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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2014 11h47 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je suis souhaite effectuer un investissement locatif.
J’ai déjà bien sondé le marché, prix, etc

Je suis allé voir 2 fois ma banque pour me renseigner sur mon dossier et faire des simulations.

Je souhaite financer totalement l’investissement par l’emprunt (110%), bien + notaire+ agence

Après simulation, la banque m’a indiqué être confiante pour l’acceptation du dossier, taux endettement 39% (après simulation, raisonnable pour investissement locatif), 30 ans, situation stable, revenus réguliers, un peu d’épargne sur PEE.

Pour tester, ma banque a envoyé notre simulation a "crédit logement" et là..patatra.. ils refusent!

Ils indiquent qu’ils ne garantissent qu’à hauteur de la valeur du bien (sans notaire et sans agence donc)
et sur 20 ans maximum.

Je suis un peu étonné qu’ils ne se basent que là dessus, sans prendre en compte, j’ai l’impression mon dossier. De plus, si l’appartement est à rénover, cela signifie t-il que les travaux ne peuvent être inclus dans l’emprunt??

Bref je trouve ca un peu raide, qu’en prensez-vous?

merci d’avance pour vos retours!
Teo

Mots-clés : 110%, dossier, emprunt, investissement locatif

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#2 22/05/2014 12h01 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Montant de l’emprunt total demandé pour préciser = 120 000€

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#3 22/05/2014 12h45 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Les banques ont de plus en plus de difficultés à accepter les emprunts à 110%.
Pouvez vous tenter à 100% ?
Quel est le niveau de rentabilité du bien ?
Avez vous déjà de l’expérience dans le locatif ?
Votre taux d’endettement peut aussi être un frein pour certaines banques. Vous devriez  vous présenter pour que l’on cerne mieux votre environnement…
Dans tous les cas, ne vous arrêtez pas à une seule banque. Une banque en quête d’un nouveau client est souvent plus compréhensive/souple.
Autre piste à ne surtout pas négliger les courtiers. Un courtier connait l’attente de chaque établissement et saura (si il est bon) défendre pour vous votre dossier auprès du meilleur partenaire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 22/05/2014 14h09 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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merci de votre retour,

Je peux tenter 100% mais en débloquant des fonds qui seront imposables, voilà pourquoi je ne le souhaitais pas.

Le niveau de rentabilité du bien est à 5.25% net la 1ere année en augmentation ensuite.

C’est mon 1er investissement locatif.

Mon environnement: je suis à Paris, en CDI dans une très grande entreprise depuis 3 ans.
Un emprunt étudiant encore sur les bras pour 4 ans et un loyer créant un taux d’endettement de 27%

Jamais eu de découvert, un petit Livret A (plus pour payer les impôts en fait), un PEE et autre compte pour 13000€ environ

Le fait est que la banquière semblait très positive sur le dossier mais c’est du côté de "crédit logement" le problème, est ce que changer de banque va résoudre le problème..

Eventuellement un courtier pourra peut être mieux défendre le dossier, vous avez raison. Je vais regarder

Je trouve que Credit Logement ne cherche pas à limiter les risques mais en avoir absolument aucun.

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#5 22/05/2014 14h24 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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il s’agit d’un investissement locatif meublé avec régime LMNP au réel

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#6 22/05/2014 15h09 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Vous pouvez aussi utiliser un autre mode de garantie comme le PPD.

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#7 22/05/2014 17h04 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Teo a écrit :

Le fait est que la banquière semblait très positive sur le dossier mais c’est du côté de "crédit logement" le problème, est ce que changer de banque va résoudre le problème..

