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#1 27/04/2016 10h21 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Bonjour, 

Je suis désolé malgré mes recherches je ne trouve pas une réponse conrète, mais vu le nombre de gens qui ont fait racheté leur crédit, je pense que certain on a réponse.

Je me suis aussi servit de ce fil, sur un forum différent. Report deficit impot immobilier locatif [Résolu]

Ainsi que

Investissement locatif - déduction des frais suite à la renégociation de l’emprunt ?

frais de pénalités de remboursement de crédit déductible du revenu foncier? | Fiscalité Personnelle (question 301745)

Cela concerne ma déclaration d’IR, que je trouve compliqué, finalement une petite explication de mon problème sera plus parlant.

J’ai acheté un bien en 2014, j’ai fait 15K€ de travaux.

J’ai déclaré les loyers (environ 8K€ achat en avril+ rénovation) j’ai déduit tout ce qui était déductible (hypothèque, drais de dossier, interets, TF… et travaux).
J’ai déduit 10700€ de mon revenu imposable, il me reste 7800€ à reporter sur les années suivantes.

Jusque-là tout est simple, mais en 2015 j’ai fait racheter mon crédit, et j’ai fait quelques travaux :

J’ai donc sur 2015 :
11850€ de loyer

3800€d’interet,
200€ d’assurance
800 de Taxe foncière
2552€ d’IRA (indemnité de remboursement anticipé)
1500€ de travaux nouveaux, avec facture sur 2015.
7800€ de report de déficit foncier

TOTAL : 15152€

Les deux questions en fait sont :

1/Où déclarer IRA (intérêts ou autre case de la déclaration? ) quelle case exactement ? avec les  Intérêts ou les charges (IRA signifie indemnité, et pas intérêts…)

2/ Puis je déduire les 1500€  (qui viennent créer un nouveau déficit)+ 2552 (suivant la case à remplir je suppose) de ma déclaration de revenu globale ?

En fait je ne sais pas si le calcul se fait :
Loyer - travaux de l’année - autres charges-report de deficit

Ou

Loyer-report de deficit-autres charges-travaux de l’année (et donc report sur le revenu global)

Merci, je sais que le sujet est plus ou moins traité, mais finalement avec peu de cas concret (chiffre)

ADMIN: possible d’inclure dans un sujet existant, mais 2 s’en rapproche je vous laisse faire le choix.

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 14h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : deficit, ira, revenu global

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#2 27/04/2016 10h29 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Bofip, partie 220 : Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif

BOFIP a écrit :

Les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n’ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l’exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l’emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d’Etat a jugé que de l’indemnité de résiliation anticipée d’un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l’article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l’emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n’ont eu ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l’emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658).

Donc, je dirais que les IRA se déclare au même endroit que les souscriptions de prêts.

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#3 27/04/2016 14h56 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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"En fait je ne sais pas si le calcul se fait :  Loyer - travaux de l’année - autres charges-report de deficit"

Vous êtes en location nue, il suffit de suivre la décalaration 2044 dans l’ordre, c’est mathématique : les loyers en revenus, les charges imputables en charges. Si revenu foncier positif, alors les déficits reportés s’imputeront d’eux mêmes (il suffit de lire la déclaratio dans l’ordre).

Pour les frais liés au nouveau prêt, dont les IRA, c’est  déductible SI ET SEULEMENT SI le total des frais du nouveau prêt est inférieur à ce que vous auriez eu avec l’ancien prêt. Sinon, vous ne pouvez déduire qu’à concurrence de ce qui était déductible avec l’emprunt d’origine.

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#4 27/04/2016 15h02 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Donc les 1500€ vont se déduire automatiquement de mon revenu global (nouveau déficit). Merci

Le total des frais sur la durée du crédit (la je suis gagnant c’est clair d’environ 25K€) ou sur l’année fiscale?

OK pour la case IRA dans les frais de souscription.

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 22h09) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#5 27/04/2016 16h24 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Ah, et c’est quelle case les "frais de souscription"?
Perso, je les mettrais dans la case "intérêt d’emprunt", il me semble me rappeler que, dans la notice, cette case est mentionnée comme rassemblant tous les frais liés à l’emprunt.

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#6 27/04/2016 21h30 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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alex44 a écrit :

Donc les 1500€ vont se déduire automatiquement de mon revenu global (nouveau déficit). Merci

Le total des frais sur la durée du crédit (la je suis gagnant c’est clair d’environ 25K€) ou sur l’année fiscale?

OK pour la case IRA dans les frais de souscription.

J’ai toujours du mal avec ces questions, parce qu’il me semble qu’il suffit de suivre la 2044 pour comprendre. Vous remplissez lige par ligne. En 250 vous mettez l’IRA + intérêts du nouveau prêt. en 263, vous savez si vous êtes en bénéfice ou en déficit, ca se reporte en 420.

Si bénéfice, il se reporte en BA et la DGI imputera les déficits antérieurs reportés par la déclaration 2044 de l’an dernier. Vous remplissez la suite, et la 451 vous donne le résidu post imputation à reporter en 4bd.

Si déficit, vous suivez bêtement ce qui est expliqué en 430 --> 441, et c’est tout.

Pour la considération du gain fiscal pour le rachat, le bofip prévoit que c’est déductible si le gain sur la durée restante du prêt racheté est positif. Donc a priori c’est bon pour vous.

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#7 28/04/2016 08h50 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Une question que je vais avoir à traiter : si les IRA sont inclus dans le nouveau prêt ?
On les déduis également ?

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#8 30/04/2016 13h43 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Oui je pense. Moi j’ai tout fait financer par le nouveau pret, d’un établissement concurrent.

C’est bizarre d’ailleur qu’il précise "au sein du même établissement"

Bon je vais suivre la 2044, et mettre les ira dans la case interets.

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[+1]    #9 30/04/2016 17h23 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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alex44 a écrit :

C’est bizarre d’ailleur qu’il précise "au sein du même établissement"

Techniquement, si vous le faites au sein du même établissement, il ne s’agit plus d’un rachat de prêt, mais d’une renégociation interne. Pour éviter tout problème de terminologie et d’interprétation hasardeuse, le bofip prévoit donc explicitement le rachat de prêt par un autre établissement et toute opération similaire, qu’elle s’appelle rachat, refinancement, renégociation, adaptation ou autre, au sein du même établissement.

"Une question que je vais avoir à traiter : si les IRA sont inclus dans le nouveau prêt ?
On les déduis également ?"

Soyons précis : la banque d’origine vous fait payer des ira, que vous déduisez dans les intérêts. Le nouveau prêt génère des intérêts, vous les déduisez.

Si le prêt finance l’IRA, ca n’est pas grave, puisque la condition de déduction, c’est que les intérêts du nouveau prêt + tous frais de rachat < intérêts restant sur l’ancien prêt. Le montant déductible étant inférieur sur la durée à ce qui l’était auparavant, du point de vue du fisc, c’est bon.

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#10 08/12/2018 13h21 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Bonjour à tous.

Je ne trouve pas l’info , je vends la totalité de mon parc immobilier en LMNP.

J’ai 30 jours pour faire la clôture.
Je vais payer mes IRA sur la totalité de mes prêts que j’ai acquis avec le LMNP.

Les IRA peuvent être passé en charge ?

Je dirai que oui car cela se fait lorsqu’on renégocie notre prêt mais à la revente ?


Maintenant je profite !!!

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#11 09/12/2018 15h03 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Les IRA se négocient mais peut être pas sur tout le parc immobilier.

La négociation en faisant abstraction du contrat initiale es tau bon vouloir de la banque et des perspectives de relations futures.

Sur un remboursement avec 5.000 € d’IRA je suis tombé à 500 €

Si vous vendez tout pas sûr que la banque fasse un geste.

La déduction des IRA  est valable quand on continue à louer , si une vente intervient je ne sais pas quelle durée il faut attendre en location pour passer les IRA en charges.

Sinon pourquoi vendre cricri ?

Un autre dans cette ville veux vendre également , c’est une maladie , une fuite , un recentrage ?

L’immobilier fait votre "fortune" et vous revendez le poulailler aux œufs d’or  ….

Décidément je ne comprend pas les jeunes ….


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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#12 09/12/2018 15h17 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Non la ville se porte bien , sur mon immeuble en cours de rénovation j’aurai 3 F4 et 1 triplex en location.

Je passe du meublé à la location nu sur grande surface = pas de turn over.
Concernant la fiscalité je ne travaille plus donc avec 2 enfants je paierai par la suite que les PS.

Justement , j’ai assez pour me dégager 2500 euros net d’impôt sans manger le capital en diversifiant bourse et immobilier + 1 immeuble qui capitalise + mes PEA qui capitalise donc ma rente va augmenter avec le temps où du moins ne pas baissé si une crise arrive.

C’est de la gestion de patrimoine.
Je recherche des solutions plus passive maintenant… et peut être MDB car j’arrive à faire X2 !
SCPI en sci avec UF ou locaux commerciaux moins chronophage en temps également.

J’ai beaucoup travaillé pendant 4 ans , je vais me reposé un peu je pense.

Les ventes sont faites et le dernier mardi , je rembourse mes prêts et mes IRA courant décembre d’où mon questionnement.

Je peux pas le passé en charge puis clôturé mon activité ?


Maintenant je profite !!!

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#13 09/12/2018 15h39 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Chacun fait comme il veux …
Entendu pour la gestion de patrimoine , n’ayons pas peur de l’IFI mon ami

Je comprend la démarche sur le nu mais attention à la fiscalité qui augmentera tous les ans sans pouvoir amortir.

Sinon les locaux commerciaux , sérénité et tranquillité à 7-8 %.
Je serais en déplacement courant Janvier dans lot et Garonne …


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#14 09/12/2018 21h16 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Le bien a été amorti parce que, au moment de la location meublée imposée au réel, il a quitté le patrimoine du particulier pour être inscrit à l’actif de l’entreprise.

Au moment de la vente, le bien repasse dans le patrimoine privé du particulier. C’est bien pour cela que la plus-value est imposée en tant que particulier. Du coup, celui qui subit l’IRA suite à la vente, c’est le particulier.

Vouloir inscrire les IRA en charge de la compta de l’entreprise "LMNP au réel", et vouloir aussi la plus-value du particulier, c’est incohérent ; c’est vouloir le beurre et l’argent du beurre. C’est en tout cas mon humble avis.

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#15 09/12/2018 23h20 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Cela semble rationnel Bernard en effet.

Mais l’argent reçu des loyers ou autre est en nom propre également .
À ce moment mon activité n’est pas clôturé.
Le mélange entreprise et particulier avec le LMNP est incohérent de base.
Ma femme me demande comment faire pour clôturé sans rentré la vente dans le bilan car déjà taxé sur les PV des particuliers….

Je ne trouve aucune source pour répondre à cette question pour les IRA.


Maintenant je profite !!!

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#16 10/12/2018 00h00 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Que vous répond votre expert-comptable sur cette situation ?  (c’est le rôle d’un pro compétent…)

A mon avis (mais je n’ai jamais eu le cas, ni creusé la question) les IRA sont à traiter de la même manière que les frais et intérêts d’emprunts (donc sont des charges pour l’activité de location meublée).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 10/12/2018 00h01 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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cricri77700 a écrit :

L’argent reçu des loyers ou autre est en nom propre également .

Ne confondez pas "en nom propre" et "particulier" ; ne confondez pas "entreprise" et "société". On peut être une entreprise et "en nom propre". Beaucoup de commerçants sont "en nom propre".

Vous recevez certes les loyers en nom propre mais en tant qu’"entreprise", en tout cas du point de vue comptabilité. Dès qu’on est imposé en BIC au réel, on est considéré comme une entreprise.

Ce que je dis, et ce qui est écrit dans le bofip me semble-t-il, c’est que le bien immobilier quitte le patrimoine du particulier et entre dans l’actif de l’"entreprise" LMNP au réel au moment du début de l’activité de location meublée au réel ; et qu’il y a retourne où moment l’on vend. Et qu’il me semble logique d’en tirer comme conséquence que les IRA ne peuvent être inscrite dans la comptabilité de l’entreprise. Ni plus, ni moins.

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#18 10/12/2018 00h06 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Bernard,

Je ne pense pas que LMNP puisse être qualifié d’entreprise.
Pour une raison simple. C’est qu’il n’y a ni statuts, ni capital social.

C’est un seul et même patrimoine celui du particulier.

Le LMNP relève juste d’une categorie de revenus différente.

Par contre cricri je pense que les IRA ne peuvent pas être qualifiée de dépenses deductibles car une dépense pour être déductibles doit être faite dans l’intérêt de l’activité ou permettre de garantir ou préserver un revenu.
Dans votre cas ce n’est à mon sens pas démontré (à mon sens).

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#19 10/12/2018 23h11 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Pryx a écrit :

Bernard,

Je ne pense pas que LMNP puisse être qualifié d’entreprise.
Pour une raison simple. C’est qu’il n’y a ni statuts, ni capital social.

Donc le principe même de l’entreprise en nom propre n’existe pas. CQFD. Je m’incline !

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2018 00h11)

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#20 10/12/2018 23h28 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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GoodbyLenine a écrit :

Que vous répond votre expert-comptable sur cette situation ?  (c’est le rôle d’un pro compétent…)

A mon avis (mais je n’ai jamais eu le cas, ni creusé la question) les IRA sont à traiter de la même manière que les frais et intérêts d’emprunts (donc sont des charges pour l’activité de location meublée).

Justement, j’ai plusieurs avis… comme cette discution smile

Alors j’imagine même pas les impôts si contrôle smile smile


Maintenant je profite !!!

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#21 13/12/2018 00h47 → Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ? (deficit, ira, revenu global)

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Bernard2K a écrit :

Pryx a écrit :

Bernard,

Je ne pense pas que LMNP puisse être qualifié d’entreprise.
Pour une raison simple. C’est qu’il n’y a ni statuts, ni capital social.

Donc le principe même de l’entreprise en nom propre n’existe pas. CQFD. Je m’incline !

Relevez-vous chez ami.

Je maintien mon propos, vous indiquez à tord une distinction des patrimoines, l’entreprise individuelle c’est bien la confusion des patrimoines, donc si vous vous voulez je reformule, Ok pour l’entreprise individuelle, mais 1 seul patrimoine.

J’essai d’apporter ma pierre, inutile de me répondre d’un ton condescendant.

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