Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 21/04/2015 00h21 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Oui justement je suis partie voir Cafpi et Meilleutaux et les deux m’on dit qu’il ne pouvait pas me racheter mes crédits en rallongeant la durée.. En utilisant un simulateur j’arriverais à peu près à 38% de taux d’endettement sur 20 ans. Mes mensualités seront plus basse que la pondération des 70% des loyers perçus.

Avec ces refus je pense qu’il me reste 3 choix pour l’avenir:

1)Laisser comme tel et ne plus pouvoir réinvestir
2)Effectuer des remboursements anticiper afin de baisser mon taux d’endettement
3)Vendre un bien ou deux pour mieux rebondir


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

Hors ligne

 

#27 21/04/2015 00h31 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   16 

Link182 a écrit :

Perso j’avais fais l’erreur de prendre sur 10 ans pour mon premier bien.
J’ai ensuite fais racheter par la banque où je travaille sur 20 ans.

J’ai exactement le même montage financer sauf pour le rachat car je suis encore en attente d’une décision personnelle. Je suis ennuyée car même si je pars sur 20 ans je vais devoir sortir 30/40 euros en fin de mois (au lieu de 250 euros dans l’immédiat). Dans le cas contraire, si je reste dans la configuration actuelle pendant les 8 ans qu’il me reste, les loyers des appartements autofinanceront 100% du crédit restant ainsi que toutes les taxes et charges des biens (avec même un "cash flow positif" de 30/40 euros s’il n’y a pas une explosion des taxes d’ici là). Je ne souhaite pas renouveler l’expérience immobilière avant 5/6 ans car j’ai d’autres projets d’ici là et à cette période je serai même en mesure de solder le crédit sur 10 ans pour repartir avec une base saine.

Je regrette vraiment de ne pas en avoir pris pour 20 ans directement, les calculs n’empoisonneraient pas ma vie aujourd’hui… Maintenant il faut juste assumer ses boulets et ne pas se tromper une seconde fois :-P

Fev160, je suis passée par un courtier pour le 2ème bien et j’opterai pour le rachat chez eux normalement (la proposition avec les mêmes caractéristiques que le prêt 1 initial était pas mal).

Dernière modification par Gwen11 (21/04/2015 01h02)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

Hors ligne

 

#28 21/04/2015 00h40 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Modérateur
Réputation :   1083 

N’oubliez pas que, bien souvent, en allongeant la durée d’une emprunt, vous ne pourrez plus déduire la totalité des intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#29 21/04/2015 07h54 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   17 

Avez-vous une option dans vos prêts actuels qui vous permet de baisser vos mensualités en allongeant la durée? (3 à 5 ans en général, certes sans possibilité de déduire le surplus d’intérêts générés).

Renégocier les prêts en changeant de banque est-il intéressant? Si oui, renégociez en gardant la même durée puis utilisez l’option pour allonger le prêt. Cela vous obligerai à attendre 1 ou 2 ans avant de récupérer du cash flow.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#30 24/05/2016 13h33 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   49 

GoodbyLenine a écrit :

N’oubliez pas que, bien souvent, en allongeant la durée d’une emprunt, vous ne pourrez plus déduire la totalité des intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers…

Est-ce que vous pourriez expliquer pourquoi ?

Hors ligne

 

#31 24/05/2016 13h55 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Modérateur
Réputation :   1083 

Vous ne pourrez pas déduire (de vos revenus fonciers, comme charges) plus que les intérêts et frais  qui étaient prévus dans l’emprunt initial (voire le Code des Impôts, je vous laisse chercher où exactement), le fisc n’ayant pas vocation à sponsoriser les opérations de refinancement des investisseurs particuliers.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#32 24/05/2016 14h03 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Hors ligne

 

#33 24/05/2016 14h04 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

Hors ligne

 

#34 24/05/2016 14h11 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies

Ma compréhension de ce passage du BOFIP est que ces deux conditions sont nécessaires pour pouvoir déduire les intérêts :
- si nouvel emprunt souscrit pour se substituer à l’emprunt initial
- et si intérêts nouvel emprunt < intérêt ancien emprunt.

Ce qui signifie que, si on a des intérêts supérieurs à l’emprunt précédent, le problème n’est pas seulement qu’on est plafonné, dans cette déduction, au montant des intérêts précédents ; le problème est qu’on perd carrément le droit de déduire ces intérêts !

Hors ligne

 

#35 24/05/2016 14h20 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Vous ne pourrez pas déduire (de vos revenus fonciers, comme charges) plus que les intérêts et frais  qui étaient prévus dans l’emprunt initial (voire le Code des Impôts, je vous laisse chercher où exactement), le fisc n’ayant pas vocation à sponsoriser les opérations de refinancement des investisseurs particuliers.

