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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/08/2014 14h04 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Réputation :   76 

bonjour à tous,

J’ai eu un refus de ma banque pour un crédit immobilier car je travail en interim :

voici ma situation :

- Achat d’un bien immobilier T2 de 48m2 pour 33000 euros
-4000 euros de FDN
-6000 euros de travaux
-Loyer de 420 euros HC
-Ville Cahors

C’est un bien avec une rentabilité superieur à 10%

Ma situation :
-propriétaire de ma résidence principal qui vaut 200000 euros sans crédit
- 110000 euros de cotés
- travail intérimaire depuis 1 mois , c’est un choix car c’est mieux payer je suis infirmier.

Vu la rentabilité, d’après mes recherches, c’est vraiment une bonne affaire.

Es-ce judicieux de l’acheter cash quand même sachant que c’est la seul solution?

C’est mon deuxième investissement.
Je loue un box en seine et marne 80e/mois sans crédit également.

Merci pour vos réponses

Mots-clés : crédit, investissement


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#2 03/08/2014 14h07 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Vous avez déposé votre demande à combien de banques?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 03/08/2014 14h13 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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- C’est un calcul en incluant la fiscalité qui vous donnera les éléments pour répondre à votre question.
Selon votre situation, le LMNP sera peut-être plus intéressant que le foncier du fait de l’amortissement du bien. Cela restera sans doute moins intéressant dans tous les cas qu’avec déduction des charges d’emprunt.

-Vous pouvez allez voir une autre banque, voire un courtier pour espérer une réponse favorable.
Aux éléments que vous donnez, votre dossier semble très défendable !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 03/08/2014 16h36 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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j’ai demandé à 6 banques et est réellement fait une demande à une.

Le montant est petit 33000 euros…
le payer cash permet par la suite , lors d’un autre investissement d’avoir une capacité d’emprunt supérieur. y’aura au moins cet avantage.

Le loué en micro foncier et non meublé est presque aussi intéressant que le LMNP ( en LMNP pendant 6 ans c’est une bonne rentabilité qui est inférieur aux micro foncier après les 6 ans calculé sur rendement locatif .com ) TMI actuelle 0 et l’année prochaine à 14.

la surface du bien est de 48m2 c’est compliqué de gérer une telle surface en LMNP.

Bref, meme si les banques suivent pas faut l’acheté quand même ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#5 03/08/2014 17h03 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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cricri77700 a écrit :

j’ai demandé à 6 banques et est réellement fait une demande à une.

Pourquoi faire le tour d’autant d’établissements sans déposer de demande ?
Pouvez-vous retourner vers elles ? Avez-vous essayé un courtier ? Quel délai vous reste t-il ?
Vous avez droit à une semaine de plus que celui indiqué sur le compromis de vente, ensuite il faut repasser chez le notaire pour prolonger celui-ci, c’est une possibilité (pas très bonne pour la crédibilité, sans jeu de mot)

cricri77700 a écrit :

Le loué en micro foncier et non meublé est presque aussi intéressant que le LMNP ( en LMNP pendant 6 ans c’est une bonne rentabilité qui est inférieur aux micro foncier après les 6 ans calculé sur rendement locatif .com ) TMI actuelle 0 et l’année prochaine à 14.

Etes vous sur que le micro soit plus intéressant que le réel ?
Il vous faut vous projeter, si votre TMI évolue régulièrement la situation sera complément différente.

cricri77700 a écrit :

la surface du bien est de 48m2 c’est compliqué de gérer une telle surface en LMNP.

Avez-vous testé le marché ? Le manque d’annonces ne signifie pas forcément absence de marché. Il y a des micro marché intéressants, mais il faut être certain de son coup. Même si j’aime pas l’idée, passez une annonce fictive sur LBC, vous serez vite fixé.

Vous seul pouvez prendre la décision en mesurant le rapport et l’écart entre ce que vous souhaitez et ce que vous pouvez obtenir… bon courage.


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#6 03/08/2014 17h24 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Bonjour Cricri,

Votre dossier est sans doute très défendable auprès d’une autre banque au vu des chiffres de rentabilité annoncés et de la garantie que représente votre RP. Cela vaudrait peut être le coup de tenter vers au moins 2 autres banques.

Maintenant et au risque de me prendre une nouvelle volée de bois vert, j’ai l’habitude de me passer des banques le plus possible car aucune d’entre elles ne nous a prouvé par A + B que le recours au crédit, dans notre situation particulière, était plus avantageux que le cash (gagné à la sueur de notre front). Nous avons emprunté pour nos deux derniers biens 50 K€ que nous nous sommes engagés à rembourser en 2 ans avec négo de 0 % d’IRA. Il reste un an et je ne regrette aucunement ce choix avec le recul.

