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Forums des investisseurs heureux

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#76 27/01/2016 11h53 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Réputation :   221 

perecastor a écrit :

Je suis donc intéressé de savoir comment vous avez géré ce dilemme lors de vos dernière acquisitions, en particulier lorsque vous vous êtes positionnés sur un bien à un prix nettement en dessous du prix du marché (donc pour lequel il y a un fort risque de voir le vendeur changer d’avis et/ou continuer de chercher un autre acheteur tant que le compromis n’est pas signé).

- Essayer d’imposer le retrait du bien de tous les supports (annonces, vitrines…) Pas toujours facile à obtenir…
- Signer impérativement le compromis/promesse avec son notaire. Signer avec l’agence est bien moins sécurisant (mauvaises connaissances juridiques etc)
- Avoir d’excellentes relations avec son notaire pour qu’il vous trouve très rapidement un rendez-vous même si c’est à 21h00 ou un jour de fermeture de l’étude (deux situations vécues)


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#77 27/01/2016 12h13 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bongala a écrit :

Mais aujourd’hui, je suis le client qui allait rémunérer l’agence (8 000 €) donc ne devrait-il pas me soutenir ? car si on ne sait jamais la vente se conclue, c’est moi paie la commission et non la vendeuse, par conséquent, ils ne perdent rien avec la vendeuse mais avec l’acheteur, SI.

Comme vous dites, ils perdent 8 000€ avec vous, mais combien perdraient-ils s’ils attaquent la vendeuse et perdent le procès ? Et combien perdraient-ils si ils gagnent mais que moins de clients prennent mandat chez eux suite a leur nouvelle réputation ?

Comme xa la dit, c’est a vous de faire valoir vos droits si vous vous sentez lésé, l’agence a fait son choix et préfère laisser passer une vente.

Personnellement a votre place je passerai à autre chose.

Bien a vous

PS: Merci de vous présenter conformément a la charte de ce forum.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#78 27/01/2016 13h11 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bongala a écrit :

Mais aujourd’hui, je suis le client qui allait rémunérer l’agence (8 000 €)

Non, vous n’êtes pas le client de l’agence :
- vous n’avez pas signé de mandat avec l’agence
- aucun contrat ne vous lie à elle.
- c’est bien le vendeur qui apporte l’affaire à l’agence en lui donnant un mandat. S’il n’y a pas de vendeurs faisant des mandats à cette agence = chiffre d’affaires de vente nul. On n’a jamais vu un acheteur venir voir un AI en lui demandant de bien vouloir être l’AI pour l’achat qu’il s’apprête à faire en direct au vendeur ! (ou alors, l’acheteur est maso ?).

Même si, en pratique, les mandats peuvent indiquer "commission à la charge de l’acheteur", même si la commission est souvent mise à la charge de l’acheteur lors du compromis (ce qui lui diminue l’assiette des "frais de notaire"), l’acheteur n’est pas le client de l’agence.

Un client est lié à son prestataire par un contrat. Il n’y a pas de contrat entre l’agence et l’acheteur, mais entre l’agence et le vendeur.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2016 13h37)

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#79 27/01/2016 13h48 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bernard2K a écrit :

S’il n’y a pas de vendeurs faisant des mandats à cette agence = chiffre d’affaires de vente nul.

C’est pas le meilleur argument, car si il n’y a pas non plus de client, le chiffre d’affaire est nul également.

Bernard2K a écrit :

On n’a jamais vu un acheteur venir voir un AI en lui demandant de bien vouloir être l’AI pour l’achat qu’il s’apprête à faire en direct au vendeur ! (ou alors, l’acheteur est maso ?).

Ben si, ça s’appelle un mandat de recherche.

Bernard2K a écrit :

Même si, en pratique, les mandats peuvent indiquer "commission à la charge de l’acheteur", même si la commission est souvent mise à la charge de l’acheteur lors du compromis (ce qui lui diminue l’assiette des "frais de notaire"), l’acheteur n’est pas le client de l’agence.

A priori, ce n’est plus possible actuellement. Loi ALUR si j’ai suivi toute l’explication.

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#80 27/01/2016 15h12 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Je suis de l’avis de " gunday ".

Demain, j’ouvre une agence, je reçois 100 mandats de vente avec une commission de 10 000 € par mandat, ce qui donne un chiffre d’affaire de 1 000 000 € (C’est alléchant) mais si je n’ai aucun client qui pousse ma porte et bien, ce million je peux toujours le rêver.

1 mois plus tard, je ferme boutique et j’ai accumulé des dettes par dessus le marché.

Combien de mandats n’ont jamais trouvé de preneur car ceux qui ont le pouvoir, c’est ceux qui ont l’argent et qui achète donc à priori, c’est bien les acheteurs qui principalement font vivre les agences, par conséquent les acheteurs devraient avoir une meilleure considération, non ????

Dernière modification par Bongala (27/01/2016 15h17)

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#81 27/01/2016 15h42 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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@ Gunday et Bongala

Vous avez certainement raison en principe, moralement ou logiquement.

Mais seul le EN PRATIQUE compte.

Or en pratique, si un vendeur met son bien chez un agent, celui ci peut espérer le vendre à une population de X acheteurs potentiels.

Si le vendeur va voir la concurrence ou Le bon coin, l’agent immobilier n’a rien à vendre.

Son client à soigner est donc bien le vendeur, même si évidement il a besoin de bichonner l’acheteur pour conclure la vente.

Indépendamment de l’agence, je trouve d’ailleurs la relation acheteur/vendeur très amusante, chacun jouant avec son "pouvoir" au jeu du chat et de la souris. Quand je suis acheteur, j’ai le sentiment que le vendeur a la main à partir du moment où je veux son bien. A l’inverse quand je veux vendre, j’ai le sentiment que les acheteurs ont une position "dominante". Les bases du commerce! wink

Dernière modification par MisterVix (27/01/2016 15h45)


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#82 27/01/2016 17h19 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bernard2K a écrit :

Même si, en pratique, les mandats peuvent indiquer "commission à la charge de l’acheteur", même si la commission est souvent mise à la charge de l’acheteur lors du compromis (ce qui lui diminue l’assiette des "frais de notaire"), l’acheteur n’est pas le client de l’agence.

Pour le souvent mise à la charge de l’acheteur, je crois que c’est une vision d’investisseur. Parce que nombre de transactions se font avec les frais d’agence à la charge du vendeur, ce qui certes coute un peu plus en frais de notaire mais permet aussi d’éviter l’épineuse question du financement de cette commission (qui ne peut être financée par un prêt immobilier si on l’extrait du prix de transaction).

Pour le reste, le seul cas où un acheteur est client d’une agence, c’est lorsqu’il mandate cette agence pour chercher, à sa place, un bien à acquérir.

gunday a écrit :

C’est pas le meilleur argument, car si il n’y a pas non plus de client, le chiffre d’affaire est nul également.

Pour 1 bien en vente, combien d’acheteurs potentiels ? Combien d’acheteurs se présentent à une agence pour un mandat de recherche, et non pour répondre à une annonce de vente préexistante ?

gunday a écrit :

A priori, ce n’est plus possible actuellement. Loi ALUR si j’ai suivi toute l’explication.

Bien sur que si. C’est un peu plus cadré qu’avant, puisque l’article 6.1 de la loi Hoguet précise : "Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur"

En clair : pour mettre les frais à la charge de l’acquéreur, il est nécessaire d’annoncer dans les publicités de toute nature le montant des frais, donc d’afficher Net vendeur + commission.

Cela dit, ca reste un poil litigieux, puisque techniquement, ce n’est pas l’agence qui met, dans le compromis, la commission à la charge de l’acquéreur, mais le vendeur lui même qui n’est pas contraint par cette loi. Enfin, c’est juste pour couper les cheveux en 4.

Bongala a écrit :

Demain, j’ouvre une agence, je reçois 100 mandats de vente avec une commission de 10 000 € par mandat, ce qui donne un chiffre d’affaire de 1 000 000 € (C’est alléchant) mais si je n’ai aucun client qui pousse ma porte et bien, ce million je peux toujours le rêver.

