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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 19/10/2011 23h35 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Réputation :   26 

Voilà j’envisage un investissement locatif étudiant en meublé de 60 000 euros (sans travaux).
(pour info, c’est dans ma ville à Avignon)

Niveau fiscalité, on est en micro-bic (avec un abattement de 50%) donc sans possibilité de déduire les intérets d’emprunt.

D’où ma réflexion, un crédit est il judicieux en 2011 avec des taux d’AV qui vont se situer en dessous de 3% et des taux de crédit au dessus de 3% (+ frais dossier, assurances).

Personnellement je pense que non, dans ma situation du moins et actuellement.

Qu’en pensez vous ?

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#2 20/10/2011 07h15 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Réputation :   313 

Vous achetez à crédit sur 15 ou 20 ans et vous gardez vos 60K€.
Dans 20 ans vous serez riche de 60K€ de plus et vous aurez fait autre chose avec votre cash….
Cela s’appelle l’effet de levier , c’est le locataire qui paye votre bien ( pas toujours  mais c’est le principe )

Passez au régime réel , vous déduirez vos frais , les intérêts d’emprunts , les charges et si c’est un studio meublé vous pourrez faire l’amortissement du bien afi nde diminuer votre imposition.

Dernière remarque : si vous achetez cash aujourd’hui et que l’immobilier baisse vous perdrez de l’argent …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 20/10/2011 07h52 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Réputation :   14 

D’ici la fin du crédit, l’immobilier aura peut être baisser et remonter et on a du mal imaginer l’immobilier d’en 5 ans (apparemment ça aura déjà chuter depuis des années) donc ça va être dure de prévoir dans 15 ou 20 ans.
Ce qui est sur c’est que même si l’immobilier baisse les loyers sont calculés sur l’IRL donc ce sont pas obligés ne baisser eux même.
Donc si le projet ai bien calculé, logiquement les loyers payent le crédit, les charges syndic, la taxe foncière ainsi que les assurances à la fin du crédit il aura récupéré un appartement payer par les locataires donc en aucun cas il peut perdre 60k€ au contraire je voit plutôt l’inverse dans 15/20 ans il aura un bien immobilier d’une valeur d’environ 60€ de plus dans son patrimoine.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 20/10/2011 12h37 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je me pose un peu la même question que GM pour un montant équivalent et un projet certainement équivalent (studio dans une ville étudiante de province).

L’achat cash ne présente aucun intérêt selon moi dans le cadre du locatif, par contre il reste toujours un risque dans la situation décrite par Kool31. Si les prix de l’immobilier baissent, pourquoi les loyers ne baisseraient-ils pas ? Si cela se produisait le cash flow entre mensualités du crédit/autres frais du proprio et loyers pourrait passer de neutre (ou positif) à négatif et ainsi entraîner des dépenses supplémentaires. Dans cette situation il faut absolument avoir les moyens d’assumer ces dépenses, sans quoi l’acquisition serait compromise.

D’ailleurs que se passe-t-il quand on ne peut plus assumer les mensualités d’un crédit ? Vendre au prix qu’on peut et rembourser une partie de l’emprunt, en se retrouvant avec le reste de l’emprunt à assumer tout en ayant perdu le bien immobilier ? Faire comme certains américains ont fait, arrêter de payer les mensualités et céder la maison à la banque, en perdant toutes les mensualités déjà mises ?

Pour éviter cette situation fâcheuse je pourrais me limiter à des mensualités < 1/3 de mon salaire, genre plutôt 1/4.

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#5 20/10/2011 13h32 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Réputation :   1078 

Je ne suis pas vraiment en accord avec la recommandation et les arguments de Philippe30.

Il faudrait beaucoup plus d’informations sur votre situation (taux d’imposition IR, présence d’autres biens immo ou intention d’en acquérir, patrimoine, revenus et charges, situation familiale, perspectives dans les 10-15 ans à venir, etc.) pour vous donner un avis pertinent sur l’opportunité de tel ou tel choix (crédit ou cash, en particulier) pour vous. Serez-vous LMNP, et est-ce un investissement de type Censi-Bouvard ?
Je peux facilement décrire des profils pour lesquels l’investissement cash est préférable, et d’autres pour lesquels l’investissement à crédit et préférable.

