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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/03/2015 14h53 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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************ Mise à jour 04/11/15 nouvelles photos page 2 **********

Ma construction à debuté Vide sanitaire effectué et dalle coulé   
elevation des murs RDC terminé

bonjour à tous

voila je suis entrain de faire construire un immeuble r+1, enfin ça va bientôt commencer 

le projet de construire un immeuble de 300m2 environ divisé en 4 duplex + 1F1 sur la commune de  de Douai dans le 59
le terrain fait 618m2 cos1
construction d’un immeuble 4F3 + 1 F1 tous en RT2012+ accessible handicape
les duplex f3 font 70m2 chacun et le f2 30m2
la construction sera faites en porotherm sur Vide sanitaire
la toiture sera en bac acier isolé 40mm
isolation des combles et plancher etage 280mm
mise en place de l’aeroblue sur les mur
isolation mur panneau rigide 100mm
un enduit gris sera fait sur l’extérieur
pour le chauffage 1 chaudière condensation par logement
production d’eau chaude chauffe eau thermodynamique dans chaque logement
pour l’électricité ils auront chacun leur compteur

l’accord du prêt cic a 2.75% signé le 26/10/2014
le permis déposé depuis le 21/11/14
la construction devrait débuter en juillet 2015

tous les logements auront un petit jardinet , barbecue

FINANCEMENT
terrain 30 000€ frais notaire inclus
construction total 180 000 euros
budget global avec viabilisation 210 000€

les F3 duplex seront loués 650€
et le f1 400€
donc en tout 3000€/mois
pret 1440€/mois pendant 13 ans

l’intérieur sera pas fait par des entreprises mais par nous même pour réduire le budget

que pensez vous de mon investissement?
je vais profiter de la loi pinel donc économie d’impôt 

dois je prendre une assurance loyer impayé? pour éviter les  soucis
merci a tous

http://media1.forumconstruire.com/photo/large/1082788.jpg

Dernière modification par zazasln (16/11/2015 12h16)

Mots-clés : construction neuve, duplex, immeuble

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#2 03/03/2015 15h12 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,

Cela semble être un bel investissement, avec une bonne rentabilité.
Je ne connais pas la demande dans votre commune, mais généralement la demande est forte pour ce type de bien (neuf, T3, petit jardinet pour manger dehors sans trop d’entretien…).
Dommage vous n’ayez pas eu assez de place de faire de garage, mais c’est un détail.

Qu’appelez vous "faire l’intérieur par nous même" 300 m2 c’est grand et cela peut-être long…
Vous avez un report de financement de quelques mois ?

Pourquoi le choix du gaz ?
A priori en RT 2012 des radiateurs caloporteurs/coeur céramique apportent un bon confort, coûtent moins cher et surtout évitent l’entretien en locatif.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 03/03/2015 15h40 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour ddtee

oui d’après les agences immo il y a une forte demande dans le neuf avec petit jardinet,

oui il n’y avait pas assez d’espace pour les garages mais obliger de créer des places de parkings et j’en ai rajouter une pour les handicapés

pour l’intérieur je vais pas tout faire moi meme , carrelage électricité plomberie ce sont des amis qui feront moi je ferais que le plako c’est déjà pas mal

pour la rt2012 c assez compliqué
moi je voulais mettre radiateurs électrique pour éviter de mettre une chaudière mais ça passé pas et je suis obligé de mettre une énergie renouvelable donc chauffe eau thermodynamique

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#4 03/03/2015 15h59 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour zazasln,

C’est un super projet avec une belle rentabilité wink bravo

Mais comment arriver vous à contruire un tel projet de plus de 300m² a un cout de construction viabilisation inclus de moins de 600€/m² avec les normes RT 2012.

Je suis preneur de conseils.

En tout cas chapeau…

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#5 03/03/2015 16h27 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,

Que comprenez vous comme finitions pour 210 000Euros? J’ai fait construire une maison de 120m2 en RT2012 l’année dernière au même prix. 

Avec un cout de construction bien plus bas je peux vous dire que j’ai exploser le budget.
Ne sous estimer pas le cout des raccordement EDF et GAZ , pour un logement j’en ai eu pour 1200E juste qu’un technicien vienne et me mette le compteur en marche, je ne vous parle même pas des cables à tirer jusqu’au logement ( 1400E en plus ).

Multiplier ça par le nombre de logement ..

Quand est il des parties extérieur? les aménager vous? Si oui l’avez vous compris dans le budget citer ci dessus?

Sur le papier le projet est sympa, le problème avec le neuf c’est qu’il est difficile d’avoir un budget respecter, on à toujours des petites suprises et ces petites surprises ralentissent votre mise en location..

