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#26 29/04/2015 14h52 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour,
Fil très intéressant étant de la région le secteur de Douai à un bon taux d’occupation il faisait partie de mon top 3….
-Par contre avez vous prévu une "marge de manoeuvre" pour les inévitables surprises lors de la construction, par contre je vous confirme la très bonne affaire quand au prix du terrain et le gros oeuvre….
-Si vous le souhaitez pourriez vous détailler vos calculs quand à vos lignes de travaux.
-quel est votre date approximative de fin de travaux aux alentours du 26/10/2016 je suppose….

Beau projet en tout cas bon courage

Dernière modification par MonsieurR (30/04/2015 11h34)

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#27 30/04/2015 06h50 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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jcdesusa a écrit :

Felicitations pour le permis!! Et je vais moi aussi suivre ce dossier avec curiosite et interet car je dis tous les jours que plus de 1000 euros du m2 c’est délirant!!

Bonjour,
Non, les chiffres comme vous les donnez sont tronqués et ne reflète pas la réalité économique. En fonction de la région, de la règlementations… y a bien pire.

jcdesusa a écrit :

un constructeur de maison bien connu , le bati lui revient a 400 euros du m2 FINI , la dessus il rajoute ses employes, sa marge, ses assurances.. Ok, tout le monde doit vivre.. mais lui facture 1200 euros du m2 en rt2012.. Donc une marge x3!!

Source ?
Vous avez le bilan de ce constructeur ?

Merci

Bonjour zazasln,
Bravo pour votre projet.

Une question :
Vous avez prit un architecte pour les plans et le permis de construire ?

Cdt

Dernière modification par bascarol (30/04/2015 06h53)

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#28 30/04/2015 09h20 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Ah ? Vous voyez un biais pour éviter l’archi avec une SP de 300 m2 svp ? Car Zazashin aurait du avoir un refus de PC direct en principe lors du dépôt avant même de démarrer l’instruction (bref ça m’interesse grandement).

Et sinon je n’ai pas saisi non plus le principe de la "marge x3" qui répercuterait (?) le coût des employés taxes etc Ce n’est pas ça de la marge, enfin je ne vois pas comment "rogner" là dessus légalement ?

En ratio si on vous vend du 1200 euros/m2, comptez 5 à 600 euros pour les matériaux, enfin  je pense (ça peut fortement varier, certes).

Bref : ?

Dernière modification par Iqce (30/04/2015 09h26)

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#29 30/04/2015 16h38 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Une des sources
«On peut construire à moins de 900 ? le mètre carré» | Le Revenu

L’autre etait l’emission capital je crois, sur les constructeur de maison.. entreprise familiale, ou en fait ils n’utilisent que des sous traitant.. Mais je ne la retrouve pas!

Actuellement, je fais des travaux d’amenagement ( second oeuvre complet),
160 m2 pour 55000 euros TTC (tva 10%) (existant, sol/mur/toit).
Cela donne 340 euros/m2, et mon entrepreneur a diminue sa main d’oeuvre a 50%.. soit 27500 euros de materiel, et 27500 euros de main d’oeuvre, pour 16 semaines de chantier , isolation niveau RT2012.. Tout elec, je ne veux pas de gaz dans mes immeubles.

Donc si on prend en compte la surface ( plus la surface augmente, plus l’entrepreneur est pret a baisser son prix), et la quantite de chantiers d’un promoteur, il doit payer encore moins que ca non? et HT, pour ne rien gacher!

Pour le gros oeuvre, je n’ai jamais fait, je n’ai donc pas de prix a proposer..

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#30 30/04/2015 18h55 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour à tous

Oui biensur c’est un ami architecte  qui a fait les plans obligatoire de prendre un archi au delà de 180m2. Je posterai des photos au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

La construction commencera debut juin le gros oeuvre va duré 2 mois j’espère attaquer l’intérieur en aout ca serait top!!!!!!

MonsieurR a écrit :

bonjour,
Fil très intéressant étant de la région le secteur de Douai à un bon taux d’occupation il faisait partie de mon top 3….
-Par contre avez vous prévu une "marge de manoeuvre" pour les inévitables surprises lors de la construction, par contre je vous confirme la très bonne affaire quand au prix du terrain et le gros oeuvre….
-Si vous le souhaitez pourriez vous détailler vos calculs quand à vos lignes de travaux.
-quel est votre date approximative de fin de travaux aux alentours du 26/10/2016 je suppose….

Beau projet en tout cas bon courage

- oui c’est vrai c’est une très bonne affaire concernant le gros oeuvre mais comme je le repete c’est un très bon ami donc quelqu’un d’autre payera pas du tout le meme prix , et le terrain une super affaire
oui je détaillerai le detail des calculs prochainement ,bah moi j’espère finir au plus vite  deja mon carreleur va mettre 7 jours pour carreler et tirer la chape 150m2 ,
!!!!!!!!! J’espere finir pour le mois de octobre novembre 2015 !!!!!!!!

Dernière modification par zazasln (30/04/2015 19h05)

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#31 30/04/2015 22h13 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour,
 

Iqce a écrit :

Ah ? Vous voyez un biais pour éviter l’archi avec une SP de 300 m2 svp ? Car Zazashin aurait du avoir un refus de PC direct en principe lors du dépôt avant même de démarrer l’instruction (bref ça m’interesse grandement).

C’était une question de ma part, car sinon, effectivement, ca aurait été compliqué.


Iqce a écrit :

En ratio si on vous vend du 1200 euros/m2, comptez 5 à 600 euros pour les matériaux, enfin  je pense (ça peut fortement varier, certes).

Les ratios sont fait pour les particuliers qui veulent entendre des ratios!!
Un vendeur dis ce que son client veut entendre. c’est comme cela qu’on repère un bon vendeur.

Les ratios données à la volé n’ont aucune signification. 1200€/m² ne veut rien dire.
Construire coute de 500€ à 4500€/m² en fonction de ce que l’on veut. La part des matériaux va de 28% à 76% du prix au m².
Je viens de terminer un immeuble pour 3700€/m²

Votre source ne parle pas de marge de 300%, mais d’un cout inferieur à 900€/m² ce qui n’a rien de surprenant, mais difficile pour du neuf tant notre règlementation est absurde et indigeste.

jcdesusa a écrit :

et mon entrepreneur a diminue sa main d’œuvre a 50%.. soit 27500 euros de matériel, et 27500 euros de main d’œuvre,

Bravo pour le rabais, 50% sur la main d’œuvre…

jcdesusa a écrit :

et 27500 euros de main d’œuvre, pour 16 semaines de chantier,

Soit 286€/jour à ce prix, dépêchez vous car il va pas vivre longtemps.
Ce n’est pas une critique, tant mieux pour vous, mais un artisan doit faire 350€/jour de MO s’il veut s’en sortir avec un salaire de 2500€ brut.

jcdesusa a écrit :

Donc si on prend en compte la surface ( plus la surface augmente, plus l’entrepreneur est prêt a baisser son prix), et la quantité de chantiers d’un promoteur, il doit payer encore moins que ca non? et HT, pour ne rien gâcher!

Pas compris,
Vous citiez une marge de *3 donc 300% vous ne démontrez pas vos propos.
C’est ce que nous voulons évitez sur ce forum. Des réponses à l’emporte pièce.

De plus que vient faire le HT la dedans, tout le monde paie HT! la TVA est collecté par les entreprises ca n’a rien à voir avec un prix de revient.

Quand je veux donner un budget à mes clients, j’ai un palette de ratios de 60 pages et de 30 ans de métier.
Le prix au m² donné sans aucune indication complémentaire n’a aucune valeur.

Par exemple, j’ai fait des appartements à 2900€/m², pourquoi ? loi Malraux
J’ai fait d’autres appartements à 780€/m², pourquoi ? parce que les aménagements n’étaient pas compris, le gros œuvre à moitié récupéré, etc… Les copro ont du faire les finitions eux mêmes.

Zazasln,
Bravo continuez et surtout veillez à votre chantier. Même si c’est un ami, rien de tel que de passer au minimum 4 fois/semaine sur le chantier. N’hésitez pas à faire le barbecue avec les ouvriers du gros œuvre ca vaut son détour et c’est plus sympa.
Par contre attention à votre foie car moi je ne me suis jamais habitué au lard grillé à 8h du mat.

Dernier conseil, ne dénaturez pas l’œuvre de l’architecte, n’oubliez pas qu’il a un droit de propriété intellectuel dessus. Avant toutes modifications, vous devrez obtenir son aval et par écrit c’est mieux.

A bientôt

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#32 30/04/2015 22h50 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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350 euros par jour?
Soit 7000 euros de main d’oeuvre par mois? a 2 salaries,
source:
Coût réel du travail d’un employé au Smic déclaré en France

1 smicard est 1700 euros par mois (cout employeur TOTAL)
x2
3400 euros par mois

Reste 3600 euros

2000 euros net dans sa poche, 1000 euros de charges, 600 euros de frais assurance - outils - administratif-caisse des CP(cc collective du batiment)..
Pour moi , 2000 euros, tres bon salaire.. Mais ce n’est que mon avis..

et relisez mon post, je n’ai pas eu une reduction de 50% sur la main d’oeuvre, mais il a abaisse sa main d’oeuvre a 50% du montant du devis ( materiel x 2 , alors que la plupart des entrepreneurs font materiel x3).

Pour en revenir a mon exemple des 300%, je citais une emission de m6, capital, dont je ne retrouve PAS le lien sur leur site.. ou ils avaient des animations explicatives des couts,et 1/3 (33%) du montant paye par le client etait lie a la construction.

Ce qui signifie pour moi que le promoteur fait cout de construction (ce que lui paie a ses sous traitants) x3 = prix presente au client.

Me suis-je rattrape sur la signification de mon/mes posts?

il est vrai que parfois (souvent) je suis en train d’ecrire un post, en lire un autre ou au telephone.. Voir en train de chanter un tub des annees 80 a la radio.. et ce qui parfois me semble logique ne l’est pas pour tout le monde ( nous avons chacun notre background et notre vision des choses).. J’essaierai a partir de maintenant d’etre plus precis et detaille sur mes posts! ;-)

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#33 01/05/2015 11h18 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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10 euros le m² pour pose de parquet et carrelage, MO et matériaux inclus, je trouve ça bizarre perso, ou vous nous racontez pas toute l’histoire, ou il y a du black, ou vous le faites vous-même. Gardez vos amis précieusement quoiqu’il en soit.

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#34 01/05/2015 20h21 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Avec du carrelage a 3 euros du m2 (pleine masse, pas le plus beau mais solide quand meme), de la colle a 3 euros du m2 , pour les joints je ne sais pas…

Il faudrait compter sur 12 euros du m2 minimum. toutefois, c’est un de ses amis, il est raisonnable de penser qu’il lui fait un prix!

Certains n’ont pas besoin de gagner beaucoup.. Et je ne compte plus le nombre de fois que j’ai moi meme travaille a prix coutant pour des amis!

Pour le parquet, ce doit etre du stratifie pour ce prix.. la par contre, mon avis personnel est de FUIR, un stratifie a ce prix ne tiendra pas dans une location.. Carrelage partout?

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#35 02/05/2015 18h37 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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J’ai jamais dit que pour 10€ m2 c’était la pose + le carrelage , c’est simplement le budget pour le carrelage et le parquet  au m2 10 et 10
Je ne vais pas acheter un carrelage a 30€ m2 pour de la location

BorderLine a écrit :

10 euros le m² pour pose de parquet et carrelage, MO et matériaux inclus, je trouve ça bizarre perso, ou vous nous racontez pas toute l’histoire, ou il y a du black, ou vous le faites vous-même. Gardez vos amis précieusement quoiqu’il en soit.

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#36 04/05/2015 16h20 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bonjour,

aussi du secteur de douai, j’ai vu waziers sur les plans , vous allez être à proximité de la nouvelle zone avec le leroy merlin ?
Je pense que ce secteur va se développer dans le futur, au vu des difficultés d’accès à douai.

C’est un beau projet, félicitations je suis ça de prés wink

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#37 04/05/2015 21h25 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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jcdesusa a écrit :

350 euros par jour?
Soit 7000 euros de main d’oeuvre par mois? a 2 salaries,
source:
Coût réel du travail d’un employé au Smic déclaré en France

1 smicard est 1700 euros par mois (cout employeur TOTAL)
x2
3400 euros par mois

Reste 3600 euros

2000 euros net dans sa poche, 1000 euros de charges, 600 euros de frais assurance - outils - administratif-caisse des CP(cc collective du batiment)..
Pour moi , 2000 euros, tres bon salaire.. Mais ce n’est que mon avis..

Bonsoir,

Vous avez vraiment une vision très réducteur de la gestion d’une entreprise.
Juste un exemple qui met à plat votre démonstration.

Vous êtes dans quel convention collective ?
Je réponds pour vous = bâtiment

Vous cotisez à quel caisse de congés payé ?
Bâtiment

Vous cotisez à quel régime ?

