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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/11/2014 15h13 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Bonjour,

je suis allé visiter un immeuble de 230 m2 sur PAU en centre ville construction des années 1960 sur 3 étages. Il est composé de 1T2 et 3 T3 avec une cave et un local à vélo. L’immeuble vient d’être totalement réhabilité, extérieur et tous les appartements sont refaits et loués. Il est en classe energie C. Le chauffage est au gaz de ville. Les charges sont de 1340 euros par an, 2452 pour la TF. Un arrêt de bus pas loin, au centre mais dans une rue trés calme, un bon emplacement dans cette ville. Le total des loyers mensuels est de 2133 euros par mois. Le prix de 291 500 euros. Nous n’avons pas pu visiter tous les logements et nous le ferons avant de faire la moindre proposition.
Sur quoi faut-il être vigilant dans le cadre d’un achat de ce type ? Même si nous avons demandé pas mal de documents ( les baux, les factures de réhabilitation de l’immeuble, de réfection de la toiture, si il y avait des impayés,etc. )
Pour nous qui cherchons dans ce type de produit, cela semble un bon premier investissement. Je souhaite également avoir votre avis sur votre façon de faire une première proposition de prix ? Je m’explique, je parle en montant par rapport au prix de départ. Je n’ai pas le propriétaire en direct mais  mon interlocuteur est une agence. Par exemple, j’ai une connaissance qui pratique avec un certaine succès une technique de proposition hyper basse à -30% par rapport au prix demandé. Je souhaite avoir l’avis d’investisseurs agguerris et si possible possesseurs d’immeubles de rapport.

Merci à vous.

Mots-clés : locatif

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#2 01/11/2014 20h53 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Bonjour Bilou,

Le but n’est pas d’obtenir le meilleur rabais possible !!!
J’ai déjà acheté des immeubles sans même négocier car ils étaient au bon prix dès la mise en vente.
Focalisez vous sur le rendement en premier et ensuite vérifiez les fondamentaux.
De prime abord, le rendement me semble un peu faible surtout pour une ville comme Pau.
Le chauffage au gaz n’est pas l’idéal pour du locatif surtout si c’est une chaudière collective (?)
Vous annoncez 1340 € de charges, cela comprend quoi?
La taxe foncière est un peu chère et plombe aussi pas mal la rentabilité nette.
Les compteurs eaux et électricités sont ils séparés?

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#3 02/11/2014 19h30 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Pour ma part , complètement d’accord avec les propositions très "dures", moins 20% ou moins 30% ne me fait pas peur du tout pour une première approche. J’irais même plus loin en disant qu’il est stupide de ne pas le faire … La première des rentabilités est d’avoir un excellent prix d’achat ! Et c’est sans aucun doute l’argent le plus facilement gagné ! A moins que l’on ai trop de fierté (mal placée) pour revenir 4 ou 5 fois à la charge en baissant sa culotte …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#4 02/11/2014 20h20 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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D’accord avec vous grand21, mais pourquoi parler de -20% ou -30%?
Ce n’est pas le problème.
Vous visitez un immeuble proposé à 300 k et faites une offre à -30% donc 210 K.
Bingo elle est acceptée ! "YES, j’ai fait une superbe affaire !!!

Bah peut-être que vous êtes le pigeon…en fait l’immeuble ne vaut que 180 k au prix du marché !
Donc focalisez vous sur la valeur et non sur le prix.

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#5 03/11/2014 07h05 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Les biens immobiliers ont un prix sur le marché , ce prix s’établit suivant des règles non écrites mais correspondant à plusieurs critères :
  - à la réputation de la ville
  -  à la situation du bien dans un quartier
   - à la situation du bien dans la rue

Souvent indiqué comme la règle des 3 emplacements.

A cela s’ajoute , la proximité de transports et de services , l’orientation du bien , la vue , l’étage.

Arriver comme un larron en foire et balancer  -30 % me semble incorrect vis à vis du vendeur sauf si le bien est manifestement sur évalué , dans ce cas je l’aurais vu avant et je ne me serais même pas déplacé pour éviter une perte de temps.

