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#26 28/10/2011 17h23 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Bonjour,

Personnellement je ne connais pas un seul cas ou l’achat cash est avantageux par rapport à l’achat à crédit et la compta au réel.


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#27 29/10/2011 02h32 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Exemple1 :  M.AchèteCash1, célibataire, travaille à mi-temps seulement (il n’a rien trouvé d’autre, ou par choix), et de ce fait est non imposable à l’IR, a juste hérité de 100 k€ et souhaite en investir une grande partie, et pour ceci a trouvé un bien immobilier en très bon état (pas de travaux à prévoir avant longtemps). Il n’envisage pas d’autres achats plus tard, mais prévoit juste d’arrondir un peu ses fins de mois difficiles avec les loyers encaissés.

L’achat cash est la meilleure solution pour lui :
   - il reste de toute manière non imposable en micro;
   - il n’a pas du tout envie de tenir une comptabilité pour ce montant de loyers somme toutes modeste;
   - sans oublier qu’il aurait aussi du mal à trouver une banque pour lui prêter.

   
Exemple2 :  M.AchèteCash2, faiblement imposable, seul et sans enfant, veut investir dans un bien immobilier pour 80 k€, en très bon état, avec le projet déjà quasi certain de revendre dans 10-12 ans (par ex: il va déménager en Corse, son pays natal), et dispose du cash nécessaire.

L’achat cash est la meilleure solution pour lui :
   - son imposition sur ses revenus immo restent faibles en  micro;
   - il n’a pas du tout envie de tenir une comptabilité pour ce montant de loyers somme toutes modeste;
   - les amortissements présentent peu d’intérêt pour lui, car ce qu’ils lui font économiser, il devra le repayer sous forme d’impôts sur les plus-values lors de la revente.


etc. etc.


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#28 29/10/2011 05h51 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Pour reprendre les deux exemples de GBL , j’ajouterais :

-Ne négligeons pas que l’immobilier est actuellement haut et qu’il peux baisser ……donc attention au achat cash.
-Si vous déclarez au micro pour paierez TOUJOURS un impôt supplémentaire par le biais de la CSG/RDS à 13,5 du montant locatif imposable dans vos revenus donc même pour 100 € qui n’impacterons pas votre IRPP votre prendrez 13,5 € de CSG.
-Trouvez une banque quand on peux faire un apport en cash n’est pas difficile.
-Sur un seul bien la comptabilité au réelle est très légère.

Concernant la partie amortissement pour une location meublée d’un bien personnel , peu de personnes prennent en compte la valeur nette comptable lors de la revente , ce type de calcul ne s’avère obligatoire que dans le cas d’une SCI à l’IS.

Philippe


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#29 29/10/2011 12h38 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Dans vos 2 exemples, vous citez :

1) célibataire, job à mi temps, non imposable => cette personne n’aura jamais droit à un crédit, donc l’achat cash n’est pas un choix, c’est une obligation.

2) faiblement imposable => faibles revenus => emprunt pas forcement possible dans ce cas là non plus.

- son imposition sur ses revenus immo restent faibles en  micro;

Au réel avec achat à crédit l’imposition ne serait pas faible, mais nulle.

- il n’a pas du tout envie de tenir une comptabilité pour ce montant de loyers somme toutes modeste;

L’expert comptable est gratuit quand on adhèse à un CGA. (Sauf si on paye son expert plus de 915 euros, mais dans ce cas cela signifie qu’on gère plus de 10 biens)

- les amortissements présentent peu d’intérêt pour lui, car ce qu’ils lui font économiser, il devra le repayer sous forme d’impôts sur les plus-values lors de la revente.

FAUX, l’imposition des PV est celle des particuliers, l’amortissement ne rentre pas en compte pour le calcul de la PV.

Voila, j’interviens juste pour apporter des précisions et donner mon point de vue, ce n’est pas une critique de la participation des autres membres, ne prenez pas mal mes remarques  wink


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#30 29/10/2011 14h25 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Un autre exemple :
Exemple3 :  M.AchèteCash1, fils d’une personne bien nantie qui lui prête 100k€ sans intérêt s’ils les investi dans un projet immo,  souhaite en investir dans un bien immobilier en très bon état (pas de travaux à prévoir avant longtemps), avec un loyer brut de 10% du prix d’achat (zone "campagne"). Il n’envisage pas d’autres achats plus tard, mais prévoit juste d’arrondir un peu ses fins de mois difficiles avec les loyers encaissés.

