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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/04/2014 16h30 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Réputation :   10 

Bonjour à tous,

j’entends souvent parler de cashflow sur ce forum.
j’aimerais savoir à quel niveau de cashflow positif il est bien d’avoir lorsque l’on achete à credit un bien immobilier.
Par exemple, si on achete un bien 50 000 € qui va generer 500 € de loyer/mois et sur lequel on a une mensualité de 300 €/mois.
ce qui donnerait par mois nets avant impots :
500 x 12 = 6 000 €
- taxe fonciere = - 600 €
- assurances = - 500 €
- frais divers = 600 €

total net avant impot si tout se passe bien/an : 4 300 €

donc par mois : 4300/12 = 358,33 € net/mois de loyer - crédit = 58,33 €/mois de cashflow positif

cela donne 10 % du loyer brut. vaut il mieux beaucoup plus ou est ce deja bien ?

quel cashflow est il bien d’avoir dans un investissement immo ?

merci par avance.

Message édité par l’équipe de modération (26/05/2016 14h37) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cash flow positif, cashflow, immobilier

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#2 03/04/2014 18h08 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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D’une façon générale, plus le cashflow est élevé, mieux c’est.

Pour l’imposition, vous serez soit soumis à l’IR (achat en nom propre, SCI IR par ex.), soit à l’IS (SCI IS par ex.).
Il faut bien comprendre qu’à l’IR, l’impact de l’impôt peut rapidement devenir difficile à supporter : l’impôt est calculé à partir du résultat foncier = loyers encaissés - INTÉRÊTS d’emprunt - charges (assurance, frais de gestion en agence, etc.)
Alors que vous aurez sur votre compte loyers - mensualités du crédit (intérêts+capital) - charges.

Vous payez donc en impôts 15.5% + votre TMI sur de l’argent que vous n’avez pas.

C’est donc important d’évaluer l’impact fiscal sur votre cashflow, sinon vous risquez de mauvaises surprises.

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#3 03/04/2014 18h29 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Le cash flow provient de la rentabilité du bien.

Il faut viser le 10  % pour être sûr dégager ce fameux cash flow.

L’intérêt d’un cash flow positif est de permettre d’acheter sans que cela vous coûte , cela couvre vos charges et frais et cela vous rapporte même.
Si vous avez un problème de location c’est toujours plus supportable d’avoir une baisse des revenus locatifs qui vous permet d’amortir le manque à gagner avec d’autres biens qui rapportent plus.

C’est un cercle vertueux qui vous permet de réemprunter sans difficulté.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 03/04/2014 18h33 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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@NYBR aborde la fiscalité du nu, le meublé est souvent plus intéressant pour les petites surfaces (si le marché existe dans votre ville) grâce aux statuts LMNP et LMP qui sont régulièrement abordés sur ce forum.

Il n’y a pas de montant à obtenir, effectivement plus le cashflow est élevé, mieux c’est !
Personnellement je considère le cashflow comme l’enveloppe qui doit me permettre d’avoir une marge de sécurité pour l’entretient du bien, pour une éventuelle augmentation de la fiscalité…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 03/04/2014 19h00 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je profite du sujet pour vous demander si vous arrivez a avoir des cashflows positifs dans vos projets et si cela est un frein pour vos investissements ?

Je demande ça car on entend qu’il faut emprunter le max possible pour doper la rentabilité du projet, mais même avec une renta brut >8%, j’ai un cashflow négatif (sur mon projet actuel, cashflow négatif de 80€ en moyenne lissée sur 10ans pour un emprunt sur 20ans a 110%).
Or pour obtenir un cashflow positif, il faudrait mettre de l’apport et du coup, cela entre en contradiction avec la rentabilité max.

Que privilégiez dans ce cas? La rentabilité long terme ou le cash immédiat (et dans ce cas apport) ?

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#6 03/04/2014 19h04 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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d’accord pour le "plus possible", mais dans ce cas là, ça dépend aussi de la durée d’emprunt.

si on reprend l’exemple du dessus :

on a par exemple 300 € de mensualité à rembourser sur 12 ans, on aura 250 sur 15 ans et 200 sur 20 ans etc…
alors jusqu’à quelle durée aller ? 12-15 ans ça me parait pas mal non ?

parce que plus durée est longue, plus le cashflow sera grand, mais les interets aussi du coup.
après 20 ans ça devient terrible !

