PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 20/01/2015 11h29

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai visité un immeuble de 6 lots à rénover (lourds travaux) : 3 x 60 m² + 3 x25 m²
J’envisagerais, une fois rénovés, de louer les 3 grands appartements vides, et les 3 petits en LMNP.

Or, j’ai l’impression que ceci n’est pas compatible avec les règles de gestion fiscales :
  - Le déficit foncier s’applique dans un cas sur le revenu global (location vide), dans l’autre cas sur les revenus BIC (LMNP).
  - L’amortissement, lui, ne concerne que les lots en LMNP.
Mon prix d’achat et mon devis de travaux sont pourtant globaux pour l’immeuble, sans le détail appartement par appartement, sans compter les parties communes, etc.

--> Est-il possible de mixer location nue et meublée sur un bien acheté en 1 seule transaction ? Si oui, comment calcule-t-on le déficit foncier (global vs BIC), et comment calcule-t-on la part amortissable en LMNP ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : amortissement, lmnp, meublé, vide

Hors ligne Hors ligne

 

#2 20/01/2015 11h39

Membre (2012)
Réputation :   88  

Sans base officielle pour étayer mais je dirais au prorata des surfaces


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne Hors ligne

 

#3 20/01/2015 12h06

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Je ne vois pas ce qui pose problème hormis la répartition des frais qui sont commun aux deux activités. Une répartition au m² me semble logique.

Vous pouvez peut être demander par mail au service des impôts comment répartir la taxe foncière et les amortissements pour le LMNP. En général, j’ai la réponse dans les 48h maxi.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#4 20/01/2015 12h07

Membre (2014)
Réputation :   23  

Bonjour,

J’ai posé la même question à mon comptable il y a quelques mois : la réponse avait été "en fonction de la valeur des lots, elle même estimée par une agence immo"
Ceci dit, d’après ce que j’ai pu lire depuis, la répartition se fait effectivement assez souvent au prorata des surfaces.

Je n’ai pas eu a creuser la question plus loin, mais si quelqu’un connait un texte qui précise ce qu’il en est, je suis preneuse !

Bonne journée


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #5 20/01/2015 12h32

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Je suis propriétaire d’un immeuble de 8 lots. Sur ces 8 lots, 7 sont loués nus, 1 est loué meublé (bientôt 6 nus et 2 meublés). Il n’y a aucun problème pour faire ça, les (bons) comptables ont l’habitude.

Les calculs pour les charges déductibles qui touchent la totalité de l’immeuble (par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, des travaux sur la façade / dans les communs…) se font effectivement au prorata de la superficie des logements meublés par rapport au total. Les travaux propres à chaque bien seront à prendre en compte séparément.

Par contre la valeur amortissable sera déterminée en fonction de la valeur du bien sur le marché (une estimation par une agence ou un notaire pourra vous être demandée) au moment du démarrage de l’activité.

Voici un exemple complet à partir de vos données, en supposant que vous achetez le 1er janvier

Les meublés représentent 30% de la superficie totale. Prenons quelques données supplémentaires :
- prix d’achat : 150000 €
- frais d’achat : 10000 €
- travaux : 150000 € dont 100000 € de travaux "communs" à tous les lots et 50.000 € rien que pour les meublés (dont 15000 € d’achat de meubles).
- intérêts d’emprunt : 10000 €
- taxe foncière : 2000 €
- assurance : 500 €
- frais de compta : 800 €
- valeur des meublés après rénovation : 50.000 € pièce
- loyers encaissés : 2550 par mois (3*500 + 3*350 pur les meublés) après 6 mois de travaux

Pour les logements nus, on aura comme charges déductibles, pour des loyers encaissés de 9000 € :
- travaux communs : 100000 * 70% = 70000 €
- taxe foncière : 2000 * 70% = 1400 €
- assurance : 500 * 70% = 350 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 70% = 7000 €
Soit un déficit foncier de 69750 € (dont 10.700 imputables sur votre revenu global)

Pour les meublés, on aura 6300 € de loyers encaissés et la déduction des éléments suivants :
- frais d’achats : 10000 * 30% = 3000
- travaux communs : 100000 * 30% = 30000 €
- travaux propres aux meublés : 35.000 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 30% = 3000 €
- taxe foncière : 2000 * 30% = 600
- assurance : 500 * 30% = 150
- amortissements : environ 3% de 80% de 150000 € soit 3600 €
- amortissement meubles : 15000/7 = 1430 €
Soit un déficit BIC de 67480 €

Sans oublier une réduction d’impôt de 800 € pour les frais de comptabilité si toujours applicable après le déficit foncier !