Vous prenez un concept applicable en supposant que l’agence a un stock à écouler. C’est valable avec un magasin de fruit qui préachète son stock et doit ensuite le vendre, mais on parle d’agences immobilières. La difficulté d’une agence, c’est de trouver quelque chose à vendre, pas de trouver des acheteurs.

Le rapport de force est inversé de ce fait.

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#83 27/01/2016 17h22 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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nombre de transactions se font avec les frais d’agence à la charge du vendeur, ce qui certes coute un peu plus en frais de notaire mais permet aussi d’éviter l’épineuse question du financement de cette commission (qui ne peut être financée par un prêt immobilier si on l’extrait du prix de transaction).

Une autre raison  de cette fréquence étant peut-être que l’agence aura plus de facilité à faire payer son vendeur en cas de tentative d’entourloupe de sa part, si le mandat met explicitement la commission à la charge du vendeur.

sur l’affichage des prix : +1 avec Xa. Cf cette source : La mention du prix de vente d’un bien immobilier dans la loi ALUR | Lexcap
Comme l’article 6 de la loi Hoguet, inchangé sur ce point, dit que le mandat doit prévoir à qui est à la charge de la commission, dans un monde idéal le fonctionnement serait celui-ci (post-loi ALUR) :
- mandat disant "à charge du vendeur" -> annonce de l’agence "prix 220 000 €" (sous-entendu : commission à la charge du vendeur) -> compromis où la commission est à la charge du vendeur -> conséquence, l’acheteur paie les droits de mutation sur la totalité du prix y compris la commission.
- mandat disant "à charge de l’acheteur" -> annonce de l’agence "prix 200 000 € + 10 % honoraires TTC" (sous-entendu : commission à la charge de l’acheteur) -> compromis où la commission est à la charge de l’acheteur -> l’acheteur ne paie pas de droits de mutation sur la commission.

ca reste un poil litigieux, puisque techniquement, ce n’est pas l’agence qui met, dans le compromis, la commission à la charge de l’acquéreur, mais le vendeur lui même qui n’est pas contraint par cette loi

Effectivement, si le compromis inverse la charge de la commission (par rapport à ce qui était prévu dans le mandat et impliqué par la rédaction de l’annonce) et la met à la charge de l’acheteur, ça peut générer des litiges. Avec la loi ALUR, ça introduit une possibilité de litige supplémentaire : l’annonce "220 000€", suivie d’un compromis mettant la commission à la charge de l’acheteur, était une publicité non conforme à l’article 6.1.

j’ouvre une agence, je reçois 100 mandats de vente avec une commission de 10 000 € par mandat, ce qui donne un chiffre d’affaire de 1 000 000 € (C’est alléchant) mais si je n’ai aucun client qui pousse ma porte et bien, ce million je peux toujours le rêver

On suppose que l’agence connaît son métier. Si elle a plein de mandats mais est infoutue de trouver des acheteurs, elle va vite mettre la clé sous la porte. Son chiffre d’affaires, c’est à elle de le générer en trouvant les acheteurs pour les biens dont ses clients lui ont donné mandat de vendre.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2016 17h40)

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#84 27/01/2016 17h54 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bernard2K a écrit :

Une autre raison  de cette fréquence étant peut-être que l’agence aura plus de facilité à faire payer son vendeur en cas de tentative d’entourloupe de sa part, si le mandat met explicitement la commission à la charge du vendeur.

Possible, mais je pense que c’est surtout la contrainte du prêt immo, lequel ne peut pas financer la commission d’agence. Ca oblige l’acquéreur à disposer de 15% du montant de la transaction, pour couvrir les droits de mutation et les frais d’agenve. Pas impossible, mais pas fréquent non plus.

Bernard2K a écrit :

Effectivement, si le compromis inverse la charge de la commission (par rapport à ce qui était prévu dans le mandat et impliqué par la rédaction de l’annonce) et la met à la charge de l’acheteur, ça peut générer des litiges. Avec la loi ALUR, ça introduit une possibilité de litige supplémentaire : l’annonce "220 000€", suivie d’un compromis mettant la commission à la charge de l’acheteur, était une publicité non conforme à l’article 6.1.

