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Forums des investisseurs heureux

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#76 22/02/2015 13h06 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Questions à ZX-R6 : Avez-vous déjà vendu des biens ? Beaucoup ? Dans un contexte difficile (marché sinistré, quand tout le monde veut vendre, ou des biens "peu recherchés") ? Est-ce aussi facile de "vendre au prix du marché" que d’ "acheter 25% en dessous du marché" ?  Est-ce aussi facile que de vendre à la bourse ?


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#77 22/02/2015 13h28 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

j’achète des biens sous le prix du marché (<25%)

Oui en partant de là, tout peut arriver ensuite. Mais prenez-vous en compte dans vos coûts d’acquisition, le temps passé à rechercher, visiter puis négocier des biens à ce prix ?
Et recommencer n fois jusqu’à ce que l’achat se concrétise ?

D’ailleurs quel est le ratio entre
- nombre de biens visités
- nombre de biens sur lesquels vous faites une offre (à 25% en dessous du prix, donc)
- nombre de biens achetés ?

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#78 22/02/2015 13h47 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Sans vouloir répondre à la place de ZX-R6 je peux vous parler de mon expérience de recherche infructueuse de nouveaux biens immobiliers depuis maintenant 6 mois.

Le marché sur lequel je suis est vraiment sinistré, cependant dès qu’un bien se présente avec une rentabilité de 6/7% (insuffisante pour moi) des investisseurs se ruent dessus empêchant toute possibilité de négociation de prix (pas de nécessité de baisse supplémentaire de prix donc pour le vendeur).

Mon banquier avec qui j’ai des relations dans la transparence et durable (cf ma présentation) exprimait il y a quelques mois que pour les banques l’immobilier devenait une concurrence directe devant la rémunération des produits d’épargne traditionnels.
Son analyse est que chaque baisse du prix de l’immo sur des biens louables détournait maintenant une partie des clients des réseaux bancaires des épargnes traditionnelles… les loyers restant relativement stables (cf les travaux de J. Friggit) il leur reste le crédit pour garder le contact wink

Dit autrement, tant que le rendement propose un différentiel positif aux produits traditionnels, ZX-R6 n’a pas de souci à se faire pour vendre ses biens.

Il est à mon opinion bien plus difficile d’acheter significativement en dessous du prix du marché que vendre à son prix (sauf absence totale de marché comme certaines campagnes isolées).
<25% est évidemment possible, nous sommes nombreux à l’avoir fait, mais cela nécessite évidemment d’intenses recherches/négociations !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#79 22/02/2015 14h02 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Il est vrai que si vous arrivez à trouver un bien avec une rentabilité net > à 10% et cash flow positif (sans apport et en prenant en compte Tous les frais), j’avoue que vous êtes assez tranquille même en cas de baisse de l’immobilier !…

Malheureusement pour moi, ce type de bien me semble introuvable en Ile de France et gérer à distance complique largement l’investissement locatif… Donc je reste à l’écart du marché pour le moment.

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#80 22/02/2015 14h28 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Je doute très fortement que les loyers baissent dans les mêmes proprotions.
Le découragement des investisseurs ralentissent la construction et la rénovation/mise à neveau des logements.Lorsqu’un locataire visite un bien il ne se focalise pas uniquement sur le montant du loyer,d’autres parametres entrent en ligne de compte.

Dans l’exemple de ZXR,avec des achats à plus de 10% brut,il est fort probable que le rendement locatif soit encore plus élevé.

Ok,il vaut mieux faire 10% d’un million que 12% de 500 000,c’est certain.

Au delà de ça,les partisans de la voie boursière on un peu tendance à parler d’évolution moyenne des prix et de considérer le sujet avec un achat one shot auquel l’investisseur est lié sur la durée du crédit.
L’immobilier est plus mobile qu’il n’y parait et il y’a ,quelques soit la conjoncture des opportunités à saisir(comme en bourse:se contenter des performances du CAC a peu de chance de permettre une constitution rapide de capital permettant d’être rentier sans un effort d’épargne énorme).


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#81 22/02/2015 15h39 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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DDtee a écrit :

<25% est évidemment possible, nous sommes nombreux à l’avoir fait, mais cela nécessite évidemment d’intenses recherches/négociations !