Une mauvaise surprise sur l’état du bien peux justifier une baisse de prix.

Pour pouvoir baisser un prix dans ces conditions , il faut à minima connaitre l’historique des problèmes de vente du bien et savoir qu’il est en vente depuis longtemps où savoir si les vendeurs sont pressés.

Les vendeurs sont toutefois souvent pressés de vendre mais pas pressé de baisser , si je veux vendre je me place au niveau du marché et j’indique que le prix est ferme.
Pas de perte de temps en marchandage stérile.

Pour avoir vendu des biens , il est toujours navrant de devoir relever un peu le prix pour satisfaire le vendeur qui sera ravi d’avoir joué au marchand de tapis pour gagner quelques euros.

Pour revenir à vos offres à -25 ou -30 % , on peux toujours proposer ce type de baisse mais en retour on doit obtenir des nombreux refus.

Si une offre est accepté je serais très méfiant car celui qui pensait pigeonner l’autre n’est pas celui que l’on croit.

Vendre au prix ou légèrement en dessous est une chose mais accepter de brader m’étonne et attention aux surprises.

Combien de vendeurs sont pressés de vendre car ils partent à l’étranger au printemps , les biens sont soient inondables ( dans le Gard ) et remis en état à la va vite , soient ce sont des boulets à louer , soit le quartier se dégrade.

Chacun voit l’immobilier comme il l’entend…

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 03/11/2014 19h01 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Guillaume33 a écrit :

Bonjour Bilou,

Le but n’est pas d’obtenir le meilleur rabais possible !!!
J’ai déjà acheté des immeubles sans même négocier car ils étaient au bon prix dès la mise en vente.
Focalisez vous sur le rendement en premier et ensuite vérifiez les fondamentaux.
De prime abord, le rendement me semble un peu faible surtout pour une ville comme Pau.
Le chauffage au gaz n’est pas l’idéal pour du locatif surtout si c’est une chaudière collective (?)
Vous annoncez 1340 € de charges, cela comprend quoi?
La taxe foncière est un peu chère et plombe aussi pas mal la rentabilité nette.
Les compteurs eaux et électricités sont ils séparés?

OK avec vous,
sur PAU le but est de trouver un minimum de 9/10% MIN brut de rendement avec un emplacement et état correct (ici 2100*12=25000 / 313000 prix avec FA =8%). Ce chiffre n’est pas au hasard c’est à cette rentabilité qu’il n’y aura pas de soucis de trésorerie ( si le bien est loué bien entendu ).
Sur PAU le foncier est cher, ça ici il faut faire avec mais avec un rendement brut à 10% c’est pas trop génant. Les compteurs sont individuels.

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#7 03/11/2014 19h03 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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grand21 a écrit :

Pour ma part , complètement d’accord avec les propositions très "dures", moins 20% ou moins 30% ne me fait pas peur du tout pour une première approche. J’irais même plus loin en disant qu’il est stupide de ne pas le faire … La première des rentabilités est d’avoir un excellent prix d’achat ! Et c’est sans aucun doute l’argent le plus facilement gagné ! A moins que l’on ai trop de fierté (mal placée) pour revenir 4 ou 5 fois à la charge en baissant sa culotte …

Vous avez raison le gain se fait à l’achat et personne ne sait ce que donnera la revente n’importe où d’ailleurs.

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#8 03/11/2014 19h16 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Guillaume33 a écrit :

D’accord avec vous grand21, mais pourquoi parler de -20% ou -30%?
Ce n’est pas le problème.
Vous visitez un immeuble proposé à 300 k et faites une offre à -30% donc 210 K.
Bingo elle est acceptée ! "YES, j’ai fait une superbe affaire !!!

Bah peut-être que vous êtes le pigeon…en fait l’immeuble ne vaut que 180 k au prix du marché !
Donc focalisez vous sur la valeur et non sur le prix.

Possible, après difficile de donner une valeur d’un immeuble si on prend la valeur moyenne au m2 sur PAU c’est en moyenne 1500/2100 euros le m2 (prix moyen 1800 euros /m2). Sur ce bien en comptant le plus bas 1500, il devrait être à 352 000 euros. Les immeubles de rapport sont un marché particulier où le prix  se fait par rapport à la situation dans la ville, l’état et le rendement. Ici l’état est bon puisque refait à neuf, l’emplacement bon dans Pau et le rendement c’est le point faible. Donc le seul levier c’est négocier le prix. Maintenant compte tenu de nos objectifs ( moi et mon associé ) d’acheter plusieurs biens, la trésorerie sera le nerf de la guerre et malheureusement en dessous d’une rentabilité brute de 10% attention à la trésorerie.

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#9 03/11/2014 19h24 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Bilou a écrit :

… en dessous d’une rentabilité brute de 10% attention à la trésorerie.

A mon opinion, c’est valable à Pau ou ailleurs wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 03/11/2014 19h35 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Philippe30 a écrit :

Les biens immobiliers ont un prix sur le marché , ce prix s’établit suivant des règles non écrites mais correspondant à plusieurs critères :
  - à la réputation de la ville
  -  à la situation du bien dans un quartier
   - à la situation du bien dans la rue

Souvent indiqué comme la règle des 3 emplacements.

A cela s’ajoute , la proximité de transports et de services , l’orientation du bien , la vue , l’étage.

Arriver comme un larron en foire et balancer  -30 % me semble incorrect vis à vis du vendeur sauf si le bien est manifestement sur évalué , dans ce cas je l’aurais vu avant et je ne me serais même pas déplacé pour éviter une perte de temps.

Une mauvaise surprise sur l’état du bien peux justifier une baisse de prix.

Pour pouvoir baisser un prix dans ces conditions , il faut à minima connaitre l’historique des problèmes de vente du bien et savoir qu’il est en vente depuis longtemps où savoir si les vendeurs sont pressés.

Les vendeurs sont toutefois souvent pressés de vendre mais pas pressé de baisser , si je veux vendre je me place au niveau du marché et j’indique que le prix est ferme.
Pas de perte de temps en marchandage stérile.

Pour avoir vendu des biens , il est toujours navrant de devoir relever un peu le prix pour satisfaire le vendeur qui sera ravi d’avoir joué au marchand de tapis pour gagner quelques euros.

Pour revenir à vos offres à -25 ou -30 % , on peux toujours proposer ce type de baisse mais en retour on doit obtenir des nombreux refus.

Si une offre est accepté je serais très méfiant car celui qui pensait pigeonner l’autre n’est pas celui que l’on croit.

Vendre au prix ou légèrement en dessous est une chose mais accepter de brader m’étonne et attention aux surprises.

Combien de vendeurs sont pressés de vendre car ils partent à l’étranger au printemps , les biens sont soient inondables ( dans le Gard ) et remis en état à la va vite , soient ce sont des boulets à louer , soit le quartier se dégrade.

Chacun voit l’immobilier comme il l’entend…

Philippe

En partie d’accord avec vous, les investisseurs sur ce type de biens sont des négociateurs et quelques euros d’économies c’est de la rentabilité en plus. D’accord sur les 3 emplacements. Pau est la ville la plus proche de chez moi et nous souhaitons par commodités investir près de chez nous. C’est une ville qui a de nombreux atouts pour se développer. L’autre possibilité mais un peu plus loin c’est la côte basque mais difficile d’avoir une rentabilité élevée et donc le projet ne s’autofinance jamais. Par contre, on peut escompter une meilleure plus value à terme mais ce n’est pas notre principal objectif car hypothétique.
Sur ce bien, aprés vérification des éléments que vous soumettez ( règle emplacement,etc), il faut une baisse de 20% pour arriver une rentabilité brute de 10%. D’après mon expérience dans l’immobilier et mon métier ( dans la banque) ayant pas mal de clients investisseurs, la rentabilité proche de 10% (aprés vérifications des autres éléments communs à n’importe quel investissement immobilier : emplacement, qualité du bâti, logement économe en energie,etc..) est importante d’un point de vue trésorerie si vous souhaitez avoir un cash flow positif.

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#11 03/11/2014 20h29 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Guillaume33 a écrit :

D’accord avec vous grand21, mais pourquoi parler de -20% ou -30%?
Ce n’est pas le problème.
Vous visitez un immeuble proposé à 300 k et faites une offre à -30% donc 210 K.
Bingo elle est acceptée ! "YES, j’ai fait une superbe affaire !!!

Bah peut-être que vous êtes le pigeon…en fait l’immeuble ne vaut que 180 k au prix du marché !
Donc focalisez vous sur la valeur et non sur le prix.

Pour compléter ma réponse, si on ne tient compte que de la valeur alors l’investissement n’est pas bon

ex: ce bien 240m2 acheté trés bas 1500 euros m2 = 360000 + FA= 390 000 euros
loyers annuels 25200 euros /390000 = 6.46% brut

Conclusion, aucun investisseur d’immeubles de rapport ne mettra cette somme pour une rentabilité légèrement supérieure en net à un fond euro d’assurance vie et on les comprend. Donc la valeur se détermine par la rentabilité, elle-même influencée par l’emplacement, l’emplacement dans l’emplacement, l’état, le "standing". Et juqu’à preuve du contraire la rentabilité est en lien direct avec le prix d’achat.
Je comprend ce que vous voulez dire mais attention, dans ce type de bien, on regarde le prix du marché pour ne pas être déconnecté mais c’est en premier lieu la rentabilité qui prime.

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#12 03/11/2014 20h30 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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DDtee a écrit :

Bilou a écrit :

… en dessous d’une rentabilité brute de 10% attention à la trésorerie.

A mon opinion, c’est valable à Pau ou ailleurs wink

On est d’accord, ce chiffre n’est pas donné au hasard.

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#13 03/11/2014 21h37 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Sur les derniers immeubles que j’ai acheté, je ne connais même pas la surface. La 1re chose que je calcule est la rentabilité, la nette.

Pour un cash flow nul, on doit s’en sortir vers 7%, un peu moins même avec les taux actuels. On gagne le capital remboursé…

EDIT : Roudoudou me signale du 6% sur 20 ans, ce qui me parait tout à fait juste vu que je calculais du 7% sur 25 ans il y a 2 ou 3 ans.

Mais bon, avoir un cash flow nul est le minimum syndical, il faut viser mieux que ca!

Dernière modification par ZX-6R (03/11/2014 22h11)


Left the Rat Race in 2013

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#14 03/11/2014 22h11 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Bilou a écrit :

Je comprend ce que vous voulez dire mais attention, dans ce type de bien, on regarde le prix du marché pour ne pas être déconnecté mais c’est en premier lieu la rentabilité qui prime.

Ah bah là nous sommes bien d’accord ! Je pense que vous m’avez mal compris.
Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il ne faut surtout pas se focaliser sur un prix au M2 mais sur la rentabilité nette.

Après concernant la ville de Pau, j’ai un doute un tant qu’investisseur. Pour moi 10% brut c’est insuffisant à Pau.
Trouvez-vous normal par exemple qu’il y ai une multitude de studios à vendre à pour moins de 20k ?

Autre point, cette ville vit beaucoup grâce aux militaires…méfiance donc.
Les garnisons ont plus tendance à disparaître.

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#15 03/11/2014 22h26 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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ZX-6R a écrit :

Sur les derniers immeubles que j’ai acheté, je ne connais même pas la surface. La 1re chose que je calcule est la rentabilité, la nette.

Pour un cash flow nul, on doit s’en sortir vers 7%, un peu moins même avec les taux actuels. On gagne le capital remboursé…

EDIT : Roudoudou me signale du 6% sur 20 ans, ce qui me parait tout à fait juste vu que je calculais du 7% sur 25 ans il y a 2 ou 3 ans.

Mais bon, avoir un cash flow nul est le minimum syndical, il faut viser mieux que ca!

ZX-6R,

Je suis d’accord avec vous mais pour trouver le bien avec plus de 7-8% de renta, c’est très compliqué.
Il faut comme vous l’indiquez dans votre file de présentation avoir le réseau…
Si le Cash Flow est positif, il faut mieux faire l’opération que rien du tout, je me trompe ?

