Pétition contre l'acharnement fiscal et réglementaire sur les propriétaires immobiliers

niceday · #76

Que certains disent que l’investissement actions est indiscutablement utile à l’économie réelle, c’est un raccourci énorme, je trouve.
Je serais d’accord pour dire que le financement private equity, de start-up et à moindre mesure small-cap et PME participe à investir dans l’économie réelle mais pas les achats d’actions large cap.
La fiscalité devrait être d’ailleurs (encore) plus indulgente pour ces financements plus risqués qui eux sont bénéfiques à l’économie réelle.

Dernière modification par niceday (14/11/2017 23h01)

Seldar · #77

Surin a écrit :
C’est nier tous les aspects créateurs de valeurs, les travaux, entretien, personnel etc de l’immobilier et le transport, industrie salariat généré par l’entreprise. C’est la même chose, séparer l"un de l’autre est un simple clivage que vous faites en prenant bien trop de raccourcis.

Exemple nul et non avenu : tous les propriétaires font des dépenses pour leur bien (et certainement plus que les loueurs)

Et si on parlait des déductions des intérêts d’emprunt… Quelle (mauvaise) justification va-t-on sortir ?
Parler d’état spoliateur alors qu’il aide au financement, c’est comique.

carignan99 · #78

Seldar a écrit :
Et si on parlait des déductions des intérêts d’emprunt… Quelle (mauvaise) justification va-t-on sortir ?
Parler d’état spoliateur alors qu’il aide au financement, c’est comique.

j’ai du rater quelque chose - on peut déduire les intérêts de l’emprunt pour sa RP?

Petitportefeuille a écrit :
Il y a toujours eu un attrait culturel historique des Français pour la pierre en raison du sentiment de sécurité (à raison ou pas c’est une autre histoire) qu’il procure.
Mais cela se paye aussi d’un autre côté. Nous avons plus ou moins loupé le virage internet et la potentielle constitution de champions nationaux ou européens en raison de cette aversion au risque. Ou bien, quand on en a un, comme Criteo, celui-ci va se financer sur le NASDAQ.

Votre infographie est particulièrement intéressante - merci de l’avoir partagée. Par contre et concernant votre commentaire, je ne vois pas en quoi aimer l’immobilier constituerait une aversion au risque?

En fait, ma toute petite expérience personnelle (loin d’être universelle je vous l’accorde) suggère que c’est plutôt complémentaire - la plupart des entrepreneurs que je connais (attention, pas d’affreux accumulateurs de patrimoine immobilier, je parle de créateurs d’entreprise avec création de jobs pérennes derrière, dans ce qu’il est convenu d’appeler dans la novlangue actuelle l’économie ’réelle’, ou ’productive’ selon les auteurs) ont acheté leur RP et pour quelque uns, ont du locatif par dessus. Pour simplifier, ils diversifient et parfois, entreprendre est permis par l’existence d’un filet de sécurité, constitué par l’immobilier.

Vous faites par ailleurs un lien explicite entre ’aimer la pierre’ et avoir ’raté le virage Internet’. Peut être que l’économie de l’Internet n’était pas assez convaincante pour qu’on investisse dedans de façon suffisamment importante?

On me dit que les français n’investissent pas assez dans les actions. D’accord. Mais pourquoi? Parisien et d’autres m’expliquent que c’est parce que l’immobilier est un ’paradis fiscal’. Bref, c’est la faute de l’autre.

ET si tout bêtement les investissements en actions n’étaient pas assez convaincants? Ou pas assez compréhensibles du français moyen, paquet dans lequel je m’inscris?

Parce que je vous avoue que la ritournelle ’c’est la faute de l’autre’ (en l’espèce de l’immobilier) me dépasse un peu. Dans ma boite, je pars du principe que s’il y a un pépin, c’est de ma faute et ne cherche pas absolument à blâmer quelqu’un ou quelque chose d’autre. S’il n’y a pas assez d’épargne qui se dirige vers les entreprises, c’est peut être que celles-ci s’y prennent comme des manches. Peut-être devraient-elles se remettre en question et mieux expliquer ce qu’elles font et pourquoi il faut croire en elles et y investir plutôt que de compter sur le père fouettard fiscal pour résoudre leurs problèmes de financement.

Dernière modification par carignan99 (15/11/2017 00h21)

Caceray · #79

carignan99 a écrit :
ET si tout bêtement les investissements en actions n’étaient pas assez convaincants? Ou pas assez compréhensibles du français moyen, paquet dans lequel je m’inscris?

J’aime beaucoup cette remarque. En effet, le Français a la réputation d’être réfractaire au changement de manière générale.

Et quoi de plus immuable (à priori) que la pierre ?

Je suis le premier à m’offusquer que l’on se mette à comparer notre politique avec celle des américains ou des allemands pour justifier une réforme, sauf que nous sommes des peuples avec une histoire et une culture différente !

Par exemple, appliquer le système éducatif américain en France, si tant est que ce soit possible d’arriver à faire voter un tel dispositif, engendrerait certainement une paralysie totale du pays.

De même, si l’on avait convaincu les français d’investir massivement en bourse, les variations "classiques" de ce marché aurait certainement fait paniquer les particuliers qui auraient soldés leurs positions en urgence, plombant le marché davantage et créant une spirale infernale.

Comme vous le faîtes remarquer (ou pas, mais je me permets d’interpréter), c’est une chose de soulager les patrimoines mobiliers pour encourager l’investissement, encore faut-il agir sur la "culture d’investissement" pour faire comprendre aux "petites gens" l’intérêt, et la nécessité, de ce type d’investissement.

carignan99 · #80

Caceray a écrit :
Comme vous le faîtes remarquer (ou pas, mais je me permets d’interpréter), c’est une chose de soulager les patrimoines mobiliers pour encourager l’investissement, encore faut-il agir sur la "culture d’investissement" pour faire comprendre aux "petites gens" l’intérêt, et la nécessité, de ce type d’investissement.

Je souligne que je ne parle pas des ’petites gens’ mais des ’français moyen’ (moi y compris), ou autrement dit des gens ’normaux’.

La culture d’investissement est certes une facette du problème. L’autre facette est celle des entreprises elles-mêmes. Si elles n’ont pas assez de financements en provenance des épargnants français, c’est qu’elles n’ont pas suffisamment convaincu les français qu’il s’agit d’investissements parfaitement capables de répondre à leurs besoins. L’immobilier a peut être la tête de coupable idéal mais on se trompe peut être de coupable!

L’AMF a publié le résumé des résultats d’une étude qualitative très intéressante, en juillet 2017 (lien vers article). Une série de ’croyances’ sont identifiées vis-à-vis de la détention d’actions :
- Les placements en actions constituent une épargne bloquée, très peu liquide
- Réservée aux plus aisés qui disposent d’un capital élevé à investir
- Réservée aux initiés
- Les bénéfices sont perçus comme étant aléatoires, le risque ne se réduisant pas dans le temps

Au final, un rapport coûts (en temps, en risque) / bénéfices jugé être soit faible soit très incertain. Dans les FMCG, on parlerait de mauvaise image en termes de rapport qualité/prix.

Bref, les entreprises cotées et les institutions qui les entourent n’ont pas fait le travail de pédagogie nécessaire.

L’AMF dégage des pistes intéressantes, comme expliquer faits à l’appui que risque et rendement sur le LT sont parfaitement raisonnables (pour tacler l’idée de gains aléatoires, l’image de ’casino’). Et pousser davantage les produits ’clés en main’ (tacler l’image de ’c’est pour les initiés’ ou ’ça prendrait trop de temps’), en phase avec des montants plutôt modestes (pour tacler l’image selon laquelle il faut être riche pour investir en bourse) - par ex. les fonds et SICAV.

Que les entreprises cotées fassent leur job : si elles veulent les sous des français, qu’elles les convainquent qu’investir en actions peut être parfaitement raisonné et raisonnable.

Au passage, je constate que la suppression de l’ISF sur les valeurs mobilières et le PFU pourraient bien avoir des effets contre-productifs, en renforçant cette image d’investissement ’pour les riches’ (frein n°2, ci-dessus). Ces mesures ne touchant en effet et par définition que les ménages les plus aisés.

Crown · #81

Il est agréable de voir que cette file, au demeurant intéressante, ait retrouvé de la sérénité.

L’idée n’étant pas d’opposé placements immobiliers versus valeurs mobilières
- que ce soit en terme de valeur productive (quand on mange de temps en temps au resto le midi on voit très régulièrement des groupes issus du BTP et ils n’ont pas l’air d’être dans du non productif)
- que ce soit en terme de risque (la moindre diversification qu’on peut avoir avec de l’immobilier physique en raison des côuts d’acquisition suffit à donner à ce placement des risques spécifiques)
- que ce soit en terme d’investisseurs (ce n’est pas le choix de ses investissements qui rend beau, ou intelligent ou tout autre chose )
mais de comprendre ce qui se passe.

Dans la file Small Caps, je trouve qu’il y a une remarque intéressante de Scipion8 qui illustre cependant une des caractéristiques des valeurs mobilières et qui possiblement influe indirectement sur les politiques de nos gouvernants :

Scipion8 a écrit :
Le fait que des entreprises qui viennent de publier de (très) bons résultats voient leur cours de bourse décrocher ces derniers jours suggère que la correction en cours reflète une révision à la baisse des multiples de valorisation, plutôt qu’une révision à la baisse des perspectives de croissance.
Je trouve ça plutôt sain, car les multiples de valorisation avaient atteint des niveaux excessifs…

Au delà de sa remarque tout en pertinence et mesure, Scipion8 met en évidence le fait que les valeurs mobilières du fait de leur côté liquide (même si c’est moins vrai pour les small que les grandes capitalisations) et même si cela n’empêche pas régulièrement des crises majeurs, permettent plus facilement une certaine auto-régulation.
La liquidité, la diversification font que même dans des marchés porteurs certains achètent, d’autres prennent leur bénéfice pour investir ailleurs, etc… (je n’évoque bien sûr pas le cas des investissement en direct dans des PME ou autres). Il peut y avoir des acheteurs français mais aussi pas mal d’étrangers dont les intérêts fiscaux divergent à certains moments, etc… tout cela contribue à une certaine auto-régulation…avant que cela finisse par craquer…somme toute assez régulièrement.

Dans le cas de l’immobilier (physique notamment), les caractéristiques du support (frais élevés à l’acquisition notamment), la moindre diversification possible, la moindre liquidité, le fait que certains investissent alors que d’autres achètent pour consommer (se loger), le fait qu’il faut souvent du temps pour faire/gérer des travaux, le fait qu’on s’attache sans doute plus facilement à un bien immobilier qu’à une action et le fait qu’on arrive moins facilement à objectiver ses plus values ou moins values potentielles fait - à mon sens - que l’autorégulation est moindre, que les cycles sont plus longs et que cela peut aboutir à ce que les politiques jouent d’avantage sur la fiscalité pour réorienter - de temps à autres ou trop souvent - les choix d’investissements en réponse - bonne ou mauvaise - aux difficultés que certains rencontrent pour se loger.

Il n’en est pas moins vrai qu’une certaine homogénéité de la fiscalité serait souhaitable (en dehors de "niches" spécifiques que les gouvernements peuvent souhaiter privilégier comme l’investissement dans les PME par exemple car les risques sont vraiment ++, dans la location meublée s’ils estiment qu’il y a un manque dans ce domaine pour les étudiants, jeunes actifs ou autres, …)… libre à eux, sous réserve d’avoir des lignes directrices avec une certaine constance….

Pour le reste une homogénéité et une liberté dans l’investissement serait assez légitime (30% par exemple pour tout le monde - mais exit aussi des abattements divers et variés pour durée de détention, etc..).

Quoiqu’il en soit je pense - au dela de la fiscalité pure et dure (immobilier, mobilier, etc..) - que les gouvernants ont une "arme" assez massive qui peut mettre / mettra tout le monde - que l’on ait un attrait pour l’immobilier ou les valeurs mobilières - sur un pied assez égalitaire…..la taxation de l’héritage en facilitant possiblement la transmission du vivant mais en alourdissant la taxation post-mortem…. (mais c’est un autre sujet ..).

Sur ce, bonne journée à tous et soyons…. Zen (je pense que je vais finir tous mes messages comme cela maintenant ).

Crown

carignan99 · #82

Crown a écrit :
Pour le reste une homogénéité et une liberté dans l’investissement serait assez légitime (30% par exemple pour tout le monde - mais exit aussi des abattements divers et variés pour durée de détention, etc..).

Absolument - exactement ce que je voulais dire plus haut dans la file par ’30% pour tout le monde et on n’en parle plus’.

Mais ça n’arrivera sans doute pas : ça supposerait qu’on laisse les investisseurs (petits ou gros) décider comme des grandes personnes.

Gaspode · #83

Carignan99 a écrit :
L’AMF a publié le résumé des résultats d’une étude qualitative très intéressante, en juillet 2017 (lien vers article). Une série de ’croyances’ sont identifiées vis-à-vis de la détention d’actions :
- Les placements en actions constituent une épargne bloquée, très peu liquide
- Réservée aux plus aisés qui disposent d’un capital élevé à investir
- Réservée aux initiés
- Les bénéfices sont perçus comme étant aléatoires, le risque ne se réduisant pas dans le temps

Si je regarde mon entourage (Classe moyenne éduquée), la bourse est effectivement perçue comme ça, et pour les +40 ans, la référence est toujours les actions Eurotunnel de 1990 avant la restructuration, ce qui en dit long. Je pense qu’on a du arrêter de parler des emprunts Russes fin 70

Le problème est aussi du côté des conseillers bancaires qui ne savent que proposer des produits d’assurance vie ou autres, très peu rentables et chargés de frais et se gardent bien de donner la moindre éducation financière à leur clients. Encore faudrait-il qu’ils en soient capable, et pas de simple vendeurs.

parisien · #84

Crown a écrit :
Il n’en est pas moins vrai qu’une certaine homogénéité de la fiscalité serait souhaitable (en dehors de "niches" spécifiques que les gouvernements peuvent souhaiter privilégier comme l’investissement dans les PME par exemple car les risques sont vraiment ++, dans la location meublée s’ils estiment qu’il y a un manque dans ce domaine pour les étudiants, jeunes actifs ou autres, …)… libre à eux, sous réserve d’avoir des lignes directrices avec une certaine constance….

Pour le reste une homogénéité et une liberté dans l’investissement serait assez légitime (30% par exemple pour tout le monde - mais exit aussi des abattements divers et variés pour durée de détention, etc..).

Cela me fait bien sourire: tout le monde écrit ou dit qu’il souhaite une homogénéité fiscale, mais pas assez de monde ne s’élève ensuite pour protester comme le traitement trop différent des plus-values:

- plus-values immobilières: abattements pour durée de détention et exonération totale d’IR et des prélèvements, au bout de 22 à 30 ans (et exonération dès le premier jour pour la résidence principale et aussi les résidences secondaires que les retraités font passer, tour à tour, comme résidence principale)

- plus-values mobilières: imposition à 30%, quelle que soit la durée de détention, même 50 ans, et alors même que sur longue durée, une bonne partie de la plus-value faciale n’est que de l’érosion monétaire (inflation).

GoodbyLenine · #85

Remarque : la différence de traitement fiscal des plus-values avait des conséquences bien plus grandes quand l’inflation avoisinait 10% (l’investissement immobilier était alors "favorisé", d’autant qu’il fallait attendre seulement 10 ou 15 ans pour que la plus-value soit exonérée totalement), même si le taux (forfaitaire) d’imposition était plus faible que l’actuel (quand on prend les PS en compte).

Ceci a sans doute influencé la manière dont ces investissement étaient (voire sont encore) perçus.

carignan99 · #86

parisien a écrit :
Cela me fait bien sourire: tout le monde écrit ou dit qu’il souhaite une homogénéité fiscale, mais pas assez de monde ne s’élève ensuite pour protester comme le traitement trop différent des plus-values:

- plus-values immobilières: abattements pour durée de détention et exonération totale d’IR et des prélèvements, au bout de 22 à 30 ans (et exonération dès le premier jour pour la résidence principale et aussi les résidences secondaires que les retraités font passer, tour à tour, comme résidence principale)

- plus-values mobilières: imposition à 30%, quelle que soit la durée de détention, même 50 ans, et alors même que sur longue durée, une bonne partie de la plus-value faciale n’est que de l’érosion monétaire (inflation).

Vous aurez mal lu (je ne vous ferai pas l’insulte de vous dire que vous étiez - je vous cite- ’trop paresseux pour tout lire’ sic., ou pour chercher à comprendre). Tout mettre à 30% (mobilier et immobilier) signifie exactement ça : taxer les gains (donc PV ou revenus locatifs) à 30% et supprimer l’ISF sur le mobilier ET l’immobilier (et pas sur un seul).

Manifestement beaucoup ont fait l’effort de vous lire, moi le premier. Et j’entends que ces différentiels existent sans que (je l’avoue) en avoir eu au préalable franchement conscience. Et qu’ils sont délétères. Si c’est le fait que vos arguments aient fait mouche chez certains qui vous fait sourire, je suppose que vous souriez d’aise.

parisien · #87

Un exemple pour illustrer combien l’immobilier est peu taxé:

- ue couple aisé, retraité depuis peu, possède sa résidence principale à Paris, une villa au Touquet et une autre à Cannes.
Chacun de ces 3 biens a été acheté par eux ou hérité de leurs parents respectifs, peu importe, il y a une quinzaine d’année, valait alors 500 K€ et vaut aujourd’hui 1,5 M€ (triplement du prix).

- chacun des trois biens recèle donc une plus-value latente de 1 M€, donc 3 M€ en tout.

- Eh bien, la fiscalité française permet de payer zéro euro d’IR et de PS si revente de ces biens, alors que si c’était 3 M€ de plus-values sur un portefeuille d’actions, il aurait fallu payer 30%, soit 900 K€.

- Marche à suive: le couple commence par vendre son appartement à Paris, résidence principale. Donc zéro d’impôt à payer à la revente.
- Puis il se domicilie au Touquet et met en vente sa villa. La vente se fait 18 mois plus tard et là-aussi zéro impôt à payer, car résidence principale.
- Rebelote avec la villa à Cannes.
- Le couple s’installe alors dans un appartement (mieux adapté qu’une villa à des personnes bientôt âgées) acheté ou loué à Cannes ou Nice.

Est-ce normal de payer aussi peu d’impôt (zéro) sur 3 M€ de gains?

D’autant que si le couple n’avait pas envie de changer de résidence principale pour les besoins de chaque vente, il aurait aussi pu attendre les 22 ans de détention (exonération IR) ou 30 ans (exonération IR+PS). Tactique qui ne marche bien sûr pas pour les actions.

Edit à 19h59: Iqce essaie ci-dessous de décrédibiliser tout cela en parlant de risque de redressement fiscal, cas borderline, et autres allusions négatives, de manière inacceptable, car sans aucun argumentaire détaillé.

Donc tous ses dires sont nuls et non avenus (comme le plus souvent le cas avec ce peu crédible Iqce), sauf à ce qu’il produise un argumentaire détaillé, que moi ou d’autres ne sauront réfuter.

Dans ma marche à suivre, le changement deux fois de résidence principale ne pose pas de problème, car l’ancienne résidence principale a été vendue (il en serait parfois autrement si elle avait été conservée, car le fisc pourrait alors essayer de démontrer que le changement de résidence principale est fictif). Mais là l’ancienne n’existe plus car vendue …
De plus, il y a un motif autre que fiscal tout trouvé à ces changements tous les 18-24 mois, comme: "nous avons quitté Paris comme tant de retraités pour nous installer en province, au Touquet, puis comme nous ne nous sommes pas plu là-bas (humide l’hiver …), nous nous sommes installés à Cannes …"
Et je rappelle que de toute manière, la vente de la dernière résidence principale à Cannes se fait donc après environ 19 ans de détention, donc la plus-value sera déjà en assez grande partie exonérée sans même l’astuce de la résidence principale.

Dernière modification par parisien (15/11/2017 19h59)

Iqce · #88

Et bien dans un monde normal, ce couple risque de se prendre un redressement fiscal sauf à résider quelques années dans le dernier bien ou à justifier ses actes par autre chose qu’encaisser de la PV ce qui n’est pas gagné si l’on s’en tient à votre descriptif.
Sujet abordé sur le forum, je l’ai fait 1 fois et j’ai gentiment pris un avertissement sans suite sachant que si la jurisprudence laisse passer une vente, en théorie si l’administration fiscale à des doutes c’est d’emblée que le risque existe (mais dans votre descriptif par contre ce n’est pas le cas).

Crown · #89

parisien a écrit :
Cela me fait bien sourire: tout le monde écrit ou dit qu’il souhaite une homogénéité fiscale, mais pas assez de monde ne s’élève ensuite pour protester comme le traitement trop différent des plus-values.

100% d’accord, vous pouvez même comme évoqué dans une autre file, rajouter le traitement successoral qui n’est pas similaire et sans vraiment de justificatif légitime.

Rien que la phrase du Bofip est étonnante : " D’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) …"

Dans la vie j’ai tendance à aimer les situations logiques et en l’occurrence je ne vois pas ce qui justifie cela, surtout que cette situation se produit une fois que l’enfant à hérité et qu’il vend, c’est à dire au moment où il récupère le cash… pas "logique logique.."

Crown

Dernière modification par Crown (15/11/2017 17h42)

parisien · #90

@Iqce: quel est l’intérêt de votre post?
puisque vous dites qu’il y a un risque fiscal, alors qu’il y en a pas avec la marche à suivre que j’ai donnée.
Parler juste pour parler?

Iqce · #91

Prenez des exemples factuels crédibles basé sur les lois (et non pas potentiellement "border line")pas simplement vos suppositions, ce que vous imaginez.

Il me semble que vous devriez commencer par vous appliquer cette observation que vous me faites, et ceci pour beaucoup de vos posts.

Edit : dommage, lorsque vous perdez pied vous vous en prenez souvent aux personnes, ça devient lourd. Vous êtes infiniment plus crédible en expert dans d’autres domaines (et je vous en est remercié en revanche) etc

Dernière modification par Iqce (15/11/2017 19h22)

lachignolecorse · #92

Je suppose que vous avez donné votre exemple immobilier en valeur nette acheteur a l’achat et net vendeur a la vente pour vos chanceux propriétaires.

Et pour être honnête, vous devriez intégrer les frais d’acquisition des biens (frais de notaire ou de succession). Prendre en compte les taxes foncières, habitation, les assurances, l’entretien des biens durant 15 ans. Idem à la vente où vous devriez déduire les frais d’agence.

Et pour être honnête jusqu’au bout, vous devriez retrancher de la plus value le futur lieu de résidence car durant ce temps là, votre pauvre boursicoteur est toujours chez lui…

maier · #93

Parisien ,vous rabâchez , si l’immobilier était si intéressant que ça cela se saurait et les institutionnels ne l’auraient pas déserté ,vous avez choisi un titre ’’ outrageusement polémique ’’ pour faire passer vos idées mais ce sont et cela reste vos idées ,j’ai retrouvé des propos identiques sur un autre forum avec
le même style que le vôtre (même personne ? ) ,vous êtes omniprésent ,omnipotent et omniscient ,j’ai retrouvé sur vos anciens postes un psychodrame pour un différent avec un des membres de ce forum et vous menaciez de le quitter à jamais je constate que vous vous en êtes bien remis depuis .
Vos arguments ne tiennent pas la route alors cessez votre immobashing et passez à autre chose .
Au plaisir de vous lire sur d’autres sujets qui ont fait votre réputation et que par ailleurs vous maîtrisez
parfaitement .

Dernière modification par maier (15/11/2017 19h39)

Surin · #94

Oui et c’est triste de montrer du doigt le voisin en prenant un exemple bien extrême.
"Il a gagné alors ce n’est pas normal", je ne comprendrai jamais ce besoin d’aller voir ailleurs ce que les autres ont de mieux.

Qui vous a empêché d’investir dans l’immobilier, votre foi en la bourse et son matraquage fiscal?

Oui on peut faire des PV énormes tout en n’étant redevable d’aucun impôt, positivez, c’est une bonne nouvelle, cela devrait vous ravir.
Je crains qu’un biais emprunt de jalousie (voire d’aigreur) ne vous envahit. C’est sûr que s’enrichir en profitant de cours qui montent à l’annonce de chaque plan social est bien plus grisant, surtout quand on est sûr que jamais sa progéniture ne sera concernée. Voilà le genre de caricature où aboutit votre discussion, quand parisien fait du parisien.

Faith · #95

maier a écrit :
Vos arguments ne tiennent pas la route alors cessez votre immobashing et passez à autre chose .

Son ton est certainement infect.
Le fond mérite de s’y attarder.

Il s’est focalisé sur deux choses:
1 ) la RP.
Son statut tout particulier m’incite à l’exclure de toute discussion sur la taxation. Il n’est pas envisageable de faire payer un impôt sur la plus-value d’une RP car dans l’immense majorité des cas, les gens qui vendent ont besoin de se reloger dans un logement équivalent ou plus cher. Une imposition sur la plus-value réduirait la surface habitable d’une famille à chaque déménagement.
2 ) l’exonération progressive de la plus-value sur l’immobilier d’investissement.
C’est indiscutablement un avantage fiscal non négligeable. Le fait est qu’on achète/vend plus rarement que des actions, mais cela constitue quand même un bénéfice important que la pétition citée en début de discussion oublie de rappeler.