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#7 03/04/2014 19h20 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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bad a écrit :

mais même avec une renta brut >8%, j’ai un cashflow négatif

Comme l’a signalé @Philippe30 juste au dessus, il faut viser 10% brut pour dégager du CF

@vegas le sujet à été souvent abordé sur le forum, utilisez la recherche (en haut à droite)
Effectivement au dessus de 20 ans les intérêts deviennent important, en dessous de 18 ou 20 ans difficile souvent d’être en CF positif…


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#8 04/04/2014 00h09 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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En ce qui me concerne, le cash flow est un point des plus importants. Chacun voit ses objectifs. Certains veulent rembourser leur prêts au plus vite pour bénéficier de revenus plus rapidement, certains comme moi préfèrent faire des prêts sur 20 ans de façon a dégager le plus grand cash flow possible.
Ainsi, avec plusieurs projets cumulés, j’ai un cash flow mensuel suffisant pour vivre, ça peut être rassurant et ça aide aussi pas mal à avoir de nouveaux emprunts. J’ai eu un rdv avec un banquier cette semaine, je lui ai présenté un projet sur 20 ans qui permettrait d’augmenter mes revenus mensuels d’environ 1000 € / mois net, il est évident que c’est plus facile a faire passer qu’un ou je serais perdant mensuellement.
Concernant la durée du crédit, évidement au plus c’est long et au plus ça coute. Par contre les intérêts sont déductibles des loyers (dans le cas du réel) et donc allègent les impôts.

Il n’y a pas de règle a suivre, tout dépend de votre situation et de vos motivations : que faire de CF ? En ai-je besoin mensuellement pour vivre ? Suis-je capable sans CF d’assurer des travaux d’entretient ? Aurai-je besoin de d’autres prêts (immo ou pas) à l’avenir ?

Bonne réflexion smile

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#9 04/04/2014 16h22 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Merci Immo03, interessant les questions qu’il faut se poser sur ce qu’on désire faire su cashflow…
c’est vrai que l’ideal, c’est qu’en plus ça puisse payer les eventuels aleas (reparations, entretiens, surprises non prevues, impots etc…) et qu’en plus ça puisse faire un petit revenu en plus.

pour la durée, pareil, qu’est ce qu’on veut en faire ? plus de cashflow ou alors vite payer pour pouvoir en profiter integralement ensuite… bonne questions à se poser en effet ! et un bon calcul aussi à faire.

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#10 06/04/2014 12h21 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour,

Je rejoint également l’avis de Immo03, suivant votre age et vos ambitions en investissement, il est plus simple de tirer un CF sur une longue durée et vous créer un complément de revenu ( qui peut par ailleurs vous permettre de rembourser en anticiper ) plutot que de partir sur 10 ans avec un couteau sous la gorge a la première vacance locative.

De plus même si vous capitaliser moins sur un pret long, vous capitaliser quand même..

De plus un CF positif vous désendettera ( enfin apres tout dépends du CF perçu ) aux yeux d’une banque et vous permettra de viser d’autre projets..

Dernière modification par Tiilanx (06/04/2014 22h33)

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#11 06/04/2014 14h33 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Merci Tiilanx pour ces précisions.
donc, il vaut mieux après tout aller jusqu’à quelle durée de prêt max, 20 ans ? au delà ça devient prohibitif non ?
en gros sur ce que je comprends, entre 15 et 20 ans ça reste bien…

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#12 06/04/2014 15h16 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Pour moi, avec un cashflow positif, la question du coût total du prêt n’a pas vraiment d’intérêt, dans la mesure où le remboursement du crédit est assuré par le locataire via le payement des loyers.

Je pense qu’il est préférable de se demander d’abord quelle est notre stratégie globale et le but de l’investissement : générer des revenus complémentaires rapidement, se créer un patrimoine immobilier, utiliser l’effet de levier du crédit, combien d’achats immo prévus sur le court terme, etc.

La durée du crédit apparaitra plus logique : revenus complémentaires ==> durée courte, plusieurs achats sur du court terme ==> durée la plus longue pour maximiser le cashflow et conserver une bonne capacité d’emprunt par ex.