J’imagine que vous avez de bonne raison d’être en micro-BIC et de ne pas vouloir passer au réel, peut être parce que vous avez déjà d’autres biens immobiliers. Pouvez-vous clarifier ces raisons ? En tout cas, se poser la question du statut, et étudier les différentes alternatives n’est sans doute pas inutile. Peut-être faudrait-il par exemple comparer un scénario avec emprunt dans le statut "au réel", avec un scénario sans emprunt dans le statut "micro-BIC"….


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#6 21/10/2011 01h11 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Merci pour vos réponses.

Pour compléter, je suis pacsé, un enfant, j’ai un TMI à 14, pas d’autres bien immo mis à part la RP (reste 9 ans avec un petit crédit de 300euros (600 à 2)) je gagne environ 1500€ net/mois (je suis à 80% par choix). Ma compagne gagne 1800 mais nous avons des finances séparées.

J’ai 3 AV d’un total de 55K€ un PEA avec 10K€ une épargne de précaution (livret A, LDD).

J’ai aussi 60K€ (destiné à l’achat immo) que je ne me vois pas mettre sur une AV (baisse de rendement et je n’aime pas trop les sicav) ou un PEA (je débute).

L’idée d’un meublé c’est pour la meilleure rentabilité et la diversification, donc oui en LMNP (ce n’est pas un Censi-Bouvard).

Comme je n’ai pas de travaux à déduire, ni de gestion d’agence et peut-être pas d’intérets de crédit immobilier, j’ai pensé que le "bic" serait plus avantageux que le réel.

Mon idée ce serait d’acheter cash, puis de me "former" à la gestion d’un meublé puis si bilan positif en acheter un second dans 1 ou 2 ans, à crédit cette fois (en espérant que les taux restent attractifs).

J’ai dans l’idée aussi qu’acheter cash peut-être un avantage pour négocier un bien (je me trompe peut-être).

Voilà pour les précisions !

Dernière modification par GM (21/10/2011 01h17)

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#7 21/10/2011 02h44 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Il vous reste à faire un prévisionnel (par ex. sous excell) avec vos charges, recettes, impôts, au moins pour comparer un scénario avec emprunt dans le statut "au réel", avec un scénario sans emprunt dans le statut "micro-BIC"….

A vue de nez (ce qui ne suffit pas pour décider), si emprunt de 60 k€ est à 4% sur 15 ans :
   échéance = 444 € + assurance
   total intérêts = 19 886€ sur 15 ans
   total assurance = ?? disons 240€/an => 3600€ sur 15 ans
   autres charges = ?? disons 600€/an => 9000€ en 15 ans
   amortissements = 2.5%/an (***) de 60 k€, soit 22500€ sur 15 ans (en gardant le bien 30ans, donc 0€ /PV)
   TOTAL sur 15 ans : 54 986€, soit 3 666€/an en moyenne
Le statut micro-BIC ne serait avantageux que si 50% des loyers représentent plus que 3666€/an.
Donc, sauf si vous pensez percevoir des loyers très élevés (12% brut), ou si mes hypothèses vous semblent mauvaises, le statut "au réel" semble avantageux.

Bien sur, c’est aussi quelque part un "pari" sur le fait que le TMI ne changera pas (seul vous savez s’il est réaliste de supposer qu’il ne baissera pas), et sur le fait que les statuts resteront en l’état.

Autre inconvénient du "réel" : il faut tenir une comptabilité assez rigoureuse des charges.

Par ailleurs, j’ignore si l’achat du 1er bien en cash augmente vos chances de trouver un bon financement pour le 2nd. Mais en vertu du principe "un tient vaut mieux que deux tu l’auras", et pour conserver une flexibilité maximale (= la disponibilité du cash) j’aurais tendance à plutôt emprunter pour le 1er que pour un hypothétique 2nd, en négociant l’absence d’IRA (pour pouvoir rembourser avec le cash placé sans risque, d’ici qqs années si ça en reste à 1 seul studio). Peut-être sera-t-il aussi plus facile de négocier un bon prêt avec un apport d’une partie du cash.