Voilà j’espère que cet exemple restera lisible. Il n’est peut-être pas tout à fait juste car je suis allé vite, mais sur le principe c’est comme ça que ça va se faire.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 20/01/2015 14h02

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Je confirme par mon expérience, sur un immeuble de 2 lots (1 nu et 1 meublé) tout est strictement ventilé au prorata des surfaces.
La valeur d’acquisition à été utilisée comme base d’amortissement pour le meublé cette répartition ayant été effectuée dès l’année d’achat.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#7 20/01/2015 15h10

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Dans le cas présent, il ne sera pas possible / pas avantageux de calculer la valeur amortissable en fonction de la surface, à cause des travaux… Si vous reprenez mon exemple (qui n’est pas forcément un cas irréaliste), en proratisant avec la valeur d’achat, on arriverait à une base amortissable de 45.000 € pour les 3 studios. Une fois les travaux effectués, la valeur n’aura plus rien à voir.

D’ailleurs, d’une manière générale non plus ça n’est pas avantageux de calculer ainsi.
En effet, avec l’achat d’un immeuble complet, le prix au m2 diminue, et le prix de revente à l’unité se fait à un tarif plus élevé.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/01/2015 17h08

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Siocnarf a écrit :

D’ailleurs, d’une manière générale non plus ça n’est pas avantageux de calculer ainsi.
En effet, avec l’achat d’un immeuble complet, le prix au m2 diminue, et le prix de revente à l’unité se fait à un tarif plus élevé.

Dois-je comprendre que les services fiscaux acceptent une valeur d’amortissement supérieure au coût d’acquisition (sur la justification d’une décote due à un effet volume) ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/01/2015 17h13

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous les intervenants. Pour rebondir sur ce sujet, je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP. La procédure semble lourde ainsi, c’est pourquoi je m’adresse à la communauté pour un avis sur le sujet.

Merci.

Dernière modification par Mayalab (20/01/2015 17h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/01/2015 18h26

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

On voit souvent des montages tarabiscotés comme ça sur le forum. Est-ce que ceux qui en parle ont un patrimoine conséquent et réfléchissent sérieusement à de l’optimisation ou s’agit-il de primo accédants qui cherchent à faire passer la charrue avant les boeufs?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#11 20/01/2015 18h34

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Mayalab a écrit :

je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP.

Ma réponse :
Qui sera le propriétaire , la SCI en partie et vous en partie aussi ….?

Cela implique un achat , une copropriété avec plusieurs propriétaires , un règlement de copropriété pour les calculs de réfection de toiture , de ravalement etc ….

Connaissez vous les impacts d’une SCI Is en terme de plus value professionnelle ?

Tout ça pour gagner rien du tout car cela vous coutera plus cher.

Mon avis :
Un immeuble  doit être détenu par un seul propriétaire sinon vous n’avez pas compris la finalité d’un immeuble de rapport.

Soit vous placez l’immeuble dans une SCI IS , soit vous l’achetez en nom propre et vous acceptez le fait que certains puissent être loué en non meublé et de fait ne pas les amortir.

Il s’agit d’un calcul de rentabilité à faire sur la proportion de surface louable en meublé et non meublé.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#12 21/01/2015 08h01

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

DDtee a écrit :

Dois-je comprendre que les services fiscaux acceptent une valeur d’amortissement supérieure au coût d’acquisition (sur la justification d’une décote due à un effet volume) ?

Le prix que vous payez pour un bien ne correspond pas forcément à sa valeur réelle, et les services fiscaux le savent parfaitement (cf les cas de redressement du prix de cession par l’administration afin de rectifier le montant de la plus-value imposable).

Sans être spécialiste, il me semble qu’un bien inscrit à l’actif d’une entreprise doit l’être à sa valeur vénale, pas à son prix d’achat.

Dans le cas d’un immeuble entier acquis et mis directement en location meublée, je ne sais pas comment ça serait traité. En tous cas, c’est comme ça que mon comptable procède pour  un immeuble à usage mixte (nu + meublé).

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/04/2017 11h26

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Merci d’avoir lancé cet échange.
Je suis dans une situation similaire avec ma SCI ou j’envisage de faire à la fois de la location nue et meublée dans le même immeuble.
Cependant je n’arrive pas à avoir les idées claires sur l’intérêt fiscal de faire de la location meublée dans la mesure ou ma SCI est soumise à l’IS…
Ai-je bien compris qu’il n’y a aucun intérêt car je serai soumis au régime réel ? ou je peux bénéficier d’une quelconque manière du régime Micro-Bic avec abattement de 50% des revenus concernant les revenus des meublés ?
Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#14 26/04/2017 15h04

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Bonjour Alex,

Je vous confirme ce que vous soupçonnez : il n’y a absolument aucun intérêt fiscal à faire du meublé par rapport à du nu dans une SCI IS.
Vous n’aurez droit à aucun abattement supplémentaire ni aucune mesure comptable supplémentaire.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 28/03/2018 11h28

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour Siconarf,

Je me permets de déterrer le sujet. Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 6 lots : 5 Studios actuellement loués nus + 1 local commercial. La mixité des catégories de revenus me posent problème.