Pour ma part j’ai préférer revendre ma maison et partir sur de l’ancien..

Dernière modification par Tiilanx (03/03/2015 16h29)

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#6 03/03/2015 16h33 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour zazasln,

Beau projet au demeurant rentable.

Pourquoi le choix d’une chaudière à condensation ?

Au vu de la perf. énergétique en RT2012, perso. j’aurais préféré installer une PAC air/air individuelle servant tant au chauffage qu’à la production d’ECS.

Dans le même ordre d’idée, j’installe sur le toit le mieux orienté des PVs en lieu et place de la couverture en bac acier pour chaque logement.

D’expérience en location, je n’aime pas les toitures plates toujours sources d’ennuis à moyen / long terme.

Je viens de lire votre présentation (je vous souhaite par ailleurs la bienvenue sur ce forum) et je vois vos objectifs pour lesquels je vous félicite. J’apprécie et j’aime voir un jeune qui en veut !

Bonnes réalisations.

P.S. :
- ils sont pour rien les terrains par chez vous … moins de 50 € / m2 …
- votre coût de construction au m2 est lui aussi très bas … avez vous pris en compte les dépassements de budgets (pour le neuf on tourne en général à 15% de surcoût) ?
- j’ai commencé par l’immobilier ancien puis je suis passé il y a dix ans aux maisons passives car tout bien compté et au vu de l’évolution actuelle et prochaine des exigences énergétiques, je ne veux plus avoir de patrimoine immobilier ancien, ce dernier sera à mon sens bien plus difficile à revendre avec plus-value au fur et à mesure de l’émergence des maisons passives …

Dernière modification par Angus (03/03/2015 17h03)

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#7 03/03/2015 16h57 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour a tous

j’ai un ami constructeur qui me fait des prix imbattable il fait que le gros oeuvre et enduit ,
mais je rappel que tout l’intérieur ce n’est pas fait par des entreprises car quand vous voyez le prix des entreprise on peut  rajouter facilement 60-80 000 euros

rien que le carrelage on est facile a 40€/m2 par entreprise

le terrain aussi n’est pas cher , dans une autre région vous pouvez payer le 3 fois plus cher

pour l’extérieur pour l’instant on ne mets pas de bitume on va mettre des cailloux ça va être fait l’année prochaine le bitume

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#8 03/03/2015 17h06 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour Zazasln,

Je rejoins certains commentaires, quels sont vos coûts de viabilisation:
- raccordement ErDF/GrDF?
- raccordement Orange?
- raccordement AEP + compteurs?
- raccordement assainissement + taxe assainissement?

Par ailleurs, c’est une remarque personnelle, je ne suis pas fan de votre architecte: l’espace ouvert côté jardin est… la cuisine! en plus de ce côté on verra l’escalier et ses marches en retour. La cuisine ouverte, très à la mode, mais n’oubliez pas son utilisation: où mettez vous les rangements alimentaires et ustensiles? Après LV, cuisson, évier et réfrigérateur, quelle place reste-t-il?
Absence d’abri de jardin: où iront les outils du jardin? la tondeuse dans le salon?
A minima vous pouvez prévoir un placard sous l’escalier, ce sera déjà un débarras car votre RDC manque de rangements.
Si la profondeur du WC le permet, mettez votre lave main en face de la cuvette, vous pourrez installer un rangement auprès du WC après la conformité "handicapés".
Dernière remarque au passage: où sont vos boîtes aux lettres? wink

C’est une somme de détails qui font au final la qualité du logement.

J’ai fait ces quelques remarques au passage en espérant vous aider, vous avez peut être déjà anticipé certaines.


La sueur épargne le sang.

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#9 03/03/2015 17h16 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour angus

merci de votre réponse oui je suis jeune et ambitieux enfin j’essaye de l’être
mon objectif est de faire une construction tout les 2 ans de 10 logements dans le même principe que ce bâtiment la mais en mettant 5 en bas et 5 a l’étage biensur des plus petits je penses de 40 m2 chacun

pour le PAC air/air individuelle ça me revient trop cher , chaudière condensation  + chauffe eau thermodynamique + matériels me revient a 4000€/logement

détails des dépenses
carrelage a 10€/m2
parquet etage    10€/m2

après concernant les terrains ils ne sont pas tous a ce prix la , je suis tombé sur une très bonne affaire car le vendeur avait besoin d’argent très vite donc j’ai fait une proposition et elle a était accepté , car normalement un terrain comme ça vous l’avez a 50 000€

non dans mon budget je n’ai pas pris en compte les dépassements de budgets je penses que je vais avoir 10-15 000 euros en plus je verrai bien

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#10 03/03/2015 19h21 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour,

votre combo chaudière à condensation + ballon thermodynamique, n’est pas franchement top selon moi.

