyennes et qu’on peut faire beaucoup mieux comme bien pire, dans l’immobilier. J’ai envie de répondre… que c’est précisément la définition d’une moyenne ! Comment savoir si j’ai les capacités de choisir un bien qui rapportera plus que la moyenne ? Idem en bourse, si je fais du stock-picking, comment savoir que je choisirai les bons titres ? Les gérants de fonds professionnels font moins bien que le hasard, dans l’ensemble. Peut-être allez-vous me dire que le marché immobilier est moins bien arbitré, moins "efficient" et qu’il est plus facile d’être du bon côté de la gaussienne des rendements qu’avec le marché archi-arbitré des actions ? Peut-être. Enfin ça reste à prouver.
Bernard2K, vous me reprochez d’écarter les cas particuliers d’investissements immobiliers réussis. Il s’agit juste d’un arbitrage : j’ai toutes les raisons de considérer que le marché actions est structurellement plus rentable que l’immobilier (car réellement productif et corroboré par des données historiques de long terme), si j’ai 100k€ à placer je vais donc délaisser l’immobilier en faveur des actions, c’est assez logique. J’élude volontairement votre critique sur le fait que l’immobilier ne peut se réduire au logement car cela serait trop long ; de plus il me semble légitime de parler de moyennes et de tendances structurelles propres à ces deux classes d’actifs que sont l’immobilier et les actions, quitte à "zoomer" ensuite sur l’une ou l’autre.

Maintenant, et j’en reviens plus ou moins au sujet de départ de la file, seules deux raisons donnent de l’intérêt financier à l’investissement immobilier et méritent qu’on s’y penche :
- le crédit immobilier aux particuliers (avec cet archaïsme que les banques ne prêtent quasi que pour l’immobilier en France)
- les incitations fiscales, en premier lieu la non-taxation de la résidence principale
Cela me gêne car je ne suis pas d’accord politiquement avec ce traitement de faveur de l’immobilier et je pense que ce n’est pas une bonne chose pour notre économie (comme l’a dit vbvaleur). Mais en tant qu’investisseur rationnel j’aurais tort de ne pas profiter du levier bancaire là où il est accessible. Avec cependant les réserves que j’ai faites, partagées par Tanuky, sur le fait que le levier bancaire augmente un risque immobilier que le commun des mortels sous-évalue.

Dernière modification par Golliwogg (13/09/2016 02h11)


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

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#57 13/09/2016 03h02 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

J’ai une pointe de déception : des questions restées sans réponse (peut-être mal posées), de l’agressivité

Je pense surtout que vous êtes arrivé avec vos à priori et certitudes, des réponses ne sont pas allé dans votre sens d’où votre déception.
Respectez un minimum le fait que des interlocuteurs de qualité ne partagent pas vos vues sinon d’autres se seraient manifesté.
On sent de l’aigreur lorsque vous critiquez l’immobilier, ne pourriez-vous pas simplement vous réjouir que certains aient réussi et tenter d’en faire de même en comprenant plutôt que d’essayer de chercher ce qui devrait être taxé ou pas?
Si la bourse vous émerveille alors allez-y personne ne va vous en empêcher.

Dernière modification par kc44 (13/09/2016 03h02)

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#58 13/09/2016 09h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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J’ai enfin réussi à retrouver le passage du livre de l’un de mes auteurs préférés :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_adam_1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_adam_2.png

Il est très difficile de véhiculer à travers ce forum de façon précise sa vue d’ensemble (vraie ou fausse) car pour cela nous devrions écrire des lignes et des lignes comme Adam smith et le bénéfice retiré n’en vaut pas la chandelle .Par contre si votre interlocuteur à les même bases que vous il est possible de faire véhiculer son raisonnement de façon efficace sans trop s’étaler car il complétera les "trous" couteux en temps .

Je pense qu’il est important d’avoir une vue d’ensemble actuellement sur l’immobilier Français car comme le passé l’a prouvé si il y’a un grand retournement peu importe si vous êtes le meilleur investisseur immo ou le plus grand travailleur , vous allez quand même avoir un mauvais rendement .

Je ne cherche pas à démonter à tout prix le marché immo car je peu investir dans celui-ci si je sent une opportunité intéressante comme je l’ai fait en Irlande , en Espagne ,aux USA avant que le PIB de ces pays s’améliore .

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#59 06/05/2017 19h15 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je déterre ce post pour partager quelques considérations, que je trouve étonnantes, sur le TRI et l’effet de levier de l’endettement, suite à une réflexion personnelle quant à un investissement locatif (pas encore réalisé).

