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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/11/2014 20h30 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Maintenant que mon 1er achat locatif est fait, et ayant trouvé un locataire qui est en place depuis septembre dernier, je regarde pour un 2eme achat locatif. Je me permets donc de vous exposer le projet pour avoir vos avis et conseils.

Le chasseur de bien qui m’a vendu mon 1er appartement a racheté récemment un ancien batiment qui faisait parti d’un ancien hôpital militaire, qui a fermé depuis 15 ans maintenant. Le site est en cours de réhabilitation (avec construction d’un EHPAD et logement de bureaux) tout autour. Ville de 50.000 habitants.

L’immeuble est en ruine, et il va être refait entièrement  (disponibilité juin 2015). L’appartement visé sera un T2, 50m2, avec un place de parking, pour 53.000 EUR tout fini. Le loyer attendu tout compris est de 450 EUR d’après mes recherches, soit un rendement brut de 9.3 %. Pas de grosse charges (environ. 500 EUR a l’année avec syndic, et taxe foncière de 500 EUR également).

L’achat se ferait avec un apport de 15% (8700 EUR environ) et un prêt de 1,5 % (18 ou 20 ans, à voir). L’appartement sera donc entièrement refait a l’intérieur, par contre ma peur vient de l’extérieur, qui fait "braquement militaire", pas très attirant (a voir si les locataires regardent se genre de chose).

Que pensez-vous de l’investissement ?

Merci

edit : double post, merci de supprimer l’autre message merci

Dernière modification par Link182 (26/11/2014 21h56)

Mots-clés : rendement investissement locatif

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#2 26/11/2014 21h41 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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50 m2 à 53000 euros me parait très/trop bon marché pour une rénovation complète, même pour une petite ville. Où est le loup? 

Par ailleurs, même les salariés des banques n’ont pas accès à vos taux, il faudrait expliquer, si ce n’est pas trop indiscret.

De même il faut développer sur la ville, sur l’emplacement de l’immeuble dans la ville, et sur la copro qui va être créée.

Pour répondre à votre inquiétude, l’aspect (simplement extérieur) baraquement militaire, pour du locatif en tout cas, ce n’est pas un gros problème. Pour la revente, peut-être plus, notamment pour une RP.

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#3 26/11/2014 22h02 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Merci,

pas vraiment de loup je pense, dans le sens où le 1er achat c’est bien passé par ce vendeur de bien, et le locataire a été trouvé dans le prix du loyer qu’il m’avait indiqué via LBC. Donc j’ai une certaine confiance. C’est plus la peur d’acheter maintenant sans savoir ce que cela va donné une fois fini (quid des finitions ?).

Pour les taux, si les employés ont des taux préférentiels (1 à 1,5% en fonction des banque), mais je travaille au Luxembourg. Pour la France je ne connais pas les taux employé, dsl.

Pour le coté baraquement des anciennes casernes militaires, il faut aimer… ce n’est pas trop à mon gout mais si cela ne derange pas les locataires…

Le vendeur du bien m’a indiqué un loyer possible entre 450 et 500 EUR, mas je préfère tablé sur 450 EUr pour les calculs

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#4 26/11/2014 22h24 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Vous pensez qu’en 6 mois l’immeuble va être refait entièrement? S’il est en ruine, permettez moi d’en douter, ça fait short comme délai.

Ensuite, par principe, je n’achète pas à un "chasseur de bien".


Left the Rat Race in 2013

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#5 26/11/2014 22h29 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Hello,

Merci pour le conseil… Je vais clarifier pour les délai les travaux mais c’était pour juin… Je vais voir si j’ai la possibilité de visiter des appartements deja refait de ce chasseur de bien.

Petite question : pourquoi se méfier des chasseurs de biens (plus que les autres ?)

Merci

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#6 26/11/2014 22h39 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Je n’achète pas à un chasseur de bien car son expérience lui permet de pigeonner l’acheteur assez facilement. Il vit sur la marge, la différence entre le prix d’achat et de vente. Donc il achète pas cher et vend cher. Il n’a pas de cadeau à vous faire, vu que s’il en fait, il perd son argent.
Je préfère un AI qui lui s’en fout et va directement me donner le prix plancher que le vendeur lui a indiqué.


Left the Rat Race in 2013

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#7 26/11/2014 22h54 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Honnêtement, à ce prix là, où est l’embrouille :

Pour être de la partie, pour les réhabilitations que nous engageons sur nos résidences, nous partons sur un prix de 30000 € de travaux par logement uniquement que lorsque nous traitons de réhabilitations thermiques. Ce prix comprend travaux et l’ensemble des honoraires (MOE, BC, SPS, etc).
Ce prix de 30k€ ne comprend pas les travaux à l’intérieur des logements ni le prix de la carcasse, dans votre cas, une "ruine".

