GLpy [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, gestion de lots)

gLpy · #1

Bonjour, cas complexe de gestion de lot dans un IDR en plein centre ville dans la MEL qui utilise les outils mis à disposition par la loi ALUR (permis de diviser, permis de louer, ..).

VOTRE PROFIL

- Investissement en SCI (4 associés)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IDR composé de 2 lots actuellement
- 150 m2
- Inhabité
- 3 compteurs elec (linky) : 1 compteur commun et 1 compteur pour chaque lot

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- 145600€ FNI
- 2000€ de loyer après rénovation
- 100,000€ de travaux : toiture, meubles et réno complète
- TF 865

FINANCEMENT DU BIEN

- FN : 10,600
- 1,56
- 19 ans + 1 an différé
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) => 400 ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue pour le lot n°1 (T3)
- locaton meublée pour le lot n°2 (Coloc de 3 apparts)

L’IDR est situé dans une ville soumise au permis de louer et permis de diviser.

Aujourd’hui l’IDR est composé d’un RDC, R+1 et R+2. Le R+2 n’est pas utilisée et a 6 mètres de hauteur sous plafond.
Le lot n°1 est au RDC et le lot n°2 est au R+1.

1. Nous souhaitons agrandir le lot n°2 pour intégrer le R+2.
Comment savoir si le R+2 a fait parti du lot n°2 ? Il y a des restes de papier peint comme ci cela fut utilisée un jour.

2. Nous souhaitons créer un plancher dans le grenier pour avoir un R+3 et créer 2 studios/T1bis au R+2 et R+3.
Pour la création du R+3, vu qu’il fait 18m2 de surface de plancher, la déclaration préalable est suffisante pas besoin de permis de construire (sauf si le R+2 est considéré comme une création de surface ?)

3. Nous avons eu un rendez-vous avec le maire pour essayer d’obtenir une dérogation pour les places de stationnements. Le maire veut absolument les places de parkings malgré les nombreux arguments.
La solution restante utiliser le lot N°2 (dans le cas où le R+2 et R+3 est faisable) pour y faire une coloc d’appartement avec bail commun.
Nous avions pensé au bail individuel pour que cela soit plus simple pour les locataires mais d’après le PLU cela revient également à une division. Donc bail collectif avec forfait charges. Est-ce que la mairie peut refuser cela avec le permis de location notamment ? Nous aurions donc un appart T2 (R+1) et les 2 studios (R+2/R+3) dans le même lot avec le couloir en partie commune. 1 seul compteur élec pour le lot et un divisionnaire pour l’eau par appart.

Merci pour votre aide
gLpy

Dernière modification par gLpy (08/12/2021 08h20)

Mots-clés : immobilier, lot, permis de diviser, permis de louer, réagencement

Stephanejudd · #2

Il n’existe aucun moyen de légiférer contre les colocations actuellement, puisque cela reste un seul lot et ne peut être assimilé à une division. Par contre si le T2 est totalement indépendant avec cuisine et salle de bains individuelle ce n’est pas une colocation. Pourquoi ne pas mutualiser le R+2 et R+3 en faisant un seul logement avec une seule cuisine et 3 ou 4 chambres ?
Pour la DP, vous savez si vous êtes en secteur ABF ?
À votre place j’achèterai 2 places de stationnement pour valider la division et je les revendrai dans quelques années, l’autorisation de division ne se faisant qu’une seule fois. Personne ne vérifiera que chaque lot disposera d’un stationnement à terme.

Dernière modification par Stephanejudd (07/12/2021 22h01)

lachignolecorse · #3

Coloc avec baux individuels nécessite une division administrative donc si vous n’avez pas de parking ou ne voulez pas en acheter, il faut rester en bail unique.

Créer le plancher intermédiaire est une bonne idée. Revoir votre calcul de rentabilité en fonction du plafonnement des loyers car agrandir un bien en y ajoutant des chambres fait baisser le loyer maximum. Donc.. à verifier.

gLpy · #4

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :
Il n’existe aucun moyen de légiférer contre les colocations actuellement, puisque cela reste un seul lot et ne peut être assimilé à une division.

Oui dans le cas d’un bail colocation commun, si c’est baux individuels c’est considéré comme une division comme l’indique lachignolecorse (loi ELAN 2018 il me semble).

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :
Par contre si le T2 est totalement indépendant avec cuisine et salle de bains individuelle ce n’est pas une colocation. Pourquoi ne pas mutualiser le R+2 et R+3 en faisant un seul logement avec une seule cuisine et 3 ou 4 chambres ?
Pour la DP, vous savez si vous êtes en secteur ABF ?

Qu’est ce qui empêche d’avoir un t2 dans une colocation ? Il me semble que l’on peut avoir une coloc de studios avec chacun leur sdb et cuisine par exemple.
La coloc de chambre n’est pas notre cible sur le secteur.
Pour la DP nous ne sommes pas en secteur ABF.

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :
À votre place j’achèterai 2 places de stationnement pour valider la division et je les revendrai dans quelques années, l’autorisation de division ne se faisant qu’une seule fois. Personne ne vérifiera que chaque lot disposera d’un stationnement à terme.

Nous voulons bien acheter (ou louer) des places pour valider la division, néanmoins c’est très difficile d’en trouver dans le secteur. Et puis c’est 4 places il me semble vu que nous passons de 2 lots à 4 lots (1 place/lot dans notre PLU).

lachignolecorse a écrit :
Créer le plancher intermédiaire est une bonne idée. Revoir votre calcul de rentabilité en fonction du plafonnement des loyers car agrandir un bien en y ajoutant des chambres fait baisser le loyer maximum. Donc.. à verifier.

Faire baisser le loyer maximum ou faire baisser la moyenne du loyer/m2 ?

Bernard2K · #5

Vous parlez de lots. Mais si vous achetez un immeuble, il n’y a pas de lots.

Actuellement, l’immeuble est probablement séparé à la bonne franquette, c’est à dire
que la division en logements n’a jamais fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Donc, en fait, votre problème de nombre de parkings, il existe probablement déjà actuellement. Donc, quoi que vous fassiez, la commune peut vous chercher des poux dans la tête s’ils en ont envie.

Je vois deux solutions :
1) Faites les parkings correspondant au nombre de logements. Achetez un lot parkings de surface dans le quartier, ou bien transformez le RDC en garage. Débrouillez-vous. C’est la seule solution pour que votre projet soit totalement dans les clous.
2) Abandonnez. 4 associés + IDR avec travaux lourds + commune chiante (permis de louer !), c’est forcément une galère. En lisant votre étude de cas je voyais s’accumuler tous les critères d’un projet complexe pour ne pas dire foireux.

gLpy · #6

Merci Bernad2K pour votre réponse, comme je l’expliqué dans mon post j’ai un immeuble qui est bien divisé en 2 appartements (j’appelle ça des lots peut-être à tort). Relevé de propriété et cadastrale l’affirme. Ils ont bien leur compteur élec chacun + celui des communs. Mon problème se pose lorsque je veux exploiter les combles pour en faire 2 appartement supplémentaires, cela n’est pas possible car je dois fournir des places de stationnements (4 places vu que 4 lots au final ou 2 places vu que je créé 2 lots supplémentaires ? )

Le plan A consiste à trouver des parkings.
Le plan B, agrandir l’appartement n°2 (utilisé le R+2 non aménagé aujourd’hui + création du R+3) pour en faire un grand appartement d’environ 90m2 et de réagencer celui-ci pour en faire une coloc avec bail collectif.

C’est pour ce plan B que je me pose plusieurs questions :
- Est-il possible d’agrandir l’appart n°2 en exploitant les combles ?
- Est-il possible d’effectuer une "colocation" d’appartements, en gros une division officieuse avec un bail colocation unique pour ne pas devoir fournir les places de parkings ? Si un jour nous trouvons les parkings nécessaires, nous serions prêt à passer sur une division officiel.

Bernard2K · #7

S’il y a bien deux lots au cadastre, vous avez raison de parler de lots. Ce sont des subdivisions à l’intérieur d’une même parcelle. Habituellement, c’est fait lorsqu’il y a une copropriété (par exemple, les deux enfants de M. X héritent de l’immeuble et se le partagent en un appartement chacun, pour faire cesser l’indivision).
Du coup, vérifiez quand même s’il y a une copropriété, et les "blagues" qui peuvent aller avec (notamment le fait pour vous de ne pas acheter la totalité des lots de la copro, et donc de continuer d’être copropriétaire avec l’un des enfants de M. X qui a gardé un bout de grenier ou de cagibi sans même le faire exprès).

Dans ce cas, votre système pourrait peut-être fonctionner :
- DP pour agrandir le lot n°2.
- coloc avec bail unique dans le lot n°2.

A noter que location meublée dans une SCI impose que la SCI soit à l’IS, avec une comptabilité complète du coup.

