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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/06/2015 10h05 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Bonjour,

Il est acquis qu’en location meublée, on puisse mettre en charge les prestations payées par exemple à une agence immobilière qui s’occupe de la gestion d’un meublé ou à un artisan qui réalise des travaux, cet artisan pouvant d’ailleurs être en autoentrepreneur.
Actuellement, les loueurs gèrent ’gratuitement’ leurs location sans que d’aucune manière ils ne puissent charger d’une quelconque façon leur chiffre d’affaires.
Est-il acceptable qu’un loueur en meublé prenne un statut d’autoentrepreneur et se facture une charge de gestion? Idem pour la réalisation de travaux dans les appartements?

On pourra ensuite revenir au cas par cas sur l’intérêt financier de ce montage.

Merci par avance pour vos réponses smile

Mots-clés : autoentrepreneur, charge, location meublée

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#2 22/06/2015 10h35 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Je n’ai pas de texte à vous citer, mais je doute que "l’auto-facturation" reflète la doctrine fiscale.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 22/06/2015 11h02 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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ojal a écrit :

Bonjour,

Il est acquis qu’en location meublée, on puisse mettre en charge les prestations payées par exemple à une agence immobilière qui s’occupe de la gestion d’un meublé ou à un artisan qui réalise des travaux, cet artisan pouvant d’ailleurs être en autoentrepreneur.
Actuellement, les loueurs gèrent ’gratuitement’ leurs location sans que d’aucune manière ils ne puissent charger d’une quelconque façon leur chiffre d’affaires.
Est-il acceptable qu’un loueur en meublé prenne un statut d’autoentrepreneur et se facture une charge de gestion? Idem pour la réalisation de travaux dans les appartements?

On pourra ensuite revenir au cas par cas sur l’intérêt financier de ce montage.

Merci par avance pour vos réponses smile

Je me suis posé la même question.
Mais je pense que la problématique est celle de DDtee, et donc présente un risque de redressement fiscale.

Le statut LMP semble la possibilité de professionnaliser la gestion.
Mais il est relativement limitatif

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#4 22/06/2015 13h53 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Pourriez-vous donner un cas où ce montage a un sens? Je ne vois pas l’intérêt de le faire au niveau d’une micro-entreprise, si ce n’est payer des taxes pour le ’plaisir’ avec le risque de se faire redresser.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 22/06/2015 15h26 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Dans le cas de travaux par exemple :
je change le parquet, j’ai 500€ de matos que je peux déduire, et met 3 jours à le faire.

Je peux ainsi dire qu’en temps qu’autoentrepreneur, j’émets une facture de service de 1.000€
Je déduit cette facture des revenus fonciers, donc économie de 15,5% de PS  + niveau IRPP (supposons 30%) soit 450€ environ.
Je les déclare en auto-entrepreneur en service à 23% soit 230€.
Donc une économie de 220€ + une cotisation au caisse sécu & co.

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#6 22/06/2015 15h58 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Dans ma position actuelle, en LMNP avec une non validation des comptes par un Centre de Gestion Agréé, pour 100€ de loyers perçus en plus, je suis imposé sur une base de 125€ à la CSG CRDS + TMI 30% = 19.37 + 37.5 = 56.87 € et ceci ne me procure aucune cotisation sociale ni de retraite.
En facturant 100 € en autoentrepreneur, je paye 25.3% de RSI ou CIPAV, soit 25.4€. Ensuite sur ces 100€ je paye la TMI soit 30% ce qui donne 30€ ou (100-25.4)*0.3 = 22.38€ si les cotisations sont déductible? Ce qui fait donc 25.4 + 30 = 55.4€
Il n’y a pas d’économie concrête, mais les cotisations en autoentrepreneur permettent d’avoir une couverture sociale et peuvent permettre de valider des trimestres de retraite.

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#7 22/06/2015 16h18 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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ojal a écrit :

Dans ma position actuelle, en LMNP avec une non validation des comptes par un Centre de Gestion Agréé, pour 100€ de loyers perçus en plus, je suis imposé sur une base de 125€ à la CSG CRDS + TMI 30% = 19.37 + 37.5 = 56.87 €

Cela signifie que vous n’êtes plus en déficit et avez consommé l’ensemble des amortissements et charges d’éventuels travaux.
La revente du/des biens pour l’acquisition de nouveaux est-elle pour vous une option ? Cela permettrait une fiscalité blanche pour +/- 8/10 ans.

ojal a écrit :

Il n’y a pas d’économie concrête, mais les cotisations en autoentrepreneur permettent d’avoir une couverture sociale et peuvent permettre de valider des trimestres de retraite.

