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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 20/02/2015 22h01 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

@Julien, je ne pense pas que le chemin inverse soit possible. Comment commencer en Bourse? Avec quel argent?

Héritage, gain au jeu, ou plus simplement premières économies, ou prêt des parents (ce fut le cas pour moi).

Mais rien n’empêche de faire les 2 à la fois : pour ma part j’ai commencé par investir en bourse, avec ce capital de départ et en épargnant un peu de mon salaire tous les mois. Puis j’ai utilisé une partie de ce capital pour constituer un petit apport pour acheter ma résidence principale, en continuant à placer sur les marchés. Plus tard, j’ai vendu ce bien, et utilisé ma plus value immobilière et mes plus values boursières pour acheter 2 autres biens.

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#52 20/02/2015 22h33 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Je pense que la méthode consistant à économiser et investir en Bourse est incontestablement plus longue (surtout quand vous puisez dans votre capital pour acheter votre RP) que l’achat d’immobilier locatif dans un premier temps. Comme je l’ai démontré ci dessus, en économisant 2k€ / mois pendant 4 ans vous pouvez espérer gagner 5k€ / an de dividendes.

Si vous gagnez au loto ou héritez d’un pactole, là bien évidemment, pourquoi s’emm*rder avec l’immo…? Autant passer directement à l’étape rentier en dividendes.


Left the Rat Race in 2013

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#53 20/02/2015 22h59 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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@ZX-6R,

Je suis complètement d’accord avec vous sur l’avantage de l’effet de levier avec l’immobilier.
En revanche, il ne faut pas oublier le risque associé !

Imaginons que le marché immobilier baisse disons de 20 à 30% dans les 10 prochaines années (et les loyers baisses également -> nous rentrons en déflation…), l’opération d’effet de levier peut s’avérer Catastrophique…. Au moins, avec la bourse (sans effet de levier), on ne peut pas se retrouver en negative equity…

Sur les 15 dernières années, l’investisseur immobilier par effet de levier a été absolument génial et visionnaire. Beaucoup se sont Énormément enrichis "assez facilement" et devenus rentiers en quelques années… Attention au retour de bâton pour ceux qui arriveraient en fin de cycle. L’histoire ne va pas être la même !…

Donc, devenir rentier en quelques années semble compliqué en bourse (sauf apport initial important). En effet, la quasi efficience des marchés rend très complexe un rendement moyen > à 10%/an.
Devenir rentier en quelques années avec l’immobilier (via emprunt) est possible mais avec un risque qui me semble bien plus important ! Surtout en cette fin de cycle haussier…

Dernière modification par Tanuky (20/02/2015 23h08)

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#54 20/02/2015 23h31 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Ne surestimez pas le risque non plus.

Si j’ai aujourd’hui 1M€ de patrimoine brut et 1M€ d’emprunt sur 20 ans, dans 10 ans avec une baisse de 30% de l’immobilier je n’aurai plus que 700k€ de patrimoine brut mais ma dette ne sera plus que de 500ke soit un enrichissement de 200k€ bel et bien réel.

Dernière modification par ZX-6R (20/02/2015 23h31)


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#55 21/02/2015 00h20 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Attention, si l’immobilier baisse de 30 %, vos loyers seront davantage impactés que vos mensualités…
Le levier est une arme formidable mais à manier avec précaution.

  Encore une fois, l’immobilier est un formidable moyen de création de patrimoine, la bourse est plutôt un moyen de redistribution.

  Le travail à fournir pour trouver un bien en cf positif (éventuellement avec travaux que l’on fait soi-même) me paraît comparable à celui de lire des rapports annuels afin de trouver LA perle rare. Les goûts et les couleurs…

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#56 21/02/2015 00h54 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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A mon huble avis, la meilleure manière de s’enrichir à long terme est sans doute d’exceller dans ce qui nous passionne, que ce soit la bourse, l’immobilier ou autre chose ! Evidemment, si on ne fait pas les choses avec un certain engouement, on ne peut qu’obtenir des résultats passables ou médiocres (type 3% par an sur de l’immobilier ou moins bien que le S&P 500 en bourse par exemple).

