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#1 29/05/2018 12h33

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Bonjour,

j’ai une maison individuelle que je loue depuis 5 ans aux mêmes locataires.
Je suis au régime foncier au réel.
J’ai utilisé un bail type récent pour la location nue qui stipule bien sur la page conditions générales : "(obligations du locataire) doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements ou d’en rembourser le coût au bailleur, de prendre en charge les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;"

Les locataires m’ont prévenus que les bouches d’aération et les conduits de la VMC étaient sales, à vrai dire cela n’a pas du être fait beaucoup de fois depuis l’installation de la VMC dans le logement… Sinon cette VMC fonctionne correctement.

Après quelques recherches sur internet, j’ai cru comprendre que ce type de charge relevait du locataire et qu’il était d’ailleurs souhaitable de le faire chaque année…

Mes locataires sont récalcitrant à cette idée et ne l’ont pas pris en compte dans leur budget de location… Par ailleurs, ils me reprochent que ceci n’est pas indiqué clairement dans le bail.

Qu’en pensez-vous ? Pourriez-vous me confirmer qu’il s’agit bien d’une charge locative ? Doit-on faire intervenir un professionnel (pour la partie conduits) ?

Dans l’absolu, si je venais à régler cette charges et à la déclarer dans ma 2044, en cas de contrôle fiscal, je pourrais être amené a être rattrapé sur cette somme ?

Merci à vous.

Mots-clés : entretien courant, revenus foncier, vmc

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[+1]    #2 29/05/2018 12h53

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Tout l’entretien courant est à la charge du locataire. Cf Décret n°87-712 du 26 août 1987 concernant les réparations locatives.

Vous pourriez faire intervenir une entreprise, puis le récupérer en charges locatives, cf Décret n°87-713 du 26 août 1987. Mais il n’y a pas vraiment de raison que vous vous embêtiez à prendre une entreprise, convenir d’un rendez-vous et s’assurer que les locataires seront là à ce moment-là, etc. alors que c’est à eux de faire le boulot.

"Les locataires m’ont prévenus que les bouches d’aération et les conduits de la VMC étaient sales". S’ils vous ont prévenu à l’oral, voilà ce que je ferais à votre place envers vos locataires récalcitrants :
1) obtenir un écrit de leur part (par exemple, en demandant gentiment et naïvement : "pouvez-vous me repréciser par mail quel est le problème ? Si possible avec des photos montrant le problème ?"). Comme ça vous avez une preuve écrite et même photographique du défaut d’entretien.
2) courrier recommandé leur rappelant que tout l’entretien courant est à leur charge, conformément au Décret n°87-712 du 26 août 1987, que leur mail daté du tant établit clairement qu’ils n’entretiennent pas correctement la VMC, et que vous les mettez en demeure d’entretenir désormais correctement la VMC. Et leur rappeler que, en cas de dysfonctionnement de la VMC consécutive à ce manque d’entretien, les réparations seront à leur charge.

L’argument "ce n’est pas marqué clairement dans le bail" est totalement bidon : les réparations locatives sont établies par la loi. Il n’y a pas besoin de recopier la loi dans le bail, car la loi s’applique à tous et nul n’est censé ignorer la loi.

Après, il y a sans doute une façon plus diplomatique de leur rappeler cela que le courrier recommandé, mais bon…

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2018 13h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #3 29/05/2018 13h08

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ISTJ

Attendez, ils sont sérieusement en train de vous prendre la tête pour des bouches d’aération sales, problème qui se règle avec un coup d’aspirateur et de brosse et qui prend 2 minutes par bouche ? Et qui en plus est de leur responsabilité sans aucun doute…
Et puis ça n’a rien d’indispensable, la plupart des propriétaires occupants ne les nettoient pas régulièrement et la VMC fonctionne toujours.

Renvoyez vos locataires dans les cordes, la LRAR n’a pas d’intérêt à mon avis mais leur demander un e-mail et répondre par e-mail avec les sources juridiques devrait mettre fin au conflit.

Incroyable, la prochaine étape c’est qu’ils vous appellent quand leur lavabo est sale ?!