Qui dit ruine, dit travaux de structure.
Qui dit ancien hôpital militaire, dit amiante.

Certes, je ne connais pas le programme de travaux, mais j’émets quand même des doutes sur les prestations.

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#8 27/11/2014 06h10 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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50 M2 pour 53.000 € ….

Comme vous indiquez travailler au Luxembourg et on sait que la région de l’est de la France , Mulhouse et autres permet de trouver des prix intéressants.

C’est situé où ?

Un ancien bâtiment militaire situé en centre ville ou excentré ?

L’armée revend ses bâtiments mais sont ils propices à la vie en communauté , seront ils suffisamment isolés au niveau sonore ?

Ce type d’opération est valable pour celui qui commercialise mais probablement pas pour celui qui achète.

Il va se poser ensuite la capacité locative de ce T2.

N’oubliez pas qu’en 6 mois tout les travaux ne seront pas finis , même si votre super T2 est terminé vous aurez du mal à trouver un locataire pour faire visiter au milieu des gravats du chantier des autres appartements.

A mon avis , il s’agit d’un prix d’appel pour commencer des ventes sur les premiers appartements afin de pouvoir maximiser la rentabilité sur la suite des ventes.

Le chasseur a trouvé un gibier par la première opération immobilière que vous avez faite avec lui, il vous fait un coup de charme pour ce deuxième achat.

Cela lui permettra ensuite de mieux commercialiser ses autres appartements.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 27/11/2014 10h01 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Je partage les questionnement précédents sur le travaux.
Question subsidiaire, comment savez vous estimer charges de copro et foncier alors que l’appartement n’est pas encore "construit" ? Avez vous d’autres éléments que ceux fournis par le vendeur ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 09/12/2014 22h30 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Hello,

Réponse un peu tardive. Merci pour vos réactions.

J’ai revisité le bien, et cela m’a moins convaincu.. Emplacement pas si bien que cela (proche d’une route un peu bruyante), possibilité d’aménagement réduite (salle de bain minuscule) et le coté baraquement militaire mon moyennement convaincu, je préférais trouver dans de l’ancien plus traditionnel, et plus proche du CV. Bref je passe mon tour, la nuit a porté conseil. Pour ce qui veulent connaitre l’endroit, en message privé svp.

Entre temps j’ai trouvé un bien qui me correspondait mieux en centre ville. Après visite, j’ai fais une proposition à 47.000 EUR (au lieu de 53.000 EUR)… qui a été accepté par le vendeur.

Sauf qu’il s’agit d’une agence notariale (négociateur), et je viens d’avoir la surprise qu’il y’a des frais  d’émolument de négociation… Ca je ne connaissais pas du tout et j’ai tiré un peu la tete en l’apprenant. J’aurais fais une proposition légèrement plus baisse si j’avais su pour absorber ces frais. Savez-vous si le montant de ces frais est discutable ? (ils ont appliqué le barème de l’état soit 2.700 EUR).

Pour le bien il reste néanmoins intéressant : même avec les travaux (2.000 EUR estimé pour le rafraichissement sols peinture et chauffage électrique à changer) et de notaire (4.900 EUR) cela fait dans les 57.000 EUR tout compris (dernier loyer de 415 + 35 EUR), le rendement reste intéressant.

Dernière modification par Link182 (09/12/2014 22h32)

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#11 10/12/2014 10h08 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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A ma connaissance un négociateur d’étude annonce toujours le prix avec les émoluments de négociation, c’est en tout cas mon expérience.
C’est évidemment discutable sans doute même totalement.
En fin de visite le négociateur vous a t-il remis une "fiche de visite" ? Tout est normalement indiqué dessus.


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#12 10/12/2014 10h15 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Link182 a écrit :

Pour les taux, si les employés ont des taux préférentiels (1 à 1,5% en fonction des banque), mais je travaille au Luxembourg.

Etant moi-même salarié dans une banque au Luxembourg, je confirme ces taux.
Par contre, ici c’est très souvent du variable, non capé, aligné sur les taux directeurs de la BCE avec une marge (0,0625% dans mon cas)

Au risque d’en faire pâlir quelques uns, le taux actuel sur mon emprunt RP est à 0.5625 % (0,95 sur investissement locatif) C’est juste dommage que mon employeur ait arrêté de suivre les taux de la BCE en dessous de 0.,5%… sinon on serait encore plus bas.

Je ne connais pas précisément les taux fixes en ce moment, mais il me semble qu’on est à peu près pareil que les très bons taux français.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#13 10/12/2014 21h01 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Link182 a écrit :

travaux (2.000 EUR estimé pour le rafraichissement sols peinture et chauffage électrique à changer).

lino premier prix, peinture premier prix, grille pain premier prix, et vous faites tout vous même je suppose?