C’est bien ce qui m’intéresse. Dans mon métier je sais que pour signer un contrat avec 1 client, je dois en rencontrer 10, et pour en rencontrer 10 je dois en contacter 50 ou 100.

Dans la prospection immobilière, combien devez-vous visiter d’appartements pour en trouver 1 qui entre dans vos critères ? Et sur combien de ceux-ci devez-vous faire une offre pour qu’il y en ait 1 qui soit acceptée ?

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#82 22/02/2015 16h32 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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GoodbyLenine a écrit :

Questions à ZX-R6 : Avez-vous déjà vendu des biens ? Beaucoup ? Dans un contexte difficile (marché sinistré, quand tout le monde veut vendre, ou des biens "peu recherchés") ? Est-ce aussi facile de "vendre au prix du marché" que d’ "acheter 25% en dessous du marché" ?  Est-ce aussi facile que de vendre à la bourse ?

Je veux bien faire les simulations avec les chiffres qu’on me donne, mais il faut appeler un chat un chat. Le prix du marché, c’est le prix moyen des dernières transactions, donc je ne vois pas pourquoi je ne pourrai pas vendre mes biens qui sont en très bon état et bien situés au prix moyen du marché.  Je ne dis pas que je vendrai facilement, mais je ne vois pas pourquoi vous voudriez que je vende en dessous du prix du marché non plus. Et pour vous répondre oui j’ai déjà vendu des biens, 4 pour être précis, depuis 2010.

Quand vous avez une action qui coupe son dividende, vous n’avez qu’à cliquer sur vendre pour liquider votre position, mais vous avez perdu en une journée 50% ou plus de votre capital. (à lire la dernière newsletter d’IH)

Ceci n’arrive pas en immobilier.

sanbouddha a écrit :

prenez-vous en compte dans vos coûts d’acquisition, le temps passé à rechercher, visiter puis négocier des biens à ce prix ?

Non, ça n’a aucun sens pour moi. Je prends ce temps sur "mes loisirs". Si je ne faisais pas ça, je ne ferai pas une autre activité rémunérée. Je pourrai dire qu’en tant que consultant j’étais facturé 1000€ la journée, donc en gros 150€ de l’heure, que je passe en moyenne 5h / jour à m’occuper d’immobilier et que donc le coût annuel (1mois de vacances, pas de WE) est de 250 000€ …   mais concrètement ce chiffre ne veut rien dire…

sanbouddha a écrit :

D’ailleurs quel est le ratio entre
- nombre de biens visités
- nombre de biens sur lesquels vous faites une offre (à 25% en dessous du prix, donc)
- nombre de biens achetés ?

Très faible ces derniers temps, je ne me déplace que si le prix de base est proche de ce que je cherche, du coup je peux faire 2 ou 3 visites pour un achat concret. Mais je suis chez moi, je connais les AI, les notaires, on m’appelle pour savoir si un bien qu’ils rentrent m’intéresse, ce n’est pas moi qui vais à la pêche.  Quand je déménagerai sur Bordeaux dans quelques mois, c’est moi qui irai me faire connaitre, qui ferai plein de visites, pour m’approprier le marché et nouer des contacts (j’ai déjà commencé)

@Tanuky : l’ile de france c’est grand. Du 10% net c’est pas gagné, mais du cash flow positif oui, je l’ai eu récemment à levallois (pareil, faut connaitre les AI, entretenir le réseau…)


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#83 22/02/2015 17h43 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Vous n’avez pas vraiment répondu à mes questions.

J’en ajouterais deux :
  - Avez-vous déjà connu un marché immobilier baissier, sérieusement baissier ? (Ca existe… même si ça arrive moins souvent qu’à la bourse, et qu’il faut donc plus d’années d’expérience pour le rencontrer).
  - S’il est si facile d’acheter à 25% sous le marché, et de vendre au niveau du marché, êtes-vous à présent marchand de bien, avec .33% de marge brute par opération, et autant d’opérations en cours que votre surface financière le permet ? 

