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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/10/2014 00h43 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je suis en train d’envisager mon premier investissement locatif. Je ne suis pas très bricoleur et je n’envisage pas dans un premier temps au moins, effectuer l’entretien moi même. Par contre, je pense faire moi même la gestion courante du locataire.
A l’aube de ce premier investissement, j’ai beaucoup étudié la question et pourtant je me pose toujours beaucoup de questions comme ceux qui me liront jusqu’au bout le verront ! smile

Je suis très intéressé par l’achat d’un lot de 5 studios bien placés (près de gare, université et centre ville). Actuellement, tous les studios sont loués. Ils semblent jolis et sont rénovés et fonctionnels d’après l’AI.

Le prix d’achat serait de 215k et les revenus de location bruts sont de 2200 par mois (ce qui fait du 11,5% bruts en comptant le notaire).

Avec l’AI, j’ai essayé de prévoir les revenus et les charges espérés de ce bien. Si la prise en compte des charges fixes est aisés, celle des charges variables l’est moins. J’ai pris, comme hypothèse, qu’un locataire restait en moyenne deux ans avec emménagement en septembre, et départ en juin. Soit un moi de vacance par an. Par conséquent un coût de recherche de locataire tous les deux ans pour un coût équivalent à un mois de loyer. J’avais prévu un mois de loyer par an d’entretien du logement. L’AI dit que c’est trop et qu’on s’en sort avec la moitié.
L’AI a t’il raison d’après vous ? Mes hypothèses sont elles réalistes ? Ai je oublié un coût important ?

Côté financement, je souhaite un financement sur 25 ans qui me permettent à la fois de limiter l’apport personnel et d’obtenir un cash flow approximativement à l’équilibre. J’ai contacté un courtier en crédit en lui soumettant mon souhait. Il m’a répondu que les banques prêtent sur 15 ans pour du locatif. J’ai été un peu étonné, ayant lu sur ce forum le témoignage de contributeurs qui ont obtenu des crédits sur 25 ans. J’insiste en lui expliquant que l’apport induit avec un crédit sur 15 ans est trop important à mon goût. Je lui dit qu’on peut discuter d’un crédit sur 20 ans, mais que je préfère un crédit sur 25 ans et je lui signe un mandat basé sur ces deux durées.
Aujourd’hui, il me rappelle en me disant qu’il a discuté avec son responsable et qu’ils avaient conclu que la meilleure solution était le crédit sur 15 ans, mais qu’il fallait réduire l’apport. Je lui réitère mon objection et mon souhait d’obtenir au moins du 20 ans. Ce soir, le responsable me rappelle en me répétant la même chose et en m’expliquant qu’il fallait augmenter les mensualités. Nous avons convenu d’un rendez vous la semaine prochaine.
J’ai aussi rendez vous avec mon banquier.

Du coup, je me pose une question : est il réellement si difficile d’obtenir de longues durée d’emprunt pour un investissement locatif (l’AI m’avait aussi dit que les crédit locatif était sur 15 ans) ?

J’envisage quand même de faire avancer le dossier sans certitude de financement conforme à mes souhaits. Est t’il raisonnable de penser que je pourrai insérer dans le compromis de vente des clauses suspensives me permettant d’éviter de prendre un crédit sur 15 ans si je n’obtiens pas des durées plus longues ?

J’ai pris rendez vous pour examiner les documents administratifs liés à ce bien. Je vais évidemment demander à voir les contrats de location, le DPE des différents appartements, les factures de taxe foncière et des charges du logement et de copropriété. L’AI a dit qu’il ne serait certainement pas possible de visiter tous les studios. Est ce le cas usuellement ? Serait il souhaitable que je me fasse accompagner par un artisan lors de la visite ?

D’après les contributeurs de ce forum qui ont déjà acquis des biens de ce type, il y a t’il d’autres documents que je devrais demander ? Par exemple, un historique récent (5 ans ?) des locations, des dépenses de la copropriétés ?