L’exemple le plus connu de réussite en bourse, Warren Buffett n’a pas fait d’investissement immobilier, et il est bien plus riche que n’importe quel investisseur immobilier. On peut sans doute en débattre longtemps, mais il n’est pas seul à être devenu milliardaire en bourse : on peut trouver plusieurs dizaines d’exemples.
Comment faire ? On épargne tous les cash-flows excédentaires par rapport à son train de vie et on les investit de manière entreprenante (ou entrepreneuriale comme dit Julien). On ne sait évidemment pas quel rendement on va faire, mais, si on est un tant soit peu sérieux, cela peut largement dépasser nos attentes (cela a été le cas pour un type somme toute très moyen comme moi : si mon cas n’est pas une généralité, je ne suis surement pas une exception).
J’imagine que c’est pareil en immobilier, même si le travail me paraît (par rapport à mes affinités) 10 fois plus difficile et ennuyeux que d’étudier des entreprises (je conçois que l’inverse peut être vrai pour beaucoup, je ne suis pas sectaire). Je suis également certain que mon patrimoine net de dettes serait au moins 5 fois inférieur si j’avais fait de l’investissement l’immobilier, possiblement 10 fois inférieur.

Bref, bien des chemins mènent à Rome, et nos convictions sont forcément influencées par notre vécu, ce qui créé nécessairement un biais dans le raisonnement (y compris chez moi).

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#57 21/02/2015 03h08 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

Ne surestimez pas le risque non plus.

Si j’ai aujourd’hui 1M€ de patrimoine brut et 1M€ d’emprunt sur 20 ans, dans 10 ans avec une baisse de 30% de l’immobilier je n’aurai plus que 700k€ de patrimoine brut mais ma dette ne sera plus que de 500ke soit un enrichissement de 200k€ bel et bien réel.

Je dois mal comprendre quelque chose.

J’imagine que dans votre hypothèse, les loyers repayent 500k de principal en plus des intérêts. Pourquoi pas.

Mais la valeur du bien est désormais 2*(1-30%)=1.4M
Vous repayez 500k de dette résiduelle et il vous reste…900k d’equity, pour un investissement d’1M

Bilan de l’opération ==> -100k


SmartPortfolio.org : outil gratuit pour se constituer un portefeuille de trackers personnalisé

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#58 21/02/2015 07h50 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Bonjour à tous,

Le débat est très intéressant, tout comme les arguments de chacun.

Je suis vraiment novice en immobilier.

Quelqu’un sait si il est possible de contracter des prêts bancaire "non-recourse" du style j’achète un appartement à 150 000€, avec 30 000€ d’apport personnel mais si l’investissement se passe mal, la banque ne peut que saisir l’appartement mais n’a aucun droit sur mes autres actifs ou mon salaire ?

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#59 21/02/2015 08h59 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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@ ZX-6R,

J’ai également du mal à comprendre votre calcul, il faudrait rentrer dans les détails…

-> Votre calcul se base sans apport dans le cas d’un remboursement d’emprunt + intérêt (sur 20 ans?) couvert uniquement par le loyer net d’impôt & charges ? (sans apport mensuel complémentaire ?) Un bien de ce type me semble compliqué à trouvé aujourd’hui, non ?

-> Deuxième hypothèse pris, c’est que les loyers ne baisses pas ? .. J’habite dans les Yvelines, les loyers ont baissés depuis 1 an (chiffres notaires) -> c’est donc possible

-> En 10 ans (sur 20 ?), vous remboursez la moitié du capital ? Comme le montant des intérêts est décroissant dans le temps, il me semble que au bout de 10 ans, vous avez remboursez moins de la moitié du capital…

@ Sergio8000,

Warren Buffet est un bon exemple d’enrichissement boursier avec un rendement moyen annuel d’environ 20% ? Ce qui est exceptionnel !.. 
Maintenant, il faut aussi voir qu’il a pu faire monter son patrimoine en grande partie grâce à son activité de gestion de portefeuille et les commissionnements associés ! …  Regardez nos grands gestionnaires français, ils sont également richissimes (exemple : Edouard Carmignac, Didier Le Menestrel) -> leur réputation s’est évidemment construite sur les performances boursières mais leur fortune s’est essentiellement gagnée sur le commissionnement annuel (1% ?) pris sur le capital géré… Carmignac, actifs sous gestion en 2014 -> 50 millards !… Avec 1% de commissionnement…… C’est le plus beau métier du monde !… Je vous laisse regarder Carmignac sur société.com ….. (CARMIGNAC GESTION à PARIS 1 (75001), bilan gratuit 2012, sur SOCIETE.COM (349501676)) C’est incroyable !!!!!! 165Meuros de resultat net pour 150 personnes… Vous connaissez plus profitable ?!