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#4 29/05/2018 13h18

Membre (2013)
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J’ai eu un retour par écrit de leur part par SMS.

Vu qu’il s’agit d’une maison, il n’y a pas d’acompte sur charge dans le loyer.

Je voudrais éviter une discorde avec ce genre de bêtise sachant que pour le reste je n’ai rien à leur reprocher. Donc j’espère leur faire entendre raison…

J’avais voulu illustrer mon propos avec l’exemple du changement d’ampoule ou du ramonage de cheminée mais cela n’a visiblement pas fonctionné… Effectivement, plusieurs vidéo sur internet expliquent facilement de décrassage de ce genre d’installation.

Dernière modification par Gamma76 (29/05/2018 13h21)

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#5 29/05/2018 13h29

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Sven a tout dit, un coup d’aspi/brosse et hop on passe à autre chose. Incitez-les gentiment à le faire en leur disant que de toute façon c’est encore le plus simple, une entreprise ne se déplacera pas pour quelques dizaines d’euros et cela implique de prendre rendez-vous etc pour un truc qui est franchement basique.


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#6 29/05/2018 13h30

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ISTJ

Ce qu’ils vous demandent, c’est un conseil de ménage. On est même pas dans le ramonage de cheminée qui se fait faire par un professionnel, là c’est l’équivalent de nettoyer ses toilettes ou sa cuisine. Vous n’êtes pas leur mère !

Insistez pour avoir un e-mail avec photos du "problème" comme suggère Bernard2K, et répondez par e-mail en citant le cadre juridique qui vous donne raison. (L’e-mail est un peu plus sérieux juridiquement qu’un SMS.)

Cela dit, si vous êtes leur bailleur depuis 5 ans sans problème particulier, cela mériterait de comprendre pourquoi d’un coup ils exigent que vous veniez faire la poussière chez eux. Est-ce que cette demande cache quelque chose de plus profond ? Il faudrait peut-être élucider cela car je refuse de croire qu’ils vous font des difficultés pour un coup d’aspirateur et de brosse.

Pas de provision sur charges, même pour la TEOM ? C’est inhabituel, non ?

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#7 29/05/2018 13h36

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Je pense tout simplement que mes locataires pensent qu’il faut le passage d’un pro afin de nettoyer en profondeur la VMC.

J’ai l’habitude de passer les voir pour des petits éléments à faire rénover, il y a une part de vétusté dans la maison où je m’efforce a être réactif et a appeler les différents corps de métier, peut être ont t’il trop eu cette habitude et maintenant pour une fois qu’il s’agit uniquement d’un soucis d’entretien…

LA TEOM par chez nous n’est pas incluse dans la TF, c’est, il me semble la communauté de commune qui se charge de la collecter, au moins le propriétaire n’a pas besoin de la gérer :-)

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#8 29/05/2018 13h59

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Il faut en effet un peu de pédagogie avec certains locataires (voir tous sur ce point). Pour les bouches d’aération, c’est simple et d’ailleurs je vous invite à vérifier la propreté à chaque changement de locataire (comme la cuvette, les mousseurs, les piles des détecteurs de fumée, les filtres de hotte …).

Je serai d’avantage circonspect sur le nettoyage des gaines. Entre les avis des ayatollahs et la réalité, vous risquez de retrouver vos gaines percées parce qu’ils les auront nettoyé avec n’importe quoi et ce qu’ils peuvent (c’est à dire les 20 premiers cm). A mon avis, seule une entreprise spécialisée peut nettoyer les gaines. De plus il faut démonter la VMC et nettoyer les pales car les résidus déséquilibrent le rotor qui génère du bruit. Et j’aimerai d’ailleurs savoir qui fait nettoyer les gaines sur les vmc (notamment souple). Est-ce coûteux?


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#9 29/05/2018 14h20

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C’est probablement moins coûteux de changer les gaines, dans les combles cela se fait rapidement, encore faut-il qu’elles soient accessibles. Sinon je n’ai jamais vu des conduits nettoyés.
A part balancer du spray contre les araignées s’il y en a et nettoyer à l’aspirateur les 30 ou 50 premiers centimètres, je ne vois rien d’autre à faire.