Il n’y a pas que le crédit logement, d’autres banques feront autrement… les conseillers marchands de produits bancaires ne sont jamais responsables des décisions difficiles à annoncer, c’est toujours un comité quelconque, un organisme associé etc wink
Allez voir un courtier ou deux.
C’est en IDF votre bien ? Le taux de rendement est pas fabuleux… et si il faut rajouter au pot chaque mois, ça aide pas à trouver une banque non plus.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 22/05/2014 18h42 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Teo a écrit :

Je souhaite financer totalement l’investissement par l’emprunt (110%), bien + notaire+ agence

Après simulation, la banque m’a indiqué être confiante pour l’acceptation du dossier, taux endettement 39%
Teo

Bonsoir,

Pour notre dernier achat, emprunt à 110%. Mais la démarche effectuée a, semble-t-il, été différente:
Prêt à 100% pour le bien sur 20 ans, Prêt à la conso sur 7 ans pour les frais de notaire, avec des taux tellement bas que cela ne changeait quasiment rien au global.
La banque a modulé les échéanciers de telle sorte de lisser les mensualités.
Ainsi Crédilog n’a pas eu à statuer sur les frais de notaires.
Peut être une piste à suggérer à votre banquier.

Attention au banquier: il est toujours partant mais dans de nombreuses banques ne décide de rien…
Pour une précédente acquisition, nous avions un accord de principe de notre banque (client depuis 30 ans), après avoir monté le dossier et envoyé à un décideur qui n’a même pas pris la peine de regarder nos comptes: dossier refusé pour un motif pour le moins discutable.

Nous avons changé de banque et acheté sans pb aussitôt.

Nous sommes aujourd’hui à la Société Générale pour ne pas les citer. L’avantage est que la décision pour de petits montants comme celui de votre projet se prennent en agence.

Si votre dossier est bien monté et que vous dissociez les frais de notaire du principal, vous devriez pouvoir y arriver. Encore faut il présenter correctement votre projet…et y croire.

Cdt,
K16

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#9 22/05/2014 18h43 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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DDtee a écrit :

[ Le taux de rendement est pas fabuleux… et si il faut rajouter au pot chaque mois, ça aide pas à trouver une banque non plus.

Tout à fait d’accord avec DDtee

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#10 22/05/2014 19h21 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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J’ai monté un dossier pour l’achat de scpi à crédit avec caution credit logement. L’ensemble du cout : emprunt + frais de dossier + frais de garantie est financé à crédit. La caution a été acceptée. Peut-être le mieux serait de demander directement à Crédit Logement le pourquoi de leur refus.

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#11 22/05/2014 19h50 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Bonjour,

Les agents immobiliers, notaires, sites spécialisés et autres "sachants" ne savant souvent pas grand chose, ne cessent de claironner la chute des prix de l’immobilier.

Dans le cadre d’un prêt, une banque prend souvent un privilège prêteur de denier ou une hypothèque, quand vous n’avez pas de garantie.

En cas de défaillance de la part de l’emprunteur, ils doivent donc se faire payer sur la valeur du bien. Si l’immobilier venait à chuter, les banques ne veulent pas prendre le risque de perdre sur leur prêt avec un bien dévalué.

Ce qui explique en partie leur plus grande sélectivité, depuis 2 ans, sur les projets de prêt des clients et la raréfaction des financements à 110%, qui étaient presque systématiquement offert pour les investissements immobiliers locatifs. J’ai ainsi pu faire 2 prêts à 110% de financement en 2010 pour un endettement supérieur à 60%. Je ne crois pas que ma banque agirait de la même façon aujourd’hui.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#12 22/05/2014 22h09 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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K16 a écrit :

Prêt à 100% pour le bien sur 20 ans, Prêt à la conso sur 7 ans pour les frais de notaireK16

Je ne sais pas qu’elle est votre banque mais je serais vous je partirai en courant !

L’opération que vous décrivez revient à constituer un apport avec un crédit à la consommation ce qui est formellement interdit par la loi !


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#13 22/05/2014 22h50 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Mon dernier investissement ,au niveau de la caution crédit logement avait été refusé dans un premier temps,j’appelle mon banquier pour connaitre le motif :"mes revenus locatifs étaient plus importants que mes revenus pro " ,je vois pas trop le rapport,du coup la banque a représente le dossier  avec hypothèque et c’est passé.