Sinon, comme déjà dit, très schématiquement on a renta brute >10% + crédit sur 18-20 ans = CF > 0 (variable suivant l’apport; la structure d’achat et le tmi)

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#13 06/04/2014 22h35 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Prohibif oui, mais temps que c’est louer c’est le locataire qui le paye..
J’ai lu votre présentation et il est vrai qu’a 40 ans il est plus compliquer de partir sur du très long terme.. Donc je pense que visé les 20 ans soit le maximum.. Voir suivant les banque 19 ans ( la difference est parfois énorme pour une année )

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#14 06/04/2014 23h31 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Ce n’est pas parce que c’est déductible et que c’est le locataire qui paye, que le taux de crédit est a prendre à la légère.
Les variables comme le taux, le taux ADI par exemple sont aussi a négocier pour obtenir du CF.
Un petit exemple, j’ai fais un emprunt il y a 6 mois pour une acquisition + travaux. Le taux proposé était de 3.2 pour finir a 2.85. Avec une petite ristourne sur l’ADI, j’ai gagné 40 € par mois sur la mensualité globale. C’est pas grand chose bien évidement mais c’est mieux que la proposition de base.

Pour la durée, je me limite à 20 ans. Ceci dit, il faut voir la situation personnelle de chacun.

Ne pas oublier pour ceux qui débutent que l’immobilier, c’est pas un livret A.
Il y a des impondérables, des vacances locatives, des périodes de travaux donc non louées, des impayés, des abandons de logement (nouvelle mode) qui vous empêche de reprendre les lieux etc.

Heureusement, en prenant quelques précautions d’usage, ces situations n’arrivent pas très souvent.

En prenant en compte ces paramètres et votre situation personnelle au niveau revenus, la situation à adopter doit être évidente.
Si vos revenus sont confortables et pérennes et que vous avez une capacité d’épargne mensuelle égale aux frais liés à votre achat, vous avez un choix a faire sur la durée. Si votre situation personnelle vous suffit a vivre sans pouvoir assumer les mêmes frais, la durée plus longue s’impose.

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#15 07/04/2014 17h12 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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La durée est un faux probleme.Il vaut mieux capitaliser 100 sur 20 ans sans dépenser un rond que capitaliser 10 sur 10 ans en y mettant une partie de ses revenus propres.

la deuxieme option est un comportement d’épargnant et il me parait clair que l’immo n’est pas le meilleur produit d’épargne qui soit


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#16 17/04/2015 21h38 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Bonjour à tous,
pour moi aussi cette histoire de cashflow n’est pas très claire …
Cashflow et revenu foncier sont bien la même chose ?
Faut-il privilégier un CF positif mais dans ce cas les revenus foncier sont soumis à l’impôt ou alors privilégier le déficit foncier ??

J’ai un bien depuis 2 ans et demi pour lequel je viens de renégocier mon prêt et le courtier m’a conseillé d’augmenter mes mensualités pour augmenter le déficit et déduire les intérêts …

Je suis en train de réfléchir sur mon second investissement et j’avoue que je suis dans le flou hmm

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#17 18/04/2015 10h48 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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@nicko510 pour répondre à vos questionnements ils faudrait connaître vos objectifs, votre TMI… mais vous avez oublié de vous présenter smile

Le revenu foncier = souvent exprimé comme chiffre d’affaire mais parfois aussi comme résultat fiscal
Cashflow = revenu restant une fois toutes dépenses déboursées

Plus votre TMI est important, plus votre intérêt d’être en déficit sera grand
Recherchez vous des revenus maintenant, ou plus tard ?
Faites vous du nu ou du meublé (déficit imputable ou non sur les autres revenus)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 18/04/2015 11h17 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Vous pouvez avoir un déficit foncier et un cash flow positif.

Dans l’idéal, le déficit foncier est généré par des travaux "one shot", qui valorisent un bien acheté sous le prix du marché et permettent de louer rapidement et à bon prix.

Le cash flow, c’est ce qui reste après les entrées et sorties, à la fin de chaque mois. Il faut que hors exceptionnel (travaux, TF) ce soit positif.