Rien que ces 3 questions mettent KO vos 2000€ net.
Je vais en rester là, le sujet n’est pas vos chiffres, mais la construction d’un ensemble immobilier.

zazasln a écrit :

J’ai jamais dit que pour 10€ m2 c’était la pose + le carrelage , c’est simplement le budget pour le carrelage et le parquet  au m2 10 et 10
Je ne vais pas acheter un carrelage a 30€ m2 pour de la location

Tout dépendra de la valeur que vous souhaitez donner à vos appartements…
Cdt

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#38 05/05/2015 11h42 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour Hugome et merci oui c’est pas très loin du nouveau leroy merlin c’est vrai que maintenant rentrer dans douai faut s’accrocher mais bon

hugome a écrit :

bonjour,

aussi du secteur de douai, j’ai vu waziers sur les plans , vous allez être à proximité de la nouvelle zone avec le leroy merlin ?
Je pense que ce secteur va se développer dans le futur, au vu des difficultés d’accès à douai.

C’est un beau projet, félicitations je suis ça de prés wink

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#39 18/06/2015 14h50 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour, je suis nouveau sur le forum, pourriez vous me donner le nom de votre entrepreneur pour le gros œuvre ?
Merci
Boris

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#40 18/06/2015 16h05 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Des nouvelles de ce projet? cela avance?

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#41 18/06/2015 17h48 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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bravo pour ce projet et merci de le partager sur ce fil très intéressant.

Première chose, je ne suis pas une grande conductrice mais je ne vois pas comment les gens vont se garer à moins de faire une marche arrière sur 30 mètres.

Je suis de l’avis de Nathanael, je ne trouve pas génial d’avoir la cuisine donnant sur le jardin et je préfère qu’elle soit à l’entrée. Cela peut être possible de faire des alternatives avec des différences selon les logements. Les premières personnes intéressées auront le choix.

Quel intérêt à respecter les règles handicapées pour un duplex sans ascenseur et sans chambre au rdc ? (si je lis bien les plans).

Le délai d’achèvement semble très très court.

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#42 27/07/2015 19h02 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour

La construction a debuté il y a 2 semaines, le vide sanitaire ai fait la dalle coulé voici quelques photos.
ça prend forme fin du gros oeuvre fin aout

http://media1.forumconstruire.com/photo/large/1235236.jpg?temp=1438016350

http://media1.forumconstruire.com/photo/large/1235230.jpg

http://img11.hostingpics.net/pics/385257waziersvs.jpg

http://img11.hostingpics.net/pics/693345vs5.jpg

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#43 27/07/2015 19h07 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bravo sympa les photos, j’ai hâte de voir la suite;)

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#44 09/09/2015 19h49 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Le projet avance très bien les maisons se montent le RDC est terminé ,ils vont couler la dalle béton de l’étage voici quelques photos

http://img15.hostingpics.net/pics/891546grosoeuvre2.jpg
http://img15.hostingpics.net/pics/673588grosoeuvre3.jpghttp://img15.hostingpics.net/pics/191859grosoeuvre.jpg
http://img15.hostingpics.net/pics/821833grosoeuvre4.jpg
http://img15.hostingpics.net/pics/986760grosoeuvre5.jpg

Dernière modification par zazasln (09/09/2015 20h27)

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#45 18/09/2015 12h35 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Très beau projet, j’aimerai un jour me lancer dans la même aventure. Je suis ça de très près, bonne continuation !
En espérant que tout se loue très bien et qu’il n’y ait pas de problèmes de construction

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#46 18/09/2015 16h25 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Travail ambitieux, continuez, vous approchez du but!!

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#47 18/09/2015 19h21 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Bonjour et merci à tous.

le projet avance très bien voici quelques photos

http://img15.hostingpics.net/pics/188540go1.jpg
http://img15.hostingpics.net/pics/910343go5.jpg
http://img15.hostingpics.net/pics/838199go2.jpg

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#48 06/11/2015 00h29 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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Vite Vite , la suite !!!


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#49 06/11/2015 15h21 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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le chantier a eu un peu de retard mais
Ca avance bien quand meme voici quelques photos
dalle stage coulée
elevation des murs etage en cour

http://img11.hostingpics.net/pics/669327grosoeuvre10.jpg
http://img11.hostingpics.net/pics/832402grosoeuvre9.jpg
http://img11.hostingpics.net/pics/543087grosoeuvre13.jpg

Dernière modification par zazasln (07/11/2015 10h02)

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#50 10/11/2015 03h49 → Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements... (construction neuve, duplex, immeuble)

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J en connais qui va avoir un joli cadeau de noël !!!

Si vous pouviez continuer a alimenter ce fil et nous faire une rétro sur votre budget réel d’ici 6 mois, vous en raviriez plus d’un ici !

Super projet en tout cas!

bonne continuation !


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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