(***) en réalité, l’amortissement sera souvent plus élevé que 2.5%/an, mais ceci dépend de la valeur des différentes parties du bien.

Dernière modification par GoodbyLenine (21/10/2011 13h40)


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#8 21/10/2011 09h44 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

Le statut micro-BIC ne serait avantageux que si 50% des loyers représentent plus que 3666€/an.
Donc, sauf si vous pensez percevoir des loyers très élevés (12% brut), ou si mes hypothèses vous semblent mauvaises, le statut "au réel" semble avantageux.

Autre inconvénient du "réel" : il faut tenir une comptabilité assez rigoureuse des charges.

Ne pas oublier que les revenus locatif à déclarer dans son IRRP seront assujetis aux prélèvements sociaux maintenant à 13,5% donc le but est d’avoir un solde locatif à zéro afin d’éviter en plus de prendre 13,5 % de CSG et RDS.
Donc au micro bic à 50% ( c’est passé à 50 % il y  a 2 ans en 2009  avant c’était 71% de déduction ) vous déclarerez obligatoirement 1800 € ( chiffre de GBL ) donc vous prendrez
1.800 *0.135 = 243 € de CSG et RDS ….dont 5 % est déductible des revenus l’année suivante ( une vraie usine à gaz )
Si vous devez payer des travaux dans votre immeuble , vous ne pourrez pas les déduire.

Dans le cas où vous passez au réel , il faut s’inscrire dans un centre de gestion agrée sinon vos revenus locatifs déclarables seront majorés de 125% mais ce coût est déductible.

Le passage au réel doit être réfléchi par rapport au nombre de locations et au revenus issus de ces locations

Par ailleurs, j’ignore si l’achat du 1er bien en cash augmente vos chances de trouver un bon financement pour le 2nd. Mais en vertu du principe "un tient vaut mieux que deux tu l’auras", et pour conserver une flexibilité maximale (= la disponibilité du cash) j’aurais tendance à plutôt emprunter pour le 1er que pour un hypothétique 2nd, en négociant l’absence d’IRA (pour pouvoir rembourser avec le cash placé sans risque, d’ici qqs années si ça en reste à 1 seul studio). Peut-être sera-t-il aussi plus facile de négocier un bon prêt avec un apport d’une partie du cash.

Si vous avez du cash , je vous conseille un apport de 30 % environ , il faut que votre rentabilité locative soit au moins de 10% par un calcul rapide loyer perçu annuel = prix achat / 10.
Tenez compte aussi du foncier , des assurances , des frais de gestion , des charges propriétaires , il faut que vos revenus locatifs couvrent toutes ces charges + le crédit et que vous ayez un gain de trésorerie mensuelle.
Avec un investissement bien ficelé vous pourrez retourner voir le banquier rapidement..

Philippe


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#9 21/10/2011 12h31 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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bonjour,

Pour apprécier votre investissement il faut aussi connaitre le rendement de votre bien (rapport loyer net - charges / prix net d’acquisition) à comparer avec vos opportunité de placement  et votre taux de crédit (si vous faite appel au crédit) le crédit peut etre un merveilleux outils d’effet de levier, mais en cas de mauvais calcul il peut aussi etre un merveilleux outils de destruction de valeur ce que beaucoup de personne oublie (notamment via l’oublie de l’actualisation des flux).


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#10 21/10/2011 13h44 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Philippe30 a écrit :

Ne pas oublier que les revenus locatif à déclarer dans son IRRP seront assujetis aux prélèvements sociaux maintenant à 13,5% ….

Je ne comprend pas ce que ceci change. Dans tous les cas (micro-BIC ou réel simplifié), il faut payer ces 13.5% (en plus de l’IR) sur le bénéfice.

Mes calculs (qui d’ailleurs sous-estiment sans doute l’amortissement) avaient juste pour but d’évaluer si le bénéfice à déclarer serait plus élevé en micro-BIC ou au réel simplifié.