Je dirai donc, que l’on peut devenir rentier avec la bourse en quelques années, à condition d’être un professionnel avec la gestion de portefeuilles de comptes tiers (ou un gestionnaire de FCP/SICAV)… C’est finalement de l’effet de levier sans le risque associé !!!!

Cela ne serait-il finalement pas la meilleure solution pour devenir rentier ???!!!

Dernière modification par Tanuky (21/02/2015 09h05)

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#60 21/02/2015 12h01 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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A l’époque de son partnership, Buffett ne chargeait aucun frais de gestion, simplement un pourcentage de la performance.

Accessoirement, s’il avait investi pour lui-même (en tant "qu’indépendant") jusqu’à aujourd’hui, il aurait fait beaucoup plus que 20% par an.

La donne change quand on dirige la troisième capitalisation boursière au monde et patronne deux cent vingt milliards de capitaux propres : le cercle d’opportunités est dramatiquement restreint.

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#61 21/02/2015 12h43 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Rolando33 a écrit :

Encore une fois, l’immobilier est un formidable moyen de création de patrimoine, la bourse est plutôt un moyen de redistribution.

J’imagine que vous voulez dire "un moyen de diversification du patrimoine"?

Rolando33 a écrit :

Le travail à fournir pour trouver un bien en cf positif (éventuellement avec travaux que l’on fait soi-même) me paraît comparable à celui de lire des rapports annuels afin de trouver LA perle rare. Les goûts et les couleurs…

Il me semble aussi qu’on peut "s’indexer" sur les deux, je veux dire faire de la gestion passive : actions par des fonds indiciels, immobilier par de la pierre papier.

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#62 21/02/2015 14h00 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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NicolasBazard a écrit :

J’ai réussi à la fin de mes études à constituer un capital de 5000€ (en partant de 0), uniquement avec mes jobs d’été et mes stages. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t8234#sthash.SEfo3NFe.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
C’est marrant parce que si je m’inscris sur votre site vous proposez:Comment transformer 190€ en 1 million d’euros ?

Du coup je me demande pourquoi vous n’êtes pas milliardaire?

Troll de pub a part cela dépend de ce que l’on entend par être rentier.
Nous sommes peu nombreux a avoir des notions de finances parce que cela ne s’apprend pas à l’école et pourtant je pense que cela devrait être obligatoire.

J’imagine le paquet d’argent que j’aurai mis de coté quand je vivais encore chez maman…
Je me serai peut être pas endetté pour ma RP et aurai fait du locatif….

Je suis au salaire médian et pour quelqu’un qui a de petits besoins je trouve au contraire que pour une personne instruite des son plus jeune age l’objectif d’être rentier et facilement atteignable. 

Même si cela met 20/25 ans,si l’on débute disons a 20 ans être rentier a 45 ans c’est pas négligeable.

J’estime que je serai rentier quand j ’aurai payé ma RP et que je toucherai une rente de 900euro mensuelle ce qui me permettra d’oublier l’inquiétude de bosser jusqu’à 70 ans pour une pension ridicule.

Je me laisse encore 19 ans j’aurai 53 ans il sera alors devenu possible d’être rentier sans levier immobilier.

Si ça loupe tant pis je me paierai de belles vacances.

Reste,pour les plus pressés de retourner à l’école faire de belles études.

Pour les puristes j’ai oublié l’inflation la sécu et compagnie mais l’idée est la:plus vous commencez jeune,plus c’est facile et invisible.(la magie des intérêts composés)


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#63 21/02/2015 21h49 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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PP a écrit :

J’imagine que dans votre hypothèse, les loyers repayent 500k de principal en plus des intérêts. Pourquoi pas.

Mais la valeur du bien est désormais 2*(1-30%)=1.4M
Vous repayez 500k de dette résiduelle et il vous reste…900k d’equity, pour un investissement d’1M

Bilan de l’opération ==> -100k

non non, plus simple…

j’ai 1M€ de patrimoine brut  (3 immeubles à 333 333€ chacun)

Tout est acheté à crédit, 1M€ de dettes donc.