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#14 23/05/2014 20h45 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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loulou75015 a écrit :

L’opération que vous décrivez revient à constituer un apport avec un crédit à la consommation ce qui est formellement interdit par la loi !

Bonsoir Loulou, je ne connais pas la règlementation à ce sujet!!
Quels risques?

J’entends par là qu’il est interdit de construire sans DO, mais pas de sanction,
Le locataire doit avoir un assurance habitation, mais pas de sanction
Et les exemples sont malheureusement multiples de choses interdites mais "sans risque tant qu’il ne se passe rien".

Merci
K16

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#15 23/07/2015 08h05 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Bonjour,

Je deterre ce sujet car mon emprunt a été refusé par Crédit Logement (CL) et que j’ai besoin de vos conseils.

Après avoir acheté notre residence principale en 2013, nous voulons maintenant faire un investissement. Nous avons signé le compromis fin mai pour un appart de 60m2. La signature est fixe fin août.

Notre situation:
- Revenu: notre salaire 5400€ net/mois (CDI) + 130€ caf ( je ne sais pas si ça compte). Nous avons un PEE de 27k et pouvons financer le frais notaire pour cet achat (15k environ). Nous n’avons pas de problème financier jusqu’à maintenant et même avec le crédit actuel mettre à côté 1500€/mois
- crédit actuel: 1818€/mois pour notre résident principal ( déjà 33% :-().
- Appart acheté: loyers estimés par agence entre 1400-1500 hors charges, dans un coin où on n’aura pas trop de difficulté pour trouver les locataires. Avec un dossier d’emprunt de 205k ( prix d’appart)+ 7k de travaux pour 19 ans, au taux de 1,9% => la mensu = environ 1108€. Du coup, avec la charge de 200€/mois + le tax foncier, j’aurai peut-etre un petit le cashflow, si je calcule bien. Le problème est que notre capacité d’emprunt sera environ 45% :-(.

Avant de faire l’aventure, nous avons demande l’avis de notre banquier (LCL) si ça passe avec un tel investissement et il a dit oui (oralement). 4 semaines après avoir déposé le dossier sans nouvelle, après avoir relancé plusieurs fois, j’ai reçu sa réponse qu’il a monté le dossier avec 15 ans au lieu de 20 ans comme nous avons demandé (sans notre accord) car la politique de la banque n’accepte pas des crédits de 20 ans pour l’investissement locatif (pkoi ne pas nous dire dès le début???). Si nous l’acceptons pas => refus immediat de crédit. Grande déception, nous attendons le retour des autres.

Parallèlement, nous avons déposé notre dossier chez la poste, Bourso et un courtier. Pour la Poste, 1,5 mois après, je ne reçois aucun retour. Le conseiller ne repond même pas nos mails et chaque fois que nous lui appellons qu’il nous a promis de nous rappeler ds 5’ et jamais il le fait. En bref, c’est bloqué et nous n’avons pas trop d’espoir.

Pour bourso, 1,5 mois après ( et après plusieurs de relance car le délai pour les conditions suspensives a été passé), nous avons reçu hier le refus car notre dossier n’a pas accepté par le Crédit Logement.

Le courtier nous a trouvé une banque mais nous n’avons pas répondu car on attendait le retour de Bourso qui aurait un taux bcp plus interessant. Maintenant, apres le refus du Crédit Logement, est-ce que si cette banque travaille avec le Crédit Logement, notre dossier ne passera plus? En plus, est-ce qu’il nous faut passer par un deuxième courtier, pour augmenter la probabilité d’avoir les autres offres? Maintenant, je crains vraiment d’être refusé encore avec le seule offre trouvé par le courtier. Après tout ce qui s’est passé, je m’inquiète de tout (surtout les confirmations orales :-() jusqu’au moment d’avoir quelque chose écrite.