Voila merci à ceux qui m’ont lu et à ceux qui voudront bien me répondre.

Mots-clés : investissement locatif

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#2 29/10/2014 01h05 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Pour le courtier c’est du n’importe quoi, une durée de 15 ans va vous plomber… S’il ne veut rien entendre allez voir ailleurs (je pourrai vous donner le mien en MP…)

Pour la visite, je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas tout visiter. A-t-il quelque chose à cache? Soit c’est libre et il a les clés soit c’est loué et il a le téléphone du locataire…


Left the Rat Race in 2013

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#3 29/10/2014 07h00 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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@Dav41
Avez vous envisagé la possibilité que certains studios puissent ne pas se louer pendant la période estivale ?

La problématique des studios résident dans le risque de vacances locatives alors prendre 5 studios au même endroit me semble un peu risquer comme premier achat ….

Pour les durées d’emprunt , notre spécialiste en financement vous a répondu

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 29/10/2014 11h21 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Pour les documents n’oubliez pas les relevés de compte, pour vérifier que les loyers sont régulièrement versés.

Je rejoins les opinions déjà exprimés, pour faire court changez de courtier.
Si trouver des financements à 25 ans peut-être parfois difficile, 20 ans est très courant et ne pose normalement aucune difficulté !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 29/10/2014 17h01 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Bonjour Dav41,

Je rejoins également les avis des différentes réponses données plus haut.
C’est dommage d’acheter 5 studios au même endroit et se retrouver quand même dans une copropriété.
Pour la durée du prêt j’aurais tendance à privilégier le 20 ans, cependant emprunter sur 25 ans pour du locatif est possible.
Il est tout à fait possible (et même recommandé) de préciser sur le compromis dans les conditions suspensives la durée du prêt que vous souhaitez. Par exemple " emprunt de 250 K au taux d’intérêt maxi de 3,5% et sur une durée maxi de 20 ans ". Vous pouvez insérer ce que vous voulez comme conditions suspensives si le vendeur est d’accord.

Si je peux me permettre un conseil, et je rejoins votre courtier, ne mettez pas d’apport pour bénéficiez au maximum de la déductibilité des intérêts d’emprunts.

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#6 29/10/2014 19h12 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Bonjour,

Surprenante la réponse du courtier.
Peut-être est-ce du au montant ? Car j’ai emprunté l’an dernier pour du locatif à hauteur de 100k et sur 25ans, justement dans l’optique de minimiser les mensualités ( j’étais étudiant à cette époque avec 0 revenus).

Par contre n’ya t-il pas à partir d’un certain moment cette fameuse régle des 20% d’apport pour les montants importants ?


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#7 29/10/2014 21h20 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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non


Left the Rat Race in 2013

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#8 30/10/2014 16h38 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Bonjour à tous et merci pour tous vos commentaires. Je trouve enfin un peu de temps pour répondre smile .

Tout d’abord, je vois que mon sujet a été renommé avec un titre plus évocateur en effet. Petite typo dont je suis l’origine, il ne s’agit pas de 5 studios mais de 6 studios (5 ou 6 la différence n’est pas très importante certes).

ZX-6R a écrit :

Pour le courtier c’est du n’importe quoi, une durée de 15 ans va vous plomber… S’il ne veut rien entendre allez voir ailleurs (je pourrai vous donner le mien en MP…)

DDtee a écrit :

Si trouver des financements à 25 ans peut-être parfois difficile, 20 ans est très courant et ne pose normalement aucune difficulté !

Pour le financement, je vous remercie de me conforter dans l’idée que du 20 ou 25 ans est possible et souhaitable.
Je pense que consulter d’autres courtiers est un bon conseil. Derrière cette insistance à me faire prendre un crédit sur 15 ans, je vois la possibilité que ce courtier ne se sente pas capable d’aller me chercher un crédit sur 20 ou 25 ans ou qu’il n’a pas envie de travailler pour (il veut juste un dossier ’facile’).
Concernant mon souhait d’un long crédit avec des mensualités qui équilibrent les revenus, j’ai comme premier objectif de minimiser les deux ressources qui permettent d’investir : l’épargne disponible et la capacité d’emprunt. Le deuxième objectif est de minimiser le risque locatif (si je ne parviens pas à louer autant que prévu, l’effort mensuel reste raisonnable). J’ai bien conscience que la rentabilité la plus haute s’obtient grâce à l’effet de levier du crédit et que plus on emprunte, plus il est important.