Avant Alur, la cour de cassation avait statué en 96 sur ce point, permettant le basculement de la commission à la charge de l’acheteur s’il le souhaitait.

Je ne suis pas sur, en réalité, que la loi Alur change réellement la question. Parce qu’il était rare qu’un mandat soit signé directement avec la mention "frais à la charge de l’acheteur". Pour autant que je sache, cette bascule de frais s’opérait surtout à la demande de l’acheteur pour diminuer les droits de mutation.

Or techniquement, à ce stade, on n’est plus dans le cadre de la loi Hoguet, qui régit le fonctionnement d’une agence, mais bien au niveau de la transaction elle même entre l’acquéreur et le vendeur, qui sont les seuls parties signataires de l’avant-contrat.

Du coup, toujours techniquement, je ne vois pas en quoi cet article 6.1 de la loi Hoguet interdisant quelque chose à une agence interdit au vendeur et à l’acheteur de convenir, dans les clauses du compromis, de cette ventilation du prix… En fait, je pense que la loi interdit juste à une agence d’imposer à l’acheteur le paiement de ses honoraires, mais pas qu’elle interdit à l’acheteur de choisir de payer ces frais en direct pour minimiser les droits de mutation.

Mais bon, je cherche la petite bête, là.

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#85 27/01/2016 18h21 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

S’il n’y a pas de vendeurs faisant des mandats à cette agence = chiffre d’affaires de vente nul.

C’est pas le meilleur argument, car si il n’y a pas non plus de client, le chiffre d’affaire est nul également.

La seule chose qui a vraiment de la valeur actuellement pour une agence immobilière c’est un/des mandats de vente à un prix attractif.
Si elle a cela, elle trouvera normalement tout le reste facilement cool


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#86 27/01/2016 22h38 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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" La seule chose qui a vraiment de la valeur actuellement pour une agence immobilière c’est un/des mandats de vente à un prix attractif.
Si elle a cela, elle trouvera normalement tout le reste facilement ".

Sans blague !.

Quelle agence ne rêverait pas d’avoir ce type de mandat ? Même moi, qui ne suis pas commerçant, j’aimerai ouvrir  une boîte et avoir des mandats facile à vendre. C’est à la portée de n’importe quel idiot.

Perso, j’ai déjà vu des prix attractifs sauf quand que vous creusez, vous savez pourquoi c’est attractif (route passante, chemin de fer, usine, pylône, quartier sensible) et donc, le raisonnement est bancal.

Sauf qu’aujourd’hui, les vendeurs sont gourmands et les acquéreurs, pas des gens bêtes. Eux aussi savent faire des calculs ET pas seulement les vendeurs et les agences.

Je blâme surtout les vendeurs qui renient leur parole, telles des girouettes.

Dernière modification par Bongala (27/01/2016 22h38)

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#87 28/01/2016 10h43 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bongala a écrit :

Quelle agence ne rêverait pas d’avoir ce type de mandat ? Même moi, qui ne suis pas commerçant, j’aimerai ouvrir  une boîte et avoir des mandats facile à vendre. C’est à la portée de n’importe quel idiot.

Vous pensez que ce genre de mandat tombe tout seul pour les agences ?

Bongala a écrit :

Perso, j’ai déjà vu des prix attractifs sauf quand que vous creusez, vous savez pourquoi c’est attractif (route passante, chemin de fer, usine, pylône, quartier sensible) et donc, le raisonnement est bancal.

