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#1 27/12/2014 21h39 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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Bonjour,
J’ai visité un immeuble en vente dans mon agglo de 60000 habitants il y a 2 semaines.
mise à prix 150000 euros.
- situé en plein centre ville dans une rue calme. La façade serait à refaire (en pan de bois) mais tient le coup pour le moment.

- 7 apparts avec cour intérieure mais 2 sont à réunir pour faire un duplex donc 6.

- 150 m2 en surface totale

- travaux d’isolation, électricité  à prévoir, menuiserie à changer ainsi que salle de bain et kitchenette à refaire. travaux de toiture à refaire au plus vite (devis de 6000 euros fait par le proprio)

J’ai fait une proposition à 105000 et le vendeur à surenchéri à 118000, prix que j’ai accepté sans toute fois avoir signé le compromis pour le moment.

pourquoi ?

d’abord car j’attends les retours des devis travaux. J’ai prévu entre 60 et 80 K de travaux.

Ensuite et c’est plus gênant, car 2 appartements sont inaccessibles et mérite que j’étudie leur cas avant de me lancer vraiment :
- Le premier est sous scellé car le locataire s’y est fait tué.
- Le second est loué par le tueur qui est en détention provisoire…

Pour celui sous scellé, je me suis renseigné et l’état prend en charge le montant du loyer à partir d’une mise sous scellée qui excède 2 mois. C’est déjà le cas mais j’aimerais que le propriétaire enclenche les démarches pour me faire gagner du temps.

Pour l’autre, le tueur ne paye plus son loyer, la caf (2/3 du loyer) continue à être versée.
Après renseignement, il faut faire une expulsion classique mais là encore j’aimerais que le proprio commence les démarches afin que lors de la signature (en mars en gros) l’affaire soit déjà bien engagée.
Après peut être que le locataire fera traîner les choses mais du fait qu’il n’y loge plus je ne vois pas où serait son intérêt. j’ai trouvé sur le net une personne qui doit être de sa famille et que je pourrais contacter pour venir chercher ses affaires.

Au final, je n’ai pu visiter ces 2 apparts donc je ne peux qu’imaginer leur état.

Même si en théorie je ne devrais pas être trop embêté (loyer payé par l’état et expulsion de l’autre locataire) je ne peux en être sûr  à 100 %.

Selon mon plan de financement ce ne serait pas rédhibitoire de ne pas pouvoir compter sur ces 2 loyers mais ça diminuerait pas mal le cash flow :

Emprunt de 190000 sur 20 ans à 2,7 % à peu près ce qui donnerait des mensualités de l’ordre de 1000 euros à 100 euros près pour des revenus locatifs estimés à 2000 euros avec les 6 apparts soient un très bon rendement !
sans les 2 apparts évoqués ci-dessus, je suis à 1400 de loyer donc c’est encore jouable mais j’ai déjà moins de marge.
Le temps des travaux, je compte demander à ma banque un report des mensualités pour les 6 premiers mois.

Il y a peu de charges à part la TF de 2000 euros.
Louant en meublé, par le lais de l’amortissement, déduction des travaux,(…) je devrais être tranquille au niveau des impôts pour 10 ans environ.

J’aimerais gratter encore un peu sur le prix car les travaux sont plus importants que prévus.

J’attends donc vos retours et commentaires afin d’avoir des avais extérieurs, merci d’avance !

Mots-clés : immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée

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#2 27/12/2014 23h10 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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Digne d’un feuilleton télé votre histoire! Attention de ne pas être trop brusque avec le tueur pour l’expulsion…!

Si j’étais vous j’irais parler avec les autres locataires pour prendre la température et avoir un petit  historique de l’immeuble, s’ils sont tous comme ça ou s’il y a d’autres histoires…

En tout cas au niveau de la rentabilité et des chiffres ça a l’air très bon.

Il est dommage d’avoir accepté un prix avant d’avoir vu les 2 derniers appartements. S’ils sont vraiment en très mauvais état la rénovation peut coûter cher. Et ça aurait été un argument pour négocier plus le prix. Ça doit toujours être possible de revenir dessus mais plus difficile.

Par curiosité c’est dans quel coin?

Dernière modification par Philippos (27/12/2014 23h14)

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#3 27/12/2014 23h24 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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c’est vrai que ce n’est pas très commun !
J’ai fait mon offre de prix en argumentant que je ne pouvais voir l’état des 2 apparts et que cette situation pouvait générer des complications.
C’est aussi pour ça que le prix est intéressant je pense.
Il n’y a actuellement qu’un locataire dans l’immeuble mais il va partir car son appartement n’est pas entretenu par le propriétaire (carreau de vitre cassé, chauffage défectueux …).

Le propriétaire n’était pas très regardant sur le choix de ces locataires (peu ou pas de revenu mais allocataires, il ne prenait ni grl ni caution …)

Un des apparts a un plafond de 2 m de hauteur donc il ne peut plus être loué car le minimum est 2,20 m. il va donc falloir le modifier pour le fusionner avec l’appart sous comble qui est au-dessus.

N’ayant pas encore signé le compromis, je préfère garder la localisation "secrète"  mais je ne manquerai pas de vous le dire lorsque je serai sûr que l’immeuble est pour moi !

J’aimerais revoir le prix de 118000 à 110000 histoire de gagner encore un peu.