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#10 29/05/2018 16h06

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Avec le déplacement d’un professionnel, ça peut chiffrer vite à 2 h x 45 € HT.

La VMC est dans le grenier aménageable de la maison au 2ème étage, la partie descendant au RDC est bien moins accessible en revanche.

Je pense que mes locataires font aussi l’amalgame entre le nettoyage simple des bouches d’aération et le nettoyage complet…

Un électricien de confiance à qui je fais souvent appel m’a indiqué avoir déjà nettoyé des moteurs de VMC qu’au bout de 10-15 ans d’utilisation sans aucun problème et qu’effectivement les bouches d’aération étaient à faire dans l’idéal chaque année (recommandation des constructeurs) par les locataires.

Dernière modification par Gamma76 (29/05/2018 16h09)

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#11 03/03/2021 10h04

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Bonjour,
Notre VMC dans la salle de bain n’a pas l’air de fonctionner malgré qu’il n’y ai aucune poussière qui obstrue la grille. De ce fait, d’importantes moisissures se sont installées sur les murs et plafond, problème que l’on a signalé au propriétaire. Ce dernier prétend que l’on a trop attendu, que ce problème vient d’un manque d’entretien de la VMC qui est obstruée (alors qu’elle ne l’est pas, nous leur avons envoyé des photos) et que la réfection de toute la salle de bain est à notre charge.
Pourriez-vous, svp, nous indiquer si cela est vraiment à notre charge ou celle du propriétaire ?

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#12 03/03/2021 10h09

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Bonjour,
Notre VMC dans la salle de bain n’a pas l’air de fonctionner malgré qu’il n’y ai aucune poussière qui obstrue la grille. De ce fait, d’importantes moisissures se sont installées sur les murs et plafond, problème que l’on a signalé au propriétaire. Ce dernier prétend que l’on a trop attendu (on loue depuis 2 ans et demi), que ce problème vient d’un manque d’entretien de la VMC qui est obstruée (alors qu’elle ne l’est pas du tout, nous leur avons envoyé des photos) et que la réfection de toute la salle de bain est à notre charge.
Pourriez-vous, svp, nous indiquer si cela est vraiment à notre charge ou celle du propriétaire ?
Je précise qu’il s’agit d’un vieil appartement et que la VMC est peut-être simplement vétuste car trop vieille…

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#13 03/03/2021 11h19

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ENTJ

Cela va dépendre d’où vient le probleme de VMC à mon avis.
- Si ça pouvait être prouvé que c’est dû à votre manque d’entretien, en effet ça pourrait vous revenir
- Si ce n’est pas le cas c’est pour le propriétaire (voir pour la copro si ça vient de problèmes sur les parties communes)

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#14 03/03/2021 16h23

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Seul un électricien pourrait donc trouver l’origine de la panne (mauvais entretien ou VMC défectueuse) ?

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#15 03/03/2021 18h09

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2 soucis à séparer :

- la vmc fonctionne-t-elle? Mettre une feuille de sopalin sur la bouche. Si elle tient seule, alors la vmc fonctionne. Dans le cas contraire,  voir le type de vmc (à voir avec votre propriétaire). Cela peut-être une vmc pour l’appartement,  une vmc pour l’immeuble ou un aérateur… à voir avec votre propriétaire

- pour les dégâts au plafond, votre propriétaire a raison. Si les tâches sont importantes, pourquoi avoir attendu?. C’est de la négligence. Pour y remédier, je vous conseille le starwax antimoisissure et un peu d’huile de coude. Vous pulvérisez, vous attendez, vous nettoyez à l’éponge. Faire un essai, si la peinture se dégrade, stopper de suite. C’est un produit pas trop agressif. Voir ensuite s’il faudra repeindre le plafond et les murs.

Si la vmc ne fonctionne pas,  bien aérer la pièce surtout après avoir pris une douche.

Et veuillez compléter votre présentation,  c’est tellement plus agréable de savoir avec qui on dialogue.

Dernière modification par lachignolecorse (03/03/2021 18h10)


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