Zaser [68] : étude de cas immobilier (2 maisons à 1000 euros)

S’agissait-il d’enchères judiciaires ou notariales ?

La première question que je me pose est : qu’est-ce que ça vaut ?

Le terrain seul, potentiellement 45 k€ dites-vous, mais la démolition est quasi impossible. Donc ça reste une valeur théorique.

La maison en l’état : après un coup de propre et une division, 30 k€ chaque moitié soit 60 k€ les deux.
Pourquoi un marchand de biens n’y est-il pas allé s’il y a 50 k€ à gagner rapidement ? Je crois que vous avez indiqué la solution : la responsabilité légale pour vice caché. Il gagne 50 k€ mais lors des travaux ultérieurs, un mur tombe, entraînant des dégâts sur les deux maisons, les deux acheteurs lui font un procès, ils ont de bonnes chances de gagner, c’est la mouise.
Par ailleurs, je note que c’est, à quelque chose près, le prix du terrain. Ce qui est un indice que la construction, dans l’état où elle est, ne vaut rien.

La revente, libre d’occupation, après travaux de rénovation complets à 215 k€ : 150 k€ chaque moitié soit 300 k€ les deux.
Ca nous dit un truc intéressant : le prix de vente permet de payer les travaux. Ce qui n’est pas le cas partout : dans les coins où l’immobilier vaut moins de 1000 €/m², il devient presque impossible de rénover un bien, car ce n’est pas rentable de rénover.

La location : 800 € par maison, ça fait du 6,4 %, rapporté à la valeur du bien (300 k€). Ce n’est pas beaucoup. Manifestement, c’est un coin où les loyers sont peu élevés, par rapport à la valeur d’un bien inoccupé, que les gens sont prêts à acheter assez cher comme RP. Voilà qui parle en faveur de revendre plutôt que louer. Sauf à trouver un moyen pour louer plus cher…

Que penser des travaux :
1) attention aux contraintes réglementaires. La maison est-elle classée d’une façon ou d’une autre ? Y a-t-il un bâtiment classé à moins de 500 mètres ? Y a-t-il de la covisibilité ? Regardez bien cela car cela peut FORTEMENT contraindre votre projet.
2) Il faut savoir ce que vous voulez en faire. Il y a plein de choix à faire,et chacun a des conséquences sur le coût
3) Les murs : puisque vous dites que c’est ce qu’il faut garder (et remplacer tout le reste), il faut savoir ce qu’ils valent. Il faut visiter avec un spécialiste, soit un maçon local avec beaucoup d’expérience, soit un architecte local spécialisé dans le bâti ancien.
Un exemple réel sur un bâtisse aussi vieille, mais pas dans votre région : le spécialiste avait expliqué que les bâtiments de cette époque avaient très peu de fondations. Une reconstruction moderne s’appuyant sur les vieux murs risquait de les mettre par terre. Du coup, un mur de refend bien solide a été construit, de façon à ce que la nouvelle toiture s’appuie au moins autant sur ce mur de refend que sur les murs périphériques. C’est le genre de choses qui ne s’invente pas…
4) la charpente. Rehausser pour retrouver de la HSP au 3e étage oblige à refaire la charpente. Pourtant la charpente actuelle est probablement récupérable moyennant quelques réparations, et cela pourrait donner beaucoup de cachet à la maison. Mais il faut trouver un moyen d’isoler thermiquement, si possible au-dessus de la charpente actuelle pour qu’elle reste apparente. Ca s’étudie dans le détail.

Donc, vous devez affiner les possibilités de travaux car sur du très ancien, on fait du cas par cas en sachant exactement ce qu’on fait… Le "à la louche" n’est pas applicable.

Pour autant, étudier plus avant ces travaux, mais ne pas les faire,cela pourrait vous faire du tort pour la revente. En effet, dans un tel village, tout se sait. Vous aurez beaucoup de mal à revendre si l’histoire locale s’établir ainsi "un gars de la ville, un certain M. Zaser, a acheté une bouchée de pain. Le maçon est venu voir, il a dit que les murs risquaient de s’écrouler lors des travaux. Alors le gars Zaser a pris peur et il a préféré revendre tel quel. Vous devriez demander au maçon, c’est M. Steiner, du village voisin."
Avoir approfondi l’option travaux, puis y renoncer, c’est donner le signal que ces travaux sont infaisables ou trop chers. Cela pourrait faire beaucoup de tort à vos tentatives de revendre en l’état.

Une option possible : revendre, en l’état, à un pro. Cela vous libère de toute responsabilité de vice caché (le pro étant censé avoir une connaissance parfaite de ce qu’il achète).

Une autre option qui peut être intéressante : faire uniquement les gros travaux, puis vendre "hors d’eau, hors d’air, à aménager" (comme les "plateaux à aménager"). L’intérêt de faire les gros travaux, c’est de faire le plus dur (donc retrouver des acheteurs potentiels qui auraient pris peur devant les gros travaux), c’est aussi de "purger" le risque de vice caché (vous prenez un archi pour le PC, une assurance DO, des artisans avec garantie décennale, donc ce sont les garanties de tous ces pros qui viennent garantir la qualité de ce que vous vendez).

Pour les impôts, faites tout comme si vous vouliez faire du locatif (marquez-le partout) mais trouvez une bonne raison de revendre (notamment la panne de financement, à organiser auparavant, en sous-estimant le montant des travaux de façon à que l’emprunt soit sous-dimensionné). Une fois seulement que vous êtes en panne de financement, raclez les fonds de tiroir pour payer le géomètre pour la division. Si vous divisez avant les travaux, ça se verra trop que vous aviez l’intention de revendre à la découpe. A chiffrer, pas sûr que ça soit rentable car les gros travaux seront les plus coûteux.

Sur la requalification possible en marchand de biens :
- allez-vous arrêter l’immobilier après cette opération ?
- n’oubliez pas que vos opérations actuelles peuvent être réinterprétées au vu d’une future activité de marchand de biens. Fiscalement, mais aussi civilement. Exemple de scénario catastrophe : vous revendez la maison telle quelle, puis le mur tombe pendant les travaux. Les acheteurs vont font un procès. Entre temps, vous vous êtes installé comme marchand de biens. L’avocat de l’acheteur dit au juge : M. Zaser est un marchand de biens professionnels, même s’il prétend avoir fait cette vente en tant que particulier. C’était la première d’une longue série, donc il y a l’habitude, donc c’était déjà une opération professionnelle. Donc, M. Zaser, en tant que professionnel, est réputé avoir une parfaite connaissance du bien vendu, et il est pleinement responsable du vice caché.

Mon avis, au global, est :
comme Cricri, vous êtes arrivé au point où vous savez repérer du potentiel, et où vous savez faire des travaux optimisés. Donc vous savez fabriquer de la plus-value. Du coup, la tentation est grande de faire des opérations de marchand de biens. C’est typiquement ce que vous avez fait ici. Mais sans mener la réflexion jusqu’au bout, donc sans créer votre entreprise de marchand de biens.

Maintenant vous êtes au milieu du gué. Il vous faut réfléchir à ce que vous allez faire de la maison, et il vous faut réfléchir à si vous voulez vous orienter vers des opérations de marchand de biens en en prenant le statut. La difficulté du marchand de biens est l’accès au crédit : là votre banque vous prête 215 k€ ; pas sûr du tout qu’elle le fasse si vous devenez marchand de biens. Pouvez-vous envisager de faire marchand de biens sur fonds propres ?

Il me semble que vous êtes un marchand de biens qui s’ignore encore. La preuve, vous vous lancez dans des opérations typiques des marchands de biens.

Maintenant, imaginez que vous soyez marchand de biens en bonne et due forme, iriez-vous sur une telle opération ? N’y a-t-il pas trop de risques, trop de responsabilité ? Si vous étiez marchand de biens, n’y aurait-il pas d’autres opérations, avec un meilleur rapport marge/investissement/risques/emmerdement ? Il ne faut pas oublier qu’acheter aux enchères, c’est aucune garantie contre rien, alors que dès que vous revendez à un particulier, vous êtes responsable. Donc, des opérations sur du très ancien sont plutôt à éviter par le marchand de biens, à cause de ce différentiel de responsabilités, qui peut coûter très cher.

Je suis désolé de ne pas apporter la solution sur un plateau. Mais je ne crois pas qu’il y ait une solution sur un plateau à apporter à un tel projet ; surtout à distance, sans voir le bien, alors que les solutions dépendent étroitement de l’état du bâti, de ce qu’on peut faire dessus et de combien ça coûte.

Mon seul conseil est donc : continuez à affiner et préciser l’état du bâti et les projets que vous pourriez faire avec. Sur ce coup, c’est vous qui êtes seul à la manœuvre. Continuez à affiner, préciser, décanter, et la solution se dégagera.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2019 10h22)

Une mise à jour sur ce projet :

Le projet de division a évolué : je souhaite désormais diviser en 6 appartements en utilisant l’espace sous les combles (un total de surface habitable disponible de 300m2). Pour distribuer l’ensemble des appartements j’ai besoin de créer un escalier à l’extérieur du bâtiment – dans la cour. Je suis toujours en discussion avec les ABF sur ce qu’il est possible de faire – c’est très long.

Niveau travaux :
J’ai contacté 3 maçons pour effectuer le curage du bâtiment :
1er – « chantier trop gros pour moi, je pars à la retraite dans 1 ans » - une façon polie de dire " ça ne m’intéresse pas de faire un devis de 3 pages sans être certain d’être retenu"
2-eme promet un devis, relancé 2 fois sans nouvelles depuis
3-eme pareil que le 2eme, alors qu’il a un chantier similaire dans la même ville.

Rencontré une archi par le boucha à oreille, elle m’annonce une pré-étude a 15k eur + un m2 à 1700 eur histoire de pas trop se mouiller. Elle n’a pas d’équipes d’artisans avec qui elle bosse régulièrement.

Quand je lui ai demandé comment elle fait pour les trouver elle m’a décrit un processus que j’envisage pour un particulier, mais pas pour un archi : faire le tour de la ville, repérer les panneaux des artisans qui y travaillent, les contacter, leur soumettre un cahier des charges et attendre les devis.

En conclusion – il devient difficile d’obtenir un devis même pour un curage, alors que c’est la partie la plus simple : casser et évacuer !
J’en suis venu à l’idée que je vais le faire moi-même quand j’aurais le temps avec de manœuvres payé à la journée et en prenant des bennes pour évacuer les gravats.

Pour le moment en standby, ça ne me dérange pas trop : car le bâtiment étant déjà dans un très mauvais état ne peux pas se détériorer beaucoup plus. Ce n’est pas beaucoup d’argent immobilisé.

Bonjour,

sur la manière de procéder pour le dépôt de la DP : évidemment, on n’a pas besoin d’un architecte pour déposer une DP. C’est bien connu. Mais, si l’on veut être sûr de son coup, je trouve qu’il est très utile de missionner un architecte, de préférence expérimenté et diplomate. Celui-ci demandera un entretien à l’ABF, lui présentera le projet, recueillera ses prescriptions, et fera ensuite un projet conforme qui passera comme une lettre à la poste.
Il y a une chanson qui dit :
"Quand un vicomte
Rencontre un autr’ vicomte
Qu’est-ce qu’ils s’racontent ?
Des histoires de vicomtes"
Il en est de même pour les histoires d’architecte : ça s’explique mieux d’architecte à architecte.
C’est en tout cas ma recommandation. Ca coûte, eh oui. Mais quand on achète un bien en secteur ABF, on sait qu’on s’en remet à la décision de l’ABF, donc on sait qu’on prend ce risque et que, si on veut quasiment annuler ce risque, il faut prendre un architecte.

Mais ça, c’est le passé. Comment agir à partir de maintenant ? Vous parlez d’un refus reçu par un mail de l’ABF. C’est étrange : un refus de DP ne s’envoie pas par un mail de l’ABF au pétionnaire.
Et surtout, l’ABF n’a pas le pouvoir de refuser la DP. L’ABF émet un avis. L’autorité administrative prend une décision.
Donc, je ne vois même pas pourquoi l’ABF vous écrit à vous ; l’ABF doit envoyer son avis à l’autorité administrative qui l’a sollicité (mairie ou com com ; je crois que ce sont encore les maires qui ont le pouvoir de décision en matière d’urbanisme, même si l’instruction est souvent déléguée à la com com ?). Si l’autorité administrative suit, dans sa décision, l’avis de l’ABF, vous devriez donc recevoir par LRAR la décision qui prend la forme d’un arrêté d’opposition, émanant de l’autorité administrative compétente (mairie ou com com). Exemple d’un tel document : https://www.ville-romainville.fr/cms_vi … AVABRE.pdf Avez-vous reçu cet arrêté ?

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2022 08h22)