Pour valiser des trimestres de retraite attention aux contraintes du régime des auto-entrepreneurs Auto-entrepreneur et retraite - Auto-Entrepreneur.fr

Dernière modification par DDtee (22/06/2015 16h18)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 22/06/2015 18h46 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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DDtee a écrit :

Cela signifie que vous n’êtes plus en déficit et avez consommé l’ensemble des amortissements et charges d’éventuels travaux.
La revente du/des biens pour l’acquisition de nouveaux est-elle pour vous une option ? Cela permettrait une fiscalité blanche pour +/- 8/10 ans.

C’est une éventualité qu’il faut justement que je calcule… Je peux aussi réinvestir en travaux dans un immeuble existant où 3 locataires historiques en location nu viennent de partir.
Le problème est l’imposition sur la plus value… Les biens ont 9 ans et ont pris une énorme plus value par rapport à ce que j’avais acheté à très très faible coût… Et on est bien à SAINT ETIENNE pourtant smile
Je dois donc en effet calculer tout celà précisément… Le niveau d’imposition comme je l’indiquais plus haut auquel il faut rajouter la TF est absolument insupportable…. J’ai l’impression de travailler pour l’état alors que paradoxalement je ne cotise à rien du tout…

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#9 22/06/2015 20h51 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Bonjour,

Je vous déconseille fortement de faire ça !
Un de mes clients gros investisseur en immeuble de rapport s’est amusé à le faire….et s’est fait gravement redresser par le fisc. (Abus de droit ).
C’était dans le cadre d’une SCI à l’IR. Le fiston associé dans la SCI a crée son auto-entreprise et faisait des travaux dans les apparts…

Dernière modification par Guillaume33 (22/06/2015 20h52)

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#10 22/06/2015 21h20 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Pour se faire, aurait-il fallu créer une autre forme sociétaire comme une SAS ou SARL?
Je ne comprends pas pourquoi un autoentrepreneur peut me facturer, que je peux facturer ma prestation - par exemple de travaux - à un loueur en meublé mais que la seule entité à laquelle je ne puisse pas facturer est mon Entreprise Indiduelle de location meublée??? Quels sont les textes qui encadrent celà?
Votre client a-t-il été redressé pour des notions de surfacturation ou se pratiquait-il une facturation au juste tarif? Malheureusement, vous ne le savez peut être pas et votre client ne vous a peut être pas tout avoué non plus…

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#11 22/06/2015 21h25 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Oui bien entendu je n’ai pas tous les éléments de mon client.
A priori ce qui dérangeait le fisc c’est que l’auto-entreprise avait un seul client : La Sci
Aussi je pense que les factures étaient un peu gonflées…

Dernière modification par Guillaume33 (22/06/2015 21h26)

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#12 23/06/2015 07h13 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Bonjour,

Le risque est "l’intégration fiscale". Si l’entreprise (autoentrepreneur) a un unique client, la SCI dont le gérant est le même que l’entreprise (100% du capital) alors le fisc considère que le seul but de l’entreprise est de diluer la fiscalité.

Donc suspicion de fraude et donc réintégration fiscale. Le fisc considèrera que c’est une seule et même entreprise et redressera sur la TVA par exemple, mais aussi les frais "non imputable". La SCI ET l’auto entreprise seront concernées.

Par ailleurs, techniquement, deux Sté détenues à 100% par un même actionnaire  devient une filiale et donc en fonction du type de Sté il faut un Commissaire au compte.

Bien sur que l’on peut détenir 100% de deux Stés qui ne travaillent qu’ensemble, mais c’est alors un Groupe de Sté et donc intégration fiscale.

Bien sur que l’on peut facturer entre ses entreprises, mais il y a des règles fiscales à respecter, si on ne veut pas l’intégration.

1/ Elles doivent se faire de vrai contrats de sous-traitance entre elles à chaque commande
2/ Elles doivent réaliser de véritables prestations
3/ Elles ne doivent pas dépasser 15 à 20% de leurs activités communes (c’est pas une loi ou une règle, c’est un conseil personnel)
4/ Les prix pratiqués doivent être au minima ceux du marchés

Allez expliquer au contrôleur fiscal que l’auto entrepreneur vit uniquement des subside des travaux de la SCI…

Le risque est tentant de réaliser des surfacturations pour "vivre" comme le dit Guillaume ci-dessus. Et le contrôleur fiscal aura aucun problème à vous le démontrer.
Si vous sous facturez, ce qui pourrait être l’idéal en terme d’économie, alors de quoi viviez vous ? cela lèvera une autre suspicion.

Ayez un très bon avocats fiscaliste pour 200€ de l’heure, ca vous aidera si vous êtes joueur.

Cdt

Dernière modification par bascarol (23/06/2015 07h45)

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#13 23/06/2015 07h58 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Guillaume33 a écrit :

Bonjour,

Je vous déconseille fortement de faire ça !
Un de mes clients gros investisseur en immeuble de rapport s’est amusé à le faire….et s’est fait gravement redresser par le fisc. (Abus de droit ).
C’était dans le cadre d’une SCI à l’IR. Le fiston associé dans la SCI a crée son auto-entreprise et faisait des travaux dans les apparts…

Les dépenses doivent être effectivement payées par le propriétaire. Dès lors, un paiement à soi-même n’est qu’illusion.

Ceci étant, de manière générale, il est possible de fonctionner de la façon décrite et il n’est pas interdit de "s’auto fournir" des prestations. Si j’ai bien saisi, ce qu’il faut seulement, c’est que pour 1000 euros de travaux par exemple, l’entrepreneur ne perçoive rien et déduise 1000 euros de son CA, pendant que la SCI ne paye rien et rajoute 1000 euros de recettes. Donc aucun flux financier.

Dans votre cas le fiston n’aurait rien du déclarer en tant qu’AE, et la SCI aurait du rajouter les économies réalisées dans le montant de ses recettes.

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#14 23/06/2015 08h18 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Bonjour,

pierrejacques11 a écrit :

Ceci étant, de manière générale, il est possible de fonctionner de la façon décrite et il n’est pas interdit de "s’auto fournir" des prestations. Si j’ai bien saisi, ce qu’il faut seulement, c’est que pour 1000 euros de travaux par exemple, l’entrepreneur ne perçoive rien et déduise 1000 euros de son CA, pendant que la SCI ne paye rien et rajoute 1000 euros de recettes. Donc aucun flux financier.

Ca fait bizarre comptablement! Cela revient à dire que l’entreprise achète des matériaux "gratuitement" pour la SCI ?
Et réalise gracieusement des travaux pour la SCI ?
Qui se transforme en bénéfice pour la SCI et donc en perte pour l’entreprise.

c’est une "dépense somptuaire"

pierrejacques11 a écrit :

Dans votre cas le fiston n’aurait rien du déclarer en tant qu’AE, et la SCI aurait du rajouter les économies réalisées dans le montant de ses recettes.

hum, pas si sur. Mais je maitrise mal la comptabilité d’une SCI.
Comptablement, une entrée d’argent ou un perte se justifie par des factures d’achat ou de vente. Et si j’explique à mon comptable que j’achète des matériaux que je ne facture pas à mon client, alors ca rentre dans les dépenses somptuaires donc non déductibles des impôts.
Qu’elle est l’intérêt dans ce cas ?

Cdt

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#15 23/06/2015 09h22 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Bonjour,

bascarol a écrit :

Le risque est "l’intégration fiscale". Si l’entreprise (autoentrepreneur) a un unique client, la SCI dont le gérant est le même que l’entreprise (100% du capital) alors le fisc considère que le seul but de l’entreprise est de diluer la fiscalité.

Et si le but de cet autoentrepreneur est par exemple d’avoir un statut social et de cotiser pour la retraite? Le seul but ne serait plus alors de diluer la fiscalité. D’ailleurs, dans l’exemple que je simulais plus haut, il n’y avait pas de gain fiscal réel, cela évitait simplement des cotisations sans contrepartie…

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#16 23/06/2015 10h12 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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ojal a écrit :

Et si le but de cet autoentrepreneur est par exemple d’avoir un statut social et de cotiser pour la retraite? Le seul but ne serait plus alors de diluer la fiscalité. D’ailleurs, dans l’exemple que je simulais plus haut, il n’y avait pas de gain fiscal réel, cela évitait simplement des cotisations sans contrepartie…

parfait, vous répondez à votre question.
Qu’elle est le but de votre entreprise ?  surement pas celui de faire prospérer votre entreprise mais bien un avantage personnel et uniquement destiné à cela.
Il vous faut une holding pour cela, pas une auto entreprise.

Créer une auto entreprise juste pour avoir une retraite et un statut social s’appelle un avantage en nature et si votre Sté ne fait aucun CA sauf de quoi payer les cotisations est alors un abus de droit.

Ne chercher pas à bénéficier des avantages du statuts auto entrepreneur pour votre simple confort social, vous  en paierez les conséquences.

Malheureusement, beaucoup créer des auto entreprises dans un souci de facilité fiscale, ce qui décrédibilise l’auto entrepreneur.
Ce principe détourné de l’auto entreprise est mis à mal et donne du pain aux politiques contre cette pratique décrié par les artisans qui cotisent plein pot.
Un de ces jours le statut d’auto entrepreneur sera exterminé alors que son premier objectif était d’aider les particuliers à accumuler quelques pépites sans recours au travail au noir.
Ce jour là, tout le monde le subira.

Je me fais l’avocat du diable bien, sur mon opinion n’est point un jugement.

Cdt

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#17 23/06/2015 11h57 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Question annexe qui me concerne directement : si les biens sont détenus en direct sans l’intermédiaire d’une entreprise, est ce que cela change la donne?
Prenons un exemple caricatural : je doit repeindre la grille d’une maison en location m’appartenant.
1- Si je fais inervenir un peintre, je déduis de mes revenus locatifs son intervention, comprenant main d’oeuvre et matériel.
2- Si j’interviens directement en temps que propriétaire, je peux déduire le coût des matériaux.
3- Si j’interviens en temps temps qu’autoentrepreneur/micro-entreprise/artisan, le statut change peu au final, je déduit le coût de l’intervention, et déclare mon gain sur ma société.

Les 1 et 2 sont tout à fait classique et normal.
Mais le statut 3 m’amène une interrogation. N’y a t’il pas un risque de redressement fiscal ?
En sachant que je (via mon statut professionnel) n’intervient pas forcément que dans mes biens.

Mon objectif serai de transférer une partie des revenus foncier vers des revenus de société.
Et donc d’avoir un statut légal via la société.

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#18 23/06/2015 14h52 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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gunday a écrit :

Mais le statut 3 m’amène une interrogation. N’y a t’il pas un risque de redressement fiscal ?
En sachant que je (via mon statut professionnel) n’intervient pas forcément que dans mes biens.
.

Non, pas dans ce cas

car/si/à condition que

bascarol a écrit :

Bonjour,

Bien sur que l’on peut facturer entre ses entreprises, mais il y a des règles fiscales à respecter, si on ne veut pas l’intégration.

1/ Elles doivent se faire de vrai contrats de sous-traitance entre elles à chaque commande
2/ Elles doivent réaliser de véritables prestations
3/ Elles ne doivent pas dépasser 15 à 20% de leurs activités communes (c’est pas une loi ou une règle, c’est un conseil personnel)
4/ Les prix pratiqués doivent être au minima ceux du marchés

Cdt

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#19 23/06/2015 20h44 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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pierrejacques11 a écrit :

Guillaume33 a écrit :

Bonjour,

Je vous déconseille fortement de faire ça !
Un de mes clients gros investisseur en immeuble de rapport s’est amusé à le faire….et s’est fait gravement redresser par le fisc. (Abus de droit ).
C’était dans le cadre d’une SCI à l’IR. Le fiston associé dans la SCI a crée son auto-entreprise et faisait des travaux dans les apparts…

Les dépenses doivent être effectivement payées par le propriétaire. Dès lors, un paiement à soi-même n’est qu’illusion.

Ceci étant, de manière générale, il est possible de fonctionner de la façon décrite et il n’est pas interdit de "s’auto fournir" des prestations. Si j’ai bien saisi, ce qu’il faut seulement, c’est que pour 1000 euros de travaux par exemple, l’entrepreneur ne perçoive rien et déduise 1000 euros de son CA, pendant que la SCI ne paye rien et rajoute 1000 euros de recettes. Donc aucun flux financier.

Dans votre cas le fiston n’aurait rien du déclarer en tant qu’AE, et la SCI aurait du rajouter les économies réalisées dans le montant de ses recettes.

@ gbl : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction paragraphes 140 et 160

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#20 23/06/2015 22h06 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Dans le document que vous citez, je ne sais pas comment interpréter le paragraphe 160 :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.

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#21 24/06/2015 13h44 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Merci pour le lien.

ojal a écrit :

Dans le document que vous citez, je ne sais pas comment interpréter le paragraphe 160 :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.

Je comprend que les sommes sont déductibles si :
- vous êtes propriétaire directement, sans société dessus (patrimoine privé)
- vous intervenez en temps qu’entrepreneur dans vos biens.
- en intervenant en temps que particulier, vous ne pouvez déduire que les matériaux.

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#22 26/06/2015 17h24 → Location meublée et prestation d'autoentrepreneur par le loueur lui-même ? (autoentrepreneur, charge, location meublée)

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Oui, c’est comme cela que je le perçois, même si ce passage du Bofip n’est pas vraiment évident à saisir. Pour ce qui est de la SCI qui fait certes écran mais qui est translucide d’un point de vue fiscal, voir dans quelle mesure c’est applicable.

Mais gbl, qui m’a attribué un "-1" sur mon intervention, a certainement la bonne interprétation, qu’il ne va pas tarder à nous apporter.

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