Mon objectif est de passer les studios en meublés, soit après négo avec les locataires (via rachat des meubles + amélioration du confort), soit au moment des départs. Personnellement, le delta du cashflow entre des revenus BIC et des revenus fonciers est de l’ordre de 8k€ / an. Donc grosse question.

Prenons l’hypothèse que je passe 2 studios sur 5 en meublés en Juin 2018. Je vais donc avoir 33% des revenus (2 studios meublés / (3 studios nus + local commercial)) en BIC et 67% en revenus fonciers.

Donc sur 2018, je vais donc avoir une ventilation des charges à 33% sur BIC et 67% sur les venus fonciers. Mais concernant les amortissements, si on ne fait pas de travaux, vais-je devoir ventiler le coût d’achat (net vendeur + notaire + agence + courtier)  selon le ratio des surface ou je vais pouvoir prendre la totalité du coût d’achat comme base amortissable ? De plus, vais-je devoir (en réalité le comptable mais je préfère maîtriser les concepts)  appliquer un pro rata temporis pour 2018 ?

Concrètement, sur un coût d’achat de 100k€ en Juin 2018, sur un immeuble ou 30% des surfaces sont loués meublés, je vais devoir amortir 100k€ * 50% (juin à  dec)*30% des surfaces (à ventiler en composantes)?

Dans la même veine, à terme, lorsque les 5 studios seront en LMNP, vais-je devoir encore ventiler l’amortissement par le pro rata des surfaces ou je pourrai simplifier le calcul en prenant la totalité du coût d’achat ?

Merci de votre retour sur une question à 8k€ / an smile

Hors ligne Hors ligne

 

#16 28/03/2018 13h10

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

EDIT : tout est expliqué dans le fil, rien à ajouter. Si votre question vaut 8 k€, elle mérite sans doute que vous passiez un peu de temps à lire les informations disponibles et à les comprendre, au lieu d’attendre qu’on vous le serve tout cuit.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2018 13h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 28/03/2018 13h43

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour Bernard2k

Un grand merci. Non pas pour votre réponse précédente, mais pour l’apport inestimable que vous avez fait à ce forum. Parfois irrespectueux, mais toujours pertinent et argumenté.

J’ai relu le fil 2 fois. J’ai du lire des centaines de pages sur ce forum (je pense d’ailleurs avoir lu toutes vos réponses sur le LMNP depuis plusieurs mois). Et je n’ai pas trouvé la réponses claire et définitive quant à ventilation des amortissements (total ou pro rata des surfaces louées en BIC) et sur l’application d’un pro rata temporis.

Il est aussi possible que je ne comprenne pas les réponses des autres participants, pardonnez ma bêtise…

Dernière modification par nicobimmo (28/03/2018 13h46)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 28/03/2018 15h42

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Vous devez amortir au prorata de ce qui est loué meublé, et si c’était loué nu au début de l’année et meublé ensuite au prorata de la durée de mise en location meublée.

C’est juste du bon sens, et rien ne pourrait justifier d’amortir plus, car des biens qui ne sont pas à la disposition de l’activité de location meublée ne peuvent pas impacter son bilan.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 28/03/2018 21h27

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Non seulement les réponses figuraient dans le fil, mais c’est d’une logique élémentaire.

Sur la répartition des amortissements : on amortit un bien dédié à une activité. Est-ce que votre immeuble est dédié entièrement à votre activité de location meublée ? Non. Donc, vous avez votre réponse. il faut déterminer le prix des lots dédiés à l’activité meublée. Plusieurs façons de faire paraissent possible : demander au notaire de distinguer, dans l’acte de cession, la valeur de chaque appartement ; demander une évaluation d’expert ; ou pro-rata des surfaces.

Sur la répartition des charges. Est-ce que vos charges sont dues exclusivement à vos appartements louées meublés ? Si oui, elles sont prises à 100 % sur l’activité meublée. Si non, elles sont réparties entre la partie revenus fonciers et la partie meublée. Exemple : coût de l’expert comptable : 100 % sur le LMNP. Electricité des parties communes : pro-rata des surfaces.