Dans 10 ans, je perds 30% de la valeur, j’ai donc 700k€ de patrimoine brut.

Mais j’ai remboursé la moitié de mes dettes (un peu moins que la moitié peut être mais on va pas jouer sur les mots)

J’ai donc bien gagné 200k€.

Pour la baisse des loyers, ça baisse moins vite que les prix. Il y a de la latence. Et même si les notaires disent que ça baisse, vous n’êtes pas forcément impacté. Je n’ai baissé mes loyers nulle part, ni à Paris, ni en Province (importance de l’emplacement)  Et quand bien même les loyers baissent, vous n’êtes pas "passif" Si vous avez diversifié en Bouse et avez des actions avec un bon DGR, ça peut compenser. Vous pouvez aussi continue vos achats immobiliers. Les prix baissant, vous continuez à investir avec la même rentabilité que vos précédents achats.


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#64 21/02/2015 22h41 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Seul (petit) problème avec votre scénario : si vous n’avez RIEN au départ, aucun banquier ne prêtera ce 1 M€.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#65 21/02/2015 22h41 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

Dans 10 ans, je perds 30% de la valeur, j’ai donc 700k€ de patrimoine brut.

Mais j’ai remboursé la moitié de mes dettes (un peu moins que la moitié peut être mais on va pas jouer sur les mots)

J’ai donc bien gagné 200k€.

Mais il reste 10 ans de dette à rembourser. Avec des revenus en baisse (une baisse de 30% sur l’immobilier, cela met tôt ou tard la pression sur les loyers, et crée du turn over chez les locataires).
Il se peut que ce gain de 200k€ au bout de 10 ans soit absorbé les années qui suivent.

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#66 21/02/2015 22h49 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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GoodbyLenine a écrit :

Seul (petit) problème avec votre scénario : si vous n’avez RIEN au départ, aucun banquier ne prêtera ce 1 M€.

@GBBL
Pour de l’immobilier, avec un CDI, beaucoup de banques suivront. Pour de la Bourse aucune. Non?

@sanbouddha
Admettons une baisse de 30% sur les 10 années suivantes (on parle de 60% de baisse en 20 ans, vous y allez fort quand même)

On passe donc de 700k€ de patrimoine à 490k€ pour une dette à zéro. J’ai donc gagné 490k€ de patrimoine en 20 ans.

Maintenant, d’un point de vue cash flow, si mes revenus baissent de 60% effectivement ça va être compliqué de continuer à rembourser mes crédits, je vous l’accorde. Même en partant avec une excellente rentabilité, même en reprenant un travail salarié, à un moment ça va être tendu. Du coup, vu que mon patrimoine est quoi qu’il arrive supérieur à mes dettes, aujourd’hui, dans 10 ans ou a fortiori dans 20 ans, le jour ou mes loyers sont trop bas par rapport à mes mensualités… je revends tout.


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#67 21/02/2015 22h53 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

On passe donc de 700k€ de patrimoine à 490k€ pour une dette à zéro. J’ai donc gagné 490k€ de patrimoine en 20 ans.

Disons que vous vous êtes constitué un patrimoine de 490k€ en 20 ans. Comme vous le dites dans la suite, dans ce scénario vous devez mettre la main à la poche pour rembourser. Une part de ce patrimoine de 490k€ est donc de l’épargne.

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#68 21/02/2015 23h11 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Tout à fait, en temps normal, c’est une épargne payée par les locataires. En cas de baisse des loyers de 60%, c’est une épargne forcée qui fait mal.


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#69 22/02/2015 00h13 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Enfin la on parle d’un scénario que si cela se passe vraiment , la bourse ne sera pas plus haut aussi..  tout le monde y perdra .


Le mouvement fait l'argent.

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#70 22/02/2015 08h34 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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@ZX-6R
Pour revenir sur l’immobilier, en cas de baisse de 30% sur les 10 prochaines années, je reste convaincu que l’opération par effet de levier peut être très dangereux !

En effet, avec un emprunt à 20 ans (disons à 3% assurance inclus), vous remboursez 42,5% de votre capital sur les 10 prochaines années. Prévoir également les 7% de frais de notaire, 30+7 -> 37% de perte pour 42,5% de remboursé => Le gain est faible.