A votre avis, qu’est-ce qu’il me faut faire? Je ne peux plus reculer car il est trop tard d’annuler l’achat. Je ne pouvais pas dormir hier nuit et risque d’annuler le départ en vacances prévus ce week-end :-(

Merci par avance vos conseils! J’attends avec hâte votre retour.

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#16 23/07/2015 08h21 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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L’offre de LCL sur 15 ans doit faire une mensualité de 1500€ environ.
Si vous pouvez mettre cette somme tous les mois et conserver une épargne de court terme / secours sur plusieurs mois au cas où le bien ne serait pas loué et cela sur plusieurs années (pas d’augmentation de votre budget moyen comme impôts ou études enfants…) vous pouvez accepter cette offre.

Vous pouvez poursuivre la recherche avec un courtier.

Sinon vous pouvez normalement suspendre votre offre au motif que vous n’avez pas obtenu le financement (vous avez des lettres de refus).


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#17 23/07/2015 08h32 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Mais si notre dossier a été refusé par le Crédit Logement, le dossier monté par LCL a-t-il plus de chance de passer? Je pense que le refus du Crédit Logement provient de mon taux d’endettement élevé. Avec 15 ans de crédit chez LCL, ce taux augmente encore :-( et je ne sais pas si il a plus de chance de passer.

Peux-je annuler l’achat sans pénalité avec le motif de refus des banques même après le délai des conditions suspensives?

Dernière modification par Nemo (23/07/2015 08h35)

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#18 23/07/2015 08h59 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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D’après ce que vous dite, vous avez une situation personnelle bien plus confortable que moi ce qui ne m’empêche pas d’être financé à 110% par la banque pour une 5ème projet locatif cette même année.

Une différence à noter, mes investissements sont à 10% net de rentabilité et cashflow positif ce qui n’impacte jamais mon reste à vivre.

Conseil n°1: Allez voir d’autres banques…20 ans à 110% ca existe toujours.
Conseil n°2: Il n’y a pas que le Credit logement comme garantie (PPD, caution, hypothèque,… ou seulement PPD si vous financez à 100%)

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#19 23/07/2015 16h12 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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10% net, vous me faites rêver ;-). En IdF, c’est très rare, je crois. Nous avons recherché pendant longtemps. Cet appart correspondent assez bien nos critères et il peut s’autofinancer. C’est déjà très bien pour nous.

Je continuerai à chercher une autre banque avec un autre courtier. Vu le temps qu’il nous reste et la manque d’effectifs dans les banques lors des vacances, je crois pas pouvoir avancer rapidemment :-(. Avez-vous une bonne adresse des courtier en IdF?

Merci en tous cas!

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#20 24/07/2015 09h27 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Pour le prêt de votre résidence principale, pouvez-vous allonger la durée pour faire baisser votre endettement?

Tout comme l’indique Morey, faites le tour des banques et courtiers mais avec un dossier clair et précis. Compte tenu de l’avancement du projet et de la période, vous allez avoir du mal à faire cela dans des délais courts.

Sachez aussi que si votre prêt couvre les frais de notaire et d’agence, l’hypothèque ou le PPD ne peut prendre en compte ces frais. Il vous faut trouver une solution comme nantir un CT ou une AV du montant correspondant.


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#21 24/07/2015 11h50 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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Nemo a écrit :

Avant de faire l’aventure, nous avons demande l’avis de notre banquier (LCL) si ça passe avec un tel investissement et il a dit oui (oralement). 4 semaines après avoir déposé le dossier sans nouvelle, après avoir relancé plusieurs fois, j’ai reçu sa réponse qu’il a monté le dossier avec 15 ans au lieu de 20 ans comme nous avons demandé (sans notre accord) car la politique de la banque n’accepte pas des crédits de 20 ans pour l’investissement locatif (pkoi ne pas nous dire dès le début???).