Pour l’aspect exploitation des studios :

Philippe30 a écrit :

Avez vous envisagé la possibilité que certains studios puissent ne pas se louer pendant la période estivale ?

La problématique des studios résident dans le risque de vacances locatives alors prendre 5 studios au même endroit me semble un peu risquer comme premier achat ….

J’ai prévu qu’un studio ne serait loué en moyenne qu’1 mois sur 2 en juillet-août. J’ai planifié qu’un studio serait loué pendant 22 mois consécutif avant de connaître deux mois de vacances en moyenne.

J’ai bien conscience du risque lié au fait d’avoir 6 studios au même endroit. J’aurai préféré prendre 1 studios, 2 T2 et 1 T3.

Ce choix est une question d’opportunisme : le lot a une très bonne rentabilité, est bien situé et est complètement loué. Parmi les offres actuellement disponible dans ma ville, cette offre se démarque nettement.

Côté diversification, j’imagine en passer certains en meublé quand l’occasion se présentera.

Guillaume33 a écrit :

C’est dommage d’acheter 5 studios au même endroit et se retrouver quand même dans une copropriété.

Oui, surtout que l’annonce ne le présentait pas comme cela mais comme un immeuble de rapport.

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#9 30/10/2014 18h58 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Dav41 a écrit :

J’ai prévu qu’un studio ne serait loué en moyenne qu’1 mois sur 2 en juillet-août. J’ai planifié qu’un studio serait loué pendant 22 mois consécutif avant de connaître deux mois de vacances en moyenne.

J’ai bien conscience du risque lié au fait d’avoir 6 studios au même endroit. J’aurai préféré prendre 1 studios, 2 T2 et 1 T3.

Ce choix est une question d’opportunisme : le lot a une très bonne rentabilité, est bien situé et est complètement loué. Parmi les offres actuellement disponible dans ma ville, cette offre se démarque nettement.

Côté diversification, j’imagine en passer certains en meublé quand l’occasion se présentera.

Moi je prévois que tout les biens sont loués sans problème et sans vacances locative et pourtant …..

L’opportunisme d’un lot d’une très bonne rentabilité sur le papier de l’agence immobilière peut présenter des surprises à l’usage…..

Pourquoi donc cette offre si intéressante se démarque t’elle des autres ?

Des studios doivent obligatoirement être loué en meublé afin de bénéficier de l’amortissement comptable , ne pas loué des studios en meublé sous le régime BIC est une hérésie.

Réfléchissez bien

J’ai pratiqué la location multi studio et je peux vous assurez que c’est un sport chronophage

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 30/10/2014 19h52 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Oui je me demande aussi pourquoi cette offre se démarque des autres. Les autres lots (en vente) sont en général mal placés, trop cher et / ou à moitié loués seulement.

Au départ, j’avais pensé à quelqu’un qui avait besoin de vendre rapidement pour divorce ou héritage. Mais d’après l’AI, ce n’est pas le cas : c’est quelqu’un qui dispose déjà d’un ensemble locatif et qui a besoin de liquidité pour un gros achat. Maintenant l’AI n’est pas obligé de me dire la vérité non plus …

Quand vous dites

Philippe30 a écrit :

ne pas loué des studios en meublé sous le régime BIC est une hérésie.

Votre pensée est elle qu’un studio ne devrait pas être loué en location nue ?

Philippe30 a écrit :

J’ai pratiqué la location multi studio et je peux vous assurez que c’est un sport chronophage

Merci pour cet avertissement. Je n’imaginais pas que la gestion d’un studio demandait significativement plus d’effort qu’une plus grande surface.