L’achat cash et régime micro est la meilleure solution pour lui :
   - il paie moins d’impôts en micro (les amortissements n+charges restent faibles…);
   - il n’a pas du tout envie de tenir une comptabilité.

Vous allez me dire que mes exemples ne sont que des cas particuliers… Je suis d’accord. Mais la vie est pleine de cas particuliers, et on pense parfois un peu trop que tous les cas sont semblables au notre.

Philippe30 a écrit :

Trouvez une banque quand on peux faire un apport en cash n’est pas difficile.

Pour un salarié, en CDI, avec de l’ancienneté, etc. (comme Philippe60) sans doute est-ce vrai.
Mais pour une personne qui ne peut pas justifier de ressources régulières relativement assurées et importantes, permettant de rembourser le prêt, la difficulté peut être importante, voire insurmontable ! Les exemples sont nombreux, entre le pro de l’interim, celui qui enchainent des CDD depuis des années, l’intermittent du spectacle, le chômeur qui a juste un capital, etc. Autres cas avec difficultés : personne trop agée (allez faire à 65 ans un emprunt sur 20 ans, etc), ou difficilement assurable (guéri d’un cancer, etc.) en dépit des mécanismes prévus pour ce cas, etc.

ZX-6R a écrit :

L’expert comptable est gratuit quand on adhèse à un CGA. (Sauf si on paye son expert plus de 915 euros, mais dans ce cas cela signifie qu’on gère plus de 10 biens)

Je serais ravi de faire la connaissance de cet expert-comptable qui travaille gratuitement dans ces conditions !
Plus sérieusement, sauf erreur de ma part, j’ai l’impression que vous assimiler des charges (l’expert -comptable, + la cotisation au CGA) qui vous permettent de diminuer vos impôts (d’une partie seulement du montant de ces charges, et seulement si un jour le déficit reporté sert à quelque chose) à une gratuité, ce qui me semble un raccourci un peu rapide.

ZX-6R a écrit :

moi a écrit :

- les amortissements présentent peu d’intérêt pour lui, car ce qu’ils lui font économiser, il devra le repayer sous forme d’impôts sur les plus-values lors de la revente.

FAUX, l’imposition des PV est celle des particuliers, l’amortissement ne rentre pas en compte pour le calcul de la PV.

Effectivement, c’est bien la situation actuelle, pour quelqu’un vendant son bien actuellement. Mais  il faut bien constater que cette situation semble reposer sur une logique un peu "bancale", et que le risque de voir la doctrine fiscale évoluer sur ce point est loin d’être négligeable (rdv lors de la revente…).

Philippe30 a écrit :

Concernant la partie amortissement pour une location meublée d’un bien personnel , peu de personnes prennent en compte la valeur nette comptable lors de la revente , ce type de calcul ne s’avère obligatoire que dans le cas d’une SCI à l’IS.

Ce type de calcul est aussi nécessaire sans être une SCI à l’IS, si on est LMP l’année de la revente (et alors dans certains cas, la PV est exonérée : si on exerce cette activité depuis 5 ans au moins, et que les recettes sont < 96 000€).


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#31 29/10/2011 15h16 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je ne suis toujours pas d’accord avec l’exemple 3 smile

-les amortissements pour un bien de 100K€ sont d’environ 6k€ sur les premières années, donc en prenant les charges + les amortissements, je pense que le réel sera plus intéressant, du moins au début de l’activité.

- Pour la banque, je vous rejoins, un prêt sans CDI, c’est pas évident amha.

- Pour le comptable, je suis allé vite. Je paye le mien dans les 1000€, plus 118€ l’adhésion à un CGA. Et je déduis de mes impôts sur le revenu 915€. Donc effectivement, la comptabilité me coûte 200€, mais pour plusieurs biens. Pour un seul bien, le coût sera de 118€ (adhésion au CGA), les honoraires de l’expert comptable étant déductible à 100% de son IR, encore faut-il payer l’IR me direz vous. Mais si on ne paye pas l’IR on commence par chercher un CDI avant de vouloir investir!

