Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ?

michaelstaudi a écrit :

Bonsoir,

J’envisage l’achat du local commercial avec un rendement très intéressant, ma question est la suivante :

1) J’ai signé ce mois ci un appartement qui a pour but d’être loué meublé avec 15K de travaux. Est il possible de faire une location LMNP au réel pour avoir un maximum de déficit pour impacter sur mon local commercial ou il n’y aura pas de déficit?

Je me permet de cité ma question afin qu’elle ne passe pas inaperçue.

PassMoiLeSel a écrit :

Je suis surpris que peux de personne aborde le sujet de la defisc dans se genre de situation.
Votre patrimoine étant déjà bien avancer la grande menace aujourd’hui c’est l’impôt. Pourquoi ne pas imaginer la construction de 1 voir 2 maisons (Pour optimiser les coût : Construction, terrain, ect) et les exploiter sous un dispositif Pinel par exemple ? Il y a de belle Economie à faire et dans 6/9/12 ans la possibilité de faire une belle culbute en revendant.

Il existe aussi depuis peux le dispositif Denormandie (A voir les décrets d’application). Peux être qu’une commune proche de chez vous et éligible et vous permettrais la aussi de faire quelques économies d’impôt tout en continuant à vous constituer un patrimoine.

Il est dommage de masquer ses possibilités qui ont je pense, le mérite d’être étudier.

Valentin

Bonsoir,

Nous venons de rencontrer un conseil en patrimoine qui a nous proposé l’investissement via un dispositif Pinel. D’après lui on pourrait gommer cet impôt mais pour l’instant nous n’avons pas de chiffrage exacte.

Certaines personnes sont réticentes à l’investissement neuf via la loi Pinel, bien trop cher à l’achat qu’on ne pourra pas revendre. Ces arguments c’est la gestion du bien par leur cabinet (locataire, assurance en cas non paiement, plusieurs biens construits par la même entreprise, prix pas hors de prix,…). Dans le cas où il y aurait un bien neuf pas hors de prix (+25% par rapport au neuf), pas trop grand pour le mettre en meublé après la fin du dispositif (un T2) et qui ferait gommer notre impot, pourquoi pas?

Merci

nous n’avons pas de chiffrage de sa part mais effectivement après lecture des posts du forum, le Pinel ne semble pas intéressant…

en résumé on aura un impot sur le revenu qui va s’accroitre au fil du temps de 1500€ à 3000€ par rapport au revenu foncier. Pour répondre, à votre question, c’est payer cet impot, notre TMI est de 14%, en 2018 nous n’avons pas payé d’impot. On pourrait payer quelques années cet impot car nous avons un peu de réserve mais pas pendant 15 années (fin des prêts immobiliers).

Du coup on recherche la moins pire des solutions qui ont déjà exposé:
- mettre la SCI en IS: en attente du retour de l’expert comptable suite à notre RDV, certe cela coute moins pendant X années, on compte garder les biens mais on ne sait pas ce que nous réserve la vie, si on doit revendre, la sortie fait mal.
- montage holding, pas pour nous
- une solution serait d’investir chacun dans un meublé en nom propre mais pour l’instant nous sommes pas partant pour repartir dans un investissement.
- on a pensé à revendre un bien, on aurait toujours de l’impot foncier, on garderait cette somme pour investir ailleurs que dans l’immoblier mais à priori pas de solution trouvée pour défiscaliser…(SCPI défiscalisante, idée)?

Une solution qui ne serait pas la meilleur côté "investisseur" mais pour nous cela répondrait à besoin à l’instant t, on a pensé à revendre un bien pour solder un prêt immobilier et cela permettrait de faire tourner la SCI, payer notre impot avec le bénéfice…

Bonsoir,

Lors de la récupération des dividendes (SCI IS), j’avoue être un peu perdu sur l’incidence sur la déclaration des revenus, est-ce que cela vient augmenter les revenus à déclarer donc une augmentation de l’impôt à payer et une augmentation du revenu de référence?

Merci

on envisage de passer la SCI IR en IS, en attente de retour de l’expert comptable.

on se pose quelques questions et on n’a pas évoqué la sortie des dividendes avec l’expert comptable, à titre d’exemple, quelle serait l’incidence par rapport à la déclaration sur les revenus de la sortie d’une dividende (ex: 2000€ de bénéfice) suivant les conditions actuelles et le futur "système"?

Merci

L’excellent lien de Timinel indique bien que le prélèvement sur les dividendes est non libératoire de l’impôt. Vos dividendes vont donc s’ajouter à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Notez que plusieurs membres du forum contestent cette approche, et indiquent que le prélèvement actuel est libératoire. Comme indiqué dans mon message précédent, nous le saurons en septembre.

Timinel a écrit :

Bonjour

tout est la
https://www.service-public.fr/professio … its/F32963

Je doute qu’une personne serieuse  et sans qualité divinatoire vous explique un futur systeme

et ici un exemple avec la table favorisant le " choix" du prelevement

https://www.lerevenu.com/impots-et-droi … dividendes

N’oubliez pas que vous avez deja payé X%  ( 15 a priori ) a travers la société. 