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#11 30/10/2014 21h10 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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L’agent immobilier annonce 2200 € de loyers encaissés.
OK mais les compteurs d’eau et électricités sont ils séparés?
Car si c’est vous qui réglez les factures, la rentabilité en prends un sacré coup…

Je rejoins Phillippe30, la gestion locative de ce genre de studios peut être stressante.

Excusez-moi d’insister mais vous avez les inconvénients d’un immeuble de rapport sans en avoir les avantages…

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#12 30/10/2014 23h06 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Les compteurs électriques sont séparés pour sûr. L’AI m’a dit que l’électricité était la seule chose que les locataires payaient en supplément.

Il m’a annoncé une charge de "gaz", mais on n’a pas parlé d’eau. Est ce que l’eau est compris dans cette charge "gaz" ou dans la charge "copropriété" ? Je ne sais pas.

Pour mettre des chiffres, il a annoncé  1400 de charge de copropriétés et 1400 de charge de gaz. La taxe foncière est de 1600.

Côté rentabilité, de presque 11,4% brut, on passe à 7,4% net avant impôt  en gérant directement les locataires. En délégant la gestion ou en considérant que le revenu lié à la gestion est un travail et non un revenu issu du capital, on obtient une rentabilité de 6,7% avant impôt.

En prenant comme sécurité que les studios ne seront pas vacants un moi par an mais deux mois par an, on obtient
6,5% net avant impôt  en gérant directement les locataires, et 5,8% en délégant la gestion.

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#13 30/10/2014 23h18 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Les loyers annoncés sont donc eau et chauffage compris sad
Je me doutais que les charges allaient "planter" le rendement.
Tout de suite, je ne vois plus trop l’intérêt de se prendre la tête à gérer en direct 6 studios meublés pour ce genre de rentabilité.
Vous obtiendrez quasiment la même chose avec des parts de SCPI achetés à crédit.
Après s’il y a un potentiel de plus value c’est différent…mais dans un marché plutôt baissier il va falloir attendre longtemps.

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#14 30/10/2014 23h50 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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@ Guillaume31 :

Ces taux de rentabilité s’entendent sans prendre en compte l’effet de levier du crédit.
J’aurais pensé que presque 6% avec délégation de gestion dans le scénario conservateur était quand même une rentabilité plus qu’intéressante.

De votre côté, quelle rentabilité avant impôt arrivez vous à obtenir ?

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#15 30/10/2014 23h56 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Disons que je suis sur un créneau très atypique sur ce forum et très risqué, certains ici me prennent pour un inconscient smile
Avant impôts (et même après d’ailleurs car je suis en déficit foncier) j’arrive à sortir du 14%.
J’investis là où les investisseurs institutionnels ne mettront jamais les pieds…

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#16 31/10/2014 00h31 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Ce genre de rentabilité ne peut venir uniquement du capital. Il doit y avoir une grosse de part de sueur et/ou de risque dans ce revenu ? smile

Dit autrement, quel seuil de rentabilité nette avant impôt estimeriez vous suffisant pour investir dans de l’immobilier physique plutôt que dans une SCPI ?

Pour faire un calcul prenant en compte le crédit :

En prenant en compte un crédit sur 25 ans à 3,35% et des mensualités à 1000,
En délégant la gestion,
En supposant la stabilité des loyers, de l’impôt, des charges et du prix du lot

J’obtiens une rentabilité annuelle de 8,2% après impôt sur 25 ans (ie apport de 28000, vente à 200000 dans 25 ans, cash flow quasi nul) dans le scénario un moi de vacance et 5,8% après impôt dans le scénario deux mois de vacances.

Ces rentabilités (seulement sur capital) me semblent vraiment remarquables.

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#17 31/10/2014 00h46 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Comment négocier si vous ne pouvez même pas visiter tous les studios?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#18 31/10/2014 00h52 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Comment négocier si vous ne pouvez même pas visiter tous les studios?