Mais attention, ce faible gain existe à une condition : que votre loyer couvre Intégralement votre remboursement intérêt mensuel & capital & frais divers & taxes & impôts revenues. Ce type d’investissement locatif peut-il encore se trouver ???
En cas de cash flow négatif (la majorité des cas ?), le faible gain peut se transformer en forte perte !!!

@thomz
En effet, Buffett ne prenait aucun frais (comme une partie des hedge fund aujourd’hui ?) mais le % sur la performance reste un excellent moyen de rémunération !("Celui qui investit dans son fonds perçoit tous les gains jusque 4% de performances. Au-delà, 25% des gains vont à Warren Buffett. C’est sa seule rémunération")
=> Avec un perf moyenne de 30% sur ses 15 premières années, sa rémunération a donc était Enorme ! Grâce à ses bonnes perf évidemment. Mais avec ses seuls économies, la valorisation de son patrimoine aurait mis bcp plus de temps à progresser…

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#71 22/02/2015 09h20 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

Banni
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mehdi57 a écrit :

Nous sommes peu nombreux a avoir des notions de finances parce que cela ne s’apprend pas à l’école et pourtant je pense que cela devrait être obligatoire.

Alors que la bataille fait rage entre les partisans de la brique 20-20-40 et ceux qui ne jurent que par la brique virtuelle du cac40 (choisis ton camp camarade), j’ai relevé cette phrase subreptice qui va torturer le corps enseignant au tréfonds de sa fibre.

Qu’ouïs-je, qu’entends-je, que lis-je?

Des notions de finance qu’on apprendrait à nos chères têtes blondes??? Mais c’est introduire dans la cour d’école le ver qui va ruiner le fruit!!!

Anecdote véridique.

Je n’ai pas fait que me lever tôt pour boursicoter dans l’existence (ce qui m’a permis de devenir "rentier" très jeune et en 6 ans, en faisant fructifier une prime de licenciement égale à 12 mois de salaire), j’ai également roulé ma bosse, parce que j’avais envie de voir le monde, et pas uniquement celui des salles de marché.

J’avais notamment un fantasme qui s’était arrêté à la queue pour l’inscription à l’université (trop long, trop barbant) : devenir prof.

Par la bande, une proviseure m’a trouvé - très récemment - une place d’assistant pédagogique dans un collège d’une cité chaude que je ne nommerai pas. Ma mission (effroyablement mal payée, mais j’y allais pour vivre et non pour gagner ma vie) : redonner le goût du travail scolaire à une bande de jeunes qui jouent les mules pour les grands ou lorgnent les sacs de grand-mère avec un filet de bave qu’ils ont du mal à réprimer.

Mission impossible avec : l’histoire de Vercingétorix, les différences entre le futur et le conditionnel, et sentiment de grande solitude devant une tentative d’explication de la règle de trois.

Trouver un biais, un sujet pour leur expliquer sans qu’ils s’en rendent compte cette notion et quelques autres : tiens, la Bourse.

Et bien ça marche, surtout les travaux pratiques.

"Bon les gars, vous venez de vous procurer - mais je ne veux pas savoir comment - 500 euros et vous voulez les faire fructifier. Allez-y dites-moi com?"

Et les boutonneux de plancher sur les produits dérivés, d’aborder les fractions, les pourcentages sans trop le savoir ou en ne le sachant pas du tout, mais en ayant le sentiment de jouer sur le terrain  de leurs "grands copains" : les bourges.

Et bien mes amis, bien que tous ces jeunes étaient actifs et concentrés tout une heure durant (chose remarquable et jamais réussi par ailleurs autour d’un schéma académique) tout ça n’a pas durer bien longtemps.

Le corps enseignant ayant eu vent de l’entreprise, certains se sont drapés (les hussards noirs de la République peut-être) et j’ai dû réviser ma copie sous peine d’aller jouer ailleurs.

Comme je me sentais moins inspiré par Vercingétorix (je ne sais pas, dans ce milieu … je ne le sentais pas), j’ai fait ce qu’il faut pour me faire virer (savoureuse l’histoire, mais trop hors-sujet). Compensation immense, depuis lors je suis un héros dans cette cité!

Ceci dit "honte à moi", je n’aurais pas dû, c’est du pousse au crime. D’autant que pour aller chercher les 500 euros, Dieu sait ce qu’ils auront fait!