Niveau travaux, un auto entrepreneur qui fait de l’isolation ,électricité et plomberie m’a dis en gros entre 8000 et 10000 euros / apparts sans les menuiseries donc 40000 euros maximum pour les 4 apparts visibles quand un maître d’oeuvre (après avoir regardé grossièrement) m’a annoncé dans les 100000 euros !

entre les 2 je dois recevoir des devis d’un plaquiste, un électricien, un plombier et un menuisier. je pense qu’à ce moment j’aurai une estimation plus précise du coût réel.
Sachant que je vais mettre la main à la pâte pour tous ce qui est démolition (ancienne isolation , salle de bain …) pour diminuer le coût et aussi me former en même temps.

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#4 28/12/2014 11h53 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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Cela me parait être une idée étonnante de discuter le prix avant de faire faire les devis… il parait sans doute plus cohérent de considérer le montant de l’investissement dans sa globalité.

Pourquoi ne pas faire de devis sur la structure (pan de bois à refaire, dites vous) alors que c’est sans doute plus difficile tant techniquement que pour l’estimation des coûts que des choses courantes (placo, élec…) ?
Avez vous fait chiffrer la modification plafond/comble qui peut être assez lourde ?

J’espère que vous mesurez bien ce que signifie de devoir gérer 6 locataires non choisis (enfin 5), dont deux lots avec procédures sans doute plus complexes que vous semblez l’imaginez… (si le locataire ne paye plus le loyer vous devez prévenir la CAF, qui met fin aux versements) l’échelle temps de la justice n’est pas la même que celle de ses concitoyens smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 28/12/2014 14h59 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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Je m’étais fait une idée du prix des travaux mais vraiment en gros. J’ai fait la proposition tout de suite pour bloquer les visites car à ce prix, il me semblait que cela allait attirer les investisseurs. D’ailleurs un marchand de bien l’a visité juste après moi mais il n’a pas donné suite (j’imagine que l’histoire du meurtre (…) l’aurait empêché de découper tous l’immeuble et de le revendre rapidement.

Maintenant que je vais avoir des devis plus précis, je vais revenir le vendeur pour essayer de renégocier un peu mais il est clair que le prix sera entre 100 et 120k.

Concernant le devis pour la façade, disons que ce n’est pas un chantier prioritaire. Actuellement elle est recouverte de Torchis. Même si certains morceaux sont détachés, cela peut encore tenir quelques années. Sachant que je ne voulais pas mettre direct 150000 euros dans les travaux, j’ai exclu dès le début de refaire la façade. Je vais peut être faire un devis pour avoir un ordre d’idée.

Quant à la réalisation des travaux de façade, je pense les faire d’ici 8-10 ans, lorsque j’aurai épuisé une bone partie de mes amortissements et que mon impôt remontera.

La modification plafond / comble n’est pas chiffrée pour le moment…

Pour les locataires, lors de l’achat, il n’y en aura plus que 2 (le tueur et le tué).

Pour le tué, j’ai appelé le ministère qui m’a confirmé la procédure à suivre pour le dédommagement de la mise sous scellée donc je suis confiant malgré tout.

reste le tueur qui j’imagine va prendre au moins 10 ans de prison.
J’aimerais que l’actuel proprio le contacte lui ou son avocat pour connaître sa position.
Je pense avoir trouvé quelqu’un de sa famille dans les pages blanches de l’annuaire, je vais donc essayer de la contacter pour voir si elle peut déménager l’appartement dans l’hypothèse où le locataire accepterait de résilier son bail.

En même temps vu qu’il est en prison, il aura plus de mal à s’opposer à l’expulsion : impossible de s’enfermer dans l’appartement ou d’empêcher l’huissier de faire ouvrir l’appartement…

Au final les 2 choses qui me freinent encore sont comment va se passer le départ du locataire tueur et le fait qu’une des fenêtres de l’appart sous scellé est resté ouverte (d’où dégradation dû au froid durant l’hiver ) .
Afin d’avoir plus de réponses, je vais contacter le propriétaire et la police demain …

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#6 28/12/2014 17h42 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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mrdupont a écrit :

Un des apparts a un plafond de 2 m de hauteur donc il ne peut plus être loué car le minimum est 2,20 m.

Sauf si une pièce principale de cet appartement fait plus de 20 m3 (donc dans votre cas 10 m2 au sol).

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#7 28/12/2014 20h15 → Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros... (immeuble de rapport, locataire en prison, mise sous scellée)

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remarque très intéressante !

L’appartement est constitué d’une première pièce qui contient la cuisine . Au bout de celle-ci se trouve 2 pièces côte à côte séparée par une cloison placo. Les 2 pièces doivent faire 8-9 m2 chacune. En les rassemblant et en sur élevant le plafond à 2,20 m (on peut le faire dans ces 2 pièces), je suis largement au-dessus des 20 m3.
Ces 2 pièces n’étaient pas séparées à l’origine mais le fait qu’il y ait une poutre traversante à une hauteur de 1,70 m devait gêné le propriétaire donc il a mis du placo sous la poutre pour séparer en 2 pièces et ne plus être gêné par celle-ci …
Cette poutre traverse également la cuisine (le charme des vieux bâtiments en pan de bois ! ) donc après tout, ce n’est pas si gênant si elle traverse aussi la nouvelle pièce principale ainsi crée …

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