Comme je l’ai déjà écrit, je ne considère pas que l’immobilier est moins bien (ou mieux) que la bourse pour y investir. Ce sont 2 univers d’investissement assez différents, et pour ma part je suis impliqué dans les deux (et je pense que cette diversification est une saine protection).
Je conteste cependant la partie du message que vous répétez sans cesse sur ce forum "immobilier = facile d’y arriver à partir de rien (grâce à l’argent prêté par la banque), facile d’acheter en dessous du prix du marché, facile de revendre au prix du marché, etc." car c’est très loin d’être facile, tout ça…
Et quand on prend en compte les heures qu’il faut y passer (par exemple en les évaluant au tarif de 2x le SMIC), la rentabilité réelle devient souvent maigrichonne.
Et dans tous les cas, sans aucun apport au départ, c’est très progressivement qu’on peut y investir (car aucune banque ne prêtera alors 1 M€, sauf à avoir un revenu pro pérenne très très élevé).


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#84 22/02/2015 17h44 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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sanbouddha a écrit :

Dans la prospection immobilière, combien devez-vous visiter d’appartements pour en trouver 1 qui entre dans vos critères ? Et sur combien de ceux-ci devez-vous faire une offre pour qu’il y en ait 1 qui soit acceptée ?

Pour faire des statistiques, il faut un échantillon représentant une certaine stabilité/représentativité. Dans mon expérience celui-ci est trop hétérogène, mouvant selon les moments, les interlocuteurs…

Je ne vais également visiter que quand c’est potentiellement intéressant soit vraiment rarement. Je considère ce temps plus comme celui nécessaire (et agréable) à la connaissance de mon marché, de son évolution que concrètement du temps passé à négocier un bien.
Au bout de 3 ans sur mon marché principal (agglo de 100K hab) je sais dire avec assurance sur au moins 30 % des annonces dans leboncoin quel est le bien, ai une hypothèse souvent juste sur +/- 20% de plus, rien qu’en lisant l’annonce.

Je n’ai jamais réussi malheureusement à nouer de relation profitable auprès d’agents immobiliers qui considèrent tous les rendements attendus (et réalisés) comme impossibles.

Pour répondre différemment à votre question, en période de prospection j’estime le temps consacré à cela d’environ 3h par jour. Dans ma petite expérience à mettre en parallèle au fait de travailler à +/- 20% de mon temps en dehors de cette activité au bout de deux ans.


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#85 22/02/2015 17h45 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

sanbouddha a écrit :

prenez-vous en compte dans vos coûts d’acquisition, le temps passé à rechercher, visiter puis négocier des biens à ce prix ?

Non, ça n’a aucun sens pour moi. Je prends ce temps sur "mes loisirs". […] en gros 150€ de l’heure, que je passe en moyenne 5h / jour à m’occuper d’immobilier et que donc le coût annuel (1mois de vacances, pas de WE) est de 250 000€ …  mais concrètement ce chiffre ne veut rien dire…

A mon sens il en a : même si cette activité vous passionne (au point de parler de "loisir") cela reste du travail, un travail nécessaire pour gérer votre patrimoine immobilier. Et qui vous occupe plus de 30h par semaine en moyenne.

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#86 22/02/2015 17h47 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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GoodbyLenine a écrit :

Vous n’avez pas vraiment  répondu à mes questions.

J’en ajouterais juste une : avez-vous déjà connu un marché immobilier baissier, sérieusement baissier ? Ca existe…

Moi j’en connais un, et je l’ai vécu de l’intérieur, sur place ^^
J’avoue que vu depuis la France on a du mal à croire à ce que l’immobilier puisse vraiment baisser, normal après 17/18 ans de non-baisse sur Paris / IDF et les grande villes de France, ça influence les esprits, forcément.
Il y a des choses il faut le voir dans sa vie pour le croire, maintenant je sais qu’un krach immobilier ça peut vraiment exister, pour l’avoir vu (en France je ne l’avais jamais vu, vu que des fausses baisses, timides).

Dernière modification par zetrader (22/02/2015 17h50)

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#87 22/02/2015 17h50 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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zetrader a écrit :

J’avoue que vu depuis la France on a du mal à croire à ce que l’immobilier baisse, normal après 17/18 ans de non-baisse sur Paris / IDF

Tellement difficile à croire que vous n’arrivez pas à l’écrire wink wink

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#88 22/02/2015 17h51 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Oui, corrigé après relecture, lapsus wink

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#89 22/02/2015 18h00 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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sanbouddha a écrit :

qui vous occupe plus de 30h par semaine en moyenne.