Comme il a été dit plus haut, malgré les réserves qu’on peut émettre sur le TRI pour comparer des investissements (à cause de différences dans les courbes de cash flow), je considère que ça reste un bon indicateur pour comparer ce qui m’intéresse ici car les cash flows sont constants dans le temps.

Voici donc le calcul que j’ai effectué dont le résultat m’a beaucoup étonné. En considérant le TRI virtuellement infini d’un investissement entièrement financé par un crédit, j’ai voulu savoir l’impact sur le TRI global de mes placements. Prenons les hypothèses suivantes (qui sont dans l’ordre de grandeur de mon cas personnel) :
- d’un côté, un placement immobilier, de valeur 100k€, financé à 100% par un crédit sur 20 ans (nous mettrons juste un décaissement de 100€ en début d’investissement, au lieu de zéro, afin d’éviter le TRI infini ; nous aurions pu mettre n’importe quelle autre somme, ça ne change pas la démonstration qui va suivre) ; nous ne prenons pas en compte les frais de notaire ni rien d’autre, ça n’est pas utile pour la démonstration ; nous prenons un cas très optimiste de cash flow positif de 1500€ par an et de vente au bout de 20 ans au prix d’achat de 100k€
- d’un autre côté, un capital de 100k€, placé en bourse, qui rapporte 10% par an, réinvestis, auquel nous ne touchons pas pendant 20 ans.
On calcule le TRI de l’un, de l’autre, et du cumul des deux :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1839_tri_100k.png
Conclusion : malgré un TRI infini (ici, 1500%) du placement immobilier, le TRI de l’ensemble du patrimoine ne passe que de 10% à 11.4% quand on ajoute ce placement immobilier. Je trouvais ce résultat assez intéressant (mais je suis peut-être le seul).


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

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#60 08/05/2017 02h10 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,
Je ne trouve pas ce resultat etonnant, dans le cas de l’investissement immobillier vous n’immobilisez que 0.1% du capital initial… et pourtant ces 0.1% jour pour 10% de la performance !

Dernière modification par Pryx (08/05/2017 02h15)

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#61 09/05/2017 13h04 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Je ne suis pas un spécialiste des calculs de TRI, VAN et autres indicateurs, mais je suis étonné de voir calculer un TRI uniquement sur l’apport en fonds propres. J’aurais tendance à dire que le TRI se calcule sur l’ensemble des flux, que le financement vienne d’un prêt bancaire ou non.

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#62 09/05/2017 14h11 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Vous avez tout à fait raison le TRI permet de calculer la rentabilité moyenne d’1 € sur une periode T.

Il tient donc compte des flux puisque c’est la rentabilité moyenne dont on tient compte

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#63 09/05/2017 15h38 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Pour la calcul du TRI, nous l’avions déjà évoqué plus haut, certains contestaient ma manière de faire. Mais je l’assume : c’est la seule façon de prendre en compte l’effet de levier dans le rendement global (ce qui est justement le propos de cette file). Peut-être n’est-ce pas conforme à la pratique, dans ce cas-là appelons-le "TRI modifié" si vous préférez. Si vous voulez, je ne calcule pas le TRI du bien immobilier stricto sensu, je calcule le TRI de l’opération immobilière totale (prêt compris).

@Pryx : Oui, vous avez raison. Mais une autre façon de voir les choses, c’est que le montant du bien financé au départ est bien égal au montant du patrimoine financier, pour un apport marginal sur le rendement final. Mais aucune raison de refuser ces 1.4% supplémentaire, nous sommes bien d’accord.

Dernière modification par Golliwogg (09/05/2017 15h42)


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#64 10/05/2017 07h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Pour alimenter un peu, peut-être que cette file pourrait aider.
TRI - immo
Adrien

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#65 08/06/2017 23h29 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

- d’un côté, un placement immobilier, de valeur 100k€, financé à 100% par un crédit sur 20 ans
- d’un autre côté, un capital de 100k€, placé en bourse, qui rapporte 10% par an, réinvestis, auquel nous ne touchons pas pendant 20 ans.

Bonjour Golliwogg,
Il me semble que vous comparez ici des choux et des carottes (et que vous les ajoutez).
Si vous empruntez à 100% pour le placement immobilier et que votre cash flow est positif, c’est du pure bénéfice.
Ca ne peut pas être un pourcentage de votre apport, puisque vous n’en mettez aucun ; la notion de TRI n’est peut-être pas adéquate (que vous trouvez d’ailleurs infini). D’ailleurs si vous avez l’opportunité de répéter l’opération 10 fois, ou que vous ayez emprunté 10 fois plus, la somme finale en serait d’autant plus importante.

Il me semble que la question est plutot de savoir si le temps passé et le risque de placer des grosses sommes en immobilier vaille le coup.

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