Ai-je loupé quelque chose ?


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#11 21/10/2011 13h59 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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On peut voir la chose du coté de la gestion des risques.

Si je paie cash, j’endosse la totalité du risque.

Si je paie à crédit, la banque endosse la totalité du risque. Certes, oui, je paie une contrepartie à la banque pour qu’elle endosse ce risque, et c’est bien normal.

Juste un exemple de risque :

Je tombe gravement malade dans 3 mois. On me diagnostique un diabète sévère, une insuffisance rénale, un cancer. Sans parler de décès, mais juste de période difficile à vivre, quels sont les impacts dans chacun des cas :

- J’ai acheté cash : Je n’ai plus de cash dispos, ou bien j’ai très fortement réduis celui ci. Comment fais je si j’en ai besoin pour me soigner, payer les études de mes enfants etc …. ? Mon dossier médiale fait que je ne peu pas emprunter et mes revenus peuvent avoir fortement diminués.

- J’ai acheté à crédit : J’ai du cash dispos pour payer tous les frais, si je deviens invalide, l’assurance que je paie liquide l’emprunt et je peux jouir de mon bien et de mon cash. Sans aller jusqu’au décès ou l’invalidité, je dispose de mon cash pour subvenir à mes besoins primaires, et tant pis pour le bien secondaire, car j’ai d’autres priorités.

Bref, tout cela pour illustrer le fait que le crédit n’est pas qu’une histoire d’argent, mais surtout une histoire de gestion des risques.

Je serai même tenté de dire, que tout bien secondaire doit être intégralement acheté à crédit afin de transferer les risques sur le prestataire spécialisé (assureur) que l’on aura choisis et bien sur rémunéré pour cela.

Je ne parle pas de la résidence principale, bien entendu, qui est un cas diffèrent.

A ce titre, je vous recommande vivement la lecture de "le commerce des promesses" de Jean Noel Giraud. L’auteur explique par l’exemple tout l’intéret des assurances, produits dérivés de couverture etc … pour l’économie que certains qualifient de "réel".

A+
Zeb

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#12 21/10/2011 14h19 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

Je ne comprend pas ce que ceci change. Dans tous les cas (micro-BIC ou réel simplifié), il faut payer ces 13.5% (en plus de l’IR) sur le bénéfice.

Sauf si votre résultat à déclarer dans votre IR est à zéro car la CSG est basé sur le résultat locatif imposable et au micro bic vous serez toujours supérieur à zéro alors qu’au réel vous pouvez être en négatif fiscalement parlant par le jeu des amortissements , des déductions d’emprunts , des charges etc ….

Micro bic toujours supérieur à zéro…

Je parle en connaissance de cause ….

Résultat locatif imposable = -46
CSG = 0

Philippe


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#13 21/10/2011 14h24 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Zeb a écrit :

Si je paie cash, j’endosse la totalité du risque.
Si je paie à crédit, la banque endosse la totalité du risque.

Oui c’est juste d’autant plus que c’est votre argent que vous investissez dans une support dont le capital n’est pas garanti pour vous générer des revenus locatifs imposables sans possibilité de déduction sans augmentation de votre imposition personnelle.

Zeb a écrit :

- J’ai acheté à crédit : J’ai du cash dispos pour payer tous les frais, si je deviens invalide, l’assurance que je paie liquide l’emprunt et je peux jouir de mon bien et de mon cash. Sans aller jusqu’au décès ou l’invalidité, je dispose de mon cash pour subvenir à mes besoins primaires, et tant pis pour le bien secondaire, car j’ai d’autres priorités.

Et en cas de décès , le montant du crédit est pris en charge par l’assurance ……

Philippe


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#14 21/10/2011 14h28 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Tout à fait.

Si on en arrive au décès, les héritiers héritent d’un bien déjà financé.

A+
Zeb

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#15 21/10/2011 15h00 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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zeb a écrit :

Si je paie cash, j’endosse la totalité du risque.
Si je paie à crédit, la banque endosse la totalité du risque. Certes, oui, je paie une contrepartie à la banque pour qu’elle endosse ce risque, et c’est bien normal

Pinault n’a pas fait autrement pour se payer un empire… il faut emprunter !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#16 21/10/2011 16h18 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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@zeb : je ne partage pas différents aspects de votre analyse.

