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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/08/2014 11h09 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Bonjour à tous,

Grand débutant, je me permets de vous présenter mon idée d’investissement locatif.
Pour précision, j’ai 30 ans, je n’ai pas de crédit, je suis célibataire et bénéficie de la possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro de 10.000e. Je n’ai pas de RP.

Après de nombreuses recherches sur internet (je ne me suis pas encore déplacé en agence, pensant, peut être naïvement, qu’il serait plus intéressant d’acquérir un bien auprès d’un particulier), je suis arrivé à la conclusion qu’il serait difficile d’espérer trouver dans ma ville un T2 avec un rendement brut supérieur à 6,5%.
Pour obtenir ce rendement, j’ai utilisé un simulateur excel, prenant en considération l’ensemble des postes de dépenses (remboursement du prêt, impôts…).
Quelques chiffres :
Un T2 à 120.000e négocié de 49m2, qui pourrait être loué à 600e :
Selon le simulateur et avec un prêt sur 20 ans à 2,9% (j’ai bien sûr entré d’autres données, comme la taxe foncière and co, que je vous épargne ici), j’arrive à un rendement brut de 6% et à un cash flow mensuel négatif de 100e.
Au bout de 20 ans, cette opération me coûterait 27.300e, mais je serais propriétaire.
Au bout de 30 ans, la tendance s’inverserait et cette opération me rapporterait 29.100e.

Mais si je décide de vendre au bout de 5 ans ?
Selon le simulateur, après 60 échéances (correspondant à 5 ans), il me resterait 90.000e de capital à rembourser à la banque (arrondi pour prendre en compte frais de résiliation anticipée) et, à ce stade, l’opération m’aurait coûtée 6000e.
Si mon raisonnement est bon et si j’arrive à vendre le bien 125.000e, l’opération me permettrait de dégager un bénéfice de 29.000 euros (125.000 - 96.000).
Cette somme me permettrait d’avoir du cash pour investir dans plus grand ou dans une surface similaire, mais cette fois avec un cash flow positif.

Idéalement et si la banque me le permet, je pourrais en parallèle réaliser une opération identique un ou deux après, ce qui ferait un cash flow négatif cumulé de plus de 200e et un bénéfice cumulé de 60.000e au bout de 5ans.

Ce raisonnement est-il bon ? J’ai bien conscience qu’il ne s’agit pas d’une opération idéale, mais considérez-vous qu’elle peut toutefois tenir la route ?
Un investissement dans un studio m’imposerait un cash flow négatif également (de 50e) : autant investir dans une surface plus grande non ?

Je vous remercie de tous les conseils ou les remarques que vous voudrez bien m’apporter !

Tood

Mots-clés : bon idée, t2 premier investissement

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#2 10/08/2014 12h09 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Bienvenue !

Il faut sans doute que vous arriviez à vous projeter un peu vers l’avenir. En effet un investissement locatif pour une durée de 5ans à peu de chance d’être intéressant, pour 20 ans cela sera sans doute très différent… c’est votre projet de vie qui fera la différence. Qu’est-ce qui pourrait vous pousser à revendre si vite ? Est-ce sûr/possible/peu probable ?

Ne vous arrêtez pas aux rendement théorique, en cherchant (beaucoup) on peut trouver bien mieux que la moyenne du rendement dans une ville. Cela dépend aussi de la ville…

Les studios sont a priori plus rentable que les T2 sauf qu’ils sont en sur-abondance sur de nombreux marchés, seront plus impactés par la loi ALUR (encadrement des loyers), et souvent moins recherchés… mais tout cela peut-être différent dans chaque ville…

Je ne vous conseillerai d’investir uniquement sur des CF positifs, surtout si vous souhaitez convaincre une banque plusieurs fois.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 10/08/2014 16h35 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Bonjour,

Sauf erreur de ma part, et si vous parlez des prêt à taux zéro que les banques proposent, sachez qu’ils sont réserver à l’achat de RP.

Le jour où vous mettez une RP financer par un taux zéro en location, vous avez obligation de rembourser la partie à taux zéro.

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#4 10/08/2014 21h21 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Merci pour vos réponses !

J’ai trouvé un T2 à 125000e (que je n’ai pas encore négocié), refait à neuf, que je pourrais louer à environ 650 euros.

Cela me permettrait d’avoir un CF positif avec un prêt étalé sur 30 ans.

Toutefois, selon le simulateur, ce CF deviendrait négatif si je ne loue pas ce bien en meublé.
Est-ce possible ?
J’avoue mon inculture en matière fiscale et je pense me renseigner très rapidement auprès de connaissances spécialisées dans le domaine.

Mais si vous avez des premiers éléments de réponse, me permettant de comprendre l’intérêt de louer en meublé ou d’expliquer pourquoi le simulateur se serait (éventuellement) trompé, je suis preneur !

Et pour répondre à Tiilanx, j’ai la chance de bénéficier de ce type de prêt à taux zéro par la boite où je travaille !

Merci !

Dernière modification par Tood (11/08/2014 09h04)

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#5 10/08/2014 22h43 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Beaucoup de sujets du forum expliquent l’importance de prendre en compte la fiscalité avant de se lancer. Je vous encourage à chercher.

Pour faire vite et grossier :
12 loyers par an - charges - TF - PNO - intérets d’emprunts = bénéfice fiscal. Ce benef permet de calculer le rendement net avant impots.

Prenez 15.5% de ce bénef et filez le à l’Etat
Prenez votre TMI (mettons 14%) et appliquez ca aussi à votre benef fiscal : re-direction Etat.

Divisez votre total d’impots (TMI+15.5%) par 12, retranchez ca de votre cash flow initialement calculé et vous aurez votre VRAI cash flox… c’est souvent là que ca fait mal…
Pour info, sur un T2 en proiche banlieue parisienne (bien cotée), je suis dans les 600€ par an de PS… ca fait facilement basculer un cash flow attirant en un vrai piege fiscal…

Sinon, vous avez toruvé une banque qui prete sur 30 ans pour du locatif ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#6 10/08/2014 23h18 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Merci Lemouz pour votre réponse !

La fiscalité est effectivement une question sur laquelle il convient de se pencher avant tout investissement… Je ferai donc des recherches sur le forum et ailleurs.
Mais le simulateur que j’utilise (et que je prends pour référence une phrase sur deux…) prend en compte les TI et PS, donc pas de mauvaise surprise.

Je ne suis qu’au stade théorique, je vois mon banquier cette semaine. La durée de 30 ans n’est donc pas actée (et ne le sera surement jamais, si je comprends bien smile ).

Les avantages du bien que j’ai en vue sont :
- un prix au m2 inférieur de 15 à 20 % au prix du marché
- l’appartement est rénové,
- le quartier est agréable…

Pensez-vous que ces critères sont suffisants, meme si du coup la réduction du délai du crédit (20ans au lieu de 30) m’amène à un rendement brut de 6,5% et un cash flow mensuel moyen sur 10 ans de -150e ??

Dernière modification par Tood (11/08/2014 09h03)

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#7 10/08/2014 23h36 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Il est très difficile de répondre à cette question ainsi…

Pour savoir si les rentabilités que vous annoncez sont correctes sur un marché donné, il faudrait au moins connaitre votre ville, voire le(s) quartier(s) retenu(s).

Sur la faisabilité d’un emprunt sur 30 ans, je ne serais pas catégorique mais de ce que mon courtier me dit, toutes n’acceptent pas de prêter sur 25 ans. Alors sur 30….
Ensuite, un bien 15 à 20% sous le prix de marché et rénové me laisse penser à un hic. Soit il y a un loup (copro mal gérée, faible demande…), soit le prix moyen réel n’est pas celui que vous croyez….soit c’est une anomalie de marché et il faut foncer.


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#8 10/08/2014 23h59 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Oui, c’est possible…
Le vendeur m’a toutefois averti qu’il y aurait des frais de réfection de la toiture à hauteur de 10.000 e, et qu’il bloquait cette somme sur le montant de la vente pour faire réaliser les travaux de son côté.

Nous serions deux copropriétaires de l’immeuble bordelais. Lui aurait le bien au rdc, moi l’appartement au premier et dernier étage.

Il est envisageable d’indiquer dans les actes de vente que les frais de réfection de la toiture seront à la charge du vendeur.

Cela peut évidemment poser un problème quant à la négociation du prix de vente…

Si je comprends bien, si les loups sont levés et si les critères précédemment évoqués sont respectés, il m’est conseillé d’investir alors que le CF serait négatif ?!

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#9 11/08/2014 08h18 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Je dis que si les loups sont levés, il faut aller de l’avant pour analyser le reste du dossier et prendre une décision.
J’ai beaucoup de doutes sur le fait qu’un bien à -20% du marché puisse avoir un CF négatif. Même à Bordeaux.

Vous financez à 110% ?
Quel montant d’apport personnel vous donnerait un cash flow positif ? A vous de voir ensuite si vous préférez CF>0 mais "épargne" bloquée ou CF<0 + épargne dispo mais endettement supérieur.

Les CF <0 ne sont pas bons si vous souhaitez renouveler les opérations. Cela indique à votre banquier que vous "perdez" de l’argent chaque mois.


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#10 11/08/2014 08h50 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Voici les chiffres :
Le bien est proposé à 125.000e (donc un prix au m2 inférieur au prix moyen du marché, ce que j’ai confirmé).
Je peux espérer un loyer dans les 650e
Le bien serait financé par le prêt à 100 % environ (10.000e d’apport)
Un CF positif impliquerait un apport de 35.000e environ, ce qui n’est pas possible.

En prenant en compte tous les éléments (TF de 700, amortissement de 3% si meublé, crédit sur 20 ans à 3%, une base de 11 mois par an, fiscalité, autres frais…), j’arrive à un CF négatif de 115e environ.

A la lecture de certains posts, je vois qu’il est possible d’avoir un CF représentant parfois plusieurs dizaines voire centaines d’euros… J’avoue ne pas comprendre comment cela est possible, dans la mesure où le bien que je vise est une "bonne" affaire et qu’il pourrait toutefois me faire "perdre" de l’argent…

Et encore merci pour votre réactivité !

Dernière modification par Tood (11/08/2014 09h04)

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#11 11/08/2014 09h39 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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le fait que le cash flow soit négatif ne signifie pas que ce bien vous fait perdre de l’argent ou qu’il est une mauvaise affaire.
Le rendement locatif n’est pas mirobolant mais est peut-être cohérent avec la qualité du bien.

Les rendements à 10% et les cash flows positifs sont idéaux sur le papier.En réalité ce n’est pas si simple,il faut surement réaliser des travaux soi-même ou accepter d’investir dans des zones plus risquées…

Tentez de négocier quelques milliers d’€ pour améliorer votre cash flows mais ne rêvez pas trop à l’idée d’acheter une appartement prêt à aménager dans une zone agréable sans devoir y mettre un euro de votre poche.

Ce qui compte,à mon avis pour un débutant(puisqu’il faut bien commencer modestement pour faire son apprentissage) c’est de prévoir le moment ou on neutralise les cash flows(en faisant un effort au début et en modulant les échéances par la suite par exemple)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#12 11/08/2014 09h55 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Nous serions deux copropriétaires de l’immeuble bordelais. Lui aurait le bien au rdc, moi l’appartement au premier et dernier étage.

Attention à une copropriété à deux ! En cas de désaccord tout processus de décision peut être rapidement bloqué…


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#13 11/08/2014 10h28 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Achat 125000
Frais notaire + banque + caution : dans les 138-139k€ à financer

Charges annuelles
TF 700
Charges : 900 total dont 600 locatives. ESTIMATION A CONFIRMER PAR VOS SOINS
PNO : 120€

Recettes annuelles
Loyer 650 : est-ce CC ou HC ?

Pour un CF nul en meublé (hypothèse avec impots 0 pdt 10 à 15 ans) : mensualité 555€
Soit un emprunt de 100k sur 20ans (2.8% + assurance) > apport 38k
en passant sur 25ans (3,1%) > emprunt 113k donc 25k d’apport.

Certaines hypotheses peuvent générer des grosses differences. A vous de laes confirmer avant toute chose.

PS : Sur un T2, pas besoin de prendre en compte 11 mois par an je pense. En calculant à 12 mois, vous serez probablement + proche de la réalité et votre cash flow sera votre marge de sécurité. Mettre des soef de sécu a chaque étage est le meilleur moyen de ne jamais rien faire.

Dernière modification par lemouz (11/08/2014 10h29)


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#14 11/08/2014 10h57 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Et oui, l’apport doit être très conséquent pour espérer se rapprocher d’un CF de 0 !
Ce qui est d’ailleurs le cas, si je peux contracter un prêt sur 25 ans avec un taux de 3% !

Si ce délai peut être négocié avec mon banquier, ça rendrait l’opération intéressante !

Pour rebondir sur votre réflexion, DDtee, le vendeur m’a dit qu’il était majoritaire : cela pourrait lui permettre de m’imposer ses décisions ? D’autant qu’il propose un syndic bénévole, dont il s’occuperait

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#15 11/08/2014 13h08 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Google > http://vosdroits.service-public.fr/part … N357.xhtml

"Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires"


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#16 11/08/2014 13h15 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Et oui, l’apport doit être très conséquent pour espérer se rapprocher d’un CF de 0 !
Ce qui est d’ailleurs le cas, si je peux contracter un prêt sur 25 ans avec un taux de 3% !

Si ce délai peut être négocié avec mon banquier, ça rendrait l’opération intéressante !

Pour rebondir sur votre réflexion, DDtee, le vendeur m’a dit qu’il était majoritaire : cela pourrait lui permettre de m’imposer ses décisions ? D’autant qu’il propose un syndic bénévole, dont il s’occuperait

Je préfère un CF négatif avec une épargne de précaution permettant le lisser les aléas qu’un apport conséquent pour atteindre l’objectif  de CF positif.

Je ne suis pas non plus favorable à l’allongement au delà de 20 ans:ça coute cher en interets et les premieres années on capitalise très peu

Un pret de 5 ans demandant un effort mensuel pour les frais de notaire et un pret de 20 ans pour le reste me plairaient mieux--->on sait sur quelle durée on fait l’effort

Dernière modification par toudoucement (11/08/2014 13h16)


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#17 11/08/2014 15h05 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Dans un syndic de copropriété aucun co-propriétaire ne peut avoir de majorité absolue.
En effet, la loi (article 22 al 2 du 10 juillet 1965) énonce que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
En conséquence, si vos opinions divergent, aucune décision ne peut être prise (sauf contrainte par voie de justice, dans certains cas comme pour la conservation du bâti).

NB: milles excuses @lemouz je n’avais pas vu votre message.

Dernière modification par DDtee (11/08/2014 15h06)


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#18 11/08/2014 18h48 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Merci pour vos réponses !

Mais, encore une question smile

Ce bien me plaît, il est très intéressant au m2.
Mais ne vaut-il pas mieux un bien plus petit (T1 bis par exemple), avec un prix au m2 plus élevé et pas forcément très en dessous du prix moyen, mais qui permet un CF plus proche de zéro et éventuellement positif ?
Un premier achat allant dans ce sens permettrait aussi une seconde acquisition plus facilement au niveau de la banque…?

Bref, entre une très bonne affaire avec un CF négatif ou une affaire correcte avec un CF > 0, je ne sais quoi choisir stratégiquement parlant..

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#19 11/08/2014 19h13 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Bref, entre une très bonne affaire avec un CF négatif ou une affaire correcte avec un CF > 0, je ne sais quoi choisir stratégiquement parlant..

Il me semble que la bonne affaire pour un investissement locatif est précisément définie par le CF (et non par le prix au m2) surtout si vous souhaitez enchaîner plusieurs opérations…
Après toute l’affaire consiste à trouver le bon bien !


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#20 11/08/2014 19h53 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Il faudrait savoir pourquoi le prix au m² est inferieur à la moyenne.Si vous avez detecté la perle rare et que vous pensez objectivement que le quartier va s’apprécier,vous pouvez peut-être accepter un CF négatif et réaliser une plus value à moyen terme.


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#21 12/08/2014 15h02 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Pour espérer dégager une plus value à moyen terme, il faut espérer que le prix de l’immobilier stagne ou augmente. Ce pari semble difficile à tenir aujourd’hui.
A moins que le "prix inférieur au prix moyen" soit vraiment bradé… il faut aussi penser à inclure les frais de mutation et de plus value.
Bon, je suis comme tout le monde, je n’ai pas de boule de cristal wink


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#22 12/08/2014 15h26 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Pour revenir sur la discussion Cash Flow >0 =  bonne affaire, la solution n’est-elle pas dans le calcul de l’IRR (TRI en français)?

Je tente un exemple simple (inspire par mon studio a Paris) :

Exemple 1 : 8K d’apport, 6%

Coût total 140K
Emprunt 25 ans @ 3.5% pour 130K
Loyer annuel : 9K
Charges annuelles (TF, charges, reparations) : 1.7K
Remboursement emprunt : 7.8K
Pas de PV a la revente

Cela me donne des cash flow annuels de -500 EUR, mais un TRI de ~11% (-8.5k en annee 1, -500 par an pdt les 23 annees suivantes, +139 500 en annee 25).

Exemple 2 : 16K d’apport, soit 11%, soit les frais

Coût total 140K
Emprunt 25 ans @ 3.5% pour 124K :
Loyer annuel : 9K
Charges annuelles (TF, charges, réparations) : 1.7K
Remboursement emprunt : 7.3K
Pas de PV a la vente

Cela me donne des cash flow a zero, mais un TRI de ~9.5% (16k, 0 puis +140k), et surtout j’ai injecte 50% d’économies en plus, ce qui m’empêche de renouveler une opération similaire rapidement !

Bref je rejoins toudoucement, entre les 2 cas je prends le cas 1, même si celui-ci va légèrement altérer ma capacité d’emprunt.
Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par RatRacer (12/08/2014 15h35)

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#23 12/08/2014 16h05 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Puisque vous me demandez mon opinion, je refuse de considérer un investissement locatif avec un CF mensuel <100€ smile
Bon, ok, je suis pas en IDF sinon cela serait sans doute impossible.

Si votre hypothèse comme celle de @toudoucement tiens la route, sur une durée longue (crédit de 25 ans dans votre exemple) il faudra ajouter forcément d’importantes sommes pour l’entretien du bien. Cela aussi empêchera également de renouveler les opérations, sauf à avoir une poche de cash importante et d’être disposé à l’injecter.


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