N’écoutez pas l’AI qui vous dit que vous pouvez vous en tirer à moins d’un mois de loyer d’entretient. Si vous faites du meublé pour une clientele d’étudiants,il faut des studio nickels à la déco actuelle.Quand papa et maman viennent de 250 km avec la jeune fille ou le fiston visiter 5 appartements dans la journée il faut que ce soit le votre qui les séduise(le montant du loyer à 20 ou 30€ près deviendra secondaire si l’appartement est plaisant bien situé et rassurant.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#19 31/10/2014 02h18 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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pourquoi ne pas acheter qu’un seul studio histoire de voir comment ca se passe et de minimiser le risque
c’est peut etre preferable quand on débute?


Impossible n'est pas français

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#20 31/10/2014 07h09 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Dav41 a écrit :

Les compteurs électriques sont séparés pour sûr. L’AI m’a dit que l’électricité était la seule chose que les locataires payaient en supplément.

Il m’a annoncé une charge de "gaz", mais on n’a pas parlé d’eau. Est ce que l’eau est compris dans cette charge "gaz" ou dans la charge "copropriété" ? Je ne sais pas.

Pour mettre des chiffres, il a annoncé  1400 de charge de copropriétés et 1400 de charge de gaz. La taxe foncière est de 1600.

Côté rentabilité, de presque 11,4% brut, on passe à 7,4% net avant impôt  en gérant directement les locataires. En délégant la gestion ou en considérant que le revenu lié à la gestion est un travail et non un revenu issu du capital, on obtient une rentabilité de 6,7% avant impôt.

En prenant comme sécurité que les studios ne seront pas vacants un moi par an mais deux mois par an, on obtient
6,5% net avant impôt  en gérant directement les locataires, et 5,8% en délégant la gestion.

On dirait que les chiffres sont moins flatteurs ….

Obligation de compteur séparé pour l’électricité MAIS vérifier qu’il ne s’agit pas de divisionnaire car dans ce type de location on peux s’attendre à tout.

A quoi ressemble ce bien car je suis étonné du nombre de studios , est-ce un ancien hôtel reconverti ? 
Qui pourrait expliquer un chauffage central au gaz ( à fuir )

Les charges d’eau et  de gaz sont récupérables auprès des locataires MAIS il faut pouvoir les calculer et pour un chauffage central c’est à la surface et à la durée car pas de compteur de chauffage ( c’est le problème des copropriétés aussi )
Comment je calcule la consommation de chauffage sur 45 jours par exemple sans aucun compteur ?
Moi je sais pas faire sachant que derrière c’est vous qui payez les factures donc les surprises seront légions.
Sans compteur attendez vous à voir vos locataires aérés les studios très souvent en hiver avec les fenêtres grandes ouvertes …..
Un point à bien valider

Dav41 ,vous commencez à percevoir les limites de la bonne affaire

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 31/10/2014 10h23 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Je rejoins totalement Phiippe30 sur le point important qu’est l’énergie. De part la particularité de mes locations meublés, les charges sont comprises dans le prix qui est demandé à mes locataire et bien à la fin de l’année, le chauffage et l’électricité représente 16% des recettes brutes annuelles.
Je confirme également qu’une fois que les locataires ont compris qu’ils payeront une somme forfaitaire et pas plus, ils ont tendance à ne pas faire attention et souvent à exagérer pour en quelques sortes être sûr de consommer assez en fonction de ce qu’ils paient.
C’est assez absurde mais c’est ce qui se passe la plupart du temps!

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#22 31/10/2014 13h01 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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toudoucement a écrit :

Comment négocier si vous ne pouvez même pas visiter tous les studios?

N’écoutez pas l’AI qui vous dit que vous pouvez vous en tirer à moins d’un mois de loyer d’entretient. Si vous faites du meublé pour une clientele d’étudiants,il faut des studio nickels à la déco actuelle

Le prix demandé est de 235k.

