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#26 05/06/2019 17h48

Membre (2016)
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Bonjour et bienvenu,

Vous êtes dans une région où le prix au mètre carré est sans doute un des plus bas de France. Cela veut dire que vous avez une très faible demande et que l’acheteur est roi par rapport aux vendeurs qui sont nombreux.

Faut il descendre le prix par rapport au voisinage ? je ne pense pas. La différence se fera surtout sur le petit coup de flamme que peut ressentir votre futur acheteur.  Il faut ranger donner une idée du cachet que peut avoir votre maison. Ranger, faire place nette au jardin et dans la maison comme cela été déjà dit. Donner une idée simple et juste à votre acheteur. Eviter tout travaux, mais éviter les signes de dangerosité de votre maison (électricité dangereuse, fuite ou balustrade détériorée)

Comme vous le dites, évitez de vous mettre dans un cycle négatif. Votre région possède peu de belles maisons restaurées car les biens sont à des prix trop bas pour supporter une restauration coûteuse. La maison présentée à 18K€ est à rénover complètement et il n’y a aucune photo d’intérieur !

Je pense que le peu d’acheteur qu’il y a, est surtout intéressé par une maison au moins habitable tout de suite et assez désencombrée, il est possible et même certain qu’il soit difficile et qu’il choisira ce qu’il y a de mieux et pas forcément en taille.

Votre maison n’est pas invendable, mais soyons réaliste elle peut prendre un peu de temps à se vendre.

Bien à vous et courage,

Nota : Quel est le business que vous souhaitez développer ?


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[+1]    #27 05/06/2019 18h04

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Au point où vous en êtes, vous pourriez aussi bien mettre le lien vers l’annonce. Je ne trouve pas d’annonce qui corresponde exactement au prix et à la surface que vous avez annoncé.

Ce que je peux dire à ce stade :
- excès d’offre. 21 maison à vendre dans cette commune de 600 habitants, 75 à vendre sur les 4 communes ayant le même code postal.
- prix extrêmement bas. On est dans "l’économiquement irréparable" : on ne retrouve jamais les travaux (si réalisés au tarif artisan) dans le surcroît de prix de vente.
- si votre maison est celle avec la grosse fissure qui court sur une façade blanche, cette fissure est très mauvaise pour la vente.

Au total, la solution pour vendre est :
- souligner les travaux déjà réalisés. En effet, il faut se démarquer de la concurrence qui est à rénover entièrement et qui se vend entre 15 et 25 k€. Il est donc utile de bien détailler ce qui est bon (gros oeuvre d’après ce que vous disiez, enfin, si ce n’est pas celle avec la fissure), ce qui est neuf (élec, plomberie etc) et ce qui reste à faire (peintures et revêtements). Il faut trouver une formule optimiste,genre "il ne reste que quelques travaux de finition".
- bien résumer les avantages de la maison dès le titre. Par exemple "maison F4 110 m² avec jardin". Même si le jardin est petit, il mérite d’être mentionné.
- améliorer au maximum l’aspect de la maison et du jardin. Autant il est impossible de réaliser des travaux au tarif artisan, autant si vos deux Tanguy veulent bien se relever les manches, avec quelques pots de peinture, et après pose de carrelage ou lino, et avec entretien du jardin façon paysagiste, ça pourrait se vendre beaucoup mieux !

Je ne crois pas beaucoup à l’aspect location, pour deux raisons :
1) il y aurait beaucoup de travaux à faire avant de louer
2) il y a très peu de locataires potentiels. L’annonce de location risque d’avoir aussi peu de succès que l’annonce de vente. Et, même si vous arrivez à louer, les investisseurs n’achètent pas une maison qui a plus de 50 % de chances de rester vide au départ du locataire, ou alors à un prix très bas (je dirais rendement de 20 % minimum, donc si ça se loue 500 €/mois, ça se vend 30000 € : donc, malgré vos frais et efforts pour finaliser la maison et la mettre en location, ça ne se vendrait pas plus cher ! Tout ça pour ça…).

Remarquez, l’avantage qu’il y aurait à essayer de louer, c’est que ça vous obligerait à mettre auparavant la maison entièrement habitable et présentable. C’est sûr que si la maison est entièrement habitable et présentable, elle finira par se vendre ou se louer. Mais on retombe sur la question de la rentabilité des efforts et des travaux pour en arriver jusque là (maison "économiquement irréparable", sauf à tout faire soi-même).

