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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/08/2014 18h47 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
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oui c’est sur… mais sa permet aussi d’augmenter sa capacité d’emprunt pour le futur.

Après, je n’ai pas le choix, se sera cash… il faut 1 ans d’interim pour avoir un prêt.
Pour avoir utilisé 10% de mon capital, je vais pouvoir profiter de l’effet de levier ultérieurement…

Après avoir tout calculer ( c’est long…très long…) se sera en LMNP , je commence à acheté meuble et compagnie….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#27 05/12/2014 23h18 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
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Bonjour .
Je pensais l’avoir fait…mais non
Voici un petit post pour vous faire un retours de cet investissement .

Le T3 transformé en T2 est actuellement loué depuis le 15 novembre 2014 à un jeune de 20 ans qui travaille et sa mère se porte caution et travail à la poste ( fonctionnaire à 2000 euros mensuelle )

Achat 33000 euros
Frais de notaire : 4000
Travaux : 9000 ( électricité chauffage plomberie sol cuisine sdb …ect)
meubles : 1000 euros

Soit un total de 47000 euros.

Il est loué 430 euros + 34 euros de charge.
La fiscalité choisi est LMNP .
Il a été loué très rapidement et facilement . En effet tout est bien isolé et rénové.

Voilà.  Pour conclure le post.
Bon courage à tous pour vos prochains investissement.

Christophe


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#28 06/12/2014 12h02 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Et merci pour votre aide tt au long de mon projet sur les différentes discutions.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#29 09/12/2014 12h15 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
Réputation :   108 

Avec la capacité de payer cash le bien, je ne vois pas bien pourquoi une banque refuserait (même à un "jeune" intérmaire), un financement avec un crédit in fine et nantissement de la somme correspondante…

Aviez-vous abordé cette piste Cricri ?


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#30 09/12/2014 14h02 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Bonjour Siocnarf,

Hé si pourtant, cela m’est également arrivé il y a 2 ans.
Achat d’un petit local pro de 8 m2.
Budget total, 29
Rentabilité 14% brut.

Refus de la banque de me financer alors que j’avais l’équivalent en cash sur livrets défiscalisés et AV.
J’ai également suggéré un IN FINE et nantissement, réponse : NEIN !

Dans l’urgence j’ai vidé mes livrets et j’ai payé cash.
Fiscalement c’est pas vraiment optimal sad

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#31 09/12/2014 16h57 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
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Pourquoi dit-on que l’immobilier cela rapporte?

en grande partie parce que l’on peut financer à crédit et de ce fait profiter de ce que l’on appelle "l’effet de levier"

par ailleurs vous êtes jeune, et vous n’avez pas beaucoup de côté, donc attention à ne pas mettre votre cash dans un bien que vous aurez peut-être toutes les peines du monde à revendre en cas de coup dur

par ailleurs la location d’un bien relève parfois bien des surprises: locataires qui ne paient pas, travaux imprévus etc…il est utile d’avoir toujours du cash de côté

étudiez bien votre projet en faisant une vraie étude de marché: allez voir des agents immobilier pour leur poser des questions sur le marché locatif et définir une vraie stratégie (famille, étudiant, nu ou meublé…)

ensuite allez voir plusieurs banque et écoutez attentivement ce qu’ils vous disent, refusent-ils à cause de votre profil ou parce que l’investissement ne leur parait pas fiable? Avec votre profil vous devriez avoir un prêt

j’ai vu vos simulations et j’ai l’impression que vous êtes passé à côté de ce qui fait l’intérêt du meublé: l’amortissement
attention à bien le calculer et voyez si cela vaut le coup dans votre situation

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#32 09/12/2014 21h22 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
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Siocnarf a écrit :

Avec la capacité de payer cash le bien, je ne vois pas bien pourquoi une banque refuserait (même à un "jeune" intérmaire), un financement avec un crédit in fine et nantissement de la somme correspondante…

Aviez-vous abordé cette piste Cricri ?

Et oui….. cela a été abordé. .. mais bon… Les banques ont vraiment peur……

Sinon cela ne reste pas un mauvais investissement :
1 il est loué sous le régime du LMNP.
2 les travaux + Frais de notaire à déduire+ TF
3 déduction de l’amortissement .
4 estimé dernièrement à 58, 60 et 62 000 net vendeur par des agences
même si je pars sur 60000 euros, je l ai eu pour 47000 euros ( et de la sueur )
5 j ai une faible TMI et un deuxième enfant qui arrive + ma femme qui reprendra que un temps partiel par la suite. … Les impôts ne vont pas me pénalisé.
6 dans quelques années,  si mes impots deviennent trop élevés,  je le vendrai , j aurai déjà empoché des loyers et une éventuelle plus value vu le prix dont je l’ai eu .


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#33 09/12/2014 21h33 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Membre
Réputation :   76 

Bonjour. Beaucoup de question , je vais tenter de répondre.

Pourquoi dit-on que l’immobilier cela rapporte?

en grande partie parce que l’on peut financer à crédit et de ce fait profiter de ce que l’on appelle "l’effet de levier"

par ailleurs vous êtes jeune, et vous n’avez pas beaucoup de côté, donc attention à ne pas mettre votre cash dans un bien que vous aurez peut-être toutes les peines du monde à revendre en cas de coup dur

Cela a été étudié. .. pas de soucis concernant un bien remis entièrement à neuf au centre ville d’une préfecture.

par ailleurs la location d’un bien relève parfois bien des surprises: locataires qui ne paient pas, travaux imprévus etc…il est utile d’avoir toujours du cash de côté

Oui, j ai encore 65000 de côté

étudiez bien votre projet en faisant une vraie étude de marché: allez voir des agents immobilier pour leur poser des questions sur le marché locatif et définir une vraie stratégie (famille, étudiant, nu ou meublé…)

C est fait et loué rapidement avec la fiscalité qui va avec.

ensuite allez voir plusieurs banque et écoutez attentivement ce qu’ils vous disent, refusent-ils à cause de votre profil ou parce que l’investissement ne leur parait pas fiable? Avec votre profil vous devriez avoir un prêt

Les banques, on peur des intérimaires…. je suis même allé voir un courtier chez meilleurs taux. C est pas possible..

j’ai vu vos simulations et j’ai l’impression que vous êtes passé à côté de ce qui fait l’intérêt du meublé: l’amortissement
attention à bien le calculer et voyez si cela vaut le coup dans votre situation

J ai pas compris…. il y a bien un amortissement dans le LMNP donc cela sera bien déduit ….

Christophe


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#34 09/12/2014 22h27 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Rollingstone, parlait peut être d’une éventuelle revente avec plus value.
Logiquement si vous amortissez votre bien, vous donnerais plus de PV à l’Etat.

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#35 10/12/2014 01h52 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Non Guillaume33, il ne donnera pas plus de PV à l’État, avec la fiscalité actuelle..   
(Vous n’avez visiblement pas compris l’impact -ou plutôt l’absence d’impact- des amortissements d’un bien loué meublée, sur le calcul de la plus-value lors de la revente. Renseignez vous mieux….)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#36 10/12/2014 04h54 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Guillaume33 a écrit :

Rollingstone, parlait peut être d’une éventuelle revente avec plus value.
Logiquement si vous amortissez votre bien, vous donnerais plus de PV à l’Etat.

C’est faux !

Renseignez vous correctement sur la location meublée , les amortissements et les plus values de ce régime fiscal.

La location meublé est bien plus avantageuse que le foncier encore faut il connaitre son fonctionnement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#37 10/12/2014 08h07 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Acheter cash ? La question ne se pose pas. Si vous n’avez pas obtenu de crédit c’est votre seule option.

posez vous la question quel est le meilleur placement de cash en intégrant la revente. Donc, comparativement a un placement en bourse ou AV sur un horizon de 10 ans, quel est le meilleur placement ? La simulation est difficile mais si l’écart est faible optez pour la simplicité. S’il est important le choix ne sera pas trop difficile a faire.

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#38 10/12/2014 08h19 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Je vois que mes propos suscitent des interprétations smile

Ce que je voulais dire c’est que je vois autour de moi des gens qui se mettent au LMNP sans bien maitriser toutes les règles du jeu

Et que parfois ce n’est pas ce qui leur aurait rapporté le plus vu leur profil

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#39 10/12/2014 11h00 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Doucement Philippe30 et GoodbyLenine smile
J’ ai pris un raccourcis en effet inexact.
Dans mes propos, j’avais en tête le statut du LMP (le seul auquel je commence à m’intéresser aujourd’hui) et là je pense que mon affirmation est exacte si revente avant 5 ans ?

Dernière modification par Guillaume33 (10/12/2014 11h26)

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#40 10/12/2014 15h06 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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C est cela boubouka.

Écart très important pour mon projet donc achat en cash même si j aurai préférer être financé. ..

Cela augmente ma capacité d épargne pour le prochain…
y a quelques avantages.. surtout avec une faible TMI et enfants à charge…..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#41 10/12/2014 16h22 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

Modérateur
Réputation :   1084 

Guillaume33 a écrit :

Doucement Philippe30 et GoodbyLenine smile
J’ ai pris un raccourcis en effet inexact.
Dans mes propos, j’avais en tête le statut du LMP (le seul auquel je commence à m’intéresser aujourd’hui) et là je pense que mon affirmation est exacte si revente avant 5 ans ?

Vous pensez vraiment que cricri77700 (ou la plupart sur ce forum de ceux qui font ou envisage de faire de la location meublée ) serait LMP (d’autant que ce statut présente à présent pas mal d’inconvénients vs LMNP), et qu’un LMP envisagerait souvent de revendre son bien moins de 5 ans après l’avoir acheté ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#42 10/12/2014 16h40 → Investissement locatif en cash car crédit refusé... (crédit, investissement)

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Franchement NON.
D’ailleurs je pense que la fiscalité est déjà bien assez complexe en France donc restons simple.
De mon coté,  je vais rester sur ce que je maîtrise bien à savoir le déficit foncier.
J’ai beau étudier dans tous les sens le LMNP et le LMP, je vois toujours pas l’avantage dans mon cas par rapport à la location nue avec achat à crédit total+ borloo ancien 60% + gros travaux déductibles
Cela fait 5 ans  dans mon cas que je suis en déficit foncier et que je réduis mes revenus globaux.
En LMNP dans un schéma simple et accessible à tous (sans passer par des montages incompréhensibles par des Français moyens)  vous ne pouvez amputer que d’autres BIC.

Dernière modification par Guillaume33 (10/12/2014 16h41)

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