Peut-être avons-nous loupé un wagon, voire un train mais à chaque fois nous avons fait nos propres calculs et nous sommes toujours retombés sur cette conclusion.

Selon moi, 48 m2 en meublé c’est largement jouable.

En 2015, je vais mettre un nouveau bien à la location de 52 m2 construit entièrement par nos soins, des fondations à la dernière tuile du toit et nous opterons pour le meublé sans aucune hésitation.

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#7 03/08/2014 17h32 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Bonjour
Contrairement a l intervenant precedent l interet de l immobilier physique reside dans l effet levier de l emprunt selon moi.
Mais chacun a sa vision de l investissement

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#8 03/08/2014 18h20 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Capelo a écrit :

Peut-être avons-nous loupé un wagon, voire un train mais à chaque fois nous avons fait nos propres calculs et nous sommes toujours retombés sur cette conclusion.

J’avoue ne pas trop comprendre votre conclusion, entre le calcul qui permet d’y parvenir (en y incorporant fiscalité) et la volonté affichée d’acquérir plusieurs biens ?

48m2 meublée, oui c’est possible, mais attention sans doute pas partout !


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#9 03/08/2014 18h55 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Par (ma maigre) expérience, les banques commencent à trainer des pieds quand vous présentez un profil qui sort du "standard", c’est à dire emploi en CDI avec au minimum plusieurs mois d’ancienneté.
Une façon simple mais assez extrême de se faire financer est de nantir une part importante du montant du crédit sur un contrat d’AV.

Sur le papier, payer 10 un bien qui en vaut 100, le tout étant, partiellement ou entièrement, payé par le locataire c’est assez sexy. J’ai donc du mal à voir l’intérêt d’un achat cash en immobilier, le seul étant de limiter le risque associé à l’effet de levier.

Capelo a écrit :

Maintenant et au risque de me prendre une nouvelle volée de bois vert, j’ai l’habitude de me passer des banques le plus possible car aucune d’entre elles ne nous a prouvé par A + B que le recours au crédit, dans notre situation particulière, était plus avantageux que le cash (gagné à la sueur de notre front).

SI vous pouviez détailler davantage, je serai intéressé, votre situation présente peut-être une particularité qui rend l’achat à crédit moins intéressant ?

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#10 03/08/2014 19h28 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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DDtee a écrit :

cricri77700 a écrit :

j’ai demandé à 6 banques et est réellement fait une demande à une.

Pourquoi faire le tour d’autant d’établissements sans déposer de demande ?
Pouvez-vous retourner vers elles ? Avez-vous essayé un courtier ? Quel délai vous reste t-il ?
Vous avez droit à une semaine de plus que celui indiqué sur le compromis de vente, ensuite il faut repasser chez le notaire pour prolonger celui-ci, c’est une possibilité (pas très bonne pour la crédibilité, sans jeu de mot)

pour comparer… je pensais que mon dossier passerait surtout que la dernière banque m’a proposé 2.15 sur 15 ans. Par courtier le montant est trop petit… trop de frais qui augmente le taux.

cricri77700 a écrit :

Le loué en micro foncier et non meublé est presque aussi intéressant que le LMNP ( en LMNP pendant 6 ans c’est une bonne rentabilité qui est inférieur aux micro foncier après les 6 ans calculé sur rendement locatif .com ) TMI actuelle 0 et l’année prochaine à 14.

Etes vous sur que le micro soit plus intéressant que le réel ?
Il vous faut vous projeter, si votre TMI évolue régulièrement la situation sera complément différente.

je resterai à une tmi à 14…. j’ai un enfant, je me marie dans 2 ans et un deuxieme enfant arrive à court terme…..
Le micro est à la fois simple car concernant les travaux, j ai ma famille artisan qui le fait sans facture donc déduire 30% est interessant.

cricri77700 a écrit :

la surface du bien est de 48m2 c’est compliqué de gérer une telle surface en LMNP.

Avez-vous testé le marché ? Le manque d’annonces ne signifie pas forcément absence de marché. Il y a des micro marché intéressants, mais il faut être certain de son coup. Même si j’aime pas l’idée, passez une annonce fictive sur LBC, vous serez vite fixé.