30h en période "active"  (recherche ou travaux),   en période "passive", je dirai environ 1h par semaine (vérifier les loyers rentrés, faire un EDL tous les 2 mois)

@ GBL : non à 35 ans je n’ai pas connu de méga crash immobilier.  Je ne suis pas encore MDB mais ça ne devrait pas tarder et oui, je suis investi au maximum de ce que ma surface financière le permet, mais pas qu’en immo, en Bourse aussi. Enfin, je ne suis pas sur d’avoir utilisé le mot facile et je vous concède qu’il ne convient pas. Je préfère dire "faisable". Il faut s’en donner les moyens, ce que très peu de gens font.


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#90 22/02/2015 18h01 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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@zetrader : vous qui avez investi à Valence, avez vous pu mesurer l’évolution des loyers par rapport à l’évolution des prix durant la crise immobilière?


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#91 22/02/2015 19h10 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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GoodbyLenine a écrit :

Et quand on prend en compte les heures qu’il faut y passer (par exemple en les évaluant au tarif de 2x le SMIC), la rentabilité réelle devient souvent maigrichonne.

Je ne sais pas pourquoi ce critère "des heures qu’il faut y passer" sort du chapeau comme un critère négatif lorsque la discussion évoque l’immobilier.
J’ai le sentiment que la bourse exige beaucoup de temps.
Si ceux d’entre nous qui sont expérimentés en immobilier (je le suis, profil devenu prudent mais efficace) y consacrent du temps, je doute qu’ils en consacrent plus que ceux qui sont orientés marchés financiers.
Me vient une idée : un des avantages de l’immobilier, c’est le DIY qui permet de lutter efficacement contre la bedaine qui guette quadras et quinquas trop longuement assis derrière un clavier d’ordi wink

Rénover des appartements vaut un bon abonnement en salle de sport. Certes, c’est moins chic…
Donc le temps passé est compensé par l’économie du budget salle de sport (OK, c’est tiré par les cheveux).

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#92 22/02/2015 19h19 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ZX-6R a écrit :

@zetrader : vous qui avez investi à Valence, avez vous pu mesurer l’évolution des loyers par rapport à l’évolution des prix durant la crise immobilière?

Oui, les loyers ont baissé mais moins vite / moins forts que les prix à la vente.

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#93 22/02/2015 19h42 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Ce qui me fait intervenir dans cette discussion est que le discours de certains semble indiquer qu’ yakka prendre le premier appart à vendre sur le premier site pour se faire un 15% par an.

Et que retaper, trouver un bon artisan, detecter le potentiel d’un appart, estimer le cout des travaux d’un bien est à la portée du premier venu (en tout cas sans connaissance et en charentaises)

Passer du temps à retaper ou à chercher n’est pas pejoratif.

Edit : je n’avais pas lles reponses entre temps.

Enfin, je ne suis pas sur d’avoir utilisé le mot facile et je vous concède qu’il ne convient pas. Je préfère dire "faisable". Il faut s’en donner les moyens, ce que très peu de gens font.

Faisable oui, mais ayant retapé ou fait refaire mes residences principales, cela demande pas mal de connaissances, de temps pour chercher les bonnes à faire et un suivi à la culotte des artisans.
Je trouve qu’il faut pas mal d’experience ou de marge de securité élevée.

Dernière modification par francoisolivier (22/02/2015 20h07)

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#94 22/02/2015 20h01 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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yakka prendre le premier appart à vendre sur le premier site pour se faire un 15% par an

Vous pouvez citer ce passage?


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#95 23/02/2015 02h10 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Range19 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Et quand on prend en compte les heures qu’il faut y passer (par exemple en les évaluant au tarif de 2x le SMIC), la rentabilité réelle devient souvent maigrichonne.

Je ne sais pas pourquoi ce critère "des heures qu’il faut y passer" sort du chapeau comme un critère négatif lorsque la discussion évoque l’immobilier.
J’ai le sentiment que la bourse exige beaucoup de temps.

