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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 21/11/2016 13h27 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Après m’être fait la main sur un premier investissement locatif, je me lance sur un projet bien + important mais aussi + intéressant.

VOTRE PROFIL

- Salarié du privé à mi-temps et profession libérale dans le médical, 30 ans, TMI proche des 30%, revenus salarié + libéral : 42k€ + 7k€ de revenus fonciers, bientôt seulement 25k€ de revenus salariés (arrêt activité libérale) + revenus fonciers

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables et fiscales bonnes (de quoi gérer une SCI à l’IR sans passer par un comptable)
- Artisanales : correctes mais aidé par mon père dont la rénovation intérieure est le métier
- Sociales : très bonne, peut être parfois un peu trop sympa
- Temps disponible : faible actuellement mais je vais arrêter mon activité libérale pour repasser à temps-plein en salarié afin d’avoir + de temps à me consacrer au projet ainsi qu’à ma famille.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN : L’immeuble

- Immeuble de rapport en monopropriété, mitoyen des 2 côtés, possède 2 locaux commerciaux au RDC et 4 grands T3 sur 2 étages + possibilité de créer 2 autres grands T3 en Duplex dans les combes
- Année de construction : 1900
- Les 2 locaux commerciaux comme les 4 appartements font entre 55 et 65m2
- Seuls les 2 locaux commerciaux sont actuellement occupés. Un des local se libère à la fin de l’année (retraite de l’exploitant)
- Immense espace vert derrière la copropriété avec possibilité de créer 3 garages + 5 places de parking, quartier manquant de places de parking/garage
- Façade défraichie mais pas abimée, le toit a été refait il y a 5 ans et est très bon. Structure du bâtiment en bon état
- Le bien appartient actuellement à mon père suite succession récente. L’immeuble n’a pas été entretenu par les ainés, s’est vidé progressivement et a été victime d’un incendie il y a 2 ans dans les parties communes

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN : Les appartements

- Chauffage individuel électrique pour tous les lots mais anciens (grille-pains) donc à reprendre entièrement.
- Compteurs individuels neufs pour tous les lots + communs (suite incendie des parties communes il y a 2 ans + répartiteurs conçus pour raccorder 2 nouveaux compteurs si l’on veut aménager les combes)
- Volets isolants pour toutes les fenêtres avec double vitrage pratiquement partout même si une partie des fenêtres a déjà bien vécu et sera remplacée au fil des années, notamment celles des chambres qui donnent sur une rue très passante et bruyante.
- Compteurs d’eau principal avec sous/compteurs déjà en place pour les 6 lots actuels, 2 sont à remettre en place si aménagement des combles (ainsi que les compteurs électriques).
- Pour le reste, les 4 appartements sont à reprendre presque entièrement (hormis quelques sols et une cuisine) concernant électricité/cuisine/salle de bain/isolation/sols/murs + quelques fenêtres à changer.

LOCALISATION DU BIEN

- Besançon 25000
- Rue très passante (milieu rue de Vesoul), quartier St Claude
- Ville de 117k habitants, nombre stable depuis 20 ans. Ville étudiante principalement locataire (35% de propriétaires de leur RP source INSEE)
- Quartier recherché de la ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Création SCI à l’IR : 1.3k€, mon père apporte l’immeuble dans la SCI et possèdera 42% des parts, les 3 enfants apportent respectivement 105k€, 39k€ et 30k€ pour financer les travaux et possèderont 35/13 et 10% des parts). La transmission sera ainsi facilitée car mon père pourra céder la nue-propriété aux 3 enfants (14% des parts chacun) sans trop de frais.
- Coût du bien : 126k€ + environ 10k€ de fais de mutation
- Travaux : 174k€
- Taxe foncière : 1900€ actuelle sans création de garages/places de parking ni aménagement des combles. Elle risque de monter à 2800/3000 € si création des 2 logements.
- Loyer mensuel déjà pratiqué : 260€ pour le local commercial actuellement loué (loyer très faible vu la superficie et l’emplacement mis en place par les ainés, sera augmenté le jour où l’exploitante cède son activité ou à réévaluer en fin de bail)
- Loyer mensuel envisagé : 350€ pour le local bientôt libéré et 470€ pour les 4 T3, 70€ pour chacun des 3 garages et 45€ pour chacune des 5 places de parking soit 2925€ mensuels (+940€ si les combes sont aménagées)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion en directe
- Rentabilité brute : 11.27% sans les 2 appartements dans les combes ( proche de 15% avec les 2 logements supplémentaires)
- Rendement net : 9.95% en comptant 1 mois de vacance tous les 2 ans avant IR. Déficit foncier sur plusieurs années.

