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#51 19/12/2011 14h51 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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a écrit :

Non le coût est à déduire de l’IR payé. Je paye dans les 6000 euros d’IR, moins 915€.

Il semblerait que la réduction se fasse sur le montant de l’impôt

Les centres de gestion agréés - APCE, agence pour la création d’entreprises

APCE a écrit :

Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA. Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.

Pour en bénéficier, les adhérents doivent :
- réaliser un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les limites du régime fiscal de la micro-entreprise,
- être imposés sur option à un régime réel.

Les dépenses prises en compte au titre de la réduction d’impôt, ne sont pas admises dans les charges déductibles.

Je ne m’étais jamais penché sur ce point , je m’étonne qu’une charge subie pour la location puisse être imputé sur l’impôt sur le revenu IR directement.

Par contre le montant de 915 € doit refléter la réalité de la somme payé au CGA , ce n’est pas un montant forfaitaire à déduire mais un montant réellement payé qu’il faut déduire.
Sur ce point je ne suis pas d’accord avec la démarche de votre comptable.


Philippe

Dernière modification par Philippe30 (19/12/2011 14h53)


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#52 19/12/2011 15h17 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je déduis 915€ car je paye plus que ça pour la gestion de tout mes biens, mais 915€ est le maximum déductible. Si je payais 500€, je ne déduirais que ce montant.

Nous sommes donc bien d’accord.


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#53 19/12/2011 15h34 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Nous sommes d’accord par contre votre CGA est bien cher à mon avis.

La somme est forfaitaire et non lié au nombre de bien car il s’agit d’un contrôle global de l’activité , le travail ayant été fait par le comptable , on se demande la valeur ajouté des CGA , encore une activité de contrôle qui n’apporte rien.
Mon CGA a tellement d’argent que tous les ans , nous avons droit à une activité en Octobre de type spectacle avec cocktail dînatoire qui rembourse en partie ma cotisation. 

Comme je vous l’ai indiqué je tourne à environ 250 € / an.

Philippe


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#54 19/12/2011 15h44 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Ce n’est pas le CGA que je paye 915€ (je dois payer dans les 120€ pour le CGA) C’est une partie du coût de l’expert comptable, qui lui me coute dans les 1200€.


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#55 19/12/2011 16h38 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Pour le comptable , c’est déduit du résultat locatif ( j’en suis sur ) , j’ai en déduction le montant de sa prestation dans mon bilan annuel.

Pour le coût , je paye 600 € pour 9 lots en nom propre.
Voyez en fonction du nombre pour négocier un prix et apporter lui un maximum de travail "mâché" afin de pouvoir prétendre à un prix compétitifs.

Synthèse Excel de mouvements d’entrées et de sorties.
Pochettes pour chaque lot
Classeur trié avec onglet pour chaque charges de lots.

Philippe


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#56 19/12/2011 16h54 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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J’ai payé cher cette année car j’ai fait plusieurs acquisitions, le prix devrait baisser l’an prochain.

Sinon vous citez vous même 3 messages plus haut :

APCE a écrit :

Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA. Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.

    Pour en bénéficier, les adhérents doivent :
    - réaliser un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les limites du régime fiscal de la micro-entreprise,
    - être imposés sur option à un régime réel.

    Les dépenses prises en compte au titre de la réduction d’impôt, ne sont pas admises dans les charges déductibles.


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#57 20/12/2011 10h09 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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ZX-6R a écrit :

J’ai payé cher cette année car j’ai fait plusieurs acquisitions, le prix devrait baisser l’an prochain.

Si vous avez fait des acquisitions cette année , vous disposerez toujours de ces acquisitions l’année prochaine alors pourquoi le prix baisserait ?

Philippe


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#58 20/12/2011 10h13 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Car mon comptable facture plus cher les acquisitions, ce qui est normal car ça donne beaucoup plus de travail.

Je dois payer un forfait de 400€ plus 50€ par studio possédé + 150€ pour les studios acquis dans l’année  (je dis ça de tête, mais ca ne doit pas être loin)


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#59 20/12/2011 11h25 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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On ne s’était pas compris , je posais ma question par rapport au CGA ou j’avais compris que le prix baissait ensuite.

Pour le comptable , oui je comprend que cela demande plus de travail la première année.
Cela dépend aussi du type de bien , bien propre dans copro ou lot dans immeuble de rapport car les charges et la saisie afférente est bien moindre dans un immeuble de rapport ( 4 factures EDF , une facture de foncier , 4 factures d’eau )

Philippe


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#60 19/09/2012 23h25 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je remonte ce fil près de 1 an après pour faire un retour d’expérience. C’est la moindre des choses avec tout ce que j’apprends ici.

Bien des choses ont changé depuis 1 an. Je rappelle que j’étais parti pour acheter un studio dans les 60 000 euros, cash et SANS travaux.
Finalement après avoir affiné le projet et avec l’aide de ce forum (dont bien sure philippe30 et sa femme que je remercie) j’ai acheté avec ma femme un studio à 60k AVEC travaux et à crédit.

Pour plus de précision :

Achat : Studio à rafraichir entièrement à 65k (via agence) dans une belle résidence.

Négocié à 60k en juillet 2012 (55k + 5k de FA, avec le recul, je pense que j’aurai du négocier les frais d’agence)
Frais de notaire : 5k
Travaux (et meubles) : 5k

Total : 70k tout compris

Emprunt : 54 k à 3.66 (hors assurance) sur 19 ans, mensualité de 342 avec assurance.
Apport : 16k

Loyer : 365 + 35 euros de charge

La rentabilité attendue est de 4.8 net environ avant impôts (je suis à 14 de tmi). C’est pas très haut mais ça me convient pour un premier achat.

1er point :
Beaucoup de travail préparatoire :
- Lecture de plusieurs ouvrage sur l’immobilier, sur les forum… (crédit, travaux, fiscalité…)
- Connaissance du marché
- Recherches quotidiennes et visites fréquentes pendant environ 6 mois )

2ème point :
Beaucoup, beaucoup de travail pour le bricolage, j’ai eu un "forfait" soir et WE illimité.
Ca avait l’air de rien, mais c’était du travail (surtout quand on est pas trop bricoleur). A noter que les travaux ont toujours été plus long que prévu. A un moment, j’ai eu un passage où je n’en voyait plus la fin.

3ème point :
Même fini, y a encore du travail : trouver un (bon) locataire.
Nous en sommes à cette étape et ça été assez vite, nous avons eu plusieurs réponses positives en quelques jours.

Des agences (celles qui ont rappelé…) nous ont estimé le loyer à 380, je l’estimais à 400 et j’ai tenu bon. Heureusement. On a mis une annonce dans le bon coin.

Pas le temps de recevoir le mandat par la poste que l’on avait déjà des dossiers de locataires (c’est l’avantage d’être un particulier et de faire visiter le samedi comme le dimanche).
Du coup on se passera d’agence.

Bref, si c’était à refaire je le referai (et j’espère le refaire) mais ça demande une sacré dépense d’énergie !

Il restera ensuite à s’occuper de toute la gestion…

J’ai de plus en plus de mal à lire sur les blogs le terme de revenus PASSIF en immobilier  wink

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#61 19/09/2012 23h41 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Bravo pour cet investissement et +1 pour le retour.

A votre place, j’aurai pris un credit sur 25 ans pour avoir un cash flow positif. Là vous devez être légèrement négatif.

Prêt pour le 2nd? (oui vous verrez, quand on en finit un on a qu’une envie, en commencer un nouveau!)


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#62 19/09/2012 23h53 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Merci Guillaume pour le retour.

Je suis ravi que tu es pu prendre en compte ce qui t’a été indiqué sur le forum il y a un an…..

Pense à prendre une GRL sauf si il s’agit d’étudiant alors les parents seront garants , le cumul GRL et garants n’étant pas autorisé.

Pour un premier achat c’est bien , prend le temps de comprendre le fonctionnement de la location avant de repartir pour de nouvelles aventures immobilières …..

Philippe


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#63 19/09/2012 23h54 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Merci ZX-6R, d’autant plus que je lis toujours vos post avec intérêt.

Effectivement, j’ai oublié de le dire, en comptant absolument tout (taxe foncière, assurances + divers)  on est légèrement négatif de 45 euros par mois. Le but était bien sure d’être positif ou nul mais ça ne me gênera pas trop pour la suite je pense.

Merci Philippe, je vais prendre le temps et me remettre doucement de tout ça. Je garde juste un oeil sur les annonces histoire de garder une bonne connaissance du marché.

J’ai vu que les taux ont encore baissé depuis ! Ca donne envie quand même smile

Dernière modification par GM (20/09/2012 00h01)

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#64 20/09/2012 00h00 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GM a écrit :

Effectivement, j’ai oublié de le dire, en comptant absolument tout (taxe foncière, assurances + divers)  on est légèrement négatif de 45 euros par mois. Le but était bien sure d’être positif ou nul mais ça ne me gênera pas trop pour la suite je pense.

Il faut compter sur les augmentations de loyer potentielles mais le foncier augmentera aussi….
Pour un premier c’est pas mal et 45 € ne sera pas gênant pour le prochain investissement

Bonne location

Philippe


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