J’ai des connaissances qui loue à cahors, la surface est trop grande… après rien ne m’empêche de passer en meublé mais sur 10 avis ( connaissance propriétaire bailleur et gestionnaire immo ) 8 me conseil de le mettre en non meublé

Vous seul pouvez prendre la décision en mesurant le rapport et l’écart entre ce que vous souhaitez et ce que vous pouvez obtenir… bon courage.

j’ai malheureusement pas l’expérience … juste mes connaissance du box que je loue, de mes ressources perso ainsi que rendement locatif.com qui m’aide beaucoup….

Après, si je l’achete cash, j’aurai 70000 euros de coté, un salaire de 2000 euros + 500 euros de loyer et aucun crédit…. donc cela peut servir de tremplin afin d’avoir plus de ressource pour avoir plus d’endettement et de pouvoir plus utiliser l’effet de levier par la suite….

Je pense que se serai bête de ne pas acheter ce bien… le rendement est excellent et la demande est la  … sauf le crédit….
Après soit je me prend la tète pour avoir un prêt mais pour 33000 euros… es-ce nécessaire alors que je vais sans doute acheté 3 à 4 bien à court/moyen terme pour un parc immobilier pour environs 230000 euros ?

pourquoi 230000 euros? j’aurai un bien à 33000 euros payer cash, 2000 euros de salaire et 500 de loyer ( box+appartement) donc 2350 euros de revenue pour les banque… je pourrai emprunter 130000 euros avec ce salaire…+ mes 70000 euros de coté pour optimiser le cash flow je serai à 230000 euros… ( environs vous comprenez l’idée principal )
Donc 33000 sur les 230000 euros sa fait pas énorme sur mon projet à long terme….

Pour pouvoir emprunter, il me faut 1 ans de salaire régulier en interim… donc faut attendre un peu…


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#11 03/08/2014 19h32 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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NYBR a écrit :

Par (ma maigre) expérience, les banques commencent à trainer des pieds quand vous présentez un profil qui sort du "standard", c’est à dire emploi en CDI avec au minimum plusieurs mois d’ancienneté.
Une façon simple mais assez extrême de se faire financer est de nantir une part importante du montant du crédit sur un contrat d’AV.

Sur le papier, payer 10 un bien qui en vaut 100, le tout étant, partiellement ou entièrement, payé par le locataire c’est assez sexy. J’ai donc du mal à voir l’intérêt d’un achat cash en immobilier, le seul étant de limiter le risque associé à l’effet de levier.

Capelo a écrit :

Maintenant et au risque de me prendre une nouvelle volée de bois vert, j’ai l’habitude de me passer des banques le plus possible car aucune d’entre elles ne nous a prouvé par A + B que le recours au crédit, dans notre situation particulière, était plus avantageux que le cash (gagné à la sueur de notre front).

SI vous pouviez détailler davantage, je serai intéressé, votre situation présente peut-être une particularité qui rend l’achat à crédit moins intéressant ?

Je suis d’accord avec vous mais la je n’ai pas le choix… soit c’est cash, soit je ne peu pas le prendre….. c’est toujours meix que le livret A ou les assurance vie actuelle..-


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#12 03/08/2014 20h01 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Vous avez quand même 2 options malgré tout :

1) vous financez tout le projet sur fond propre, et l’opération vous coûte 43K€ en cash.

2) vous financez 10K€ de frais, nantissez 33K€ (Voir moins en calculant les intérêts produits sur la durée du crédit) sur un contrat d’AV et contractez un crédit du même montant dans une banque. A priori, aucune banque ne devrait refuser étant donné que vous assumez entièrement le risque lié au crédit en nantissant la totalité de la somme.

Le gros inconvénient de la premier solution c’est de sortir beaucoup de cash et de payer pas mal d’impôts (15,5% + votre TMI) sur vos revenus fonciers.
Pour moi, la seconde solution vous permet de cumuler un certain nombre d’avantages, le principal soucis étant l’immobilisation du cash pendant la durée du crédit (cela dit cette somme continuera à produire des intérêts).

Dernière modification par NYBR (03/08/2014 20h52)

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#13 03/08/2014 21h42 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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DDtee a écrit :

J’avoue ne pas trop comprendre votre conclusion, entre le calcul qui permet d’y parvenir (en y incorporant fiscalité) et la volonté affichée d’acquérir plusieurs biens ?

Je ne pense pas avoir affiché une volonté d’acquérir plusieurs biens. C’est à chaque fois l’occasion qui a fait le larron. Pour le bien qui sera en location en 2015, il s’agit tout simplement d’une construction, que nous avions réalisé avec et pour l’un de nos fils chargé de famille très tôt, qu’il libérera en 2015.