Dernière modification par Nordiste (03/11/2014 22h27)

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#16 04/11/2014 19h39 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Guillaume33 a écrit :

Bilou a écrit :

Je comprend ce que vous voulez dire mais attention, dans ce type de bien, on regarde le prix du marché pour ne pas être déconnecté mais c’est en premier lieu la rentabilité qui prime.

Ah bah là nous sommes bien d’accord ! Je pense que vous m’avez mal compris.
Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il ne faut surtout pas se focaliser sur un prix au M2 mais sur la rentabilité nette.

Après concernant la ville de Pau, j’ai un doute un tant qu’investisseur. Pour moi 10% brut c’est insuffisant à Pau.
Trouvez-vous normal par exemple qu’il y ai une multitude de studios à vendre à pour moins de 20k ?

Autre point, cette ville vit beaucoup grâce aux militaires…méfiance donc.
Les garnisons ont plus tendance à disparaître.

Autant pour moi, on est d’accord. Sur Pau pas évident de trouver beaucoup plus que 10% mais c’est faisable en étant patient et sur le qui-vive. Je ne suis pas d’accord par contre sur la multitude de studios à moins de 20 000 euros, moi je n’en trouve pas à ce prix sauf délabrés ? Où avez-vous vu des annonces de ce type ? Les studios tournent entre 30000 et 50000 suivant la surface et l’emplacement. Pas loin des facs et en bon état c’est 2000 euros le m2 voir plus.
Je ne suis pas d’accord sur le cas de Pau, il y a 10 000 étudiants avec des secteurs de pointe. Pau est la capitale des géosciences et du génie pétrolier ( implantation notamment du groupe Total ). Pour la présence de militaires c’est vrai mais pour la dépendance de Pau vous devez confondre avec Tarbes je pense ?
Bref pour moi cette ville devrait être certes mieux qu’elle n’est, mais je pense qu’elle a du potentiel si la politique suit. Le département des Pyrénées Atlantiques à la différence de nombreux autres attire de nouveaux habitants chaque année et ça c’est un facteur clé aussi car c’est loin d’être le cas partout en France.

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#17 04/11/2014 20h28 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Une rapide recherche sur Leboncoin me donne 6 studios (certes petits) à moins de 20 k sur Pau.
Ils sont en effet pour la plupart délabrés mais tant mieux ! C’est  l’idéal pour un investisseur, une belle occasion de faire du déficit foncier.
Je ne confondais pas avec Tarbes, sur Tarbes je viserais plutôt du 14% mini smile
D’accord avec vous, le Sud Ouest d’une manière générale attire beaucoup de monde, le flux migratoire est largement positif.
Bonnes recherches alors !

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#18 05/11/2014 10h59 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Je ne connais ni Pau, ni Tarbes, cependant il faut être attentif à la demande en studio dans les villes moyennes. Beaucoup d’entre elles ont une offre supérieure à la demande. De plus, quand la différence de prix de loyer n’est pas très grande, chacun préfère une chambre séparée…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 05/11/2014 11h54 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Entièrement d’accord avec vous, beaucoup d’investisseurs et marchands de bien ont découpés pour plus que raison, des immeubles en une multitudes de studios.
La conséquence est dramatique dans certaines petites villes. Vous voyez parfois des panneaux studio à louer sur chaque immeuble !

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#20 05/11/2014 19h06 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Guillaume33 a écrit :

Une rapide recherche sur Leboncoin me donne 6 studios (certes petits) à moins de 20 k sur Pau.
Ils sont en effet pour la plupart délabrés mais tant mieux ! C’est  l’idéal pour un investisseur, une belle occasion de faire du déficit foncier.
Je ne confondais pas avec Tarbes, sur Tarbes je viserais plutôt du 14% mini smile
D’accord avec vous, le Sud Ouest d’une manière générale attire beaucoup de monde, le flux migratoire est largement positif.
Bonnes recherches alors !

Merci Guillaume.

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#21 06/11/2014 20h22 → Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements... (locatif)

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Bon, on laisse tomber pour celui-là une offre a été faite au prix de 288900 euros.
On est sur un autre…je vous tiens informé.

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