- Pour l’imposition des PV, comment raisonner autrement que sur les lois actuellement en vigueur? Je vends un bien en ce moment. Je paierai l’impôt tel un particulier, bien qu’il soit déjà en partie amorti. Ca marche comme ça aujourd’hui, bien malin celui qui pourra dire comment ça va évoluer…


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#32 29/10/2011 15h18 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je rejoins GBL car pour ma part je suis à 80% par choix et l’achat cash me permettrais d’augmenter un peu mon salaire. La compta très peu pour moi (du moins dans un 1er temps).

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#33 29/10/2011 19h30 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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ZX-6R a écrit :

Je ne suis toujours pas d’accord avec l’exemple 3 smile

-les amortissements pour un bien de 100K€ sont d’environ 6k€ sur les premières années, donc en prenant les charges + les amortissements, je pense que le réel sera plus intéressant, du moins au début de l’activité.

Vous me mettez un doute là, si on déclare un bien au réel et on ne peut pas comptabiliser les amortissements?


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#34 30/10/2011 03h27 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Avec statut LMNP (location meublée), au réel, on peut procéder à l’amortissement du bien (si inscrit au bilan), et donc ces amortissements diminuent le bénéfice.

Selon la répartition de la valeur du bien entre les différentes parties (terrain -non amorti-, gros oeuvre, toiture, électricité, finitions, etc.) auxquelles s’appliquent des durées d’amortissement différentes, on peut avoir des amortissements bien plus faibles que 6% les premières années (en particulier si le terrain est cher, et si le gros oeuvre représente une grosse partie de la valeur du bien). Ces amortissements peuvent aussi être bien plus élevés d’ailleurs.     

Dans mon exemple3 si l’amortissement ne fait que 3 ou 4%, le total charges + amortissements n’atteindrait pas forcément la moitié des loyers perçus, donc il pourrait y avoir plus d’impôts à payer qu’en régime micro BIC.

(Ceci dit, je suis bien d’accord que dans un grand nombre de cas, sans doute majoritaires dès lors que les loyers représentent une somme respectable, le régime "réel" est favorable)


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#35 30/10/2011 06h35 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

Selon la répartition de la valeur du bien entre les différentes parties (terrain -non amorti-, gros oeuvre, toiture, électricité, finitions, etc.) auxquelles s’appliquent des durées d’amortissement différentes, on peut avoir des amortissements bien plus faibles que 6% les premières années (en particulier si le terrain est cher, et si le gros oeuvre représente une grosse partie de la valeur du bien). Ces amortissements peuvent aussi être bien plus élevés d’ailleurs.

Attention à bien nous mettre d’accord sur le type de bien dont nous parlons car si l’on parle de location meublé en LMNP il s’agit de petite surface donc pas de terrain , l’amortissement se fait sur 80% de valeur du bien pour prendre en compte la structure ( studio dans une copro ) si il s’agit d’un immeuble locatif sans terrain c’est pareil par si il s’agit d’un grand domaine avec de nombreux appartements loués alors effectivement la répartition pour le terrain est différente…

GBL a écrit :

Ce type de calcul est aussi nécessaire sans être une SCI à l’IS, si on est LMP l’année de la revente (et alors dans certains cas, la PV est exonérée : si on exerce cette activité depuis 5 ans au moins, et que les recettes sont < 96 000€).

Oui mais le sujet est "faut il être au réel ou au micro bic " , si vous êtes LMP de fait vous êtes au réel du fait des montants locatifs perçus.
Les avantages du LMP par rapport au LMNP peuvent être débattus dans un autre sujet.

GBL a écrit :

Effectivement, c’est bien la situation actuelle, pour quelqu’un vendant son bien actuellement. Mais  il faut bien constater que cette situation semble reposer sur une logique un peu "bancale", et que le risque de voir la doctrine fiscale évoluer sur ce point est loin d’être négligeable (rdv lors de la revente…).

En ayant inscrit votre bien au bilan , vous pouvez le revendre en "omettant" de signaler ce fait au notaire ou en discutant avec lui si vous le connaissez bien sinon c’est la VNC qui est prise en compte et là effectivement ce n’est pas pareil pour la revente.