A l’instar de Cricri je pense qu’aujourd’hui il vaut mieux investir dans l’immobilier, notamment lorsque l’on a des enfants, plutôt que de laisser pourrir des économies sur des livrets qui ne rapportent rien. Et comme avec mon époux nous avons une affinité particulière pour la construction, et aucune avec les placements financiers, autant se faire plaisir dans nos investissements.

Ce n’est donc pas une volonté, je l’aborde plutôt comme une obligation. Et pourquoi payer des intérêts aux banques alors que nous disposons de l’argent pour financer ces investissements.

Je vais détailler un peu plus précisément notre parcours dans ma présentation afin de ne pas polluer ce fil.

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#14 03/08/2014 22h31 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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ça dépend aussi de votre stratégie à moyen terme.
si vous souhaitez acheter 10 bien que vous autofinanciez 100% de cet achat(en le faisant bien savoir au conseiller bancaire qui vous refuse le pret) et que vous empruntez la totalité pour vos prochains achat c’est à peu près équivalent à mettre 10% d’apport sur chaque achat).

D’un autre coté si vous comptez réinvestir,il vous sera assez facile de neutraliser les revenus fonciers de ce locatif en achatant des biens avec travaux.

Quelque soit votre choix,j’ai l’impression qu’il n’y a rien de dramatique(ormis le fait qu’un connseiller bancaire refuse un crédit à une personne souhaitant emprunter une somme équivalente à 10% de son patrimoine et excerçant une activité professionnelle indémendante de la conjoncture économique).


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#15 04/08/2014 10h43 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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- La banque qui vous a dit non aujourd’hui a toutes les chances de réitérer demain. Il vous faudra donc changer de banque.
Pourquoi ne pas commencer aujourd’hui ?

- Il existe des courtiers gratuits par exemple :
immopret.fr ou emprunt-direct.com Google est votre ami, vous en trouverez d’autres
A deux reprises je suis passé par ce type de courtier (en boutique pas en ligne) pour un montant du même ordre…

- Si votre volonté est d’acquérir plusieurs biens, a fortiori en payant cash et au régime micro, votre TMI sera sans doute à la hausse. Faites des projections à 5 ou 10 ans.

- Même si c’est votre famille qui travail "au noir" je ne suis pas sûr que ce soit la meilleur option : aucune garantie, brouille à coup sûr si vous n’êtes pas satisfait, 15,5% de csg sur les travaux qui ne seront pas déduits comme charge…

@Capelo : la volonté d’acquérir plusieurs biens était celle de cricri77700, pas la votre.
Pour votre "démonstration" je vous parlais calcul, vous me répondez sentiments wink
Vous avez parfaitement raison, ne polluons pas ce fil.


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#16 04/08/2014 18h13 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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toudoucement a écrit :

ça dépend aussi de votre stratégie à moyen terme.
si vous souhaitez acheter 10 bien que vous autofinanciez 100% de cet achat(en le faisant bien savoir au conseiller bancaire qui vous refuse le pret) et que vous empruntez la totalité pour vos prochains achat c’est à peu près équivalent à mettre 10% d’apport sur chaque achat).

D’un autre coté si vous comptez réinvestir,il vous sera assez facile de neutraliser les revenus fonciers de ce locatif en achatant des biens avec travaux.

Quelque soit votre choix,j’ai l’impression qu’il n’y a rien de dramatique(ormis le fait qu’un connseiller bancaire refuse un crédit à une personne souhaitant emprunter une somme équivalente à 10% de son patrimoine et excerçant une activité professionnelle indémendante de la conjoncture économique).

c’est exactement ce que je me dit… au pire sa représente 10% de mon patrimoine, et ma capacité d’emprunt sera augmenter… je me laisse un ans pour trouver une perle avec travaux sur montauban, cahors ou toulouse…

ma TMI actuelle est de 0 ( je viens de finir mes études infirmier) j’ai un enfant, bientot deux et marié dans 2 ans. ma femme touchera 400 euros à temps partiel ( pour les enfant ) ma TMI ne dépassera pas 14% dans les année à venir…

Donc il y a un petit interet enfin je veux dire que si je ne trouve pas de banque, d’après mes calculs, en placent bien mon cash flow, sa peut être intéressant.