Le temps passé est beaucoup plus proportionnel au montant investi quand il s’agit d’immobilier que de la bourse. Mais quand on aime, c’est vrai qu’on ne compte pas ses heures…


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#96 23/02/2015 11h07 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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GoodbyLenine a écrit :

Le temps passé est beaucoup plus proportionnel au montant investi quand il s’agit d’immobilier que de la bourse.

J’avoue ne pas être certain de comprendre cette phrase. Voulez vous dire que pour un montant équivalent investi le temps à consacrer est supérieur en immobilier ?
Si c’est le cas, je ne vois pas ce qui vous fait dire cela ? Pensez vous que les camarades de l’IF passent moins de temps à étudier les sociétés que les investisseurs immo les biens ?

Dans tous les cas cela dépend aussi de la façon d’investir aussi bien en bourse qu’en immobilier…


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#97 23/02/2015 11h39 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Je pense que GBL ne veut pas dire qu’il faut moins de travail en bourse qu’en immobilier.

Mais plutôt du coté "scalable", c’est-à-dire qu’un PF boursier de 2 M€ n’impose guère plus de travail qu’un PF boursier de 200 k€ géré sérieusement. Alors qu’un patrimoine immobilier de 2 M€  aurait plutôt tendance à entrainer 10 fois plus de travail qu’un patrimoine immobilier de 200 k€…

Enfin une fois qu’il est constitué, ce "travail" de gestion du patrimoine immobilier reste malgré tout largement gérable à mon sens. Et sans commune mesure avec celui nécessaire dans la phase de constitution si l’on a choisi lors de celle-ci la voie bien décoté/travaux de rénovation etc. Preuve en est puisqu’on peut d’ailleurs ensuite éventuellement faire le choix de déléguer la "gestion", alors que ce n’est pas le cas pour la "constitution".

Dernière modification par julien (23/02/2015 12h24)

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#98 23/02/2015 14h33 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Bonjour à tous,

Pour tenter d’apporter ma pierre à l’édifice et de répondre à la question initiale, bien sur qu’il est possible de devenir rentier avec la bourse et opposer ce type d’investissement à l’investissement immobilier est à mon sens une erreur, les deux sont parfaitement complémentaires.

Opposer non mais comparer oui, je dirai pour ma part que l’investissement à succès en bourse qui passe bien souvent par une approche "value" surtout au début nécessite des connaissances probablement beaucoup plus compliquées à acquérir.

Cela explique pourquoi autour de nous, nous connaissons plus de gens qui se sont enrichis avec l’immo plutot qu’avec la bourse, les croyances populaires n’aidant pas non plus : ne dit-on pas "jouer en bourse" ou "boursicoter" comme s’il s’agissait d’un casino? Ajoutez à cela une période "bullesque" en immo (à paris en tous cas) et une crise économique mondiale et le résultat n’a rien d’étonnant.

Pour ma part je n’ai pas encore d’immo, même pas de RP mais j’y réfléchis fortement dans une optique de diversification, mais j’ai le même soucis que beaucoup : j’habite Paris et les rendements, à part cas exceptionnel ne vont guère plus haut qu’un fond euro d’assurance vie. Certains ont-ils une expérience d’investissement immo éloignée de leur RP?

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#99 23/02/2015 14h35 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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Oui, je voulais dire :
   Pour acquérir puis gérer 10 biens immobiliers, il y aura pas loin de 10x plus de travail que pour acquérir et gérer 1 bien immobilier.
   Pour acquérir et gérer un portefeuille boursier de 1 M€, il n’y aura pas 10x plus de travail que pour un portefeuille de 100 k€, et il n’y aura en fait pas vraiment plus de travail du tout.


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#100 23/02/2015 22h40 → Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ? (devenir millionaire avec la bourse, devenir rentier avec la bourse, millionaire, rentier)

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ryanroll a écrit :

Pour ma part je n’ai pas encore d’immo, même pas de RP mais j’y réfléchis fortement dans une optique de diversification, mais j’ai le même soucis que beaucoup : j’habite Paris et les rendements, à part cas exceptionnel ne vont guère plus haut qu’un fond euro d’assurance vie.

Intéressez-vous au livre de Philippe Proudhon : Investir dans l’immobilier depuis chez soi, vous y trouverez beaucoup de réponses à vos questions.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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