Dans le cas exposé, que ce soit en payant cash ou à crédit, celui qui achète endosse la totalité du risque sur l’immobilier acheté, et pas la banque qui lui consent un prêt. Ce n’est pas la banque qui supportera une moins-value, bénéficiera d’une plus-value, ni qui supportera les conséquences de sinistres locatifs ou autres. La banque se contentera de faire son possible pour obtenir le remboursement de son emprunt. Au besoin elle activera les garanties qu’elle aura prises, sur le bien par exemple, et si le bien est alors vendu pour un montant insuffisant, sur les autres biens du propriétaire défaillant (avec plus ou moins de difficultés/complexité selon les garanties consenties).

Si l’investisseur tombe gravement malade, ou décède, l’assurance associée au prêt (qu’il paie, bien sur) permettra de solder le prêt. Mais rien n’interdit à une personne investissant avec son cash (ou même n’investissant pas) de souscrire une assurance prévoyance/décès pour bénéficier d’une couverture similaire, sans emprunt (avec un coût éventuellement différent, certes).

Je suis bien d’accord que dans de nombreux cas, un financement à crédit d’un tel bien est plus avantageux (mais ce n’est pas généralisable à tous les cas).

@Philippe30 : le bénéfice en Micro-bic est certes toujours supérieur ou égal à zéro… Ma simulation grossière évaluait juste le total sur 15 ans des bénéfices à déclarer. Si les charges en réel sont de  3666€/an en moyenne (c’est à dire, si les hypothèses de mes calculs sont exactes), dès lors que le micro-BIC permet de retirer plus de 3666€/an, c’est à dire que le loyer est de plus de 7332€/an (en moyenne, sur les 15 ans) alors le micro-BIC sera plus avantageux sur ces 15 ans.
Le fait que certaines années le "réel" soit négatif (reporté aux années suivantes) ou nul ne change rien la dessus.

De fait, sauf très forte rentabilité, le loyer sera plus faible que ces 7332€/an, et le réel sera avantageux.

Il reste un inconvénient du "réel" à ne pas négliger : le besoin de tenir une comptabilité, ce qui peut s’avérer une contrainte couteuse (en argent ou en temps passé) pour un gain limité (avec un si petit montant de loyer) entre "réel" et "micro-BIC".


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#17 21/10/2011 17h14 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

Il reste un inconvénient du "réel" à ne pas négliger : le besoin de tenir une comptabilité, ce qui peut s’avérer une contrainte couteuse (en argent ou en temps passé) pour un gain limité (avec un si petit montant de loyer) entre "réel" et "micro-BIC".

Cela se calcule mais je suis d’accord avec vous il faut prendre en compte le nombre de biens loués et surtout le montant des revenus locatifs perçus pour savoir si le réel est intéressant.

Personnellement , mon comptable me coute 600 €/ an , le CGA 300 € / an , cela à un cout ( déductible bien sur ) mais auparavant quand j’étais en micro bic même avec des petits revenus locatifs j’ai toujours pris de l’imposition et de la CSGet depuis le réel je ne paye plus rien.
Sans compter que j’ai du déficit foncier , ce qui minore ma base imposable et petite carotte j’ai un bien en scellier.
Mon but n’est pas de ne pas payer d’impôts mais dans l’investissement locatif il faut savoir utiliser les règles sinon vous ne pourrez pas aller loin.

Je pense qu’à partir de 10.000 € par soit  3 studios , il faut passer au réel.
Vous avez la moindre intervention d’un artisan ( plomberie ou autre , c’est tout de suite 150 € au minimum ) , vous pouvez la déduire  alors qu’en micro bic , c’est 50% des revenus locatifs à déclarer.

GBL a écrit :

Dans le cas exposé, que ce soit en payant cash ou à crédit, celui qui achète endosse la totalité du risque sur l’immobilier acheté, et pas la banque qui lui consent un prêt. Ce n’est pas la banque qui supportera une moins-value, bénéficiera d’une plus-value, ni qui supportera les conséquences de sinistres locatifs ou autres.