La chaudière à condensation, c’est très bien par rapport au coût.
Mais le ballon thermodynamique (une PAC en fait) beaucoup moi, surtout dans votre cas puisqu’il est nécessaire de le brancher sur l’extérieur (directement ou via la vmc, ce qui est franchement mieux), ce qui a tendance à coûter plus cher.

En lieu et place de ce dernier, j’aurai mis du solaire thermique pour l’ECS. Le coût n’est pas démentiel surtout pour vous, la frontière étant toute proche, de plus en posant les panneaux en encastrés dès le départ vous faites de l’économie en couverture, peu certes.

Avec chaudière à condensation + ballon solaire vous êtes ok pour la RT2012.
Dans votre cas, j’aurai aussi ajouté un poêle à bûche dans le salon, pour le côté énergie mais aussi (et surtout) pour le cachet.

L’aeroblue n’est pas forcément indispensable, si les murs sont bien maçonnés (mais je ne connais pas la porotherm suffisamment).

Si vous voulez continuer sur la technique btp, on peut, mais par MP. C’est un peu hors du cadre du forum.

Douai est en zone pinel B1,avez vous pris en compte cette possibilité?
D’autant qu’en neuf vous n’aurez pas de déficit foncier.

edit: vous êtes bas sur les tarifs des sols

Dernière modification par widget (03/03/2015 19h21)

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#11 04/03/2015 09h24 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour

c’est vrai que j’aimerai optimiser l’aménagement au rdc peut être inverser espace salon séjour cuisine? mais rentrer directement dans le logement en passant par la cuisine c’est pas bizarre ?

en ceux qui concerne les jardinets ils ne sont pas grands 20m2 donc un coupe bordure suffira largement

pour chaudière à condensation + ballon solaire  c’est une solution envisageable mais moi j’aurai preferé éviter de mettre du gaz mais malheureusement les radiateurs électriques ça ne passent pas avec la RT2012

les boites aux lettres seront au bord du terrain car l’immeuble sera a 30m de la route

oui c’est une bonne idée l’évier dans le wc je vais le faire, pour les rangements pourquoi pas faire un placard sous l’escalier

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#12 04/03/2015 13h00 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,

Bravo pour votre projet, les plans semblent bien. Pour ma part je trouve l’intérieur pas mal, c’est pratique d’avoir la cuisine qui donne sur l’extérieur: on peut manger dehors plus facilement et pour le côté salon le fait qu’il ne soit pas collé à la baie vitré cela évite de toujours devoir fermer les volets quand on regarde la télé…

Par contre je suis un peu étonnée de vos questions sur la fiscalité de vos futurs revenus fonciers, généralement on calcule ça avant smile

En tout cas on ne peut pas répondre à cela sans connaître votre situation actuelle (TMI)
mais oui vous devrez payer les cotisations sociales (15,5%)
n’oubliez pas dans vos calculs les taxes foncières

est-ce que vous allez gérer ces biens vous-même?

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#13 04/03/2015 13h16 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour

biensur je me suis renseigné avant mais les lois qui changent tous les ans et c’est toujours intéressant d’avoir des conseils d’investisseurs qui ont déjà des immeubles de rapports

oui je vais gérer mes biens moi meme

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#14 04/03/2015 16h04 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Concernant les impôts vous aller payer votre pourcentage de TMI + 15.5% de CSG CRDS.

L’inconvénient en neuf , c’est que aucun matériaux n’est déductible les deux premières années suivant la construction ( la date prise en compte et l’attestation de fin de chantier déposer en mairie ) .

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#15 06/03/2015 19h17 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Et concernant la couleur de l’enduit de façade que me conseillez vous?

Je pense mettre un gris foncé et une bande a chaque fois pour séparer les appartements

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#16 06/03/2015 19h48 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,

Attention à la teinte de votre enduit foncé: le coefficient d’absorption du rayonnement solaire ne devrait pas dépasser 0.7 vu la surface significative qu’il représente. Sinon risque de micro fissures à cause de l’énergie captée par forte luminosité.
De plus un enduit foncé "marque" facilement pendant sa prise si les conditions d’application ne sont pas optimum (taches plus claire,…).
Enfin le pire, une trace se voit immédiatement (même le passage de la main) et ne partira jamais car le grain est modifié.

Plus d’infos:

http://www.ffbatiment.fr/federation-fra … TICLE=1114

A votre place je choisirai a minima un gris clair.


La sueur épargne le sang.

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#17 06/03/2015 20h16 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonsoir

Merci pour votre réponse vous avez raison je vais mettre un gris clair question d’entretien et beaucoup plus beau qu’un gris foncé

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#18 27/04/2015 20h15 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour à tous
Permis accepté ce jour  enfin je suis super content !!!!!!!

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#19 27/04/2015 21h04 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Félicitations ! A toi de jouer maintenant wink

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#20 27/04/2015 21h18 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,

Quelques remarques constructives (enfin, si on peut dire, car c’est vous qui aller construire) :

- COS1 : négatif, la notion de COS n’existe plus ; du coup si la régle de hauteur du document d’urbanisme le permet, vous auriez interêt à prévoir une structure évolutive pour par ex rajouter un/des niveaux…
- En plus des taxes évoquées supra, n’oubliez pas la TA, la RAP, la taxe de stationement (si le permis n’était pas déposé et accordé j’aurais pu vous donner quelques trucs pour éventuellement les minimiser si cela n’a pas été prévu) ; sur 300m2 cela peut faire "mal" mais vous pouvez demander un échelonnement des paiements.
- La définition des rez de jardin n’est peut être  pas tip top ; en fait l’expérience montre que les locataires de collectifs ne sont pas souvent des jardiniers en herbe même lorsqu’il faut tondre seulement 20m2 et cela devient vite le bazar ;  j’aurais tendance à conseiller de ne faire que des terrasses et balcons ; d’ailleurs au pire ceux du bas font des barbecues, mettent des poules (…) et ceux du haut se plaignent puis déménagent. Au pire…

Et je suis également étonné de vos prix au m2 / RT 2012 (bis) : je suivrais vos retours avec grand interêt merci d’avance.

Cordialement,

X

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#21 28/04/2015 08h45 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bravo pour votre permis, tenez-nous au courant de la suite de la construction, c’est très instructif et constructif c’est le cas de le dire lol

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#22 28/04/2015 18h45 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Merci à tous ca fait plaisir d’avoir des encouragements

- Concernant les jardinets j’avais pensé à faire une terrasse à la place de la pelouse effectivement car j’ai peur que les locataires entretiennent pas le jardin et que ca devienne une prairie lol
ce sont des duplex donc les locataires du bas sont les memes que du haut

- Pour les parkings j’ai la place de les faire sur mon terrain pour éviter la taxe parking a la mairie qui est de 8000/appart

- Pas mal de personnes sont etonnés du faible cout au m2 c’est vrai mais quand on évite de prendre des entreprises c’est pour réduire les couts

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#23 29/04/2015 09h04 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Je rejoins Icqe :
C’est vrai que les jardinets peuvent poser des problèmes (barbecue, poules, stockage divers etc) il vaut mieux marquer les restrictions dans le règlement intérieur dès le départ cela évite les complications par la suite.
Il y a pas mal de gens qui ont des chiens et qui recherchent pour ça des jardinets, ensuite ils laissent le chien dehors toute la journée, c’est rare qu’ils n’aboient pas régulièrement…
Personnellement je préférerais effectivement faire juste des terrasses ou balcons pour ces raisons.

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#24 29/04/2015 09h48 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Felicitations pour le permis!! Et je vais moi aussi suivre ce dossier avec curiosite et interet car je dis tous les jours que plus de 1000 euros du m2 c’est delirant!! un constructeur de maison bien connu , le bati lui revient a 400 euros du m2 FINI , la dessus il rajoute ses employes, sa marge, ses assurances.. Ok, tout le monde doit vivre.. mais lui facture 1200 euros du m2 en rt2012.. Donc une marge x3!!

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#25 29/04/2015 11h08 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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zazasln a écrit :

bonjour a tous

j’ai un ami constructeur qui me fait des prix imbattable il fait que le gros oeuvre et enduit ,
mais je rappel que tout l’intérieur ce n’est pas fait par des entreprises car quand vous voyez le prix des entreprise on peut  rajouter facilement 60-80 000 euros

rien que le carrelage on est facile a 40€/m2 par entreprise

le terrain aussi n’est pas cher , dans une autre région vous pouvez payer le 3 fois plus cher

pour l’extérieur pour l’instant on ne mets pas de bitume on va mettre des cailloux ça va être fait l’année prochaine le bitume

Félicitations ;-)

.. Je vois que cela n’est pas notre région mais vous pourriez nous faire parvenir l’adresse de votre amis ? ;-)

Dernière modification par maprovence (29/04/2015 11h14)

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