GM a écrit :

je rejoins GBL car pour ma part je suis à 80% par choix et l’achat cash me permettrais d’augmenter un peu mon salaire. La compta très peu pour moi (du moins dans un 1er temps).

D’accord mais de quel type de bien parlons nous ?
studio = rapport locatif annuel 4.000 euros  prix 60.000
immeuble locatif = rapport locatif 40.000 euros   prix 600.000
Suivant le rapport locatif perçus , le mode d’imposition doit être analysé sinon vous allez dans le mur.

La doctrine que je conseille si vous bénéficier du cash est plutôt l’achat avec un apport de 30 % environ qui vous permet d’auto financé votre bien et de bénéficier de trésorerie.
La déclaration au réel des biens meublés afin de passer en charges toutes les dépenses.
Renouvelez les achats immobiliers devient plus facile car l’apport précédent vous donne un solde positif et un nouvel achat avec le même principe augmentera votre solde en positif.

Le studio à 60.000 que vous pouvez acheté cash mettez 15.000 à 20.000 dans l’achat et regardez la différence d’échéance mensuelle pour le crédit ….
Achetez 3 studios avec un apport et regardez dans 15 ou 20 ans de combien sera votre patrimoine plutôt que de mettre 60.000 dans un bien qui perdra peut être la moitié de sa valeur actuelle dans 20 ans donc ne faudra plus que 30.000 par exemple alors que sur 3 studios à 60.000 avec 20.000 d’apport vous avez un patrimoine de 180.000 qui même divisé par 2 vous donnera plus que votre cash actuel de 60.000 dans 20 ans…

Sans oublier que vous aurez bénéficiez d’un solde de trésorerie mensuel car pour  40.000 à 4,80 sur 25 ans donne environ 230 e de mensualité pour un revenu locatif de 380 e disons vous avez un solde 150 e par mois soit 1800 e par an.
En reprenant l’opération sur 3 studios cela fait 5.400 e par an de solde positif en achetant les biens à crédit , les biens étant payés par la location , vous n’aurez rien à mettre dedans , en déclarant au réel vous êtes tranquille pour quelques années , si vous besoin de revendre vous pouvez en revendre un sur les trois par exemple.

L’étape suivante étant l’achat d’immeuble avec l’apport en cash issu de la vente des studios….c’est ce que je fais actuellement.

Je gère actuellement 9 lots de type studio et T1 en nom propre, un immeuble de 3 lots en sci
Achat en cours ( novembre ) d’un immeuble de 5 lots à rénover :
3 meublés  => amortissement , déduction des matériaux qui s’imputeront sur les autres revenus BIC actuel
2 en location nue => déficit foncier sur mes revenus ( 10700 par an sur 10 ans reportable )
soit un total de 17 lots lot à venir  mais 2 studios seront mis en vente dans les mois à venir avec rachat d’un ou deux immeubles
L’ensemble est au régime réel sans aucune fiscalité personnelle pour des revenus locatifs actuel entre 50 K€ et 60 K€.

Philippe


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#36 31/10/2011 13h06 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Je rejoins Philippe sur ce dernier point.

Si on veut "améliorer" sa retraite, on met beaucoup de cash dans son achat immo, un choix "raisonnable".

MAIS,

Si on a une plus grosse ambition, on met le minimum d’apport pour que les flux de tréso restent positifs (et ça dépendra bcp du prix d’achat). Philippe parle de 30% d’apport, moi je dirai plutôt de mettre le minimum pour que le loyer couvre les mensualités de remboursement du crédit, plus les charges et taxes) Ca peut nécessiter 30% d’apport ou 0% si on a un bon réseau, de bonnes opportunités.

Minimiser l’apport permet comme le signale Philippe d’acheter plus de biens. Personnellement j’en ai acquis une petite dizaine en 2 ans. Mon objectif n’est pas d’améliorer ma retraite. Mon objectif est de devenir rentier d’ici 2 ou 3 ans.

Et si l’immo se pete la gueule? et alors? L’évolution de mon patrimoine est secondaire par rapport au flux mensuels de trésorerie. Les loyers n’évoluent pas aussi vite que les prix. Et des biens refaits à neuf en centre ville trouveront toujours locataire.