Si il avait des défauts "cachés" ce n’était pas ce que j’appel des biens à prix attractif sur leur marché smile


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#88 28/01/2016 11h08 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bonjour Bongala,

Personnellement ce qui me saute aux yeux en parcourant ce post c’est que vous êtes encore dans le combat avec une sensibilité d’écorché vif sur le respect des engagements pris etc
Franchement je vous comprend ; mais il est essentiel que vous preniez sur vous rapidement  car pendant ce temps d’autres affaires continuent à vous échapper au lieu que vous vous relanciez pour votre plus grand bénéfice smile

Dernière modification par Iqce (28/01/2016 11h14)

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#89 28/01/2016 13h41 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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DDtee a écrit :

La seule chose qui a vraiment de la valeur actuellement pour une agence immobilière c’est un/des mandats de vente à un prix attractif.
Si elle a cela, elle trouvera normalement tout le reste facilement cool

C’est un peu une lapalissade là! :p
C’est sûr qu’avec un bien peu cher et parfait, ça se vend tout seul.
Typiquement, vendre un 100m² en face de la tour Effeil à 50k€, vous le vendez dans la minute. (en vrai, vous le gardez pour vous, mais chut! wink )

Bongala a écrit :

Sauf qu’aujourd’hui, les vendeurs sont gourmands et les acquéreurs, pas des gens bêtes. Eux aussi savent faire des calculs ET pas seulement les vendeurs et les agences.

Je blâme surtout les vendeurs qui renient leur parole, telles des girouettes.

Les vendeurs ne sont pas plus idiots que les acquéreurs.
Ils utilisent les mêmes sites, comparent avec les mêmes annonces et mettent le prix en fonction.
Après, pas mal de vendeur ont un crédit, donc ne peuvent pas choisir de faire chuter le prix facilement (faut rembourser le crédit derrière).
En clair vous voyez un marché à un instant t, sans prendre en compte l’historique du marché!

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#90 28/01/2016 14h24 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bonjour, Iqce, oui vous avez raison. Oui, je dois aller de l’avant.

Mais vous devez savoir plusieurs choses sur moi.

Je n’ai jamais cru au " coup de cœur " concernant l’immobilier.

Un jour, je visite un appartement la veille à 16h et le lendemain à 8h, j’envoie un mail disant que le bien m’intéresse et je propose direct un prix d’achat. D’habitude, je suis beaucoup plus réservé que ça.

L’appartement en question, avait TOUT CE QUE JE SOUHAITAIS. J’ai même rallongé de 10 000 € pour l’avoir.

Et là, on me prend mon rêve. QUI ne se mettra pas en colère à ma place ????????

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#91 06/03/2016 22h31 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

Membre
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up, question sur ce sujet. Quand on fait une offre au prix du mandat exclusif et qu’elle est contre-signée par le propriétaire c’est scellè ou il faut quand même attendre le compromis ?

Merci

Dernière modification par roudoudou (06/03/2016 22h33)

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#92 07/03/2016 07h30 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

Banni
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Bonjour Roudoudou,
c’est plié pour le vendeur. Article 1134 Code civil: "la force obligatoire des contrats".
Mais vous-mêmes ne pouvez plus rien exiger du propriétaire. Et réciproquement.
Après, les conditions suspensives contractuelles ou légales entrent en eu.


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#93 08/03/2016 09h42 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

Banni
Réputation :   23 

Une anecdote à vous raconter.
2 de nos associés signent (en 2001), un compromis avec un vendeur d’un immeuble. Achat signé pour 220 000 €. 10 locataires en place. Loyer : 2 200 €/mois.
Chaque partie avait son notaire.
Par inadvertance, le notaire de nos amis envoie un mail à son confrère, lequel contenait une discussion entre les 2 acquéreurs (du type: voila le prix de revente que nous allons pouvoir obtenir en cédant lot/lot…).
Sur ce, le notaire du vendeur fait suivre cette conversation à son client.
Conséquence: le vendeur se rétracte, avec l’encouragement de son notaire.
Les amis viennent m’en parler.
Je les invite à intenter une action sur la base de l’article 1134 C. Civ. et de demander au Juge:
- d’obliger le vendeur à signer l’acte authentique
- d’obliger le vendeur à leur reverser, à compter de la date de départ de leur action, l’ensemble des loyers que le propriétaire a dû (où aurait dû) percevoir en l’estimant à 2 200 €/mois (nos amis ne pouvant pas être, le cas échéant, tenus responsables d’une non-relocation), à déduire du prix de vente.
Au titre de l’article 700 du NCPC.
- de condamner le vendeur aux dépends
Parallèlement, je leur demande, via leur avocat, d’informer le vendeur et son notaire de l’interdiction qu’a le vendeur de vendre à un tiers dans l’attente du résultat du procès. Le notaire engageant particulièrement sa responsabilité s’il outrepassait cette consigne.
1an et demi après, le juge leur a donné raison.
Le vendeur a cédé.
Nos amis ont donc récupéré 18 x 2 200 = environ 40 000 € (sur lesquels ils ont dû payer des impôts)
Dire qu’ils étaient heureux n’est pas un euphémisme, l’affaire devenant évidemment ultra rentable…
J’ignore si le notaire concerné a été condamné par la suite pour…mauvais conseil donné à son client…
A noter: L’immeuble était situé à Guérande. Ne me dîtes surtout pas que c’est pour ça que l’addition a été… salée !!! smile

Dernière modification par belli79 (08/03/2016 09h44)


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#94 08/03/2016 11h25 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bonjour,

L’anecdote de Belli est amusante, mais il ne parle pas de la même chose que Roudoudou : dans un cas, il y a eu compromis signé chez le notaire qui est un officier ministériel ; dans l’autre, il s’agit juste d’un bout de papier (un torche c.l) signé chez un agent immobilier.

La valeur juridique n’est évidemment pas la même :

- dans le cas d’un compromis signé devant notaire, le vendeur s’oblige et la rétractation sera en effet sanctionnée par la justice comme expliqué par belli79.

- dans le second cas, la seule utilité juridique du bout de papier est pour l’agent immobilier : il pourra contraindre le vendeur à lui verser sa commission s’il se rétracte. En revanche, la justice ne contraindra jamais le vendeur à céder son bien sur la seule base du bout de papier ; peut-être le condamnera-t-elle à verser une indemnité de dédit à l’acheteur si ce dernier parvient à prouver qu’il a subi un préjudice, mais cela n’ira pas plus loin.

Reste aussi une 3ème variante : le cas du compromis rédigé chez l’agent immobilier en bonne et due forme et transmis à un notaire pour validation. Dans ce cas là, en effet, le vendeur s’oblige. A lire roudoudou, je comprends qu’il s’agit d’un simple bout de papier, pas un compromis en bonne et due forme.

Conclusion : même si certaines agences s’intitulent pompeusement "étude", même si leurs gérants portent de beaux costumes et ont le verbe savant, les agents immobiliers ne sont pas des notaires et encore moins des officiers ministériels. Ce sont simplement des commerçants, ce qui n’est pas déshonorant en soi.

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#95 08/03/2016 17h46 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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stokes a écrit :

dans un cas, il y a eu compromis signé chez le notaire qui est un officier ministériel ; dans l’autre, il s’agit juste d’un bout de papier (un torche c.l) signé chez un agent immobilier.

En qualifiant ce second papier de "torche cul" et en écrivant que ça n’aurait quasiment aucune valeur devant la justice, vous faites une interprétation très personnelle et, à mon humble avis, fantaisiste.

Une offre de vente de l’acheteur, contresignée du vendeur, est un contrat de vente écrit et signé des deux parties, contrairement à d’autres cas rapportés précédemment dans ce fil (simple mail, accord oral…).

En revanche, quand l’offre est acceptée par un mandataire (AI, notaire…), c’est plus compliqué. Mais si l’offre a bien été signée du vendeur, je pense que c’est très solide.

Faut-il rappeler :
article 1583 du code civil :

[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

article 1134 du code civil :

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

On admirera, au passage, la clarté et la concision de ces articles issus sans modification du code Napoleon de 1804 et qui continuent, 212 ans plus tard, à régir une grande partie des relations entre les personnes, le droit de propriété, etc.

Donc, si l’offre émise est claire sur la chose (c’est à dire qu’elle décrit de façon non équivoque de quel bien il s’agit) et le prix, et qu’elle est contresignée du vendeur, c’est certes un tout petit peu moins solide qu’un compromis de vente, mais c’est quand même un contrat écrit signé des deux parties, et le porter devant la justice est tout à fait envisageable avec des chances élevées d’obtenir gain de cause.