Ces deux explications semblent contradictoires. En effet, GbL indique que les frais du prêt de substitution ne sont pas déductibles, mais dans le lien de Stinky qui cite "une récente jurisprudence du conseil d’état, CE 5 juillet 2010, n° 301044", ces frais seraient déductibles.

Qu’en est-il du coup ? Je pose la question car je suis actuellement en plein dans ces considérations..


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

Hors ligne

 

#36 24/05/2016 16h21 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Modérateur
Réputation :   1083 

Le Conseil d’Etat est assurément une référence bien plus fiable que moi (mais c’est un peu plus cher d’obtenir une réponse de sa part à une question précise).
Je n’ai d’ailleurs pas compris qu’il y avait une contradiction entre les 2 ici…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#37 24/05/2016 16h33 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

C’est surtout par rapport aux frais que je disais ça, puisqu’à priori pour le Conseil d’Etat on peut déduire les IRA et les frais de dossier du prêt de substitution. Mais je pensais comme vous c’est pour ça que je demandais la précision.

Du coup, comment cela fonctionne concrètement ? On peut les déduire et si le FISC veut redresser, on le renvoi vers cette jurisprudence ?

@Bernard2K : Il y a une subtilité dans le BOFIP sur la seconde condition que vous ne reprenez pas. En effet, il est indiqué :
"les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial."

Du coup la condition n’est pas que les intérêts du nouveaux prêt soient inférieurs, mais que ceux passés en déduction soient inférieurs ou égaux.


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

Hors ligne

 

#38 24/05/2016 17h55 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Du coup la condition n’est pas que les intérêts du nouveaux prêt soient inférieurs, mais que ceux passés en déduction soient inférieurs ou égaux

Je ne comprends pas.

Supposons que l’ancien prêt comportait 3000 € d’intérêts annuels.

Le prêt substitutif comporte 3200 € d’intérêts annuels.

Vous proposez de déclarer 3000 € (ou 2999 €) pour rester inférieur ou égal ?

Ca ne vous dérange pas de déclarer un montant d’intérêts différent du montant réel ?

Hors ligne

 

#39 26/05/2016 08h59 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Et bien disons que puisque vous le demander de cette manière, vous me faites douter.

Mais spontanément si le nouveau montant des intérêts devenaient supérieurs à l’ancien, alors oui j’aurais déclaré le montant prévu dans le tableau d’amortissement initial. Après je ne maitrise pas totalement le langage de Bercy donc je suis peut-être dans le faux.


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

Hors ligne

 

#40 26/05/2016 17h33 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Je vais vous dire ce que je comprends :

Dans le cas d’un emprunt substitutif, sont déductibles en charges :
- les intérêts du nouvel emprunt,
- les frais liés à la mise en place du nouvel emprunt,
- les IRA de l’ancien emprunt
- et "le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement"

C’est la jurisprudence introduite par la décision du Conseil d’Etat sus-citée, mais aussi, précédemment, par CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658.
Cette jurisprudence de 2007 a bien été intégrée par l’administration fiscale : voir point 220 du Bofip.

Il n’y a donc pas de doute possible sur ce point : l’administration fiscale est "généreuse" sur l’acceptation en charges déductibles des frais de l’emprunt substitutif, c’est confirmé noir sur blanc par le Bofip. Il n’y a pas que les intérêts qui peuvent être pris, mais aussi les frais liés à la substitution.
Il faut bien sûr respecter la condition de la continuation de l’objet de l’endettement, c’est à dire qu’il faut qu’il soit bien clair que le nouveau prêt a pour objet de financer le bien immobilier (au travers du rachat de l’ancien prêt), et pas de financer au passage des choses qui n’ont rien à voir (une voiture, un autre bien immobilier…).

MAIS

L’administration fiscale précise, au même point 220 du bofip, qu’il faut alors faire un paquet "IRA + frais et intérêts du nouveau prêt", sur la durée du nouveau prêt, et les comparer au paquet des intérêts restant à payer sur l’ancien prêt.
Si le coût global du nouveau prêt est supérieur au coût de l’ancien prêt, alors le nouveau prêt n’est pas éligible en charges déductibles.

Je précise que dans mon exemple ci-dessus, je m’étais planté. La question n’est pas de savoir si le nouveau prêt coûte 3200 € d’intérêts/an et l’ancien 3000/an. Ca ne s’apprécie pas par année, mais sur la durée globale du prêt.
Et ça peut arriver même si le montant annuel est plus faible avec le nouveau prêt !!!
Exemple :
ancien prêt : 3000 €/an d’intérêts restant dûs, sur 10 ans : 30 000 €.
Nouveau prêt : 2500 €/an d’intérêts, sur 15 ans -> 15x2500 € = 37500 € d’intérêts : c’est râpé, ce nouveau prêt coûte globalement plus cher, donc ses intérêts sont non déductibles.

