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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/06/2016 22h44 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Bonsoir,

Je vois que vous avez déjà essayé de nombreuses solutions sans succès pour l’instant.

La bâtisse comporte-t-elle des matériaux anciens dignes d’intérêts? Vu l’état que vous décrivez j’ai peur que non, mais sait-on jamais. Certaines sociétés sont spécialisées dans le commerce de matériaux de construction anciens (poutres, tomettes, cheminées…). Ce sont généralement des entreprises de démolition, vous pourriez donc peut-être limiter le coût de la démolition et revendre un terrain nu, voire leur proposer une cession pour 1€ symbolique.

Benoît

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#27 04/06/2016 02h30 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Il faudra un permis de démolir.

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#28 04/06/2016 09h01 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Obligatoire uniquement en périmètre ABF.

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#29 04/06/2016 12h02 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Bonjour,

Votre bien n’étant pas rentable en l’état, je vous suggère d’étudier la piste suivante : faites des devis pour démolition et transformation en parking et faites une petite étude de marché pour la location ou la vente de ce parking.

Une fois transformé, le bien ne vous coûtera plus grand chose et peut éventuellement vous rapporter un peu. Vous réduisez aussi les risques liés à la situation actuelle.

Cordialement,

Eric


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#30 04/06/2016 12h15 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Malheureusement, faire une démolition d’un bien mitoyen est très délicat, qui plus est avec un voisin "agressif" : il aura beau jeu de faire valoir que la démolition est cause d’infiltration d’eau, de survenues de fissures…
Constat d’huissier préalable à minima, entreprise spécialisée, évacuation des matériaux en décharge et au recyclage…
Interruption du trafic routier donc arrêté de la Commune après avis du gestionnaire de la voirie, signalisation conforme aux normes (re constat, à charge de l’entreprise donc du client).
Et remise en état des biens adjacents avec un enduit respirant mais imperméable , y compris le sol support, si on veut éviter les soucis avec le voisin.
Si le bien fait plus d’un étage, les conditions d’accès difficiles etc Je ne serais pas surpris que le chantier coûte cher (genre 20 000 euros si 2 ou 3 étages).
Et à la réflexion la commune et le gestionnaire de la voirie peuvent refuser la création d’un parking si les entrées sorties sont hasardeuses pour cause de manque de dégagement de visibilité (voir par exemple le R 111.2 du Code de l’Urbanisme ; mais "sous réserve" du projet).

J’en ai fait plusieurs dans ma vie professionnelle ; bon courage.Désolé…

Dernière modification par Iqce (04/06/2016 12h16)

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#31 04/06/2016 12h59 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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La création d’une société à responsabilité limité d’investissement foncier, avec comme seul bien cette maison, puis une faillite rapide peut sembler la seule porte de sortie ?

Y a-il un risque de requalification quelconque pour un juge ?

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#32 04/06/2016 15h55 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Merci pour vos commentaires et la compassion.
Après, ca va hein, je relativise. Je suis en bonne santé, mes proches aussi, des potes, un job sympa et de l’argent de coté.Donc c’est mon petit boulet à porter en echange du reste :-)
Pour le projet parking, je ne creuse meme pas. Le parking n’est pas vraiment un souci dans la ville, et comme Iqce le fait remarquer, un tel chantier dans les conditions du batiment, je ne prefere pas y penser.

Pour la société créée puis liquidée, je ne tente pas non plus. Je valorise ma tranquilité fiscale et judiciaire: Je prendrai pas le risque.

La menace d’apporter des  migrants: C’est l’approche aggressive. Passez du mode "win win" avec l’ecosysteme, au mode "lose-lose", dilemne du prisonnier, j’ai plus rien à perdre, etc.Bon..pas non plus ma tasse de thé pour le moment.

je continue d’esperer sur la piste "entrepreneur local, avec du temps et de la motivation".

Je mettrai ce topic à jour au fil de l’avancement, soit de cette piste, soit de ma decision de passer à un mode d’interaction avec l’environnement plus…aggressif…

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#33 04/06/2016 19h46 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Je suis venu par curiosité lire ce qui me paraissait une ineptie, à savoir "invendable mais coûteux".

C’est vraiment français comme problème, je sais que vous y êtes pour rien, mais entre les réglementations, loi, panneau de vente enlevé etc …

La palme venant au don qui est refusé

Le pire dans l’histoire c’est que si vous essayez d’être plus agressif, vous serez catalogué comme hors la loi, un cercle vicieux en somme.

En tout cas je pensais même pas que c’était possible ce cas.

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#34 04/06/2016 20h03 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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A mon avis, ça n’a vraiment rien de "français" comme problème : quand il n’y a pas d’acheteur, on ne peux pas vendre, et quand la détention coute, personne n’accepte de recevoir le bien comme "don".
Un peu comme un fût de produits toxique, on ne peut pas s’en débarrasser aussi facilement que ça (sauf dans les endroits où tout le monde se permet un peu n’importe quoi). En association avec le droit de propriété, il y a aussi un minimum de responsabilités à assumer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#35 04/06/2016 20h13 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Coté Canadien, ce serait trés simple…j’arreterais de payer les taxes municipales  et au bout de 3 ans l’immeuble serait vendu pour taxes a l’encan, si pas d’acquéreur ce n’est pas mon problème, l’immeuble est saisi et je n’ai rien a payer, mon dossier crédit ne serait même pas entaché par l’opération.

Ceci ne peut pas se faire en France  ??

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#36 04/06/2016 23h27 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Bonsoir,

Désolé pour ce qui vous arrive.

FamousBlueRaincoat a écrit :

Par ailleurs, mon courrier dans les boites aux lettres des voisins n’est pas resté inutile.J’ai reçu un AR du voisin (en fait, mon mot dans les boites aux lettres a du lui permettre surtout de trouver mon adresse), qui m’indique que "mon bien est en mauvais état, qu’il soupçonne la mérule de s’installer chez lui  du fait de mon bâtiment qui jouxte le sien,qu’il m’invite à faire "le nécessaire rapidement", et qu’il ne souhaite pas acheter mon bien.

Moi je serai vous je prendrai très au sérieux ce que vous dit le voisin:La mérule se développe très vite et n’est pas couverte par les assurances sauf en cas de dégâts des eaux.Cela peut vous coûter très cher.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#37 05/06/2016 08h37 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Bonjour,

Une idée au passage :

Casser l’intérieur, bétonner, mettre une porte de garage haute et faire de la location pour camping-car…?

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#38 05/06/2016 09h13 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Je confirme la gravité d’une attaque de mérule. Ce champignon envoie des filaments dans la maçonnerie ce qui fait qu’il peut contaminer des maisons mitoyennes, et qu’il faut un traitement carabiné (y compris sols et maçonneries) pour s’en débarrasser.

De plus, vu qu’il lui faut de l’humidité pour démarrer :
- soit il y avait du bois volontairement exposé à l’humidité (type balcon, terrasse) et c’est parti de là
- soit il n’y avait pas de bois à l’extérieur… et c’est alors le signe d’une infiltration d’eau.

Enfin, il y a au moins 2 maisons mitoyennes touchées (la vôtre et celle du voisin). Peut-être davantage ? Traiter une maison sans traiter les autres ne résoud pas le problème à long terme.

Vu ce que vous décriviez, à savoir tout un ensemble de maisons mitoyennes que plus personne n’habite ni n’entretient, il est assez probable que plusieurs maisons soient touchées dans le quartier. Il faudrait donc agir sur toutes les maison touchées pour que le traitement soit efficace. Or, vu que tous les propriétaires du coin ont apparemment perdu intérêt envers leurs biens, il va être quasi-impossible de persuader les propriétaires 1) de faire diagnostiquer 2) de faire traiter si mérule détectée.

Faites quelques recherches sur internet, vous verrez la gravité du problème.

Au passage, ça veut dire qu’il devient quasi impossible de vendre cette maison puisque :
- pour vendre, il faut les diagnostics obligatoires
- dans les diagnostics, la présence de mérule devrait apparaître
- tout acheteur sensé évitera d’acheter une maison avec de la mérule, surtout quand elle avait une valeur nulle ou négative même sans cela.

Vous disiez craindre l’arrêté de mise en péril. C’est peut-être la mérule qui va le justifier ? Exemple : Mérule à Pontivy. Péril imminent sur un immeuble près du château
Je pense qu’avec cette donnée supplémentaire dans l’équation, une solution win-win devient impossible. L’objectif devient plutôt "limit the losses".

PS : comme je l’ai déjà dit, ce n’est pas rare d’avoir un bien qui coûte au lieu de rapporter et ça n’a rien de spécifiquement français ; ni rare d’avoir un bien dont les dégâts potentiels à autrui obligent à un entretien coûteux : mur qui menace de s’effondrer chez le voisin ou sur la voie publique, forêt avec bois médiocre qui ne rapporte rien mais obligation de débroussaillage, etc.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2016 09h30)

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#39 05/06/2016 11h51 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Je m’immisce dans la conversation car ne connaissant pas ce type de procédure, j’ai été faire un tour sur le net pour en savoir plus. Sur le site du service public il est indiqué la mise en œuvre de la procédure de péril.

"Elle peut provenir :
- du maire ou, à Paris, du Préfet de police,
- ou de toute personne (occupants, voisins, passants…) ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble. Ces faits doivent être signalés à la mairie, par tous moyens (appel téléphonique, courrier). Dans ce cas, le déplacement des services chargés d’établir un constat doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter du signalement."

Lien Habitat : caractéristiques de l’état de péril | service-public.fr

Dans ce cas de figure nous avons la mairie… et surtout le voisin.

Bon courage pour la suite en tout cas !


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#40 05/06/2016 14h55 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Bonjour,

@Silicon : en France le trésor public examinera l’ensemble de vos revenus et de votre patrimoine et pas seulement la "partie endettée".

Bernard2K a écrit :

L’objectif devient plutôt "limit the losses".

Je serai assez d’accord avec cela.

@FamousBlueRaincoat, faites faire des devis pour :
- remise en état habitable,
- remise en état minimale pour stabiliser le bien et éviter les complications (traitement merule, etc.).

Vous ne pourrez décider sereinement que sur la base de chiffres. La stratégie "ne rien faire et attendre" est une option mais pas forcément la moins coûteuse et la moins risquée.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (05/06/2016 14h59)


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#41 06/06/2016 18h01 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Quid de vendre un bien rentable auquel est attaché le boulet?

J’ai hérité de 7ha répartis sur une 40aine de parcelles, que je suis incapable de localiser… Mon Grand Père avait acheté une SCI dans laquelle se trouvait une ferme et une ribambelle de terrains…

Heureusement, l’un d’eux est cultivable, le bail couvre les impôts.


Pourquoi pas Vous?

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#42 06/06/2016 19h21 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Pruls : en ayant des parcelles non-identifiées, vous prenez un risque de vous retrouver un jour face à une responsabilité découlant de leur possession (mur qui s’écroule, broussailles qui ont contribué à un incendie, personne blessée à cause d’un "défaut d’entretien", contravention…). Petit exemple de contravention ubuesque : un propriétaire forestier qui se fait voler du bois sur pied (sans même forcément savoir qu’il est propriétaire de cette parcelle, et en sachant encore moins que quelqu’un est venu se servir). Il reçoit une contravention pour défrichement illégal. Si, si, ça existe.  big_smile

Ne serait-il pas possible de les céder, au moins en faisant des paquets de parcelles voisines ou adjacentes, pour les refiler à un voisin qui serait intéressé ? Un notaire peut mettre plusieurs parcelles sur le même acte, ce qui diminue les frais.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2016 19h22)

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#43 06/06/2016 21h14 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Disons qu’au cadastre ya des plans.

Mais que la pierre truc d’époque, ou l’arbre tordu qui marquait la limite, n’existe plus.


Pourquoi pas Vous?

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#44 07/06/2016 08h54 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Pruls a écrit :

J’ai hérité de 7ha répartis sur une 40aine de parcelles, que je suis incapable de localiser… Mon Grand Père avait acheté une SCI dans laquelle se trouvait une ferme et une ribambelle de terrains…

Pareil dans la famille avec des bois un peu partout.
La palme revenant à une parcelle de 100m² sur 100m de long. Dans la famille, on sais à peu près où elle est, mais de là à la trouver concrètement…

A l’époque, ça permettais aux anciens de faire leurs bois et de toujours avoir une parcelle à couper.
Maintenant, ça sert plus à la chasse aux trésors pour tout retrouver!

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#45 26/05/2017 15h19 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Suite et fin de l’aventure. J’ai enfin soldé ma position et pris mes pertes sur ce bien immobilier.
Pour la faire courte, une agence d’une ville proche de celle ou est localisé mon bien a  trouvé un acheteur. Après visites, ce couple a accepté d’acheter pour 5000€. Je leur aurais donné 10 000€ si ils me l’avaient demandé…La vente a eu lieu il y a une semaine. Bonne chance à eux.

Pour plus de détails, j’ai eu des frais d’analyse qui ont confirmé la présence de mérule.
Ces analyses, que j’ai payé, ont eu d’autres répercussions que de me detruire le moral:

Fin de l’eté 2016
  -La mairie m’a sommé de trouver une solution, tout en me rappelant l’importance du respect des critères de restructuration de l’architecte de France (toits en lave, volets d’un certain style, porte d’une couleur données…)
  -Mon assurance m’a envoyé 2 courriers: Un pour me dire que la prise en charge du traitement mérule serait à ma charge, puis un autre, 4  mois après pour me notifier, que, comme ils en ont  le droit, ils resiliaient le contrat d’assurance que j’avais souscrit avec eux sur ce bien,  d’ici Juillet 2017.(pour le reste, véhicule, immo, sur lequel j’ai 0 sinistre depuis 15 ans, non merci …ils continuent  à "assurer" et à facturer la police d’assurance)

  Bref, plus le truc s’enfonce, plus les mécanismes censés vous protéger/soutenir se dérobent: L’assureur vous dit qu’il ne vous assure plus, la mairie vous demande d’agir avec un cahier des charges à la main.

DEbut  2017 J’ai commencé par faire réparer le toit. D’abord par un artisan qui s’est revelé non fiable. Trouvé par relais du voisinage. Pour rappel, c’est à3H30 de route aller depuis Paris…je ne connais personne sur place. (devis soumis acompte encaissé, pas d’intervention au bout de 3 mois…puis suite à mes relances, l’artisan me dit que finalement, l’intervention est trop complexe…). Pendant ce temps, l’eau coule direct  dans le batiment, qui se transforme en piscine. Apres echanges virulents au telephone, remboursement de l’acompte, identification d’un nouvel artisan, qui me propose une pose de bache pour 4000€. Je sens que je me fais avoir, mais je suis à bout. Je cede. Je paie. Les baches sont mise. On est fin 2016. J’ai de la mérule partout. Un toit en bache. Des tiers (mairie, voisins, ..) qui m’attendent au tournant, pret à faire jouer toutes les clauses possibles et imaginables pour me faire payer. Des artisans qui ont senti l’odeur du sang et me font des devis (Traitement merule: 20 000€. VERIDIQUE. Et encore, avec une mention qui precise que si le traitement fait apparaitre necessité de revoir le gros oeuvre, c’est un autre devis qu’il faudra etablir en sus…)

Bref, j’en suis là en Fevrier 2017, à hesiter entre la stratégie de l’autruche, celle du compte en banque ouvert en open bar  (allez y, messieurs les artisans, prenez buvez, ceci est mon sang, faites ce que vous voulez).
Et là, au plus sombre de la nuit, la lueur de l’aube apparaît. Un Acheteur.  Famille d’entrepreneurs polonais vivant à Paris depuis 10 ans. Leurs motivations m’échappent, mais ils sont acheteurs. L’agence leur fait visiter ("non non, on prend pas l’escalier, c’est trop dangereux, oui oui c’est de l’eau de pluie, c’est pas une piscine interieure", "non non la champignonnière, c’est pas une activité commerciale, c’est un dégat à traiter".).
On signe devant notaire une promesse de vente ou ils reconnaissent connaitre l’ensemble des elements negatifs du bien (le document, volontairement alarmiste pour me couvrir, ferait fuir n’importe quel individu rationnel selon moi…mais ils doivent maitriser des competences metiers du batiment qui font qu’ils acceptent tout).
Et 3 mois plus tard, signature. Versement des fonds. Illico percus en totalité par l’agence. Le notaire emet aussi une  facture qui tient compte des elements de qualification de recherceh et d’analyses poussés inhabituels qu’il a du mener.
Je sors de là à -8K€ entre les frais de reparation provisoire du toit, de notaire et d’analyse, rincé émotionnellement, mais HEUREUX et leger de ne plus etre responsable de ce bien.

La leçon de tout ça:
Sur ce forum, on élabore souvent  différentes stratégie d’investissement,de couverture, de gestion du risque etc… Meme sur des investissements les plus risqués, comme des PUT, vous ne maitrisez pas l’etendue du votre prise de risque, mais au moins vous pouvez à tout moment la circonscrire et la quantifier à l’instant t.
J’ai l’impression que sur l’immobilier, la plupart d’entre nous (en tous cas moi le premier) n’avons pas forcement conscience de l’étendue de la responsabilité induite par la propriété physique immobilière. Celle-ci est illimitée. Si la mérule s’etait etendue à 4 maisons aux alentours, j’aurais pu etre appelé sur la totalité de mes autres biens perso à réparer les dommages causés. Je n’ose pas imaginer à quel prix j’aurais été forcé d’assurer la maison à compter de Juillet 2017, une fois que mon asssureur se serait retiré…)
Or, je ne suis pas certain que le risque issu de cette responsabilité induite soit correctement pricé dans les prix de l’immobilier.

Evidemment, à froid, et maintenant le sujet traité, ca me donne envie de creuser: Quand je perçois qu’un risque est mal valorisé par le marché, j’ai envie d’analyser pour voir comment l’investisseur éclairé peut en profiter dans l’attente de la correction inévitable…
En attendant…je suis libre de dormir de nouveau la nuit, et çà, c’est déjà une valeur inestimable.

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#46 26/05/2017 16h36 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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En tout cas felicitations car pour avoir découvert ce poste aujourd’hui, je ne pensais pas qu’une solution était possible.

Après quelques recherches dans des revue juridiques, il en ressort un article d’un professeur de droit à Assas, Hugues Perrinet Marquet pour ne pas le citer, commentant un arrêt de la cour de cassation du 5 novembre 2015 (14-20.845) qui a entrouvert une porte sur l’abandon du droit de propriété.
En résumé, l’abandon du droit de propriété n’est pas prévu par la code civil (À l’exception des biens issus de succession vacante ou de renonciation à succession). Néanmoins la cour de cassation ne ferme pas la possibilité en précisant qu’il faut un acte abdicatif non équivoque. Deja il faut un acte et non un fait, un abandon factuel ne suffit pas.
Ensuite, pour être opposable aux tiers, cet acte doit être publié au service de la publicité foncière. À priori donc un acte notarié ou un jugement, les 2 seuls actes publiables il me semble.
L’arrêt n’est pas assez explicite pour être convaincant. Soit la cour de cassation doit préciser la porte qu’elle a ouverte, soit c’est au législateur de le faire. Or il ne le fera pas car l’état ne veut pas récupérer un tas de dette.

Enfin pour relever ce qui a été dit précédemment, un abandon d’usufruit est soumis au droit de mutation à titre gratuit. Autant faire un démembrement avec un pigeon qui aurait la nue propriété et un usufruit temporaire sur le propriétaire originaire.
Mais cela reste très très foireux à mon sens.

L’idée d’une société à responsabilité limité (sarl ou autre société commerciale) pourrait être qualifiée de fraude s’il n’y a pas d’activité économique derrière à mon avis.

Bref c’est une situation intéressante intellectuellement mais ô combien compliqué en vrai.

Je renouvelle mes félicitations de cette belle issue !!

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#47 26/05/2017 18h00 → Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ? (don, immobilier, vente)

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Le hasard faisait qu’hier je révisais mes connaissances sur la mérule (ayant vu un bien immobilier à vendre dont l’annonce spécifiait qu’il fallait prévoir des frais de traitement de la mérule).
Après avoir refait le tour de la question il apparaît que pour traiter une maison en entier les tarifs/devis se sont élevés à 80 000 € (66h 41m) , en deçà c’est généralement une partie seulement de l’habitation qui est traitée pour un minimum de 6 000 € (5h 0m).
Et normalement, impossible de passer sous silence la mérule dans son habitation, la loi nous oblige à avertir immédiatement la mairie.

Obligation de déclaration en mairie

Dans toutes les zones, que celles ci soient classées ‘à risque’ ou non, la découverte de mérule dans un immeuble bâti doit immédiatement être signalée au maire de la commune. C’est à l’occupant du bien ou au propriétaire du bâti qu’incombe la responsabilité du signalement en mairie. Lorsque la présence de mérule est décelée dans les parties communes d’un immeuble collectif, cette responsabilité incombe alors au syndic de copropriété ou au gestionnaire du parc de logements sociaux.
La sanction en cas d’absence de signalement est celle d’une contravention de 3ème classe soit 450€ (0h 23m) au moins.

Source : Loi ALUR : la mérule

En matière d’immobilier je pense qu’il faut être vigilant, car la mérule se repend inexorablement de belles cartes de France, comme dans le lien ci-dessus, le montre.

Bref, vous êtes parvenu à une solution légale transparente et honnête qui en effet va vous permettre de dormir tranquille.
Votre acheteur a peut être l’intention de traiter lui même la mérule en achetant de l’acide borique, là évidement cela coûte beaucoup moins cher de le faire soi même :
Recherche - toutfairesoimeme.com

Dernière modification par 1vestisseur (26/05/2017 18h02)


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