Combiné avec un peu d’achat revente, c’est pour moi la meilleure solution. (pour moi je précise, car chacun son profil)


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#37 31/10/2011 15h19 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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ZX-6R a écrit :

Si on a une plus grosse ambition, on met le minimum d’apport pour que les flux de tréso restent positifs (et ça dépendra bcp du prix d’achat). Philippe parle de 30% d’apport, moi je dirai plutôt de mettre le minimum pour que le loyer couvre les mensualités de remboursement du crédit, plus les charges et taxes) Ca peut nécessiter 30% d’apport ou 0% si on a un bon réseau, de bonnes opportunités.

Au vue des prix actuels il est nécessaire de mettre de l’apport si l’on veux générer de la trésorerie.
Pour générer de la trésorerie , il faut 10 % de rentabilité avec ou sans apport il faut 10 %

ZX-6R a écrit :

Minimiser l’apport permet comme le signale Philippe d’acheter plus de biens. Personnellement j’en ai acquis une petite dizaine en 2 ans. Mon objectif n’est pas d’améliorer ma retraite. Mon objectif est de devenir rentier d’ici 2 ou 3 ans.

Moi aussi pour être rentier.
Bravo pour les dix en 2 ans ( par des immeubles ? )

ZX-6R a écrit :

Et si l’immo se pete la gueule? et alors? L’évolution de mon patrimoine est secondaire par rapport au flux mensuels de trésorerie. Les loyers n’évoluent pas aussi vite que les prix. Et des biens refaits à neuf en centre ville trouveront toujours locataire.

Oui , plus les prix baisse plus je suis content car je minimise mon ISF ( bien que je en suis pas imposable ISF )  mais surtout je peux acheter plus en maximisant ma rentabilité car les montants des loyers sont décalés par rapport au prix de l’immobilier.

ZX-6R a écrit :

Combiné avec un peu d’achat revente, c’est pour moi la meilleure solution. (pour moi je précise, car chacun son profil)

Tout a fait d’accord

Philippe


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#38 31/10/2011 20h45 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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ZX-6R a écrit :

Et si l’immo se pete la gueule? et alors?

Le vrai problème, ce serait que les loyers se cassent la gueule.
Et ce n’est pas complètement impossible, si l’IRL devait baisser.
Je suis bien d’accord que ce n’est pas un scénario qui a 50% ou même 10% de chances d’arriver, mais il y certains pays d’Europe où ça arrive…


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#39 01/11/2011 06h19 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

Le vrai problème, ce serait que les loyers se cassent la gueule.
Et ce n’est pas complètement impossible, si l’IRL devait baisser.

L’IRL encadre les augmentations mais ne s’applique pas pour les baisses.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (01/11/2011 06h19)


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#40 01/11/2011 14h41 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Philippe30 me semble un peu optimiste ici…..

La baisse de l’IRL engendre-t-elle une baisse du loyer ? Réponse de l’ANIL (Agence Nationale de l’Information sur le logement) : pas forcément. Tout dépend de la façon dont a été rédigée la clause de révision du loyer dans le bail.
(http://www.infosimmo.com/Location/baiss … s-845.html)

De toute façon, si les loyers du marché baissent substantiellement (pas 1% une fois, mais 20% sur une période totale de plusieurs années) … il faudra bien lâcher du lest (même si l’IRL ne baisse pas), car les nouveaux locataires seront au prix du marché, et les anciens partiront petit à petit si on ne lâche rien. Et alors, si on est au taquet avec trop d’emprunts, la trésorerie peut devenir un vrai souci.

Dernière modification par GoodbyLenine (01/11/2011 14h46)


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#41 01/11/2011 16h15 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Oui il est sage lorsqu’on commence à avoir plusieurs biens de garder quelques sous de côtés (faire un achat revente par exemple, et garder le bénéfice au chaud sur un PEA)

Y at-il un historique de l’évolution des loyers en France ou sur Paris depuis 20 ou 30 ans?


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#42 01/11/2011 19h04 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GBL a écrit :

De toute façon, si les loyers du marché baissent substantiellement (pas 1% une fois, mais 20% sur une période totale de plusieurs années) … il faudra bien lâcher du lest (même si l’IRL ne baisse pas), car les nouveaux locataires seront au prix du marché, et les anciens partiront petit à petit si on ne lâche rien. Et alors, si on est au taquet avec trop d’emprunts, la trésorerie peut devenir un vrai souci.

Oui d’accord avec vous , j’évoquais juste le fait d’une variation de l’IRL à la baisse n’est pas répercuté sur le loyer à la différence d’une hausse.
Maintenant les hausses sont ciblés aussi en fonction des locataires , je n’applique le même traitement à tous….

Philippe


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#43 01/11/2011 19h05 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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ZX-6R a écrit :

Oui il est sage lorsqu’on commence à avoir plusieurs biens de garder quelques sous de côtés (faire un achat revente par exemple, et garder le bénéfice au chaud sur un PEA)

Oui mais pas sur un PEA car il faut que l’argent soit rapidement disponible.

Philippe


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#44 16/12/2011 18h52 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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GoodbyLenine a écrit :

Autre inconvénient du "réel" : il faut tenir une comptabilité assez rigoureuse des charges.

Tenir la comptabilité est ce si compliqué ? y a t il des pièges ? ou suffit il de se documenter pour la tenir ? (je n ai aucune idée concrète de ce que représente la comptabilité de la location d un logement)

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#45 16/12/2011 19h00 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Tenis la compta peut etre un calvaire (et pourtant je suis controleur de gestion)

Le mieux est de faire appel à un expert comptable, en adhérent à un CGA son coût peut etre déductible de l’IR, donc c’est gratuit (sauf si vous ne payez pas l’IR of course..)


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#46 17/12/2011 01h00 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Sauf erreur de ma part : Le coût est à déduire du bénéfice déclaré à l’IR, et pas de l’IR payé.

ZX-6R , avez-vous un TMI IR de 100% ?

(Il me semble que c’est la seconde fois que je répète ceci sur ce forum…)


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#47 17/12/2011 13h08 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Non le coût est à déduire de l’IR payé. Je paye dans les 6000 euros d’IR, moins 915€.


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#48 17/12/2011 18h53 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Pouvez-vous indiquer le texte de référence qui confirmerait ceci ?

Edit : j’ai trouvé (sur http://www.apce.com/pid1664/centre-gestion-agree.html) que "Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA. Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.
Pour en bénéficier, les adhérents doivent réaliser un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les limites du régime fiscal de la micro-entreprise, et être imposés sur option à un régime réel.
Les dépenses prises en compte au titre de la réduction d’impôt, ne sont pas admises dans les charges déductibles.
"

A noter donc qu’il ne faut pas dépasser un chiffre d’affaire annuel de 32 600€ (sauf pour les exploitants dont le commerce principal est de vendre des marchandises, des objets, des fournitures et des denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir un logement (hôtels, chambres d’hôtes, gîtes ruraux, meublés de tourisme), pour lesquels c’est 81 500€). En cas d’activités mixtes : lorsque l’entreprise exerce deux activités qui sont liées, le régime micro-entreprise n’est applicable que si son CA global annuel n’excède pas 81 500 euros et si le CA annuel afférent aux prestations de services ne dépasse pas 32 600 euros.

Dernière modification par GoodbyLenine (17/12/2011 19h51)


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#49 19/12/2011 09h12 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Le déduction de la cotisation CGA se fait sur les revenus locatifs au réel du montant payé avec un maximum de 915 € déductible.

Cela permet en cas de résultat positif dans le résultat locatif de ne pas être surtaxés à 125%.

C’est ensuite ce résultat locatif qui est intégré dans le déclaration IRRP.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (19/12/2011 09h14)


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#50 19/12/2011 10h56 → Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

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Bonjour,

Je ne sais pas sur quel texte il s’appuie car c’est mon expert comptable qui s’en occupe, mais sur ma déclaration d’IR, j’ai bien mis mon résultat BIC et en plus les 915€ à déduire du montant de l’IR. Mes revenus locatifs sur 2010 étaient inférieurs à 32k€. Je vous dirai si sur mes revenus 2011 mon comptable me fait toujours déduire les 915€ de mon IR (mes revenus locatifs sont supérieurs au seuil sur 2011)


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