La moins value n’existe pas car avec un achat à crédit le bien est payé par le locataire et comme vous avez fait un montage cohérent vous gagnez de la trésorerie tous les mois.
Une fois payé vous avez votre rente à vie ou sinon vous revendez pour récupérer de l’argent.

Que le bien est perdu 50% de sa valeur ou en ai gagné 100% ( c’est pas pareil je vous l’accorde) je m’en fiche car de toutes façons comme je l’ai acheté à crédit j’ai déjà  payé ce bien 2 fois sa valeur ce que je pourrais le revendre sera la cerise sur le gâteau.
Je sais que je vais en interpeller certains par ces propos mais pour faire vraiment du locatif il faut gagner de l’argent en période d’achat cela se fait par un apport sur un achat ou par un achat à un bon prix.
A la différence des actions en bourse  , c’est un placement à long terme à crédit qui DOIT s’autofinancer avec un bonus de trésorerie.
   
Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2011 17h24)


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#18 21/10/2011 17h26 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GoodbyLenine a écrit :

@zeb : je ne partage pas différents aspects de votre analyse.

Dans le cas exposé, que ce soit en payant cash ou à crédit, celui qui achète endosse la totalité du risque sur l’immobilier acheté, et pas la banque qui lui consent un prêt. Ce n’est pas la banque qui supportera une moins-value, bénéficiera d’une plus-value, ni qui supportera les conséquences de sinistres locatifs ou autres. La banque se contentera de faire son possible pour obtenir le remboursement de son emprunt. Au besoin elle activera les garanties qu’elle aura prises, sur le bien par exemple, et si le bien est alors vendu pour un montant insuffisant, sur les autres biens du propriétaire défaillant (avec plus ou moins de difficultés/complexité selon les garanties consenties).

Si l’investisseur tombe gravement malade, ou décède, l’assurance associée au prêt (qu’il paie, bien sur) permettra de solder le prêt. Mais rien n’interdit à une personne investissant avec son cash (ou même n’investissant pas) de souscrire une assurance prévoyance/décès pour bénéficier d’une couverture similaire, sans emprunt (avec un coût éventuellement différent, certes).

Je suis bien d’accord que dans de nombreux cas, un financement à crédit d’un tel bien est plus avantageux (mais ce n’est pas généralisable à tous les cas).

@Philippe30 : le bénéfice en Micro-bic est certes toujours supérieur ou égal à zéro… Ma simulation grossière évaluait juste le total sur 15 ans des bénéfices à déclarer. Si les charges en réel sont de  3666€/an en moyenne (c’est à dire, si les hypothèses de mes calculs sont exactes), dès lors que le micro-BIC permet de retirer plus de 3666€/an, c’est à dire que le loyer est de plus de 7332€/an (en moyenne, sur les 15 ans) alors le micro-BIC sera plus avantageux sur ces 15 ans.
Le fait que certaines années le "réel" soit négatif (reporté aux années suivantes) ou nul ne change rien la dessus.

De fait, sauf très forte rentabilité, le loyer sera plus faible que ces 7332€/an, et le réel sera avantageux.

Il reste un inconvénient du "réel" à ne pas négliger : le besoin de tenir une comptabilité, ce qui peut s’avérer une contrainte couteuse (en argent ou en temps passé) pour un gain limité (avec un si petit montant de loyer) entre "réel" et "micro-BIC".

Cher GBL,

Oui, vous avez raison. Le terme "tout" n’est pas le bon. J’étais enfermé dans une vision de risques les plus graves, c’est à dire la santé et la protection de sa famille. Il faut donc corriger mes propos. C’est un biais qui vient de mon expérience personnelle.

Ceci dit, les risques que vous évoquez peuvent se couvrir avec des assurances. Tous les risques s’assurent, impayés, dégradation, vacation etc … Est ce pertinent, comme vous le dites, ca se calcul et cela s’apprehende par rapport à sa situation personnelle.

Quand je parle de risque transféré sur la banque, je sous entendais en fait l’assureur, quel qu’il soit. Que ce soit l’assurance de la banque ou un autre, peu importe.

Job a écrit :

zeb a écrit :

Si je paie cash, j’endosse la totalité du risque.
Si je paie à crédit, la banque endosse la totalité du risque. Certes, oui, je paie une contrepartie à la banque pour qu’elle endosse ce risque, et c’est bien normal

Pinault n’a pas fait autrement pour se payer un empire… il faut emprunter !

Et que dire de JC Naouri et de ses cascades Casino, Rallye, Euris, Finatis et j’en oublie.

A+
Zeb

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#19 21/10/2011 21h15 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Propos très enrichissants merci.

Je n’ai pas encore trouvé le bien, je prospecte. Je pense donc prendre un crédit.

Je détaillerai mon opération cela pourra être intéressant pour tous.

J’avoue aimer la simplicité du regime "bic" (pas de comptabilité).

Par contre niveau rentabilité c’est entre 7 ou 8% max. Je ne sais pas si c’est propre à Avignon.

Sur Nîmes c’est moins cher mais plus loin (40mn (avec autoroute) de chez moi contre 10mn pour Avignon (et même moins, je passe devant la fac pour aller travailler).

De plus je ne connais pas les quartiers sur Nîmes.

Sinon j’espère pouvoir bien baisser le prix annoncé, certains studios sont en vente depuis des mois…

Dernière modification par GM (21/10/2011 21h16)

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#20 21/10/2011 22h38 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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J’ai une autre question sur l’investissement locatif car de mon coté en étant au réel le crédit s’impose, la seconde question est location nue ou meublé?

Je commence avec quelques avantages et inconvénients :

avantages meublé :
location plus cher grâce au meuble et à une bonne décoration
caution de 2 mois au lieu de 1 mois
locataire qui reste moins souvent donc permet de rehausser le loyer plus souvent
moins de risque de non paiement car essentiellement des étudiants qui restent moins longtemps

inconvénients meublé :
préavis d’un mois au lieu de 3 mois
achat régulier de matériel (verres, assiettes, etc..)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#21 21/10/2011 22h57 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Le dernier article de (l’excellent) blog Capital story donne quelques éléments de réponse. A lire !

http://www.capitalstory.fr/comment-evit … atives-12/

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#22 22/10/2011 00h02 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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c’est un tout autre sujet…


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#23 24/10/2011 17h23 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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hello,

il me semble qu’il est possible de passer d’un statut à l’autre (micro BIC vs Réel) via le centre des impots, tous changement se fait pour une durée de 2ans, renouvelable tacitement.

Je ne sais si c’est avantageux: ex au début du prêt on paye beaucoup d’interet qui sont déductibles, on peut avoir a faire qques travaux (déductibles aussi) et donc le réel peut sembler plus intéressant

Puis ensuite passer en micro BIC…

Bref il faut jouer de l’Excel!

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#24 24/10/2011 19h04 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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En fait, une fois au réel, et la comptabilité bien en place, l’inconvénient principal du réel (= tenir la compta) n’en est plus vraiment un.  De plus, on a toutes les infos détaillées pour évaluer si on a un avantage à repasser en micro-bic (quand on en a la possibilité, c’est à dire option depuis assez longtemps et recettes pas trop élevées)…


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#25 27/10/2011 18h24 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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freesas a écrit :

il me semble qu’il est possible de passer d’un statut à l’autre (micro BIC vs Réel) via le centre des impots, tous changement se fait pour une durée de 2ans, renouvelable tacitement.

Le changement d’option fiscale se fait avant le 1 février XXXX pour les  impôts de XXXX la durée de l’option est de 3 ans.
A vous d’informer les services de votre changement.

Le fait de louer en meublé vous oblige à remplir une déclaration P0 pour obtenir un N° de siret propre à votre activité , cette inscription ne génère aucune cotisations sociales.
Personnellement j’ai attendu 2 ans par méconnaissance , cela n’a pas posé de problème mais il faut le savoir.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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