C’est un peu comme si vous disiez : "habituellement avec ma femme on se partage les dépenses, mais sur la nourriture, même si on est deux à manger, j’aimerais bien que ça soit elle qui paie 100 %". La réponse est juste évidente.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 19/06/2018 01h40

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour Bernard2K

Je suis dans la même situation que celle évoquée précédemment, et pour laquelle vous avez fait référence á la possibilité de faire estimer les constituants de chaque activités par un expert, qui me semble être la plus adaptée a ma situation (8 studios LMNP/ 8 garages/2 stocks)

Faites vous référence ici a un agent immobilier, qui ventilerait la valeur d’achat par éléments ?
Ou a un notaire ou autre professionnel?

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#21 06/02/2019 17h29

Membre (2014)
Réputation :   18  

Bonjour,

Je me permets de relancer le sujet car j’hésite à acquérir un immeuble mixte meublé / location nue. Il n’y a pas de copro.

J’ai lu attentivement le fil et ai posé la question à mon comptable.

Et il me dit "je peux le faire seulement s’il y a plusieurs lots identifiés au cadastre".

Je suis bien loin d’être un expert de ce genre de sujets mais comme certains ont eu cette expérience et qu’ils réussissent à la mener à bien, voici mes questions :
1) Avez-vous dans vos immeubles plusieurs lots identifiés au cadastre ?
2) Si ce n’était pas le cas, quelqu’un a-t-il une idée de ce qu’il faudrait engager et combien cela coûte ? (je pourrais demander au notaire mais ma confiance est… modérée)
3) Pensez-vous tout simplement que la réponse du comptable est à côté de la plaque et que je ferais mieux d’en changer ?

Cordialement,
Patator

Hors ligne Hors ligne

 

#22 06/02/2019 22h33

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

1/ sur un immeuble oui et sur l’autre non. Les 2 sont gérés en lmnp au réel.
2/ les tarifs des géomètres sont libres: faites jouer la concurrence.
3/ en effet, changez de comptable. Le lmnp, c’est spécial (et peu rémunérateur) donc beaucoup de comptables ne le font pas…

Après, par expérience, je déconseille fortement de mixer vide et meublé sur un même immeuble: source d’erreurs multiples et de possibles conflits futurs avec l’administration fiscale ensuite + la non déductibilité d’une partie des fdn et d’ai + problématique de conversion des locations vide en meublé… J’ai pas suivi votre projet mais pourquoi pas une SCI à l’IS?

Dernière modification par Pierrot31 (06/02/2019 22h44)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#23 12/07/2020 21h34

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonsoir, je me permets de poster ma première discussion.
Je suis nouveau dans l’investissement locatif.
Ayant acquérir une maison divisé en deux appartements.
Je viens de les mettre en location, un en location nue et l’autre en meublé à la demande du locataire.
Je suis auto entrepreneur à côté.
Ma question est simple, quel statut devrais-je prendre étant donné qu’il y a deux systèmes différents dans une seule maison divisé en deux ?
Comment puis-je déduire les charges notamment les quelques travaux et les meubles sur la déclaration ?
(Car il y a certains travaux qui sont pour les deux appartements)
Merci beaucoup d’avance pour vos réponses !
Bonne soirée
Léo

Hors ligne Hors ligne

 

#24 12/07/2020 21h52

Membre (2017)
Réputation :   60  

Bonjour Leoleo,

Je ne crains qu’aucun intervenant ne vous réponse (moi y compris).

Vos questions ont été maintes et maintes fois débattues ici. Dans les différents sujets. Une simple recherche vous aurais apporté toutes les réponses à vos questions. Ce forum est une mine d’informations, mais il faut faire l’effort d’aller les chercher (les infos).

Ce forum est un lieu d’échanges avec certaines règles, toutes indiquées dans la charte que vous êtes censé avoir lu. Ce n’est pas du self service… c’est dur. Mais c’est le prix à payer pour garder une qualité d’échanges.

Par ailleurs, une présentation digne de ce nom serais là bienvenue.

En résumé, bonne lecture !

Zappaty

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #25 12/07/2020 21h53

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Il y a plusieurs options.

Déjà vous avez un logement en revenu foncier (location nu) et l’autre en revenu BIC (le meublé).
Concrètement, vous pouvez déduire les charges, ou déclarer un micro bic.

Par ailleurs, en meublé, vous pouvez amortir les murs, mais là, je recommande tout de même un passage par un comptable.

Et si au pire du pire, vous ne savez pas faire, déclarez tout en foncier.
Si vous n’amortissez pas, il n’y a pas de différence.

Mais louer en meublé sans amortir les murs, je trouve cela dommage!

Bref, au final, j’ai pas compris la problématique.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums