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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/04/2014 13h09 → Propriétaires d'un immeuble de rapport à 23 et 25 ans ! (débutant, immeuble de rapport, investissement)

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Bonjour à tous,

J’ai 25 ans et vis en couple (mon conjoint a 23 ans). Je travaille depuis juillet 2012.
Je suis lecteur de ce site depuis maintenant plusieurs mois et ai eu la chance d’appliquer depuis toujours les principes énumérés dans ce site pour atteindre l’indépendance financière, car issu d’une famille (très) modeste, mais très rigoureuse dans la gestion de son argent.

Ainsi je n’ai pas eu recours à des crédits à la conso, je gère mes finances de très près et pouvais annoncer un capital de presque 10 000 € à la sortie de mes études car je suis un épargnant assidu.

Malgré nos 2100€ mensuels (1600€ pour moi même et 500€ pour mon conjoint)et notre installation qui a couté assez cher, nous avons réussi à mettre 9000€ de plus de côté en un an. Soit un capital de 19 000€ fin 2013.Tout ceci nous a permis de nous lancer à la fin 2013 où nous avons acheté un immeuble de rapport comprenant 2 appartements à 137 000€ dont un appartement loué avec 550€ de loyer mensuel.
Nous recherchions ce secteur car il est grosso modo à mi-chemin de nos lieux de travail respectifs.

Cet immeuble nous a donc permis à la fois de trouver un meilleur emplacement pour vivre (RP) moins cher qu’en location et de commencer dans l’investissement locatif en même temps.

Le dossier à la banque a été accepté directement, sans aucune difficulté, malgré nos faibles revenus. La banque nous trouvait, loyer déduit, 19% d’endettement.

La mensualité est de plus plutôt bon marché 796€ sur 20 ans (3,1% TEG) nous avons apporté les 9 800€ de frais de notaire et avons emprunté 138 500€.Le financement est monté un deux prêts:

- le prêt locatif de 392€ autofinancé par le loyer
- le prêt résidence principale de 404€.

Juste pour délivrer un message positif : même en temps crise avec de faibles revenus mais une bonne gestion, les banques suivent.

Nico2602

Mots-clés : débutant, immeuble de rapport, investissement

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#2 21/04/2014 11h24 → Propriétaires d'un immeuble de rapport à 23 et 25 ans ! (débutant, immeuble de rapport, investissement)

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Réputation :   313 

nico2602 a écrit :

Cet immeuble nous a donc permis à la fois de trouver un meilleur emplacement pour vivre (RP) moins cher qu’en location et de commencer dans l’investissement locatif en même temps.

Vous allez rester combien de temps dans ce logement , 20 ans ?

Vous vivez en couple , l’achat du bien c’est fait par SCI ou indivision avec Mlle ou en nom propre pour vous ?
Attention a une séparation possible …

nico2602 a écrit :

- le prêt locatif de 392€ autofinancé par le loyer
- le prêt résidence principale de 404€.

Vous louez le premier logement de l’immeuble en nu ou en meublé ?

Comment ferez vous le  jour ou vous quitterez le logement dans l’immeuble pour prendre plus grand ?
Un prêt résidence principale sur 20 ans , peut être à PTZ ?

Attention à la fiscalité , à la répartition des déductions de charges suivant les millièmes appartenant au logement loué.
Si vous refaites la toiture , vous ne pourrez déduire que le prorata des millièmes afférant à la partie loué !

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/04/2014 11h25)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 21/04/2014 12h40 → Propriétaires d'un immeuble de rapport à 23 et 25 ans ! (débutant, immeuble de rapport, investissement)

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Réputation :   

@ Philippe30,

Ce bien a été acquis en indivision avec une convention à durée déterminée de 5 ans, tacitement reconductible qui limite le risque d’obligation de revente en cas de séparation.
Les deux appartements sont identiques de 84 et 86m², il s’agit de deux F3 possibilité F4.
Pas de déménagement prévu pour le moment et de quoi voir venir avant de devoir prendre plus grand.

Nous avons fait mentionner les prix de chacun des logements dans l’acte notarié pour la déduction des taxes foncières et autres travaux potentiels, en demandant qu’il soit en rapport avec la surface, ce qui a donné 67 000€ côté locatif et 70 000€ pour notre RP.

Malheureusement, le bail en location nue était déjà signé avec l’ancien propriétaire. si les locataires actuels s’en vont nous tenterons un bail en meublé. Mais ils sont bons payeurs, entretiennent bien leur appartement et sont sympas. Nous avons confié le bien à une agence pour éviter d’avoir des questions d’argent à régler en direct avec nos voisins. hmm

Si jamais nous devions partir, la location du deuxième bien nous ferait atteindre l’autofinancement car le potentiel de loyer est de 550€ également (même surface et même configuration de logement).
Nous n’avons pas pris de PTZ pour cette raison justement :

Loyers potentiels 1100€ (770€ considérés par la banque)
Emprunt 737€ (assurance 60€)
Soit un autofinancement possible.

Cordialement,

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