Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ?

Pour répondre aux questions de friche, avec une SCI IS :
   - jusqu’à la fin des prêts immobiliers (10/15 ans), et même peut-être après (grâce à l’amortissement des biens immobiliers), la SCI IS fera peu (voire pas du tout) de bénéfice. Ce n’est guère un problème (au contraire : pas de cash à payer aux impôts, toute la valeur créée reste capitalisée dans la SCI IS, même si une partie appartient en fait au fisc : la partie qu’il faudra payer en impôts pour rapatrier le cash un jour dans le patrimoine privé des associés).
   - dans 15 ans, si tous les prêts sont finis, avec 20000€ de loyers perçus par an, une fois les éventuels déficits antérieurs épuisés (ceux venant de l’amortissement des biens), la SCI payera l’IS sur son bénéfice (15% si bénéfice < 38k€), distribuera des dividendes aux associés, qui payeront IR+PS ou PFU de 30% sur ces dividendes (si la fiscalité est celle d’aujourd’hui).
  - l’amortissement des biens immobiliers vient diminuer (annuler) le bénéfice de la SCI durant les premières années, mais augmente d’autant la plus-value (qui augmentera alors le bénéfice de la SCI IS) lors de la revente du bien immobilier. Et avec une SCI IS : aucun abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière (contrairement au cas de détention en direct ou via SCI IR, où l’abattement sera total après 30 ans).

Ne vous engouffrez pas dans la SCI IS , il faut donner des chiffres, j’ai l’impression qu’on parle de montant assez peu eleve ici ..

Pour une SCI IS , il y a un cout annuel ( de l’ordre de 1000 euros ) pour le comptable.

( pourquoi pas les loyers conventionnes comme je le mentionnais  par exemple ? )

Vous ammortissez 2% de la valeur du bien par an approximativement ,  tant que vous etes en deficit pas d’impot bien sur .

a l’arrivée lors de la vente vous devez calculer la PV non pas sur l’achat initial mais sur la valeur  amortissement deduit.  et cette PV " comptable" est soumise a l’impot IS dans sa totalité .

voila une illustration
https://www.lesechos.fr/17/09/2018/lese … values.htm

a la louche, si votre TMI est a 14, aucun interet , si vous etes a un bon 30 ou 41, c’est un bon vehicule.

Cdt

Dernière modification par Timinel (22/01/2019 11h03)

Bonsoir,

J’ai une autre possibilité que je voudrais vous faire partager. En rappel ce qui nous gêne c’est l’impôt foncier qui devient trop important à notre niveau.

Après calcul sur le long terme, une solution nous parait viable à notre niveau:
Nous avons 3 biens immobiliers. L’objectif c’est de revendre le premier bien immobilier qui permettrait de solder le prêt du 2ème bien immobilier. Jusqu’à la fin du prêt du 3ème bien immobilier, nous aurions toujours de l’impôt mais comme il y a du bénéfice sur le compte de la SCI, nous serions en positif. A la fin du dernier prêt, on aura plus de bénéfice.

Ce n’est pas peut-être la meilleure stratégie d’investissement avec beaucoup de biens immobiliers et de bénéfice, mais on n’aura pas d’argent à sortir de notre poche et au final 2 bien immobiliers.

Qu’en pensez-vous?

Merci pour votre temps, c’est très instructif et on apprend de nos erreurs.

Pour cette option:
"Autre option suite à la première revente vous pouvez envisager de monter une structure IS en utilisant le produit de la vente comme apport en CCA.
CEla ne réduira pas votre fiscalité IR mais vous permettra d’investir en IS et de récupérer des fonds non fiscalisés car apporter en CCA."

=> Faut-il nécessairement créer une nouvelle SCI IS ou bien modifier la SCI actuelle IR en IS?

Pour l’instant, nous sommes en réflexion et le choix n’est pas facile sans maitriser le sujet, "il faut juste prendre la moins mauvaise option". Nous écartons l’achat d’un nouveau bien avec travaux via la SCI ou l’achat fond propre en LMNP, c’est une bonne solution mais il faut repartir sur l’achat d’un nouveau bien, des travaux.

Mardi je dois rencontrer un expert comptable pour envisager différentes options (1: passer SCI IR en IS 2: option plus sportive SCI IR détenue à 90 % par une SCI IS, 3: structure IS en utilisant le produit de la vente comme apport en CCA). Je vais ramener tous les documents possibles (tableau d’armortissement des prêts,…).

En résumé soit passer en IS si cela est possible et peut-être continué nos "investissements" ou notre option et on arrête nos achats.

Bonne journée

Il y a un point que je n’ai pas vu aborder dans le forum mais qui m’a été signalé par mon comptable:
une SCI à l’IR qui se met à faire du meublé (+ de 10 % des loyers) passe de plein droit à l’IS mais comme cela ne résulte pas d’une option pour l’IS, il est possible de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers en cas de revente ( mais il est prudent de repasser en nu 2 ou 3 ans avant la vente).

Bonjour

j’avais vu quelque chose de similaire ( mais je pense que c’est prematuré et je ne maitrise pas le risque d’etre retoque )

globalement si la SCI est " forcée " de faire de l’IS , le retour a l’IR serait possible.

https://www.compta-online.com/option-im … les-ao3512

une discussion autour de ce qui est pour moi un projet, je n’ai pas retrouve de meilleure source
cdt

Timinel a écrit :

( pourquoi pas les loyers conventionnes comme je le mentionnais  par exemple ? )
Cdt

Effectivement c’est une possibilité, je vais contacter l’anah pour connaitre le taux pratiqué.