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#17 04/08/2014 18h18 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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@ddte

- Si votre volonté est d’acquérir plusieurs biens, a fortiori en payant cash et au régime micro, votre TMI sera sans doute à la hausse. Faites des projections à 5 ou 10 ans.

d’après mes calcul, dans 5/10 ans je serais à 14% max de TMI.  sa peut rester intéressant malgré le refus à ce compte ???

- Même si c’est votre famille qui travail "au noir" je ne suis pas sûr que ce soit la meilleur option : aucune garantie, brouille à coup sûr si vous n’êtes pas satisfait, 15,5% de csg sur les travaux qui ne seront pas déduits comme charge…

si c’est en micro foncier, pas de déduction… mais je suis d’accord avec votre point de vu c’était une hypothèse. Je me tate à essayer en LMNP… je dois calculer tout sa…..

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#18 06/08/2014 19h15 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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2 ème refus d’une autre banque…. c’est fou quand même…  avec nantissement de la somme en plus.


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#19 06/08/2014 19h51 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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wow avec nantissement de la somme c’est assez extraordinaire !
Je ne vois même pas les raisons que la banque a pu invoquer pour refuser le prêt.

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#20 06/08/2014 20h09 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Pourquoi n’essayez vous pas par un courtier ?

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#21 06/08/2014 20h26 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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sa doit être la région … hallucinant…..

pour 33000 euros, je crois que je vais pas me prendre la tète.

j’ai une tmi a 0 ( je viens de finir mes études ) pendant 2 ans puis elle passera à 5.5 pendant au moins 5 ans ( 2 enfant + mariage )

dans ce contexte, payer en cash serait vraiment une grosse erreur?


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#22 07/08/2014 17h52 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Ou vaut mieux renoncer au projet avec une telle rentabilité ???

Vos avis sont les bienvenues….

J’ai calculé les impôts sur le revenue avec se projet et ma situations : marié, 2 enfants 30000 euros de salaire annuelle TMI 5.5

Solution 1 : 18211 euros d’impot sur 15 ans ( avec prélèvements sociaux ) avec prise en compte d’augmentation annuelle de salaire…  si PAIEMENT CASH EN MICRO FONCIER

Solution 2 : 10618 euros d’impot sur 15 ans ( avec prélèvement sociaux ) SI PAIEMENT CASH EN LMNP¨

Solution 3 : 9191 euros d’impot sur 15 ans ( avec prélèvement sociaux ) si PAIEMENT EN CREDIT SUR 15ANS A 2.15% en LMNP
COUT DU CREDIT : ENVIRONS 9000 euros. donc 18000 euros environs….

Ensuite , pour bien calculé après 15 ans la somme gagné, j’ai placé le cash flow sur une assurance vie en fond en euros à 2.2% net

Solution 1 et 2 : 74559 euros au bout de 15 ans avec des versement de 350 euros de cash flow

Solution 3 : 1er versement de 33000 euros + cash flow de 55 euros par mois mensuelle :
au bout de 15 ans, 56744 euros.

J’ai calculé impot, cash flow, placement, interet ect…

Ma conclusion c’est avec une faible TMI, un investissement en cash est-il plus interessant … ???

Dernière modification par cricri77700 (07/08/2014 18h56)


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#23 07/08/2014 19h30 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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La question à se poser est "Est ce que les 10% de rentabilité sont vraiment crédibles ?"
-Bien louable facilement ?
-Le loyer prévu est-il vraiment crédible ?
-Vous comprenez les raisons du prix de vente aussi bas ?

Si tout est ok je dirais foncez car je ne sais pas pr les autres mais personnellement je ne trouve plus du tout de bien avec rendement à 10% dans de l’achat - location "classique".

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#24 08/08/2014 12h50 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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c’est une copro de 6 appartements tous loué 450 euros CC en moyenne. Le mien sera rénover entièrement donc pas de risque.

Il y a des travaux, c’est pour cela que le prix est bas. 8000 euros de prévu.

Je fais appel aux connaisseurs, avec une faible TMI, payer en cash est donc plus rentable????

Merci pour vos réponses


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#25 08/08/2014 17h25 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Dans une rentabilité basique on prend en compte le coût d’achat et les revenus en face (loyer).
Le fait ensuite de l’acheter en cash ou à crédit dépend de nombreux paramètres.

-Votre volonté de disposer de cash
-D’investir en utilisant de l’effet de levier
-Le coût du crédit obtenu
-Votre imposition


Bref il y a de nombreux facteurs !
Pour résumer, si vous avez envie de grossir et vous ne voulez pas stopper la croissance de votre capital maintenant il faut faire un crédit.

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