FINANCEMENT ET CHIFFRES DU BIEN

- Les frais de mutations et de création de SCI seront payés cash. L’enveloppe travaux sera financée à 100%
- Enfant 1 (moi) : 105k€ sur 25 ans à 1.5% + 0.05% d’assurance : 425€/ mois pour 1023€ de revenus bruts lorsque tout est loué
- Enfant 2 : 39k€ sur 25 ans à 1.5% + 0.05% d’assurance : 158€/ mois pour 380 € de revenus bruts lorsque tout est loué
- Enfant 3 : 30k€ sur 25 ans à 1.5% + 0.05% d’assurance : 122€/ mois pour 292 € de revenus bruts lorsque tout est loué
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 700€

Je possède une + grande partie des parts (35%) par rapport à mon frère et ma soeur car je serais gérant de la SCI et participerait grandement aux travaux de rénovation intérieure.
Mon frère et ma sœur n’habitant pas sur le secteur, ils sont ravis de pouvoir investir et entretenir un héritage familial. Ils n’ont également pas les moyens physiques (temps) et financiers de participer + à ce projet.
Mon père n’ayant pas les moyens de financer les travaux, il est également ravi de faire le projet avec nous. Bref tout le monde s’y retrouve (pour l’instant?)

TRAVAUX IMMÉDIATS :

- Création d’un escalier extérieur afin de donner l’accès aux appartements (escalier intérieur détruit par l’incendie, l’accès aux logements à l’étage s’effectue avec une échelle actuellement…) + création de 3 garages. Plusieurs devis en cours mais les entreprises contactées m’ont donné une fourchette de 40k/60k€). Va nécessiter un permis de construire.
- Rénovation complète des 4 appartements. Prix estimé : 15k€ / appartement, chiffrage large car nous retaperons les logements les uns après les autres avec mon père et l’argent fournie par l’assurance suite à l’incendie nous a permis d’acheter une partie des matériaux (chauffe-eau/placot/radiateurs électriques/fenêtres). Il devrait nous rester environ 50k€ de marge de sécurité et qui pourra éventuellement servir à créer les 2 appartements dans les combles. A titre d’info nous venons de retaper un appartement de 63m2 de A à Z pour 8k€ (électricité, moitié des fenêtres, cuisine, salle de bain, peintures murs et plafonds) loué en 24h après 60 appels.

La durée prévue des travaux est de 2 ans pour refaire les 4 appartements + le local qui sera vide et va nécessiter un coup de propre, 3 ans si création des 2 logements. Un report des mensualité sur 1 an sera demandé lors du montage du projet à la banque (présenté à ma banquière, aucun problème pour le financement).

Bref sur le papier, cela semble pas trop mal et pour avoir visité de nombreux biens sur ma ville, cela me semble + que correct en terme de rendement.

Ma + grande crainte vient des risques de conflit familial dans le futur, mon frère et ma sœur ayant à l’issue du démembrement 24 et 27% des parts alors que j’en aurais 49%. Je ne lance ce projet qu’à cette condition car j’estime au vu du temps que je vais passer à rénover et à gérer l’immeuble qu’il est normal que j’ai une part + importante.

Après ils ont bien compris qu’il est + intéressant d’avoir 24 et 27% d’un bien qui tourne plutôt que 33% d’un bien à l’abandon (avec en prime le risque de faillite de mon père à cause de la taxe sur les logements vacants).

Avez-vous des points sur lesquels je dois être vigilant? Est-ce que le risque est trop important par rapport au rendement (mauvais chiffrage des travaux, dégâts non visibles suite à l’incendie)? J’attends les devis pour les garages et les escaliers ainsi que le DPE qui va être effectué mais mes chiffrages m’ont l’air corrects et prudents.

Message édité par l’équipe de modération (27/11/2016 18h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : besancon, immeuble, immobilier


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#2 21/11/2016 13h45 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Le premier point de vigilance qui me vient en lisant est : est-ce que les logements et locaux commerciaux actuels sont des lots au cadastre ?

Je pense aux 2 blagues habituelles de la division d’immeuble :
- risque que le service de l’urbanisme considère qu’il y a création de logements, et que le PLU prévoit la création de parkings dans ce cas
- risque que ERDF demande des lots séparés au cadastre pour accepter l’ouverture de compteurs individuels.