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#72 22/02/2015 10h18 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

Du coup, vu que mon patrimoine est quoi qu’il arrive supérieur à mes dettes, aujourd’hui, dans 10 ans ou a fortiori dans 20 ans, le jour ou mes loyers sont trop bas par rapport à mes mensualités… je revends tout.

C’est là que le bas blesse à mon avis ZX-6R.
La théorie c’est que vous avez acheté car sous côté.
Lorsque ça ne vaudra plus grand chose, qui sera prêt à acheter ?
Car dans l’immobilier comme ailleurs, la plupart achètent au son du clairon et vendent au son du canon…

Raskoletc, cette description vaut aussi dans les beaux quartiers.
je me souviens de collègues profs de maths outrés que de nouveaux manuels présentent des exercices appliquant les pourcentages à des données financières, épargne, crédit, etc.
Cette espèce part à la retraite depuis déjà quelques années. Bien qu’en voie de disparition, elle a marqué profondément le système.

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#73 22/02/2015 11h26 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Tanuky a écrit :

En effet, avec un emprunt à 20 ans (disons à 3% assurance inclus), vous remboursez 42,5% de votre capital sur les 10 prochaines années. Prévoir également les 7% de frais de notaire, 30+7 -> 37% de perte pour 42,5% de remboursé => Le gain est faible.

Mais attention, ce faible gain existe à une condition : que votre loyer couvre Intégralement votre remboursement intérêt mensuel & capital & frais divers & taxes & impôts revenues. Ce type d’investissement locatif peut-il encore se trouver ???

Nous sommes donc d’accord que lorsque le cash flow est positif le remboursement du crédit compense en totalité la perte du patrimoine.

Des biens à cash flow positif sont très nombreux en province. Je vous encourage à aller voir le blog de Guillaume33 par exemple. Avec travaux on dépasse les 10% net. Si vous avez lu mes diverses interventions, vous verrez que j’achète des biens sous le prix du marché (<25%) , donc dès l’achat je me "protège" d’une baisse des prix. Pendant les 10 premières années, c’est en réalité ma plus value latente qui baisse.

Range 19 a écrit :

Lorsque ça ne vaudra plus grand chose, qui sera prêt à acheter ?

Je prends le chiffre qu’on m’a donné, une baisse des prix de 30% sur 10 ans.
Je pense pouvoir vendre au prix du marché, voir légèrement en dessous pour vendre plus vite. Il faut bien prendre une hypothèse et celle de vendre au prix du marché est la meilleure, vu que je n’ai que des biens en plein centre ville, rénovés et conservés en bon état.


Left the Rat Race in 2013

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#74 22/02/2015 12h02 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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En me relisant ZX, je vois que je n’étais plus dans l’hypothétique mais presque affirmatif.
J’envisage les hypothèses liées à une baisse mais n’en fait pas une certitude.
J’ai comme certitude (j’en ai très peu) qu’un immeuble (au sens bâtiment entier) de rapport n’est pas liquide du tout.
Sa valeur, on s’en moque un peu, c’est son rendement et le caractère pérenne de ce dernier qui importe vraiment.

Je ne souhaite pas vraiment théoriser sur les manières de devenir rentier ou pas en opposant les expériences les unes aux autres mais peux juste témoigner que c’est une question de période, d’opportunités, de goûts, d’envies, de compétences etc.
Je n’aurais jamais pu vivre avec des accès de pingrerie comme j’en lis ici depuis quelques temps. Devenir rentier par une épargne forcenée, ce n’est pas pour moi.
En observant mon environnement (très jeune, j’avais faim)  il me restait deux possibilités : l’entreprise et/ou l’immobilier. D’une certaine manière l’immobilier est ma petite entreprise.
S’agissant de la bourse, je me soigne pour y aller… et y vais doucement, grâce aux revenus… de l’immobilier.

Dernière modification par Range19 (22/02/2015 12h02)

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#75 22/02/2015 12h24 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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En cas de nécessité de revente des petits immeubles, il sera plus intéressant de revendre par lots. Les plus beaux se vendront au dessus du prix du marché, ce qui compensera les lots "mal placés" qui seront bradés. On peut ainsi toucher non pas uniquement les investisseurs, mais tous les acheteurs potentiels.

Je trouve intéressant ce fil de discussion et les "freins" qu’expriment certains vis à vis de la bourse ou de l’immo.


Left the Rat Race in 2013

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