Cette interprétation de l’administration fiscale me semble justifiée par deux choses :
1) l’abus de droit, puisque la manoeuvre ne sert pas à économiser de l’argent sur le prêt, mais spécifiquement à payer moins d’impôts.
2) au moins sur l’IRA, la déduction est admise au titre de l’article 13 du CGI, c’est à dire que l’opération doit viser à conserver le revenu (c’est ce qu’explique le CE dans son arrêt de 2007). Or, avec un nouveau prêt qui coûte globalement plus cher que le précédent, le bailleur s’ajoute volontairement des charges, donc il baisse son revenu. Donc ce n’est pas éligible.
(par contre, les autres déductions, intérêt et frais, sont admises au titre de l’article 31 du CGI, où il n’y a pas cette notion de conservation du revenu, si j’ai tout bien suivi).

CONSEQUENCES

Peut-on choisir de baisser volontairement les intérêts déclarés, pour rester inférieur ou égal à ceux de l’ancien prêt ?
- sur les intérêts eux-mêmes, non. Car on lit au point 240 "les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l’année d’imposition". On ne peut pas choisir de déclarer moins que la somme réelle, parce que ça nous arrange.
- par contre, je pense qu’on peut éviter de déclarer IRA et frais du nouveau prêt, si ça permet de passer.
Supposons que la somme des intérêts de l’ancien prêt restant dus corresponde à 30 000 € au total.
Supposons que la somme des intérêts du nouveau prêt est de 29000 €, mais que IRA et frais du nouveau prêt font passer cette somme à 32 000 € au total.
Je pense qu’on peut oublier de déclarer IRA et frais du nouveau prêt. On ne déduit que les intérêts du nouveau prêt ; comme ça on est bien à un niveau moindre que l’ancien prêt.
Mais… je n’en mettrais pas ma main au feu. Je pense que ça a 99% de chances de passer. Sachant que le justificatif, c’est le plan d’amortissement du nouveau prêt, comparé à celui de l’ancien : les IRA et les frais du nouveau prêt n’apparaissent pas sur ces documents (enfin j’espère). Sur ces justificatifs, on voit 29000 € d’intérêts au total sur le nouveau prêt, ce qui est inférieur à 30000 € restant dus sur l’ancien prêt : c’est bon.
Au pire, si jamais on était redressé et que l’inspecteur intègre IRA et frais, on pourra toujours dire qu’on n’avait absolument aucune idée que les IRA et les frais étaient déductibles ! Beaucoup de gens ignorant sans doute que c’est déductible, on pourra, à tout le moins, plaider la bonne foi.

AU FINAL

Si on veut être tout à fait sûr qu’on est dans les clous, on veillera à ce que le paquet "intérêts + IRA + frais du nouveau prêt", sur la durée du nouveau prêt, soit inférieur au paquet des intérêts restant à payer sur l’ancien prêt.

Donc, au final, comme le disait GBL, quand on prend volontairement un prêt plus long, si celui-ci coûte globalement plus cher en intérêt et en frais que le précédent, on risque de perdre la déductibilité des intérêts et frais du nouveau prêt. Et si on passe naïvement en charges déductibles ces intérêts et frais du nouveau prêt, on risque un bon gros contrôle fiscal suivi d’un redressement.

C’est en tout cas ce qui ressort clairement du BOFIP, qui est la bible que l’administration fiscale applique aveuglément.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 18h09)

Hors ligne

 

#41 08/07/2016 15h06 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Hello,

Je relance ce fil pour savoir si on peut passer les frais de dossier d’une renégociation en frais et donc les déduire des revenus fonciers ?

En effet, toutes les banques que j’ai vues m’ont refusé le rachat de crédit car je suis freelance depuis 1 an (et chacune demandait au moins 3 exercices pour étudier mon dossier…) et du coup, j’ai mené la renégociation avec ma banque actuelle au bout.
On a revu le nombre de paliers de l’échéancier (on passe de 4 paliers à 2) et ils ont revu le taux (on passe de 3,10% à 2,40%).
Au final, je gagne 55€ tous les mois ce qui me permet d’avoir un bien autofinancé à 100%, assurances/frais de gestion/charges de copro comprises (alors que jusqu’à présent je devais quand même sortir 50€/mois), et accessoirement je gagne environ 6k€ d’intérêts.

En revanche, la banque me demande 600€ de frais de dossier pour valider cette négo (ce que je ne trouve pas spécialement anormal), mais du coup je voulais savoir si je pouvais déduire ces frais, étant donné pour un rachat par exemple, c’est faisable ?
Quelqu’un a-t-il un retour d’expérience sur le sujet ?