Bref, la fiscalité immobilière a ses avantages et ses inconvénients. Ce serait de la pure démagogie de vouloir la "comparer" à celle des actions.
Ou alors, il faut concevoir une méthodologie claire et objective pour pouvoir chiffrer de manière globale l’impact de la fiscalité.

Il y a ici des résidents français rentiers grace à l’immobilier, ainsi que d’autres grace aux actions.
La fiscalité de l’un ou de l’autre ne semble donc pas être un repoussoir absolu.

Dernière modification par Faith (15/11/2017 19h54)

Michel · #96

Ce couple de retraités pourrait aussi calculer le manque à gagner sur l’argent dépensé en entretien et taxes foncières plutôt que placé sur une AV au fil de l’eau (ou même en bourse soyons fou).

Ce même couple dirait que 3 déménagements en 3 ans c’est pas de tout repos à 60 piges et qu’ils ont bien mérités de contourner l’impôt ! Enfin il dirait que malheureusement le prix de leurs maisons n’a que doublé en 15 ans et pas triplé.

Et puis il préfère acheter un camping-car et s’installer au Portugal parce que à Cannes y’a tous les voisins parisiens !

ohennequin · #97

parisien a écrit :
Un exemple pour illustrer combien l’immobilier est peu taxé:

- ue couple aisé, retraité depuis peu, possède sa résidence principale à Paris, une villa au Touquet et une autre à Cannes.
Chacun de ces 3 biens a été acheté par eux ou hérité de leurs parents respectifs, peu importe, il y a une quinzaine d’année, valait alors 500 K€ et vaut aujourd’hui 1,5 M€ (triplement du prix).

- chacun des trois biens recèle donc une plus-value latente de 1 M€, donc 3 M€ en tout.

- Eh bien, la fiscalité française permet de payer zéro euro d’IR et de PS si revente de ces biens, alors que si c’était 3 M€ de plus-values sur un portefeuille d’actions, il aurait fallu payer 30%, soit 900 K€.

- Marche à suive: le couple commence par vendre son appartement à Paris, résidence principale. Donc zéro d’impôt à payer à la revente.
- Puis il se domicilie au Touquet et met en vente sa villa. La vente se fait 18 mois plus tard et là-aussi zéro impôt à payer, car résidence principale.
- Rebelote avec la villa à Cannes.
- Le couple s’installe alors dans un appartement (mieux adapté qu’une villa à des personnes bientôt âgées) acheté ou loué à Cannes ou Nice.

Est-ce normal de payer aussi peu d’impôt (zéro) sur 3 M€ de gains?

D’autant que si le couple n’avait pas envie de changer de résidence principale pour les besoins de chaque vente, il aurait aussi pu attendre les 22 ans de détention (exonération IR) ou 30 ans (exonération IR+PS). Tactique qui ne marche bien sûr pas pour les actions.

Votre exemple est tout de même très caricatural, les gens qui achètent une RP voir une résidence secondaire ne le font que très rarement dans un but d’investissement pur et en espérant des PV monstrueuses… ceux qui ont acheté pour eux dans les années 90 ont eu de la chance, mais c’est pour eux plus un second effet que quelque chose de recherché.

Et même avec un achat dans les années 90, je ne pense pas que faire *3 sur le prix soit une réalité…

Et quand bien même un couple ayant acheté aurait pu faire *3 voir *4, s’il revend, c’est pour racheter ailleurs (plus grand, mieux situé, …) et ce nouveau bien est au moins aussi cher voir plus.

Aujourd’hui, acheter dans l’immo (pour sa RP par exemple), c’est être assuré de revendre quasiment au même prix, même 15 ans après, voir moins cher.

Et la, les moins value, sauf erreur de ma part, on ne peut les déduire de ses autres revenus…
Alors, l’immobilier, si génial que cela?

A+

Ohe

parisien · #98

Michel a écrit :
Ce couple de retraités pourrait aussi calculer le manque à gagner sur l’argent dépensé en entretien et taxes foncières plutôt que placé sur une AV au fil de l’eau (ou même en bourse soyons fou).

Tous ces impôts en cours de détention, comme la taxe foncière, restent comme même bien inférieurs à la jouissance de ces résidences (=le loyer qu’il aurait fallu payer si on ne possédait pas et qu’on voulait profiter de ces biens) pendant toutes ces années. Donc ce n’est en rien un impôt bis sur la plus-value comme vous essayez de le dire et ces impôts n’enlèvent en rien la nécessité d’imposer la plus-value de cession.

Quant à tous les autres qui parlent de jalousie, de "pourquoi n’investissez-vous pas dans l’immobilier", etc., qu’ils arrêtent leur ridicule:
Je rappelle que l’objet de cette file est une pétition larmoyante protestant contre le matraquage fiscal de l’immobilier. Mes interventions sur cette file ne font donc que répondre à ce point, à savoir que l’immobilier est loin d’être matraqué.

Je n’essaie ici ni de démontrer que l’immobilier est un bon investissement, ni l’inverse, ni qu’il faut être jaloux ou non de l’immobilier. De toute manière, je ne suis jaloux de rien ni de personne et toute autre personne sensée doit faire pareil.

ohennequin a écrit :
parisien a écrit :
Un exemple pour illustrer combien l’immobilier est peu taxé:

- ue couple aisé, retraité depuis peu, possède sa résidence principale à Paris, une villa au Touquet et une autre à Cannes.
Chacun de ces 3 biens a été acheté par eux ou hérité de leurs parents respectifs, peu importe, il y a une quinzaine d’année, valait alors 500 K€ et vaut aujourd’hui 1,5 M€ (triplement du prix).

- chacun des trois biens recèle donc une plus-value latente de 1 M€, donc 3 M€ en tout.

- Eh bien, la fiscalité française permet de payer zéro euro d’IR et de PS si revente de ces biens, alors que si c’était 3 M€ de plus-values sur un portefeuille d’actions, il aurait fallu payer 30%, soit 900 K€.

…

Est-ce normal de payer aussi peu d’impôt (zéro) sur 3 M€ de gains?
Votre exemple est tout de même très caricatural, les gens qui achètent une RP voir une résidence secondaire ne le font que très rarement dans un but d’investissement pur et en espérant des PV monstrueuses… ceux qui ont acheté pour eux dans les années 90 ont eu de la chance, mais c’est pour eux plus un second effet que quelque chose de recherché.

Ils ont, comme beaucoup d’autres, eu de la chance d’acheter ou d’hériter avec un très bon timing (tout début des années 2000) et sans l’avoir recherché, comme vous dites, mais il n’empêche qu’ils font une plus-value monstrueuse comme vous dites et sans payer un centime d’impôt sur ce gain.
Et vous ne répondez bien sûr sur ce point, car:
- si vous dites honnêtement qu’il faudrait qu’ils paient de l’impôt sur ce gain, vous me donnerez raison et vous ne voulez pas faire cela …
- et vous ne pouvez quand même pas soutenir qu’il est juste que ce gain soit totalement exonéré

Donc vous préférez esquiver.

Dernière modification par parisien (15/11/2017 20h26)

ohennequin · #99

Il n’y a rien de "larmoyant", juste une file qui défend un point de vue ou finalement les propriétaires d’immobiliers sont montrés du doigt par le gouvernement en les faisant passer pour des monstres profitant du bas peuple, et en exonérant une partie de l’économie (les actions) en oubliant les bienfaits d’une autre (l’immobilier).

Même si chacun défend un point de vue, je ne pense pas avoir lu ici que l’un était meilleur que l’autre…

Et je n’esquive rien, ce ne sont pas des investisseurs, ils n’ont pas rechercher le profit, donc je ne suis pas particulièrement choqué qu’ils ne soient pas taxé sur la PV.

D’autant plus qu’avec les montant cités, ils ont tout de même payé l’ISF pendant des années.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (15/11/2017 20h26)

parisien · #100

ohennequin a écrit :
ils n’ont pas rechercher le profit, donc je ne suis pas particulièrement choqué qu’ils ne soient pas taxé sur la PV.

Excellent! Vous êtes très doué pour faire rire.

Y compris faire rire mon inspecteur des impôts, à qui j’expliquerai: "C’est vrai que j’ai fait des plus-values monstrueuses en vendant des actions, sans payer l’impôt. Mais vous savez, j’investissais pour mon plaisir, sans rechercher le profit et il n’est pas choquant que je ne soit pas taxé sur la PV".

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Crown a écrit :

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parisien a écrit :

maier a écrit :

parisien a écrit :

Michel a écrit :

ohennequin a écrit :

parisien a écrit :

[-1] #99 15/11/2017 20h24

[+2] #100 15/11/2017 20h31

ohennequin a écrit :

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