Jezsou : étude de cas immobilier (achat d'un appartement)

Jezsou · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite échanger pour me confronter à des avis extérieurs car j’ai l’impression de tourner en rond et je suis dans une période de doute avant de faire mes travaux.

Projet: achat de l’appartement dans lequel je vis pour prochainement le mettre en location
Localisation: Commune de C@ch@n tout proche du RER B.
Surface: 21m² en 2 pièces - Cuisine + SDB (10m²) et chambre séparée 10m²
Loyer actuel 700€ par mois.
Prix d’achat 118K sur 25 ans sans frais de notaire et d’agence.
Crédit à 100% 130k sur 25ans à 1.75%
Mensualité 600€/mois
Charges copro 750€/an
Taxe foncière 350€/an

Objectif : crédit blanc à minima

La première chose c’est que le prix de d’achat est sur la fourchette haute de la commune car faible surface, petite copro, et proche RER et toutes commodités

La concurrence m’indique que je pourrais le louer 700€ ( loyer actuel), j’espère un peu plus mais je ne sais pas si c’est jouable. Quelles prestations dois-je offrir? Votre avis sur le loyer envisageable?

Budget travaux 2500€ - je fais tout moi même
Travaux prévus:
Sol: plancher bois existant qui craque par endroit, c’est déposer la plaque de bois fine + lino --> ragréage fibré + parquet PVC

Cuisine propre en linéaire 2,15ml: pour évier, plaque cuisson électrique existante à passer en vitro ou induction, lave vaisselle( à acheter), machine à laver + rangements hauts et bas
Combiné frigo + congélateur à part dans la pièce, les frigos tops sont trop petits à mon avis.
SDB: peu de travaux
Chambre aussi

Plafonds existants --> plancher bois + plâtre --> faux plafond auto-portant pour l’acoustique. J’hésite à purger le plâtre pour mettre en plus de la laine entre solives et un ba13 avant faux plafond. Cela permettrait aussi de fixer les lames qui grincent du voisin haut.

L’aménagement sera avec suffisamment de rangement et d’astuces pour obtenir un confort (fils à linge, rangement de valise, couchage ponctuel 2p supplémentaires, lit 2places fixe)

Je suis partagé sur les travaux à faire et ne pas faire. Qu’est ce qui impacte le loyer? J’ai un peu besoin de me rassurer sur l’investissement fait, non pas que j’ai acheté sans réfléchir mais période de doute.

Difficile d’être concis et précis. Demandez moi des précisions si besoin.

Quel est votre avis?

Merci d’avance?

Mots-clés : appartement, locatif, premier achat

Stv44 · #2

Bonjour,

Une présentation des plus sommaire puis dans la foulée, des questions sur votre projet…ça fait un peu je viens me servir non ?
De plus vous devriez prendre exemple sur les autres sujets plus complets (calcul de rentabilité etc.), il manquera moins d’éléments.

Jezsou · #3

Merci pour le message.

Je comprends pour la rentabilité, la question c’est sur les travaux, quoi faire pour maximiser le loyer sans se perdre dans des dépenses superflues.

Un plan et des photos commentées de l’existant pourraient servir de discussion?

Canyonneur75 · #4

Bonsoir,

Quelques remarques :

1 - Vous parlez d’un loyer actuel et vous êtes propriétaire : il me semble qu’il y a une contradiction…
Etiez-vous locataire et avez vous acheté en étant locataire du bien ? Dans ce cas, vous étiez en position de force… Avez vous consulté la base patrim ?

2 - Vous ne dites pratiquement rien du bien (année de construction, qualité de la construction), et en particulier de ses avantages : étage, vue, ensoleillement…. Il y a sur le site un formulaire qui permet de faire le tour de la question….

3 - Le rendement brut est faible : moins de 6,5 %, ainsi que le cash flow (il manque l’assurance propriétaire non occupant, vous ne dites rien sur les charges locatives et les frais liés au statut LMNP) qui basculera dans le rouge à la moindre réparation, soit privative, soit en copropriété.

4 - Le loyer me semble déjà élevé : le tensiomètre locatif donne 728 € charges comprises pour 25 m2 à Cachan. Deux facteurs de concurrence à mon sens : les loyers semblent décroitre très vite avec la surface à Cachan et à 33,33 € / m2, vous êtes au niveau des loyers plafond à Paris pour les locations meublées pour les zones géographiques 7 à 14 (voir arrêté sur le plafonnement des loyers). En deux mots, sur ce genre de surface, il y a t’il un marché haut de gamme à Cachan ?

Canyonneur

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