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2019 18h14)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#28 05/06/2019 18h26

Membre (2019)
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johntur merci de votre réponse. Même si la maison est habitable tout de suite, j’ai bien compris qu’il me sera difficile de vendre dans le contexte actuel du marché en plus de la situation géographique pas attractif.

Vous avez écrit : "Nota : Quel est le business que vous souhaitez développer ?"

Il s’agit d’aider les apiculteurs locaux à exporter leur miel. La Bulgarie est un pays assez mal connu des occidentaux, hors ce pays est numéro un mondial à l’exportation d’essence de rose, de lavande et coquelicot. Il se trouve que les abeilles qui butinent ses essences donnent un miel exceptionnel avec des propriétés médicinales en plus d’une saveur particulière très raffinée.

L’idée est aussi d’aider des petits producteurs à améliorer leur pratiques commerciales. L’avantage pour eux est que les gros industriels du phytosanitaire ne sont pas encore arrivés chez-eux. Ils profitent encore d’une agriculture locale (petites parcelles familiales) sans produits destructeurs et polluants. Autrement dit Mosanto n’y est pas présent.

D’un autre côté la Bulgarie est en plein boum économique. Beaucoup d’allemands, d’italiens, et d’anglais, sont déjà installés, mais peu de français pour l’instant. D’ailleurs les prix de l’immobilier commencent à grimper.

Nous envisageons de nous installer dans la région de Varna, proche de la mer noire. Le produit de la vente de la maison devrait être suffisant pour les frais d’installation et nous envisageons un prêt bancaire pour l’investissement commercial.

L’incertitude de ne pas pouvoir vendre rapidement est évidemment un frein et retarde d’autant la date de départ.

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#29 05/06/2019 18h43

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INTJ

Tous les intervenants vous ont donné d’excellents conseils Nanabel.

Vous avez bien résumé :

nanabel a écrit :

En fait j’étais surtout préoccupée par mon projet avenir, alors que je dois axer mes efforts sur la vente de la maison. Je pensais que j’allais vendre facilement et je me rends compte que non, il va falloir dépenser plus d’énergie.

Parmi les points positifs :

nanabel a écrit :

Je précise que la maison est en pierre, qu’elle date de 1929 et qu’elle n’est pas humide.

Cela a son charme, spécialement si elle n’as pas l’inconvénient habituel de ce type d’ancienne maison.

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#30 05/06/2019 18h57

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ENTP

A priori, un autre intervenant avait rapporté avoir beaucoup de mal à vendre sa maison dans une région très proches de la votre

Se défaire d’un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ?

Certes elle n’était sans doute pas dans le même état que la votre.

Sachez que quand le foncier ne vaut pas grand chose, le fait de devoir faire des travaux est problématique.

Il y a d’autres régions de France ou cette situation existe : Exemple du côté de Thiers https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 56982.htm/

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#31 05/06/2019 19h13

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Bernard2k

Effectivement je viens de vérifier, l’annonce n’est plus sur le boncoinmachin. Je comprends que les miennes n’y soient plus (ils m’ont envoyé un mail pour prolonger la durée, mais je préfère en refaire une avec de meilleures photos), mais celle de l’agence a disparu aussi. En revanche elle est toujours visible sur le site de l’agence Wagner immobilier. Je ne sais pas pourquoi ils l’ont situé à Blamont, c’est celle avec les murs en placo à 34 000 euros (je n’arrive pas à mettre le lien).

Je crois que je vais revoir sérieusement le projet de vente et suivre vos conseils, pour tenter d’accélérer les choses.

Je pense comme vous quant-à la location dans le coin. Le maire aimerait qu’il y ait plus de logements à louer sur sa commune, mais vu la maigre rentabilité je ne pense pas que les investisseurs se poussent au portillon.

En conclusion, il n’y a pas de miracle, il faut se plier à la réalité. Je pense aussi reprendre contact avec l’agence pour savoir pourquoi l’annonce du boncointruc a disparue.

Il y a beaucoup de travail à faire, mes 2 lascars vont m’aider volontiers c’est sûr si je leur demande un coup de main. Ils sont déjà très occupés dans un autre projet, le grand doit partir en Bulgarie prochainement, cela va chambouler leur emploi du temps.

J’ai bien fait de poster mon message ici, cela m’aide beaucoup à voir les choses sous un autre angle, plus positif et plus proche de la réalité, contrairement aux agences immobilières qui n’osent pas dire que la maison sera difficilement vendable même à un prix ridicule. Je préfère être au fait que bercer d’illusion. Au moins je sais ce que je dois faire.

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#32 05/06/2019 19h17

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Bonsoir Nanabel,

Je ne peux malheureusement pas vous aider mais je compatis à votre problème.
Je suis estomaquée par le prix de vente. Dans ma région, l’immobilier est si élevé qu’on a du mal à imaginer qu’il puisse exister des maisonnettes (même si elles sont à rafraîchir) avec jardin à des prix si bas dans d’autres lieux moins prisés.

Voici le lien de votre maison :

Vente Maison 5 Pièces Blamont Blamont 34 000 € HAI* | Wagner Immo

Dernière modification par Isild (05/06/2019 19h22)

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[+1]    #33 05/06/2019 19h23

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N’hésitez pas à solliciter vos enfants. Peindre le placo (le poncer?) ne prendra pas beaucoup de temps et ne coûtera pas grand chose, mais cela permettra à vos acheteurs potentiels de se projeter. Poncer les murs peut aussi être une bonne solution pour avoir à vider la maison en vue des visites.
Idem pour l’habillage du plafond.

De la même manière, débarrassez à minima pour les photos les pièces des matelas et autres éléments mobiliers. Vous dites avoir une dépendance, n’hésitez pas à y remiser le mobilier pour les visites pour que l’acheteur puisse mieux se projeter. N’hésitez pas à creuser du côté du home staging pour l’habillage du carrelage, etc. Vos fenêtres semblent être en bois, pourquoi ne pas envisager de les repeindre (anthracite?) pour donner un coup de neuf à tout cela. Que cela soit pour vendre ou louer, votre client se projeter toujours mieux avec des murs propres, blancs, qu’avec une masse de travaux à réaliser. D’autant que le bâti semble être plutôt sain, il y a sans doute de belles choses à faire ne serait-ce qu’en terme de décoration (j’imagine une cuisine et une sdb à refaire également). Je peux comprendre que votre projet soit bien loin de tout cela pour l’heure, mais si la réussite du lancement de votre projet pro et de vie en Bulgarie doit passer par cette vente, alors il va falloir retrousser les manches et faire le nécessaire pour vendre (ou louer), y mettre un grand coup pour avancer et ne pas laisser la situation stagner.

Enfin, exigez immédiatement que le corps de l’annonce soit modifié, le terme "à conforter" n’est pas acceptable et vous pénalise fortement, dans un contexte d’immobilier à très bas prix vs le coût des travaux. Exigez que le terme "travaux à prévoir" soit ajouté.

Dernière modification par dalki (05/06/2019 19h34)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#34 05/06/2019 19h32

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Isild

Merci d’avoir mis le lien. Je suis franchement nulle en procédure informatique.

Oui moi aussi je suis estomaquée de voir des prix aussi bas. A croire que mon village fait partie du tiers monde. Pourtant la Meurthe et Moselle n’est pas un département sinistré, je dirai même que le prix du fameux panier de la ménagère est plus élevé qu’en Côte d’Or par exemple (où j’ai vécu pendant 10 ans).

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#35 05/06/2019 19h40

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Je pense également que vous devriez enlever les meubles si cela est possible. Cela aiderait les visiteurs à se projeter avec leur propre mobilier.

Franchement, à la vue des photos, votre maison n’a rien de rédhibitoire. Une personne ou un jeune couple aimant la ruralité et le calme et ayant des moyens limités pourrait largement y trouver son compte.
Plutôt que de jeter un loyer par les fenêtres, acheter une maison aux alentours de 30 000 euros et y mettre 10 000 euros de travaux me semble être un bon plan.
En plus, votre bien est habitable immédiatement et cela laisse le temps de faire les travaux petit à petit.

Est-ce que le grenier et la dépendance seraient éventuellement aménageables ?

Les intervenants ci-dessous vous ont donné de bonnes pistes pour mettre en valeur votre maison. Après, le point compliqué, c’est ce village sinistré qui perd ses habitants et dans lequel il y a trop de biens à vendre.

Dernière modification par Isild (05/06/2019 19h45)

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#36 05/06/2019 19h49

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ISTJ

Pas grand chose à rajouter à ce qui a déjà été dit, à part pour insister sur l’aspect "économiquement irréparable" dans un secteur comme le vôtre.
La vente va être compliquée, et à ce niveau de prix ça n’est plus vraiment un problème de prix (j’ai lu votre titre et je me préparais déjà mentalement à répondre un peu agressivement "baissez votre prix"), mais à ce stade vous avez raison qu’on flirterait sérieusement avec 0.
Cela dit, c’est peut-être possible que la valeur d’une maison de village comme la vôtre dans ce secteur soit à peu près 0.

Quoiqu’il en soit, la vente ne se fera pas vite. Avez-vous cherché un financement ailleurs pour votre projet pro, peut-être en vous associant avec quelqu’un ? Conditionner votre projet à cette vente immobilière dont vous ignorez à la fois la date et le prix semble risqué.

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[+1]    #37 05/06/2019 19h53

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Pareil que les autres intervenants, village sinistré et même les villages aux alentours semblent dans le même cas.

Certaines maisons sont encore en vente après plus d’un an : Tout savoir sur l’immobilier de Val et chatillon 54480

Dernière modification par progfrance (05/06/2019 20h00)

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[+1]    #38 05/06/2019 20h08

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dalki

Je ne savais pas que le terme "à conforter" était négatif. Du coup je me demande si l’agence est intéressée à vendre ma maison.

Je vais remettre une annonce sur le bonbidule une fois que j’aurai appliqué vos conseils. Je me demande s’il serait possible de mettre un lien dans l’annonce vers une petite vidéo sur ma chaine y.t. il parait que cela ce fait.

Bref je suis bien contente d’avoir posté mon message ici. J’avais besoin d’avoir des opinions positives et rassurantes. La perte récente de mon mari a été brutale pour nous trois et le choc nous a laissé sonner quelques temps, on voit la vie en négatif dans cette vilaine période. Mais maintenant que l’objectif est clair on va pouvoir s’activer dare-dare.

Je vais revoir l’utilité de l’agence immobilière, vu le prix de vente, je devrais pouvoir me passer des frais de commission, surtout pour le peu d’intérêt qu’elle met à promouvoir mon bien.

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[+1]    #39 05/06/2019 21h23

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L’annonce n’est pas mal foutue. Si ce n’est les termes "à conforter" ("quelques travaux de finition à prévoir" serait plus positif) et "terrain" ("jardin" serait plus positif). Sur les noms de commune cités : astuce habituelle : on évite le nom de la commune très petite et pas recherchée, pour mettre des noms davantage recherchés donc faire ressortir l’annonce dans les moteurs de recherche.
L’absence de la commune + absence de photo de la maison vue de la rue, ça s’explique aussi par le mandat simple. Il s’agit d’empêcher que les gens ne la reconnaissent et contactent le propriétaire en direct. C’est de bonne guerre.

Je ferais :
Extérieur :
- passer le karcher sur la terrasse béton. Y installer un salon de jardin (c’est le moment des promos).
- passer la tondeuse sur l’herbe une fois par semaine. C’est fou ce que fait propre, même si la composition de la pelouse n’est pas 100 % pelouse (même s’il y a dedans des mauvaises herbes, le simple fait que tout soit ratiboisé de niveau, ça fait entretenu).
- améliorer un peu l’aspect. Quelques fleurs seraient utiles, ou 2-3 plantes en pot (à petit budget bien sûr).

Intérieur :
- virer tous les meubles. Des meubles dans une maison pas finie, ça n’a pas de logique, ça perturbe la lecture de la maison.
- sur le placo, ça a manifestement été jointoyé. Il faut regarder si ça a aussi été poncé (si on voit et qu’on sent sous la main des aspérités correspondant à l’application au couteau, ça reste à poncer avant de peindre). A mon avis, il serait utile de peindre, à condition d’aller jusqu’à la maison finie (ou presque). Si c’est pour ne faire que la peinture et laisser pas fini, autant ne pas peindre et vendre un "chantier à finaliser".

Une peinture, si elle est vite et mal faite, si elle n’est pas un ensemble d’une rénovation complète mais qu’on voit que ça été spécifiquement repeint récemment, ça peut faire penser à des problèmes. Genre "ils ont peint pour cacher les moisissures". Alors même que vous voulez mettre en avant le fait que la maison n’est pas humide. Il faut donc peser le pour et le contre avant de peindre. Si c’est un ensemble d’une maison quasi-finie, plutôt d’accord pour la peinture, si on ne fait que la peinture à la va-vite, plutôt pas d’accord.

Je ne cracherais pas sur les agents immobiliers. Ils ont du mérite de bosser pour 4000 € d’honoraires (dont il est assez peu probable qu’ils les perçoivent, avec un mandat simple et des prix aussi bas en zone rurale, il y a peut-être 80 % de chances que le propriétaire vende en direct). S’il arrivait à vendre dans votre coin, ça serait un petit miracle et vous devriez être contente de lui payer sa commission car il vous ôterait une sacrée épine du pied. Au total, cet agent ne me semble pas pire qu’un autre.

Relisez le mandat pour savoir s’il est simple ou semi-exclusif, et si vous pouvez le dénoncer (généralement au-delà de 3 mois).

Si vous arrivez à finaliser une bonne présentation de la maison, je serais tenté de donner un mandat exclusif de 3 mois à un agent immobilier, tout en lui disant bien que si ce n’est pas vendu dans 3 mois, il perd l’exclusivité. Là, il sera motivé à bosser efficacement. Un agent motivé + une jolie maison, ça peut marcher.

Sinon : je dirais 2 à 3 mandats simples + vous en direct. Pourvu que toutes ces personnes affichent au même prix. Vous pourriez donc garder l’agent actuel (sous réserve que ce soit un mandat simple) et chercher 2 autres agences.

J’insiste sur la nécessité d’améliorer fortement la présentation de la maison (et du jardin et de la dépendance, car tout compte), et même de la finir si possible. Dans un marché très détendu comme celui-là, si on ne propose pas LE meilleur rapport qualité/prix, on ne vend jamais.


Il y a environ 2 acheteurs par an pour une maison dans votre commune (consultez Patrim ou DVF !), pour des prix de vente entre 17 et 45 k€. Il y a plus de 20 annonces de maisons en vente sur LBC. Un ratio de quasiment 10 maisons pour un acheteur. Si vous voulez que l’un de ces 2 seuls acheteurs achète votre maison dans l’année qui vient, elle doit absolument se démarquer des 20 autres maisons en vente ! Elle doit être LA plus intéressante du village et même des villages alentours.

Au total, la laisser en l’état n’est pas une solution. Même en la bradant à très vil prix (17-20 k€), pourquoi une personne achèterait-elle une maison pas finie, si elle peut avoir une maison finie pour 40 k€ ? L’économie sur le prix de la maison bradée ne paie pas les travaux nécessaires. Donc, même bradée, j’ai bien peur qu’elle soit quasi-invendable tant qu’elle reste en l’état.

Je vais être cruel mais réaliste : sans ce gros effort de votre part et de la part des enfants pour améliorer la maison, il n’y aura jamais d’autre projet en Bulgarie ou ailleurs, parce qu’elle ne se vendra jamais.

Votre temps et votre énergie à vous trois devraient être concentrés sur le projet actuel : améliorer (ou mieux, finir) la maison pour la vendre. Les autres projets n’ont pas lieu d’être tant que cette priorité-là n’est pas traitée.


Enfin, n’oubliez pas que même si vous trouvez un acheteur hyper motivé dès demain, vous ne signerez probablement pas l’acte authentique avant septembre ou octobre, compte tenu des délais actuels pour vendre une maison (diagnostics, obtention de prêt, etc.). D’où l’importance de se retrousser les manches sans attendre.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 10h40)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#40 05/06/2019 21h29

Membre (2014)
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Effectivement,conforter,que personnellement je n’avais jamais vu dans une annonce immobilière,laisse entendre qu’il y a des éléments à consolider (cf définition conforter:renforcer).Cela n’est pas forcément encourageant.

Comme les autres intervenants,je vous invite à lister dans l’annonce  tout ce qui est fait et surtout par des professionnels,d’autant que c’est ce qui coûte le plus cher.

Pour le reste,indiquer seulement  comme vous le conseille très justement Bernard " travaux de finition à prévoir".
Ce n’est pas la peine de les indiquer  dans votre annonce.Soit cela sera évident type peinture,soit les personnes décideront par elles-mêmes ce qu’elles veulent faire.

Essayer de prendre les photos au meilleur moment:jardin sous le soleil,pièce bien éclairée.

Je suppose que les photos du jardin ont été prises il y a quelque temps car les arbres n’ont pas de feuilles.
En cette période,il doit être plus joli.C’est un élément important pour une famille.

Pour le rendre attractif,vous pouvez mettre quelques meubles de jardin ou des jeux pour enfants,même d’occasion (cf site Le Bon C) pour ne pas faire trop de frais.

Bon courage pour votre vente et votre projet.

Dernière modification par creusois (05/06/2019 21h40)

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