PS : pour la déductibilité des dépenses, attention c’est coton :
- dépenses de réparation, d’entretien : normalement c’est déductible aussi bien pour les logements que les locaux commerciaux, donc vous pourrez tout compter.
- dépenses d’amélioration : seulement pour les logements. Il faudra bien regarder si certaines dépenses entrent dans cette qualification. Si elles sont dans les logements : entièrement déductibles. Si elles sont dans les parties communes : je crois qu’alors il faut faire un pro-rata surface logements/surface totale (logements + locaux commerciaux).
- dépenses de construction ou de reconstruction : je pense que vont rentrer dans cette catégorie la création des garages, l’escalier extérieur… Ce n’est pas du tout déductible. De ce point de vue, c’est une bonne chose de repousser à plus tard l’aménagement des combles : ça évite d’"encombrer" votre opération déductible avec une opération non déductible.

Je vous conseille de vous faire assister sur cette partie, ça serait ballot de se prendre un redressement là-dessus.

Notez que pour tout ce que vous allez faire vous-même :
- je suppose qu’il faut que ça soit la SCI qui paie. N’oubliez pas le chéquier et/ou la CB au nom de la SCI.
- mettez bien le nom de la SCI et l’adresse des travaux sur toutes les factures.
- seulement les matériaux de construction sont éligibles, pas les outils. Le placo et les vis, oui, le tournevis, la visseuse, la spatule, le papier de verre, la cale à poncer, non. Or, quand on va au magasin, on prend tout ce dont on a besoin d’un coup. Pensez à faire deux factures séparées fournitures/outils pour éviter de devoir faire ensuite des comptes d’apothicaire.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2016 14h54)

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#3 21/11/2016 15h00 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Toujours du point de vue de la déductibilité des travaux : la création de l’escalier extérieur peut mettre en danger la déductibilité de l’opération complète, car cela va probablement s’accompagner de modifications sur le gros oeuvre (percement des portes d’entrée depuis l’escalier), or c’est l’un des principaux points qui fait dire aux impôts (et ensuite aux juges) que l’ensemble constituait une opération de reconstruction. Du strict point de vue de la déductibilité des travaux, il serait préférable de refaire l’escalier intérieur plutôt que de passer par l’extérieur. Je sais, je suis ch…, mais je préfère vous prévenir, après vous faites ce que vous voulez.

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#4 21/11/2016 15h36 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Bernard,

La remarque pour la déductibilité des travaux d’amélioration, cela concerne seulement s’il fait du nu? Si c’était en meublé, il pourrait bien tout passer?

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#5 21/11/2016 15h45 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Oui, c’est spécifique à la déductibilité des revenus fonciers. Cf le BOFIP pour être exhaustif sur ce sujet :
RFPI – Revenus fonciers – Charges déductibles - Dépenses de travaux

En meublé, on peut effectivement "tout passer" dans le BIC au réel, mais Stinky aurait deux soucis pour appliquer cela :
- le meublé est incompatible avec SCI IR (toléré à hauteur de 10 % du CA mais là on est clairement au-dessus) ; il faut soit être en nom propre (LMP/LMNP), soit une structure à l’IS.
- il y a deux locaux commerciaux qui relèvent forcément des revenus fonciers (sauf exception lorsque le preneur fait de l’hébergement type ehpad, mais ce n’est pas le cas ici). Stinky aurait donc un immeuble mixte revenus fonciers/revenus BIC, ce qui l’obligerait à faire des pro-rata sur les dépenses des parties communes, pour savoir quoi retenir sur chacune des deux comptabilités correspondant à chacune des deux fiscalités différentes.

Sans compter que du meublé dans des T4, bof bof.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2016 15h58)

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#6 26/11/2016 19h54 → Stinky [25] : étude de cas immobilier (SCI familiale et immeuble de rapport 6/8 lots sur Besançon) (besancon, immeuble, immobilier)

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Après un petit tour aux impôts (et 1h d’attente pour voir quelqu’un du cadastre ^^), j’ai l’info que l’immeuble est bien découpé en lots au cadastre. J’ai d’ailleurs obtenu plusieurs infos comme les métrages des lots, le revenu cadastral tout cela sans même présenter une pièce d’identité ni mon nom, le statut d’acquéreur potentiel semble suffire ^^ .

Suite à la remarque pertinente de Bernard2K, j’ai donc eu la précision que l’escalier extérieur + toute la partie aménagement des portes d’entrée constituera une opération de construction (non déductible comme prévu) mais que la rénovation intérieure pourra être déductible. Le seul point à respecter est de ne pas modifier la taille des surfaces actuelles (par exemple l’intégration des anciens communs d’accès aux appartements en surface habitable). Ce ne sera pas le cas dans ce projet.

Reste plus qu’à valider les devis, monter la SCI, les emprunts et… se remonter les manches ^^


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