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#14 10/12/2014 22h55 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Oui je fais les travaux moi-même avec l’aide de mon beau-père.

- Radiateur énergie sèche Sauter 2000W c’est 400 EUR environ  (*3), soit 1200 EUR.
- 500 EUR pour le parquet pour la pièce salon/cuisine (à 20 EUR le m2 + sous-couche + plinthes). J’ai oublié de préciser que le reste des pieces était OK.
- 200 EUR de peinture pour la sous couche + peinture de finition pour l’ensemble des pieces.

Apres 1er prix, c’est peut-etre exagéré, j’aurais pu mettre des grilles pain à 50 EUR (qui sont déjà en place d’ailleurs). 

Pas de soucis si ca dépasse niveau budget, mais je ne pense pas que cela aille beaucoup plus haut que 2,000 EUR.

Je revisite samedi, je discuterai du prix de l’émolument du négociateur.

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#15 10/12/2014 23h04 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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J’ai fait poser un parquet flottant dans un 50m² la semaine dernière et ca m’a pratiquement couté le budget total de vos travaux, donc effectivement, en bossant soi même on y gagne beaucoup.


Left the Rat Race in 2013

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#16 14/12/2014 12h30 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Et oui, la main d’oeuvre coute énormément…

Concernant le bien :
Sinon j’ai revisité hier. Et l’appartement est vraiment bien (situation géographique et volume du bien). Seul bémol, c’est une construction champenoise (face propre et bon état) et il y a des grilles aux 2 fenêtres du salon au RDC. Cela fait un peu "prison" si on s’y attèle, mais on en trouve assez régulièrement. J’espère que ce n’est pas un frein à la location (bon de toute façon j’ai une bonne marge de manoeuvre sur le loyer en cas de problème pour trouver un locataire.)

Sinon les radiateur "convecteur grille-pain" ont été changé il y a un an… Donc peut-etre pas forcé de les changer… dans l’immédiat.

Concernant le prix :
Je lui ai expliqué que je ne savais pas que les frais d’émolument se rajoutait à la proposition faite. Elle m’a dit qu’elle pouvait revoir et proposer 46.000 EUR au vendeur, ce qui m’arrange bien évidement.

Pour info ,le bien est affiché 55.000 EUR dans une agence immobilière (pas de vente en particulier). Raison de la vente : le vendeur, propriétaire de plusieurs appartements, est en retraite et quitte la région, donc il vend son parc immobilier (bon après c’est ce qu’elle me raconte).

Je serais meme tenté de proposer 45.000 EUR, mais j’ai peur de me prendre un refus à force de vouloir gratter (quelques miettes…) ? Bon à contrario, je suis solvable et l’acceptation du prêt au niveau de ma banque peut être fait rapidement, je pense que ca peut être un argument à faire valoir au vendeur. JE propose de lui faire un email pour lui expliquer tout cela, qu’en pensez-vous ?

Pour information je n’ai signé aucun papier pendant mes 2 visites. J

Dernière modification par Link182 (14/12/2014 12h31)

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#17 14/12/2014 13h00 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Il ne faut pas hésiter à négocier lourdement, l’achat est le seul moment dans votre investissement où vous avez les moyens d’agir sur le prix global ! Un rez-de chaussée = valeur moindre.

Le grilles au fenêtres c’est pas terrible, si elles sont de couleur foncée les repeindre en blanc pour qu’elles puissent être visuellement plus "transparente" (c’est accord de la copro voire archi de bâtiments DF si le secteur est classé, normalement wink).

Pour les radiateurs à mon opinion votre premier réflexe était le bon, les grilles pains c’est dépassé et ça fait fuir tous les locataires qui en ont déjà eu dans leur logement.


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#18 14/12/2014 15h17 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Les fenêtres en bas sont blanches, mais on ne peut pas les enlever car c’est interdit (propriété classée).

Sinon l’appartement est bien situé (bon quartier de la ville), juste a coté d’une petite place avec quelques commerce de proximité. Et le centre ville à 5mn à pied.

Je vais tenter 45.000 EUR, en espérant que cela ne froisse pas trop le vendeur (car la négociatrice lui avait proposer 47.000 EUR quelques jours avant), en justifiant ce prix. Je laisse mijoter quelques jours s’il faut… La période de fin d’année est peut-être plus propice à faire des propositions plus basses (moins d’acheteur et fêtes à preparer…).

Cela fera au tout compris avec travaux, frais de négo et notaires 10% de rendement brut. Je n’ai pas trouvé d’autre bien a ce tarif dans le secteur à prestation égale. Sachant que je n’ai pas de frais de dossier et assurance peu chère (- de 5 EUR / mois), cela me parait correct.