J’ai déjà commencé à négocier sur les données financières en expliquant que j’achète une rentabilité et qu’elle n’était pas suffisante. Sur cette base, le prix a été descendu à 215k.

Ne pas pouvoir visiter tous les studios m’a semblé étrange aussi et suite aux commentaires qui m’ont été fait, j’insisterai pour tous les visiter si je choisis d’aller au bout.

A ma connaissance, les studios sont actuellement loués nus. La location meublée est mon idée (postérieure à l’entretien avec l’AI) dans l’espoir de pouvoir amortir le bien et d’en augmenter la rentabilité.
Mais ça doit être bien chronophage par contre …

Guillaume33 a écrit :

pourquoi ne pas acheter qu’un seul studio histoire de voir comment ca se passe et de minimiser le risque
c’est peut être préférable quand on débute?

Le prix au studio est inférieur ici est 36k alors que le prix d’un seul studio commence à 39k (sans négociation certes). De plus, le prix du notaire rapporté à un studio est inférieur en achetant un lot qu’à l’unité.

Philippe30 a écrit :

Dav41 ,vous commencez à percevoir les limites de la bonne affaire

C’est bien pour cela que j’ai exposé mon cas ici.

Et je vous remercie pour toutes les remarques que vous faites. Elles me sont extrêmement précieuses en me permettant de voir les coûts et risques cachés de cet investissement.

En tout état de cause, je vais maintenir le prochain entretien avec l’AI pour soulever avec lui toutes ces questions.

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#23 31/10/2014 13h12 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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à la lecture de votre premier post,je trouve que l’AI a réponse à tout et essaie de vous rassurer(ou de vous endormir).

Je ne lui accorderais aucune confiance et si vous persistez,tentez de négocier encore


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#24 31/10/2014 22h18 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Négocier pourquoi pas mais si l’investissement est "pourri" cela ne le rendra pas plus attractif.

Si le vendeur est très disposé à négocier alors méfiance ……

Le fait de ne pas voir les autres studios est un problème mineur mais il est toutefois indispensable de les voir avant l’achat.

Pouvez vous nous indiquer si ce bien est un ancien hôtel réhabilité  car le nombre de studios me semble étrange.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 05/11/2014 18h15 → Investissement immobilier locatif dans 5 studios... (investissement locatif)

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Je reviens vous faire part des derniers avancements.

J’ai rencontré à nouveau l’AI. Il a dit ne pas connaître l’historique de lot, ni date de construction, ni s’il avait été un hôtel à l’origine. Ce qu’il m’a dit est que la copropriété comprenait entre 10 et 12 studios ce qui va dans le sens d’un ancien hôtel.
Il n’avait qu’un DPE vide à me montrer qui disait que vu que la mesure n’avait pas été possible parce que la chaudière était en panne. Mais d’après l’AI, c’est réglementaire..
Côté compteurs, il y a compteur électrique individuel, compteur d’eau divisionnaire et pas de compteurs de gaz. Il a ajouté qu’il serait simple et pas cher d’installer des radiateurs électriques pour ’individualiser’ le chauffage. Cela me paraît douteux à première vue. Il faudrait probablement tout passer en électrique et obtenir l’accord des copropriétaires.

Côté financement, le courtier s’est montré cette fois positif quand à la possibilité d’obtention d’un crédit sur 20 ans voire 25. Il m’a proposé un montage intéressant dans le cas où j’achète ma rp à peu près en même temps (je cherche aussi une rp). L’idée qu’il m’a soumis était de concentrer l’apport sr la rp et l’emprunt sur le bien locatif de manière à maximiser la défiscalisation.

Suite à tous les commentaires et au manque d’information et la confusion de l’AI, j’ai de sérieux doutes sur cet investissement.

Vu que les autres biens dans ma ville sont nettement moins rentables en brut, je me pose la question de renoncer à l’idée d’un investissement dans un bien physique et comme l’a suggéré Guillaume33, de regarder les SCPI.

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