A titre d’exemple, actuellement le loyer est de 450€, je déclare sur la 2072-S-A la somme de (450*12 mois soit 5400€) de loyers encaissés.
Avec les aides de l’anah, le logement fait 46m2, en partant sur un engagement à loyer intermédiaire locative à 10,15 €/m2 zone B1, cela donnerait 426€ de loyer par mois, soit 5112€ à déclarer de loyers encaissés.

Ensuite il faut déduire 85%, 5112-les charges…=3 501 de revenu foncier, on déduit 85% qui donne 525€ de revenu foncier

Est-ce le bon calcul?

Dernière modification par scirevenu (28/01/2019 21h19)

Bonjour,

C’était un exemple pour savoir si mon calcul est correct pour faire une projection, j’aurai les chiffres en appelant l’anah.

Si on part sur 30%, dans la déclaration doit-on mettre 5112€ (426*12) € de loyers par mois, soit 5112-les charges=3 501€ de revenu foncier puis on déduit 30% qui donnerait 2450€ de revenu foncier?

Est-ce le bon calcul?

Le déduction Anah se met dans déduction spécifique,
Donc vos 5112€ en loyer en recettes et les 1533 d’anah  en déduction spécifique
Les charges sont à part, vous pouvez les facturer au locataire en plus du loyer plafond mais elle ne rentre pas en recettes ni en calcul de la déduction, vous devez les soustraites comptablement  à la provision pour charges payé au syndic

Attention l’anah engagé pour 6 ans et vous bloquera en cas de vente (le repreneur doit continuer l’engagement sans bénéficier de la déduction) sur un studio il faudrais plutôt penser au lmnp (c’est mon avis)

@Scirevenu

Vous avez bien appréhendé le fonctionnement fiscal de la SCI IS.

C’est un bon point maintenant vous savez où vous allez.

La SCI IS c’est pour investir sans payer de fiscalité personnelle pendant 20 ans , le temps de constitution du patrimoine.

La sortie des dividendes dépend de la volonté et décision des associés , c’est votre choix donc autant sortir des dividendes que votre fiscalité personnelle sera au plus bas

Se pose pendant cette période , comment faire pour être rentier immobilier, ceci peux se faire par l’achat en nom propre de biens louable en meublé donc amortissement sans la problématique des dividendes environ 8 ans sans fiscalité.

Ensuite on rachète  d’autres biens et on commence à vendre les premiers achetés.

Avec le produit des premières ventes on peux commencer à faire des apports en CCA sur SCI existantes qui permettront d’acheter d’autres biens en SCI en dopant la rentabilité.

Le montant des apports pourra être sorti sans fiscalité durant plusieurs années.

Et arrive la fin des amortissements et des CCA alors on peux ressortir de l’argent par dividendes en présumant que notre taux d’imposition a baissé car nous sommes en fin d’activité professionnelle à la retraite.

Si vous disposez de beaucoup de fonds , vous pouvez monter une holding dans laquelle vos enfants disposent de 80 à 90 % des parts sociales.

Vous apportez vos fonds à la holding en compte courant associé.

Cette holding va vous racheter vos parts de SCI IS , taux 5,5 % il me semble , vous paierez la plus value de la revente des parts.
 
Ensuite le résultat de la première SCI va remonter dans la holding qui vous remboursera votre CCA sans fiscalité.

En même temps vous avez percevez de l’argent sans impôt et vous avez donner les biens de la SCI par la répartition des parts sociales de la holding. 

C’est pour dire qu’il faut bien comprendre la finalité de la SCI IS , c’est pas de l’achat à court terme pour revendre au bout de 10 ans.

C’est du patrimoine en vue de la retraite , de la transmission donc il faut prendre de la qualité avec travaux pour un prix moindre mais un bon emplacement.

Dans votre calcul vous avez omis la Contribution Revenus Locatif de 2,5 % annuel

Laissez tomber les dividendes si vous avez un TMI élevé , capitalisez dans la SCI et envisager de nouveaux achats avec apports.

Aucune exonération de plus value en plus value professionnelle.

La CRL est à payé , aucun lien avec les bénéfices

Dans une SCI IS , il y a les revenus et les charges qui constitue le résultat après on déduit les amortissements ce qui donne un bénéfice imposable ou un déficit reportable

Philippe30 a écrit :

Aucune exonération de plus value en plus value professionnelle.

La CRL est à payé , aucun lien avec les bénéfices

Dans une SCI IS , il y a les revenus et les charges qui constitue le résultat après on déduit les amortissements ce qui donne un bénéfice imposable ou un déficit reportable

ce que je voulais dire, c’est comme j’ai oublié la CRL dans mon calcul, il faut la payer chaque année (dans l’exemple si on a 22 000€ de loyers, on a 550€ CRL) et comme chaque année l’impot IS sur les bénéfices (dans l’exemple 750€). En résumé c’est 550+750=1300€ à payer, est-ce bien cela?

j’ai fait une erreur si on vend le bien après les 30 ans, on n’a plus de Valeur Nette Comptable, la plus-value professionnelle serait de 150 000€ soit un impôt de la plus-value professionnelle serait de 38120 € x 15% + 111880 € x 28% = 37044€
si on veut récupérer les dividendes sur la vente 150000-37044=112956, cela ferait 33886€ de PFU, on récupère 79070€

Pour Timinel, vous voulez cela? (pour les 3 biens : credit restant du  ( taux mensualite, durée ), loyer , et charges detaillée. )?

Dernière modification par scirevenu (30/01/2019 19h29)