Tout de même, il faut bien étudier le cas, avec son notaire et le conseil d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier, avant de se lancer dans des procédures longues et coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2016 18h45)

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#96 08/03/2016 17h55 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Bernard2K a écrit :

Donc, si l’offre émise est claire sur la chose (c’est à dire qu’elle décrit de façon non équivoque de quel bien il s’agit) et le prix, et qu’elle est contresignée du vendeur, c’est certes un petit peu moins solide qu’un compromis de vente, mais c’est quand même un contrat écrit signé des deux parties, et le porter devant la justice est tout à fait envisageable avec des chances élevées d’obtenir gain de cause.

Bernard,

Le "gain de cause", cela peut être une indemnité de dédit si le requérant prouve qu’il a subi un préjudice, mais, faute d’un compromis de vente en bonne et due forme, le juge ne pourra contraindre le vendeur récalcitrant à vendre son bien.

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#97 08/03/2016 18h19 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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stokes a écrit :

faute d’un compromis de vente en bonne et due forme, le juge ne pourra contraindre le vendeur récalcitrant à vendre son bien.

Eh si.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495
L’arrêt de la cour d’appel attaqué en cassation comportait l’obligation de vendre : l’arrêt constatait que "la vente était parfaite au prix de 430.000 €" et avait "condamné la société Sedalau à signer avec les époux X… l’acte authentique emportant vente au prix de 430.000 €".
Le pourvoi a été rejeté par la cour de cassation, donc l’arrêt de la cour d’appel confirmé, donc il y a bien au moins un cas où la justice a condamné le vendeur à vendre. Donc ce que vous écrivez est erroné.

L’arrêt de la CC en question : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 juin 2010, 09-66.495, Inédit | Legifrance

En l’occurence, c’était le vendeur qui avait formulé une offre de vente (par télécopie) qui avait été acceptée par les acheteurs. Mais lorsque l’offre est formulée par l’acheteur et que le vendeur l’accepte en la contresignant, c’est tout aussi solide, AMHA.

En revanche, comme je l’ai écrit plus haut, si l’offre (ou l’accord sur l’offre) est formulé(e) par un mandataire, c’est plus délicat, car il faut savoir si ce mandataire a le pouvoir d’engager son mandant.

Une autre subtilité est de savoir si cette offre (ou son acceptation) contiennent des clauses suspensives ; auquel cas le juge pourra considérer que le dédit du vendeur est seulement une rupture des pourparlers et non pas un dédit sur une vente parfaite.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2016 18h46)

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#98 08/03/2016 23h04 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

