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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/01/2015 11h29 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Réputation :   -1 

Bonjour,

J’ai visité un immeuble de 6 lots à rénover (lourds travaux) : 3 x 60 m² + 3 x25 m²
J’envisagerais, une fois rénovés, de louer les 3 grands appartements vides, et les 3 petits en LMNP.

Or, j’ai l’impression que ceci n’est pas compatible avec les règles de gestion fiscales :
  - Le déficit foncier s’applique dans un cas sur le revenu global (location vide), dans l’autre cas sur les revenus BIC (LMNP).
  - L’amortissement, lui, ne concerne que les lots en LMNP.
Mon prix d’achat et mon devis de travaux sont pourtant globaux pour l’immeuble, sans le détail appartement par appartement, sans compter les parties communes, etc.

--> Est-il possible de mixer location nue et meublée sur un bien acheté en 1 seule transaction ? Si oui, comment calcule-t-on le déficit foncier (global vs BIC), et comment calcule-t-on la part amortissable en LMNP ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : amortissement, lmnp, meublé, vide

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#2 20/01/2015 11h39 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Sans base officielle pour étayer mais je dirais au prorata des surfaces


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#3 20/01/2015 12h06 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Je ne vois pas ce qui pose problème hormis la répartition des frais qui sont commun aux deux activités. Une répartition au m² me semble logique.

Vous pouvez peut être demander par mail au service des impôts comment répartir la taxe foncière et les amortissements pour le LMNP. En général, j’ai la réponse dans les 48h maxi.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#4 20/01/2015 12h07 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Bonjour,

J’ai posé la même question à mon comptable il y a quelques mois : la réponse avait été "en fonction de la valeur des lots, elle même estimée par une agence immo"
Ceci dit, d’après ce que j’ai pu lire depuis, la répartition se fait effectivement assez souvent au prorata des surfaces.

Je n’ai pas eu a creuser la question plus loin, mais si quelqu’un connait un texte qui précise ce qu’il en est, je suis preneuse !

Bonne journée


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#5 20/01/2015 12h32 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Je suis propriétaire d’un immeuble de 8 lots. Sur ces 8 lots, 7 sont loués nus, 1 est loué meublé (bientôt 6 nus et 2 meublés). Il n’y a aucun problème pour faire ça, les (bons) comptables ont l’habitude.

Les calculs pour les charges déductibles qui touchent la totalité de l’immeuble (par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, des travaux sur la façade / dans les communs…) se font effectivement au prorata de la superficie des logements meublés par rapport au total. Les travaux propres à chaque bien seront à prendre en compte séparément.

Par contre la valeur amortissable sera déterminée en fonction de la valeur du bien sur le marché (une estimation par une agence ou un notaire pourra vous être demandée) au moment du démarrage de l’activité.

Voici un exemple complet à partir de vos données, en supposant que vous achetez le 1er janvier

Les meublés représentent 30% de la superficie totale. Prenons quelques données supplémentaires :
- prix d’achat : 150000 €
- frais d’achat : 10000 €
- travaux : 150000 € dont 100000 € de travaux "communs" à tous les lots et 50.000 € rien que pour les meublés (dont 15000 € d’achat de meubles).
- intérêts d’emprunt : 10000 €
- taxe foncière : 2000 €
- assurance : 500 €
- frais de compta : 800 €
- valeur des meublés après rénovation : 50.000 € pièce
- loyers encaissés : 2550 par mois (3*500 + 3*350 pur les meublés) après 6 mois de travaux

Pour les logements nus, on aura comme charges déductibles, pour des loyers encaissés de 9000 € :
- travaux communs : 100000 * 70% = 70000 €
- taxe foncière : 2000 * 70% = 1400 €
- assurance : 500 * 70% = 350 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 70% = 7000 €
Soit un déficit foncier de 69750 € (dont 10.700 imputables sur votre revenu global)

Pour les meublés, on aura 6300 € de loyers encaissés et la déduction des éléments suivants :
- frais d’achats : 10000 * 30% = 3000
- travaux communs : 100000 * 30% = 30000 €
- travaux propres aux meublés : 35.000 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 30% = 3000 €
- taxe foncière : 2000 * 30% = 600
- assurance : 500 * 30% = 150
- amortissements : environ 3% de 80% de 150000 € soit 3600 €
- amortissement meubles : 15000/7 = 1430 €
Soit un déficit BIC de 67480 €

Sans oublier une réduction d’impôt de 800 € pour les frais de comptabilité si toujours applicable après le déficit foncier !