Ils m’ont fait un coup similaire : un très bon taux de crédit donc on passe par eux, et à la réception de l’offre de prêt (après 3 semaines de relance agressive) +0,2% par rapport à la simulation. Trop tard pour reculer, finalement, on a une offre correcte, mais pas forcément meilleur que les autres

Nemo a écrit :

Pour la Poste, 1,5 mois après, je ne reçois aucun retour. Le conseiller ne repond même pas nos mails et chaque fois que nous lui appellons qu’il nous a promis de nous rappeler ds 5’ et jamais il le fait. En bref, c’est bloqué et nous n’avons pas trop d’espoir.

La poste, il faut demander RDV pour un emprunt immo, et le conseiller en charge rappelle. Le problème c’est que sur certains secteur, il y a une personne dédié aux emprunt pour plusieurs agences (cas de l’endroit de mon nouvel achat), donc pas toujours possible d’avoir un RDV dans les temps (surtout si vous travaillez aux horaires de bureau).

Nemo a écrit :

Pour bourso, 1,5 mois après ( et après plusieurs de relance car le délai pour les conditions suspensives a été passé), nous avons reçu hier le refus car notre dossier n’a pas accepté par le Crédit Logement.

Boursorama est spécifique, avec beaucoup d’automatisation.
Donc si vous sortez un peu des classiques, ça ne passe plus.

Nemo a écrit :

Le courtier nous a trouvé une banque mais nous n’avons pas répondu car on attendait le retour de Bourso qui aurait un taux bcp plus interessant. Maintenant, apres le refus du Crédit Logement, est-ce que si cette banque travaille avec le Crédit Logement, notre dossier ne passera plus?

Non.
Le LCL a du relancé 2 fois le dossier crédit Logement, car la première fois il a été refusé (et vu qu’il avait accepté par l’intermédiaire de boursorama, on a gentillement demandé de faire mieux)
Donc un refus ne signifie pas refus total.
Sinon, y reste toujours l’hypothèque, c’est moins souple, mais ça marche quasiment à chaque fois!  smile

Nemo a écrit :

A votre avis, qu’est-ce qu’il me faut faire? Je ne peux plus reculer car il est trop tard d’annuler l’achat.

Si vous avez des refus de prêt, la condition suspensive annulera la vente d’office.

Avez vous recontacté le courtier ?
Il a peut être encore la banque sous le coude

Jef56 a écrit :

L’offre de LCL sur 15 ans doit faire une mensualité de 1500€ environ.
Si vous pouvez mettre cette somme tous les mois et conserver une épargne de court terme / secours sur plusieurs mois au cas où le bien ne serait pas loué et cela sur plusieurs années (pas d’augmentation de votre budget moyen comme impôts ou études enfants…) vous pouvez accepter cette offre.

Accepter l’offre, la maintenir durant 1 an, puis demander un allongement de la période ensuite.
Ensuite vous aurez une mensualité se rapprochant de ce que vous souhaitiez.

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#22 24/07/2015 17h21 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

Sachez aussi que si votre prêt couvre les frais de notaire et d’agence, l’hypothèque ou le PPD ne peut prendre en compte ces frais. Il vous faut trouver une solution comme nantir un CT ou une AV du montant correspondant.

Ce n’est pas exact. L’hypothèque peut parfaitement couvrir les frais de notaire, je l’ai fait à 2 reprises.
Le PPD ne le permet pas en effet, comme pour le montant liés aux travaux.

Dans ce cas, la banque peut faire un PPD sur le montant correspondant au prix d’achat du bien, une hypothèque pour le reste.


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#23 29/07/2015 22h50 → Investissement locatif : Crédit Logement refuse le dossier ! (110%, dossier, emprunt, investissement locatif)

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@Siocnarf : vous avez raison, j’ai assimilé l’hypothèque et ppd. le ppd ne couvre que le montant du bien existant, hors FN, travaux et frais d’agence.

Dernière modification par lachignolecorse (29/07/2015 22h50)


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