Banni
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Bonsoir,
Stokes, merci de bien vouloir, lorsque vous argumentez, vous baser sur des "fondements" en droit.
Ce serait sympathique.
En droit, même (ainsi que l’exprime Bernard2k, à partir de l’instant où il y a accord NON EQUIVOQUE sur la chose et sur le prix, votre fameux "torchon signé sur une nappe de table" vaut.
Le seul cas où il ne vaudrait pas, car il y en a un, est le suivant: si l’accord a été signé dans un débit de boissons (et ce n’est pas une blague).
Vous faîtes une grosse erreur en pensant à l’indemnité qualifiée de dédit.
Dans le cas qui nous occupe, l’acquéreur a le choix entre 2 options en réparation du préjudice qu’il subit (et c’est lui qui "a la main"):
- accepter un montant équivalent au dédit prévu au compromis (ou sur le "papier" signé par les 2 parties). Si aucun dédit n’est indiqué, les parties peuvent s’entendre sur un montant. En général, 10 % du montant prévu pour l’acquisition.
- refuser tout dédit, et demander que la vente aille jusqu’à son terme. Dans ce cas le vendeur sera obligé par le juge à céder son bien au prix convenu.
Mais il arrive parfois que le bien ait été vendu entre temps à un tiers.
Le juge peut décider:
- soit de casser la dite vente s’il estime que ce 2è acquéreur avait connaissance de l’existence du 1er
- soit d’attribuer au 1er acquéreur une indemnité qu’il fixera parce qu’il constatera qu’il ne peut rien changer à l’acte passé par ailleurs (cas, par exemple, où le bâtiment a, entre temps, été détruit par le 2è acquéreur, ou modifié substantiellement…) ou, du moins, qu’il ne peut plus attribuer le bien qui était l’objet de l’accord "comme il était".
Par ailleurs, dans le cas où un mandat de vente est signé avec une agence immobilière ou un notaire, le vendeur n’est obligé de céder son bien que si le mandat de vente contient une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à son mandataire de le représenter pour conclure la vente aux prix ET CONDITIONS prévues au mandat.
On dit dans ce cas que le mandat vaut "Pollicitation".
La C. Cass, 3è Civ. 12/04/2012  arrêt n° 10-28639 se fonde sur les articles 1 et 6 de la loi 7-9 du 02/01/1970 et 72-1 du décret72-678 du 20/07/1972.
Enfin, pour qu’une agence immobilière perçoive une commission en cas de refus de vente au prix du mandat, encore faut-il que le dit mandat contienne une clause pénale prévoyant explicitement le paiement de dommages et intérêts au cas où le mandant ne respecterait pas son obligation.
Dans ce dernier cas, le vendeur doit savoir que les indemnités exigées doivent rester "raisonnables" et qu’un juge peut les réduire "à plus juste proportion".
Merci de me dire ce que vous en pensez…ou si vous avez d’autres remarques "en stoke(s)" … tout ça dit avec humour, s’entend. smile

Dernière modification par belli79 (09/03/2016 09h32)


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#99 09/03/2016 13h12 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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Sinon, pour répondre de façon claire et simple à Roudoudou :
1) en théorie, une offre contresignée du vendeur est un contrat de vente signé des deux parties. La vente est parfaite. C’est très "solide". Attention quand même si l’offre ou son acceptation sont assorties de clauses suspensives : le juge pourrait considérer qu’on était encore dans les pourparlers et non pas dans la vente parfaite.
2) en théorie, l’étape suivante, un compromis de vente, est très solide ; encore un peu plus, disons.

Mais, dans les faits, seul l’acte authentique de vente scelle vraiment la vente. Dans les deux cas ci-dessus, si le vendeur ne veut plus vendre et que vous voulez le contraindre à vendre, vous allez devoir aller devant le juge. Ca va prendre du temps, de l’argent, etc.

Relisez le premier message de la page 2 de ce fil : même un notaire, agissant pour son compte personnel, a préféré jeter l’éponge lorsque le vendeur s’est dédit. Et pourtant, c’était après un compromis de vente signé et alors que toutes les clauses suspensives étaient levées.

Donc, en théorie, il y a vente dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ; si possible avec un écrit manifestant cet accord des deux parties.

Dans les faits, tant que l’acte authentique de vente n’est pas signé, il peut y avoir un revirement du vendeur. Même un compromis de vente signé devant notaire n’est pas la vente définitive et le vendeur peut toujours tenter de se dédire.

Donc, quand vous écrivez "c’est scellé", faites attention au risque que peut représenter un revirement du vendeur. Demandez-vous, si le vendeur se dédit, si vous aurez le courage et l’envie (et la patience !) de le poursuivre pour le contraindre à vendre. Si la réponse est non, ça ne sera vraiment scellé qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Dernière modification par Bernard2K (09/03/2016 14h43)

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#100 09/03/2016 17h31 → Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? (compromis, refus, vente)

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belli79 a écrit :

Merci de me dire ce que vous en pensez…ou si vous avez d’autres remarques "en stoke(s)" … tout ça dit avec humour, s’entend. smile

Bonsoir,

Aucune remarque : votre analyse argumentée se fonde sur les derniers éléments de jurisprudence. Je ne pensais pas qu’un juge civil pouvait contraindre un propriétaire à aliéner son bien sur la base d’un simple papier marquant son accord sur le prix.

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