Voilà j’espère que cet exemple restera lisible. Il n’est peut-être pas tout à fait juste car je suis allé vite, mais sur le principe c’est comme ça que ça va se faire.


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#6 20/01/2015 14h02 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Je confirme par mon expérience, sur un immeuble de 2 lots (1 nu et 1 meublé) tout est strictement ventilé au prorata des surfaces.
La valeur d’acquisition à été utilisée comme base d’amortissement pour le meublé cette répartition ayant été effectuée dès l’année d’achat.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 20/01/2015 15h10 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Dans le cas présent, il ne sera pas possible / pas avantageux de calculer la valeur amortissable en fonction de la surface, à cause des travaux… Si vous reprenez mon exemple (qui n’est pas forcément un cas irréaliste), en proratisant avec la valeur d’achat, on arriverait à une base amortissable de 45.000 € pour les 3 studios. Une fois les travaux effectués, la valeur n’aura plus rien à voir.

D’ailleurs, d’une manière générale non plus ça n’est pas avantageux de calculer ainsi.
En effet, avec l’achat d’un immeuble complet, le prix au m2 diminue, et le prix de revente à l’unité se fait à un tarif plus élevé.


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#8 20/01/2015 17h08 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Siocnarf a écrit :

D’ailleurs, d’une manière générale non plus ça n’est pas avantageux de calculer ainsi.
En effet, avec l’achat d’un immeuble complet, le prix au m2 diminue, et le prix de revente à l’unité se fait à un tarif plus élevé.

Dois-je comprendre que les services fiscaux acceptent une valeur d’amortissement supérieure au coût d’acquisition (sur la justification d’une décote due à un effet volume) ?


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#9 20/01/2015 17h13 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Bonjour à tous les intervenants. Pour rebondir sur ce sujet, je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP. La procédure semble lourde ainsi, c’est pourquoi je m’adresse à la communauté pour un avis sur le sujet.

Merci.

Dernière modification par Mayalab (20/01/2015 17h14)

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#10 20/01/2015 18h26 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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On voit souvent des montages tarabiscotés comme ça sur le forum. Est-ce que ceux qui en parle ont un patrimoine conséquent et réfléchissent sérieusement à de l’optimisation ou s’agit-il de primo accédants qui cherchent à faire passer la charrue avant les boeufs?


Left the Rat Race in 2013

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#11 20/01/2015 18h34 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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Mayalab a écrit :

je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP.

Ma réponse :
Qui sera le propriétaire , la SCI en partie et vous en partie aussi ….?

Cela implique un achat , une copropriété avec plusieurs propriétaires , un règlement de copropriété pour les calculs de réfection de toiture , de ravalement etc ….

Connaissez vous les impacts d’une SCI Is en terme de plus value professionnelle ?

Tout ça pour gagner rien du tout car cela vous coutera plus cher.

Mon avis :
Un immeuble  doit être détenu par un seul propriétaire sinon vous n’avez pas compris la finalité d’un immeuble de rapport.

Soit vous placez l’immeuble dans une SCI IS , soit vous l’achetez en nom propre et vous acceptez le fait que certains puissent être loué en non meublé et de fait ne pas les amortir.

Il s’agit d’un calcul de rentabilité à faire sur la proportion de surface louable en meublé et non meublé.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 21/01/2015 08h01 → Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ? (amortissement, lmnp, meublé, vide)

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DDtee a écrit :

Dois-je comprendre que les services fiscaux acceptent une valeur d’amortissement supérieure au coût d’acquisition (sur la justification d’une décote due à un effet volume) ?

Le prix que vous payez pour un bien ne correspond pas forcément à sa valeur réelle, et les services fiscaux le savent parfaitement (cf les cas de redressement du prix de cession par l’administration afin de rectifier le montant de la plus-value imposable).

Sans être spécialiste, il me semble qu’un bien inscrit à l’actif d’une entreprise doit l’être à sa valeur vénale, pas à son prix d’achat.

Dans le cas d’un immeuble entier acquis et mis directement en location meublée, je ne sais pas comment ça serait traité. En tous cas, c’est comme ça que mon comptable procède pour  un immeuble à usage mixte (nu + meublé).


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