Augmenter les mensualités à rembourser pour faire du déficit est particulièrement stupide. Vous devez rajouter de votre poche car votre cash flow est négatif, et lorsque le prêt est remboursé, vous êtes matraqué par la fiscalité.  Et vous ne pouvez pas partir sur un 2e projet vu que le 1er a plombé votre capacité d’emprunt. En fait, c’est l’inverse qu’il faut faire.


Left the Rat Race in 2013

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#19 19/04/2015 10h19 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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nicko510 a écrit :

J’ai un bien depuis 2 ans et demi pour lequel je viens de renégocier mon prêt et le courtier m’a conseillé d’augmenter mes mensualités pour augmenter le déficit et déduire les intérêts …

Si j’ai bien compris ce que j’ai lu sur le forum sur d’autres sujets, suite à la renégociation d’un prêt locatif, vous ne pouvez pas déduire plus d’intérêts que ceux du prêt initial.

De plus, augmenter vos mensualités veut dire réduire votre durée du crédit et donc obtenir "moins" d’intérêts puisque la période diminue (plus la durée d’emprunt est courte moins il y a d’intérêts à donner).

Deux solutions s’offrent à vous :
- Soit vous restez comme tel et vous attendez la fin du crédit.
- Soit vous diminuer votre mensualité pour vous dégager un cash flow positif (si possible) en sachant que vous ne pourrez pas déduire la totalité de vos nouveaux intérêts. Cependant avec ce schéma vous pouvez économiser (plus) pour un prochain investissement.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#20 20/04/2015 13h48 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Merci pour vos réponses.
Désolé pour la présentation, j’y ai remédié smile

Pour l’instant je cherche à me constituer un patrimoine, j’aimerais bien trouvé un second investissement d’ici 2016. J’ai un TMI de 30%. Etant donné que j’habite à Paris et que l’appartement est à Bordeaux, je me suis dit que le louer en nu réduirait le turnover des locataires et m’épargnerait quelques aller-retour et pour l’instant j’ai toujours la même locataire depuis le début.

Donc dans tous les cas il faut privilégier de petites mensualités peu importe la durée du prêt et le montant des intérêts ?

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#21 20/04/2015 15h48 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Oui, mais tout dépend de la clientèle visée. Ce n’est pas le même type de clientèle pour du meublé et pour du nu.

Pour la durée du prêt, mieux vaut regarder le montant des intérêts versés (au delà de 20 ans, àa commence à faire long…). De plus, plus le prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé. Il y a un certain consensus ici pour cibler entre 15 et 20 ans.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#22 20/04/2015 17h19 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Oui j’ai pris un prêt sur 20 ans.
Comme le dit ZX-6R j’ai peut-être fait une bêtise, en écoutant et lisant les mauvaises personnes XD
Je viens juste de renégocier mon crédit et j’en ai profité pour augmenter mes mensualités …
C’est bête à dire mais je ne savais pas quoi faire de mon argent ^^’. J’avais un virement régulier vers mon livret A dont je ne voyais plus l’intérêt et aux détours de mes lectures sur internet, plusieurs blogues recommandaient de profiter de cette période à faibles taux d’intérêts pour rembourser les crédits contractés.

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#23 20/04/2015 21h57 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Perso j’avais fais l’erreur de prendre sur 10 ans pour mon premier bien.
J’ai ensuite fais racheter par la banque où je travaille sur 20 ans.

Ç’est bien plus confortable et permets de dormir plus tranquillement (en cas de vacances locatives).
Surtout qu’ensuite on risque d,enchaîner d’autres achats si on y prend goût ;)

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#24 20/04/2015 22h26 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Je ne comprend pas, à chaque fois que je suis aller voir une banque ou un courtier pour me faire racheter deux crédits immo  en augmentant la durée (pour passer de 15 à 20 ans) on m’a toujours dit que c’est impossible… Pourtant certains y arrivent apparemment..

Si vous avez des astuces pour y arriver je suis preneur smile. Mon but est d’augmenter mon cash flow afin de contracter un nouveau crédit. Pour le moment, on me bloque pour tout autre investissement du au fait de mon bas salaire)


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

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#25 20/04/2015 23h48 → Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? (cash flow positif, cashflow, immobilier)

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Astuce, pas vraiment. Avez-vous essayer de passer par un courtier pour voir les possibilités ? Quel serait votre taux d’endettement sur 20 ans (avec pondération loyer ã 70%) ?

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