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

Hors ligne

 

#42 08/07/2016 15h39 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   161 

Bofip, Bofip …

Bofip a écrit :

Les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n’ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l’exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l’emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d’Etat a jugé que de l’indemnité de résiliation anticipée d’un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l’article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l’emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n’ont eu ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l’emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658).

Donc déductible, si total des déductions sur le prêt substitutif < total des déductions restantes sur l’ancien prêt.

Hors ligne

 

#43 08/07/2016 17h07 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   17 

Je ne pense pas que vouloir maximiser son cash flow soit la meilleure solution car maximiser son cash flow dépend de 2 paramètres :

- maximiser son loyer
-minimiser sa créance

(sans compter les coûts de friction que sont les charges et taxe foncière).

Maximiser votre loyer en réalité, votre loyer est fixé par l’offre et la demande locative du secteur donc vous avec peu de marge.

Il vous reste donc minimiser sa créance. Pour cela une seule solution: allonger la maturité de votre créance (s’endetter sur 20 , 25 ans au lieu de 15 ans).

Problème:  le coût de crédit augmente aussi… et viendra diminuer votre rendement final lors de la revente du bien à terme du remboursement du crédit.

Je pense qu’il faut juste essayer d’avoir des cash flows nuls (cout de friction inclus) afin de ne pas augmenter considérablement son taux d’endettement.

Typiquement cela correspond à une maturité de crédit de 15 ans environ quand vous obtenez du 8 à 10 % brut en empruntant 100% (et apport 10% pour notaire et cie…)

Voila pourquoi il est souvent conseillé de s’ndetter sur du 20 pour de la RP mais plutôt sur du 12 / 15 ans pour investissement locatif afin d’avoir un cash flow à peu près nul.

Il ne faut pas être gourmand je pense à vouloir extraire des revenus de l’immobilier tout de suite.. La solution optimale pour moi est un auto financement du projet sur une maturité raisonable (15 ans).

Hors ligne

 

#44 08/07/2016 17h23 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre analyse qui ne correspond pas à tous les profil.

S’endetter sur 12/15 ans avec un cash flow nul = perdre de la capacité d’endettement pour les banquiers, car aucun ne prends 100% des revenus locatifs.

Pour quelqu’un ayant des revenus supérieurs, c’est une solution viable du fait que pour bien vivre il n’a pas besoin de plus de revenu, mais imaginons quelqu’un de la classe moyenne, c’est tout de suite qu’il veut bien vivre et non quelques années plus tard… !
Imaginer qu’il commence a investir entre 25 et 30 ans (ce qui je dirais est classique ici mais tôt pour la majorité des francais), il pourra commencer à profiter des revenus uniquement entre 37 et 45 ans… !

Certaines personnes ici sont déjà rentière après seulement quelques années d’investissement, alors oui la notion de rentier est complexe du fait que c’est des gens qui doivent gérer leur patrimoine immobilier.. !

La durée d’endettement est quelque chose qui diffère pour chacun ! Par exemple si l’on prends sur 25 ans, et que le cash flow est important, oui si on revend plus tôt la plus-value est moins importante, mais il faut aussi voir qu’avec un endettement sur de nombreuses années l’argent qui a été généré par le cash flow peut être reinvesti, et à partir de la changer totalement les calculs…

Pour la partie maximiser son loyer, je vous rejoins même si on peut choisir différent standard pour son appartement selon son placement et son quartier.

Hors ligne

 

#45 08/07/2016 17h34 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

Membre
Réputation :   17 

Oui je suis tout à fait d’accord avec vous mais je n’ai pas rentré les coûts de friction en compte.

Je me suis mal exprimé, je voulais dire cash flow nul avec cout de friction inclus.
Car les banquiers ne prennent en compte que 70% des revenus locatifs.

Je viens de monter un projet:

Achat d’un appartement financé sur 15 ans à 100% par crédit (et 10% d’apport pour notaire et cie):

Mensualité créance: 445 euros
Loyer: 550 euros

Donc cash flow positif.
Introduction cout de friction:

Mensualité créance: 445 euros
Charges: 50 euros mensuelles
Taxe foncière: 50 euros mensuelles (600 euros par an ramenée sur 12 mois)
Soit 545 euros d’outcome
Loyer: 550 euros
Soit 550 euros d’income

Mon bien s’autofinance cout de friction inclus.

Pour autant mon taux d’endettement est à peu près stable car 70 % des loyers entrant correspondent à 385 euros.. pas très loin des 445 euros de créance.

Après cela dépend juste si votre banquier prendra compte de la TF et des charges dans son calcul du taux.. le dernier n’a pas fait cela mais ce n’est peut être pas le cas pour tous

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech