Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Bonjour,

Votre compromis comporte t’il une clause de dédit explicite en faveur du vendeur ? Si oui il convient que votre notaire la rappelle aux vendeurs et la mette en oeuvre.
Si non, pour l’avoir vécu, vous le mettez en demeure de signer l’acte définitif à une date précisée par votre notaire en précisant avec attestation de l’organisme préteur si besoin que vous avez la somme pour payer.
Ne vous laissez pas impressionner, nous avions un super notaire et tout c’est passé "comme sur des roulettes" au final grâce à ses conseils, au dernier moment ils ont signés après nous avoir fait écrire et menacés par avocats de tout et n’importe quoi.

Bonjour,

Nous sommes face à un problème et nous souhaiterions avoir quelques conseils.
Mon ami et moi avons fait une proposition sur une maison qui est à vendre sous contrat exclusif avec une agence.
L’offre a fait suite à une contre-proposition que nous avons accepté et une proposition d’achat a été signée par les deux parties.
Problème, le propriétaire se rétracte et ne veut plus vendre sa maison. Aucun compromis n’a donc été signé puisqu’il s’est rétracté avant par un recommandé. Seule une proposition d’achat a donc été signée.
J’ai lu a plusieurs endroits que lorsqu’un bien est sous contrat (avec l’agence) et qu’une proposition d’achat est signée, le propriétaire est obligé de vendre. L’article de loi serait le suivant :

Article 1583.
Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Que peut-on faire dans notre cas ?

Merci d’avance !

Johann23 : sans me vanter, je crois que mon message, situé juste avant le votre, résume très exactement tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet.

Johann23 a écrit :

Quand vous dites, beaucoup de temps et beaucoup d’argent… avez-vous un ordre d’idée de temps et d’argent ? Nous sommes en effet assez motivé à acheter ce bien…

Tout dépend de quand le vendeur cède ! S’il accepte de vendre dès le premier courrier d’avocat, ça va aller vite et coûter peu cher.
S’il faut le traduire en justice, le délai et les honoraires d’avocat augmentent. Les délais varient selon la nature de la procédure et l’encombrement de votre tribunal, mais en première approche très grossière, c’est au moins un an.
S’il est condamné mais qu’il fait appel, ça augmente encore.
etc.

Pendant ce temps-là, vous êtes suspendu à cette procédure, donc vous ne recherchez pas et n’achetez pas d’autre bien.

Lisez le fil, vous avez des cas et des positionnements expliqués. Notamment en haut de page 2, l’exemple d’un acheteur qui, pourtant notaire, a préféré laisser tomber. En bas de page 3, l’exemple de gens qui ont poursuivi la procédure et fait condamner le vendeur à vendre et de plus à les indemniser.

Un certain nombre de gens ne tentent que le "coup de semonce" par courrier (qu’ils écrivent eux-même si compétents, ou sinon font faire à un avocat) mais, si le vendeur ne veut toujours pas vendre, ne vont pas jusqu’au tribunal.

En fait, comme le montre ce fil, une certaine proportion des acheteurs dont le vendeur fait défaut sont dégoûtés et envisagent de faire quelque chose. Parmi ceux-ci, une petite proportion d’entre eux font vraiment quelque chose : un courrier de mise en demeure de vendre (qu’ils écrivent eux-mêmes ou qu’il font écrire à un avocat). Si le vendeur refuse, une petite proportion de cette petite proportion va jusqu’au procès. Question de motivation, de budget et de temps.

De toute façon puisque vous n’êtes pas "calé", prenez un avocat compétent en immobilier, il vous expliquera ce qu’il peut faire, les délais et les coûts.

la proposition d’achat précise que l’avant contrat devra être signer au plus tard le 1er juin 2017, est-ce que ça change la donne ?

Suivant la formulation, cela peut rendre cette offre acceptée caduque, ou non. Ca fait partie des choses que pourra vous dire l’avocat.

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2017 11h58)

Bienvenue dans le monde de la justice. La justice n’est pas là pour défendre uniquement vos droits, mais pour défendre les droits des 2 parties. Et chaque partie a le droit de faire valoir ses arguments. 1 an me semble une bonne estimation donnée par Bernard2K, même en référé.

Selon moi un référé n’est qu’une procédure préalable permettant d’éclairer les parties sur les responsabilités de chacun. Le résultat du référé servira à éclairer le juge lors d’une procédure au tribunal d’instance ou de grande instance pour la procédure. Ajoutez alors encore entre 1 et 3 ans selon la charge de travail du tribunal..

En parallèle du calendrier judiciaire, il y a le calendrier des parties et leur position de négociation: est-ce que le vendeur doit absolument vendre rapidement ? (car son bien sera probablement bloqué à la vente pendant toute la procédure) est-ce que l’acheteur peut se permettre d’avoir un achat en suspens, l’empêchant en quelque sorte de regarder d’autres opportunités. Est-ce que les parties sont prête à payer leur avocat pour s’occuper du dossier ? je ne suis pas expert en la matière, mais entre 1000 et 2000€ par année de procédure ne me semble pas délirant.

Bref, ne croyez pas que c’est parce que vous êtes convaincu qu’il vous entourloupe que vous aurez raison à la fin. Vous allez devoir avancer de l’argent pour la procédure, pour un bien que vous risquez de prendre en grippe au fur et à mesure.

C’est sans doute aussi pour cela qu’une bonne partie des gens qui démarrent une procédure le font sur le mode du bluff pour voir si l’autre partie se débine et lâche prise.

Après si vous avez le temps et l’argent et qu’il y a un vrai préjudice, les droits que nous avons n’existent que si on les fait respecter.

La justice est lente (donc, si vous êtes pressé : négociez/transigez, quitte à faire quelques concessions) et si l’autre partie résiste (et a les moyens pour -ça lui coutera aussi-, et la volonté de résister) et fait valoir tous les recours possibles et imaginables (report d’audience, appel, etc.), même si vous gagnez (=vous avez raison sur le fond -ou au moins arrivez à en convaincre les juges-, et ne faites aucune erreur sur la forme, ceci dans la durée), ce sera dans 10 ans (voire plus) et ça vous aura dans l’intervalle couté pas mal d’argent (et ce n’est que rarement que le juge condamnera le perdant à payer assez pour rembourser les frais de justice/avocat/etc. auxquels le gagnant se sera exposé, sans compter tout le temps passé, et les soucis et le stress généré, qui seront en général "perdus" pour les 2 parties).

Bien souvent, il y a beaucoup d’espace pour trouver un accord entre les 2 parties, qui soit significativement plus favorable aux 2 parties que de s’entêter devant les tribunaux.

Bonjour à toutes et à tous.
Déja investisseur immobilier depuis 5 ans, plutôt orienté locaux commerciaux de petites tailles en centre ville,
Il y a de ça 15 jours j’ai visité un ensemble de 5 locaux commerciaux situé en centre ville proche d’un grand parking public.

Prix avancé par l’agent immobilier 400 000 € Frais d’agence inclus.

Les locaux sont décomposés comme suit:

47 m² loué 530 € HT
47 m² loué 530 € HT
47 m² loué 530 € HT
47 m² loué 530 € HT
76 m² loué 700 € HT

Taxe foncière récupéré intégralement en charges
Compteur électrique individuels et Eau avec sous compteurs, refacturé chaque trimestre.

Les loyers seront réévalués fin 2020 (augmentation triennale ) ce qui représente environ 5% de hausse selon l’ILC. Loyer un peu bas par rapport a 2 locaux que j’ai 500m plus loins loués 600 € …

Visite faite, offre faite au prix sans négo (beaucoup de monde lors de la visite groupée…) sur le parking pour m’assurer de l’achat.

Offre transmise au vendeur par l’agent immo le lendemain.

Or depuis, le vendeur ne souhaite plus vendre car il estime son tarif trop bas.
L’agent immo me confirme qu’il ne peut pas refuser la vente compte tenu que la vente est  réputée parfaite (au prix) et que cela respecte le mandat signé par le vendeur.

Mais voila, recommandé fait par l’agent, pas de nouvelles…

Avez vous déja eu le cas ?

Effectivement, je me permettais de faire un post tout de même concernant cette étude de cas d’un point de vue de la rentabilité et / ou questions que les membres pourraient me poser auquel je n’aurai pas pensé.
Cordialement

Bonjour
pour celles et ceux qui lisent ce fil, un courrier d’avocat peut aider … A faire stresser les vendeurs.
Compromis contresigné!

Avec mes excuses , offre d’achat acceptée et contresignée …

Pour moi, pas d’engagement tant que le compromis n’a pas été signé et que le vendeur n’a pas envoyé à l’autre acheteur une acceptation signé sur son offre.

De plus, il est interdit de vendre au dessus du prix affiché. Si il s’agissait d’une agence vous pouvez faire pression en menaçant de l’attaquer. Si c’est du particulier, il faut avoir gardé l’annonce d’origine et éventuellement des échanges de mails.

Dans tous les cas, le vendeur n’est pas obligé de vous choisir comme acheteur mais il ne peut pas vendre au dessus du prix annoncé.

Édit: évidemment, rien n’empêche le vendeur de demander un antidatage d’acceptation de l’autre offre à prix convenu pour dire qu’il a accepté celle -ci plutôt que la vôtre.

Puisqu’il semble se soucier des représailles judiciaires, vous pouvez lui rappeler qu’il vous a envoyé un courrier indiquant qu’il acceptait l’autre offre au dessus du prix, et qu’ayant ensuite accès aux ventes notariales sur le site du gouvernement, vous aurez connaissance d’ici 6 mois du prix de vente réel du bien, et qu’à ce moment, si ce prix est supérieur à l’annonce qu’il a publié, vous vous réservez le droit d’agir en justice.

Ou vous pouvez lui rappeler qu’il peut tout à fait accepter l’offre initiale simplement sur la base de votre dossier.

Dernière modification par tikitoi (30/08/2022 10h07)

Quand une affaire semble mal engagée il faut s’enfuir !

Il y a contrat dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix. Quelle que soit la forme utilisée pour donner cet accord. La rédaction d’un contrat écrit et signé sert de "mémoire" objective pour l’ensemble des détails de l’accord (montant pour une pénalité si rétractation, …).
Après s’il ne veut pas vous vendre, et que tous ces détails n’ont pas été négociés, c’est compliqué d’insister s’il n’y a pas de situation particulière (vous n’êtes pas locataire, …).

Edit:
Contrat de vente : ce qu’il faut savoir
Néanmoins il semble selon Google que cette affirmation ne fait plus adhésion complète…

Dernière modification par rylorin (30/08/2022 13h09)