Cdt

ps : vous n’avez toujours pas décrit votre profil, vous eseperez des reponses précises impossible sans cela … et pour lesquelles la réponse se trouve assez facilement d’ailleurs.

pps : dans les réponses données précedemment, nous posons des questions , remettons en cause quelque choix mais visiblement , vous trouvez qu’y répondre n’est pas utile pour votre probleme ..

il faut des chiffres tres precis sur : votre epargne actuelle, la capacite d’epargne a venir .
les revenus NET de charges des  bien immo
le cout des credits et restant du pour chacun ( avec la maturité ).

Sans plus d’info c’est assez simple :
- tactiquement un pasage en meuble ( mais vu la description tres detaillée dans votre profil … c’est pas possible )
- allongement des prets ( voir lesquels )
- vente d’un bien.

eventuellement passage a l’IS pour la SCI avec les pros et cons deja largement debattus mais ca me parait plus risqué qu’autre chose.

vous ne répondez pas sur le " pourquoi" vous ecartez les autres alternatives..

merci pour ces infos et je ne remets pas en cause l’aide apportée, bien au contraire, mais j’avoue ne pas trop comprendre votre retour "vous eseperez des reponses précises impossible", "vous trouvez qu’y répondre n’est pas utile pour votre probleme".

j’ai relu le post depuis le début et sauf erreur de communication ou d’interprétation, je pense avoir répondu aux questions à part effectivement les vôtres sur lesquelles je reviendrai ci-dessous.

en résumé, dans notre cas, nous sommes conscients que la SCI IR engendre un impôt sur le revenu qui va augmenter avec le temps et que nous ne pourrons pas la payer pendant X années. Nous écartons l’achat d’un nouveau bien avec travaux via la SCI IR ou l’achat fond propre en LMNP, c’est une bonne solution mais nous ne voulons pas repartir sur l’achat d’un nouveau bien, des travaux. Nous écartons également le Pinel. Il nous reste soit la vente d’un bien, le passage SCI IS (en attente retour expert comptable) avec malgré tout un impôt sur le revenu à payer si dividende ou pourquoi pas l’allongement des prêts (solution pas encore envisagée)

compléments à vos questions:
votre epargne actuelle (qu’entendez-vous, ce que nous avons en liquidité sur par exemple LDD, livret A,…)?
la capacite d’epargne a venir (qu’entendez-vous, chaque mois mettre X euros pour investir ou autre)?
les revenus NET de charges des  bien immo (qu’entendez-vous, assurance, taxe foncière…?)
le cout des credits et restant du pour chacun ( avec la maturité ) (ça ok je vois mais je n’ai pas l’info tout de suite)

C’est exact, par contre, pour les dividendes versés en 2019, quelle garantie que le taux d’imposition sera bien de 12,8 % et similaire au prélèvement ? Il faut attendre la prochaine loi de finances pour s’en assurer, me semble-t-il.

Pour synthétiser, le prélèvement sur les dividendes ne peut en aucun cas être considéré comme libératoire puisque le taux d’imposition est voté au 31/12.

C’est le lot de n’importe quel impôt, non?

Ce que j’en comprend, si on parle du PFU :

- Les dividendes touchés en 2018, déclarés en 2019 subiront 12,8% d’IR (taux voté fin 2018 dans la loi de finances 2019)
- Les dividendes touchés en 2019 seront imposés en 2020 au taux qui sera voté fin 2019 dans la loi de finances 2020
etc…

Donc techniquement, le taux de 12,8% (si PFU) peut être considéré comme acquis pour les dividendes de 2018.

Pour les salaires, les dividendes ou tout autre revenus gagnés en 2019, rien n’est acquis en effet. C’est comme ça tous les ans.

Dernière modification par carignan99 (22/02/2019 19h47)

GoodbyLenine a écrit :

carignan99 a écrit :

Tracoh, le site des impôts n’est pas d’accord avec votre hypothèse. Je viens d’utiliser son simulateur de calcul de l’impôt 2019 sur les revenus 2018 (simulateur du site des impôts).

Scénario : un célibataire qui déclare 30 k€ de salaires avec/sans 9k€ de dividendes en plus.

- IR sans dividendes = 2 385 €                                       
- IR avec dividendes = 2 385 € + 1 151 € = 3 537 €

Donc le taux d’IR sur les salaires de ce contribuable ne varie pas, avec ou sans dividendes.
Et les dividendes sont bien imposés à 12,8%.

A noter que pour 2018, année "spéciale" avec la mise ne place du PAS, il serait sans doute plus avantageux pour ce contribuabl d’opter pour une imposition à l’IR de ses dividendes (qui seront un rveenu exceptionnel, imposé de fait  cette année là au taux MOYEN d’IR, de 2385/27000 ou 3537/36000 < 10% < 12.8%) que de rester à l’option par défaut qui les impose à 12.8%.

Peut être (et je suis dans cette situation, pour des revenus de capitaux mobiliers exceptionnels) mais ce n’était pas l’objet de l’exercice. J’aurai pu prendre un couple avec 6 enfant et 20k€ de revenus ou 1 célibataire avec 100 k€ de revenus. Peu importe.
L’idée était d’illustrer que des dividendes imposés au PFU n’influencent pas le taux moyen d’imposition des autres revenus, ce qui est la thèse de Tracoh.
Le simulateur des impôts infirme cette thèse.

Dernière modification par carignan99 (22/02/2019 22h30)

Quelle est la case que vous renseignez dans la déclaration des revenus concernant dividendes?