Vous fabriquez une sacrée usine à gaz.

Reste à voir :
- la création de 18 m² supplémentaires, est-ce que c’est vraiment interprété comme un agrandissement du lot n°2 ? Dans ce cas, DP. Mais si c’est considéré comme un agrandissement de l’immeuble lui-même, ayant pour effet de porter la surface à plus de 150 m², PC ! A votre place, je pense que je prendrais un archi, que ce soit DP ou PC, pour être sûr que tout est fait dans les règles.
- ce que décidera au final le fonctionnaire qui délivre les permis de louer… Ca serait ballot d’être retoqué par lui après tous ces efforts.

Si l’on raisonne globalement : la volonté des élus, avec le PLU, c’est "pas de logements supplémentaires sans parkings supplémentaires". C’est dans la logique de l’intérêt général : on ne veut pas que la ville se densifie sans que les gens puissent stationner.

Or, dans les faits, avec votre coloc, vous créez du logement supplémentaire. Vous allez donc à l’encontre de ces dispositions publiques. Ca peut fonctionner. Mais, si ça finit par coincer un jour, vous ne serez qu’à moitié étonné, puisque vous avez sciemment "bricolé" pour contourner l’esprit du PLU.

Autre façon de raisonner sur ce projet : et si la coloc est interdite, est-ce que c’est rentable de louer un grand appartement familial en duplex ? Que devient la rentabilité dans ce cas ? Si la rentabilité est basse, n’est-ce pas une indication que l’immeuble est payé trop cher ?

Au final, je vous renouvelle mon conseil : soit vous trouvez les parkings pour être dans les clous, soit vous abandonnez cette usine à gaz. Si vous abandonnez, tant qu’à faire, des critères pourraient beaucoup simplifier vos prochains investissements :
- seul, en nom propre.
- Pas de travaux trop importants.
- Pas de manœuvre pour contourner le PLU.
- Pas de commune avec permis de louer.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2021 12h08)

lachignolecorse · #8

gLpy a écrit :
Faire baisser le loyer maximum ou faire baisser la moyenne du loyer/m2 ?

Cela revient au même.

Vous partez d’un t3 pour en faire un t5 par agrandissement avec votre plancher, votre loyer maximum possible au m2 va baisser. Donc bien simuler les 2 cas (avant/après agrandissement)

Honnêtement très compliqué de faire une bonne rentabilité pour une coloc en zone avec plafonnement des loyers. En gros, vous louez vos m2 à 12€ hors charges alors qu’en studio vous êtes à 20€. C’est pour cela que beaucoup passent outre le plafonnement.

bascarol · #9

Bonjour

Je vais pas revenir sur les places de parking car ca a été largement débattu, par contre, c’est un peu hors sujet et je m’en excuse,

Je rebondis sur ce post

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :
À votre place j’achèterai 2 places de stationnement pour valider la division et je les revendrai dans quelques années, l’autorisation de division ne se faisant qu’une seule fois. Personne ne vérifiera que chaque lot disposera d’un stationnement à terme.

Acheter des places pour les revendre OK mais ATTENTION, c’est pas aussi simple.

La place doit être un surplus et doit se trouver à moins de 300m du lieux.
Il peut y avoir des dérogations (tramway, Gare, Metro…)

Premier cas :
Si vous achetez des places sur le domaine public, vous signez pour 20 à 30 ans.
D’ailleurs vous ne les achetez pas , c’est une amodiation, c’est a dire une cession à durée limité. Dans de très nombreux cas c’est 30 ans.
De plus cette amodiation est très souvent incessible. pas obligatoirement, mais souvent.

Deuxième cas :
Vous achetez une place chez un concessionnaire (Vinci, Indigo…) -> retour ci-dessus.

Troisième cas :
Vous trouver une place chez le voisin, ou dans le pavillon en face, mais difficile de revendre après

Quatrième cas :
Par chance vous trouver une place de dispo dans le bâtiment d’en face, et vous la revendez 1 an après.
C’est pas interdit, mais déontologiquement c’est pas terrible, vous ne la ferez pas deux fois à l’instructeur des droits du sol.

Cdt

perecastor · #10

N’oubliez pas que la rentabilité réelle d’un investissement ne peut se calculer qu’à postériori, une fois les loyers réellement encaissés et l’éventuelle plus ou moins value prise en compte.

Dans l’impossibilité d’une part de trouver une ou deux places de stationnement afin de cadastrer des lots supplémentaires par division, d’autre part de louer en colocation avec baux individuels le grand appartement que vous obtiendrez une fois les R+2 et R+3 créés, il vous restera un grand appartement loué avec un bail unique ou à une famille, avec un loyer qui vous semblera décevant par rapport à vos plans initiaux.

Prenez en compte cependant la tranquillité d’esprit de louer une très grande surface (faible turnover, moins de locataires à gérer etc…), ainsi que le potentiel de PV à la revente (les grands appartements bien placés étant très recherchés par les familles).

Tout n’est donc pas négatif sur le principe, mais il faut voir si cet investissement plus "patrimonial" correspond à vos objectifs.

Stephanejudd · #11

Comment comptez vous gérer les factures d’électricité dans votre grosse colocation à surface multiple ? Une colocation classique, à 3 chambres, chacun paye un tiers. Mais sachez que la refacturation d’énergie n’est pas autorisée, vous allez faire un forfait à la surface ?
Si un seul bail, sans solidarité sur le paiement des loyers, trouverez vous facilement une GLI ?
Comme Pere castor je pense qu’une famille peut être une solution pour le lot 2. Vérifiez la rentabilité. La tranquillité n’a pas de prix. Et les grandes surfaces se rarifient.
En tout cas, je trouve le dossier complexe, surtout avec 4 associés. (peut être vos enfants ?) si vous n’êtes pas du même foyer, je vous déconseille clairement d’investir à plusieurs en sci, pour la complexité d’en sortir, de gérer.

bascarol · #12

Bonjour,

Stephanejudd, le 10/12/2021 a écrit :
Comment comptez vous gérer les factures d’électricité dans votre grosse colocation à surface multiple ? Une colocation classique, à 3 chambres, chacun paye un tiers. Mais sachez que la refacturation d’énergie n’est pas autorisée, vous allez faire un forfait à la surface ?
.

Comment font :
- les hôtel,
- les résidences de services (apparthotels),
- les résidences de tourismes,
- les locations saisonnières,
- les Sté spécialisé dans le coliving dont une que je connais bien et qui a 165 habitation en coliving sur IDF.

Pas de compteurs par chambre mais bien un compteur général de l’habitation.

Un exemple de conditions générales de vente d’une Sté de résidence de service, je ne mets pas le lien pour des raisons publicitaires, mais il vous sera facile de retrouver ce type d’exemple dans tous les contrats des résidences de services et de tourismes.

Les prix sont indiqués et payables en euros. Ils s’entendent TVA comprise, par logement et par nuit pour les dates et la durée du séjour choisies. Le loyer inclut l’eau, l’électricité, le chauffage (climatisation pour les résidences équipées), 1 nettoyage hebdomadaire, la fourniture et change des draps et serviettes, télévision, pour les séjours inférieurs à 28 jours. Pour tout séjour supérieur ou égal à 28 jours et plus, le loyer inclut l’eau, l’électricité, le chauffage (climatisation pour les résidences équipées), la fourniture et change des draps tous les 15 jours, internet (sous conditions – se renseigner à l’accueil) Les taxes de séjours et les prestations optionnelles ne sont pas comprises dans le loyer.

Cdt

Dernière modification par bascarol (11/12/2021 09h33)

Bernard2K · #13

Ne mélangez pas deux choses bien différentes :
- la location saisonnière, ainsi que les prestations hôtelières ou parahôtelières, où la clientèle séjourne mais n’habite pas.
- la location de logements meublés, soumis à la loi de 1989 et donc aussi au décret de 1987 qui liste limitativement les charges récupérables.

bascarol · #14

Bien noté,

Donc l’électricité rentre dans les charges récupérables ?

.

Bernard2K · #15

Non, l’électricité des parties privatives n’est pas une charge récupérable selon le décret de 1987. Vous trouverez toutes les infos à ce sujet ici : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2021 14h00)

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#2 07/12/2021 21h55

#3 08/12/2021 05h59

#4 08/12/2021 08h19

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

#5 08/12/2021 08h50

#6 08/12/2021 09h08

#7 08/12/2021 11h57

#8 08/12/2021 14h30

gLpy a écrit :

#9 09/12/2021 19h36

Stephanejudd, le 07/12/2021 a écrit :

#10 10/12/2021 16h05

#11 10/12/2021 22h42

#12 11/12/2021 08h50

Stephanejudd, le 10/12/2021 a écrit :

[+1] #13 11/12/2021 09h13

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#15 11/12/2021 12h16

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