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#19 15/12/2014 11h38 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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DDtee a écrit :

Pour les radiateurs à mon opinion votre premier réflexe était le bon, les grilles pains c’est dépassé et ça fait fuir tous les locataires qui en ont déjà eu dans leur logement.

Que faut-il mettre à la place des grilles pains ?
J’en avais dans mon ancien studio (locataire), je n’avais pas de soucis de chauffage et je n’ai pas le souvenir d’avoir versé une larme en découvrant ma facture d’électricité.

Edit : Après une petite recherche, j’ai trouvé la piste des radiateurs à chaleur douce à inertie (enfin c’est une piste et je pense bien qu’il doit exister d’autres types de produits).

Dernière modification par Gwen11 (15/12/2014 12h01)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#20 15/12/2014 12h30 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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@Gwen11 Oui, c’est ça chaleur douce/caloporteur, coeur céramique est encore mieux et pas forcément plus cher en étant attentif aux promos. Le confort de chaleur avec "les grilles pains" est assez catastrophique, de plus c’est plus énergétivore car aucune inertie (dans un studio moins mesurable que dans un T2 ou T3)

@Link182 Je fais le même pari que vous pour la période de noël et m’apprête à faire une offre à -20% sur un bien déjà à 10% brut de renta wink
je croise les doigts pour vous…


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#21 15/12/2014 13h20 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Merci DDtee ! Je suis dans mon 2ème appartement (un T2) en ce moment et j’irai faire le tour des magasins pour voir un peu les articles proposés. Je pense que les grilles pains ne tiendront pas longtemps donc à chaque décès j’investirai dans ce type de produit.


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#22 15/12/2014 19h39 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Bonne nouvelle : proposition acceptée par le vendeur pour 45.000 EUR, non sans mal d’après la négociatrice, qui serait restée un certain temps au téléphone pour négocier, mais elle a mis en avant mes arguments qui étaient en ma faveur. Le compromis sera signé rapidement je pense… Je vous tiens de la suite de ce projet une fois les travaux fini, et la mise en place d’un locataire (j’espère rapidement).

2eme achat en cours… merci au participants de ce forum qui est une vraie source d’information et d’échange.

Pensez-vous que je puisse demander les clés de l’appartement avant la signature définitive pour avancer les travaux ?

Pour le grille pain : j’en garde généralement des mauvais souvenir (chauffage qui pu le cramée, assèchement de la peau et aucune inertie).

DDtee : il faut tenter… la période de noel peut être une  "guerre psychologique"… A tenter même si ça me parait excessif (quitte a remonter légèrement après).

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#23 15/12/2014 19h53 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Vous pouvez toujours demander les clés entre compromis et acte authentique une fois le délais de rétractation passé. Il faut que votre financement soit certain !
Généralement les notaires n’aiment pas entendre parler de ça, c’est évidemment potentiellement source de soucis…
Je l’ai obtenu à deux reprises (sur deux fois demandés) en m’engageant à assurer le bien et en fournissant certificat d’assurance. A chaque fois en demandant un accord de principe au moment du compromis et en revenant quelques semaines après en disant que c’était définitivement bon pour le financement etc…

J’ai tenté et obtenu bien pire (-35% voir ma présentation) dans des circonstances proches wink
Je n’ai pas croisé les doigts pour rien, content pour vous smile


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#24 18/12/2014 11h29 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Hello

concernant le prêt, ma banque ne prends pas en compte les revenus locatifs, ce qui fait que cela sera mon dernier pret possible chez eux (car j’arriverais à 33% d’endettement).
Je trouve cela dommage de ne pes les prendre en compte. la Caisse d’epargne les prenait en compte à hauteur de 70%.

Sinon cela me fait 8.400 EUR d’apport des mensualité de 245 EUR hors assurance sur 18 ans à 1.5%.

Je ne sais pas si je dois regarder en France ce qu’il est possible de faire coté crédits… Vaut-il peut-être mieux faire un emprunt à 110% sur un taux plus elevé. Pour info, j’ai de coté environ 33.000 EUR tout compte confondu.

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#25 18/12/2014 11h45 → Investissement locatif dans un T2 refait à neuf... (rendement investissement locatif)

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Alors changer de banque pour vos prochains emprunts …..
Passer par un courtier pour les prêts , vous verrez votre capacité d’emprunt augmenter ….

Les banques prennent entre 70 et 80 % des revenus locatifs , votre banque ne comprend rien à l’investissement locatif , il faut lui expliquer que ce n’est pas uniquement vous qui allez rembourser l’emprunt.

Les emprunts à 110 % deviennent difficile à obtenir actuellement.

Philippe


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