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#1 12/03/2011 16h11 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Voila mon problème en quelques lignes :

J’ai signé un sous-seing vers mi-janvier pour mon 1er appartement locatif.
J’ai donc demandé a ma banque (X) le crédit qu’elle me proposait (4.28% fixe sur 25 ans)
J’ai demande à un courtier qu’il me trouve une banque qui accepte mon dossier et qu’il me trouve la meilleure offre (il est payé si je signe le prêt avec la banque qu’il me trouve)
Il me trouve une banque (Y) début février avec un taux a 4.21% fixe sur 25 ans ou 3.5% cappé +1/-1 sur 25 ans toujours.

Je relance ma banque (X) plusieurs fois par mail afin qu’il s’aligne où sinon je partirai. Aucune réponse et les mails deviennent de plus en plus "secs".
J’ouvre donc quelques compte à la banque (Y) et complète le dossier et ouvre une assurance bailleur chez eux. Mais toutes les semaines il me demande des nouveaux papiers pour finir le dossier.

Lundi il me demande de nouveau des documents à compléter pour finaliser le dossier.
Hier je décide de mailler ma banque pour leur dire de fermer plusieurs comptes et elle me répond d’écrire une lettre et de venir à l’agence pour fermer l’AV.
Ce matin je vais à la banque (X) afin de tout fermer puis j’avais prévue d’aller à la banque (Y) pour amener les derniers papier du dossier.

Résultat de cet entretien elle me propose encore mieux que la banque (Y) avec 4.14% sur 25 ans et 3.44% cappé +1/-1. De plus il y a le salon de l’immobilier le week end prochain donc elle va avoir de nouvelles offres plus intéressantes en début de semaine.

J’ai mailler la banque Y que je ne viendrai pas aujourd’hui et que je vais réfléchir un peu. D’ailleurs le courtier m’a appeller dans les 30 minutes. J’ai pris rendez-vous avec la banque (X) samedi prochain.

Que feriez-vous à ma place sachant que j’ai ouvert mes comptes sur les 2 banques et que l’assurance bailleur est sur la banque (Y) pour au moins 1 an.
Que conseillerez-vous entre 4.14% fixe et 3.44% cappé +1/-1?

Merci de m’avoir le courage de tout lire.


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#2 12/03/2011 16h56 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Il faudrait + d’infos pour "conseiller", que juste les taux……

- Quel est le coût des assurances ?
- Quelles garanties sont prises par la banque (hypothèque, privilège, etc.) et à quel coût ?
- Quel est l’indice sur la base duquel le prêt cappé serait révisé ? Sous quelle condition le taux serait révisé (comment calculer le nouveau taux, à quelle périodicité, est-ce un changement de mensualités ou de durée, etc.) Ceci est très important pour évaluer ces offres…
- Y a-t-il des IRA pour chacun des prêts (pour les taux révisables, il n’y en a souvent PAS)
- C’est quoi un "un sous-seing" ? Je suppose qu’il y aura un acte notarié (quand ?)… et que vous avez certaines obligation en terme de dates, et de production d’offre de prêt (lesquelles ?).
- Je n’ai rien compris à "l’assurance bailleur est sur la banque (Y) pour au moins 1 an."

Pour choisir "entre 4.14% fixe et 3.44% cappé +1/-1" une approche est de calculer les conséquences les pires et les meilleures sur le prêt à taux cappé. Par exemple, si on calcule que le prêt à taux fixe sera rembourser avec une mensualité de 333€|, et le prêt à taux cappé par une mensualité qui sera au mieux de 266€ (si le taux est 3.44-1%) et au pire de 355€ (si le taux est 3.44+1% dès la première révision et reste à ce niveau ensuite), il devient plus facile de choisir, selon ce qu’on anticipe comme raisonnable pour l’évolution de l’indice utilisé pour réviser le taux.

Vous pouvez demander aux 2 banques (ou au moins à la banque X) de vous adresser leur offre de prêt (qui est le SEUL document qui les engage réellement), mais RIEN ne vous obligera à l’accepter ensuite. 
Vous pouvez aussi informer le courtier des caractéristiques de la nouvelle offre qui vous a été faite, pour qu’il puisse éventuellement vous en proposer une encore meilleure…

Ce message est le premier de ce genre sur ce forum. (Alors qu’il y a d’autres forum avec bcp de questions de ce type, et des "habitués" pour y répondre…)


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#3 12/03/2011 17h52 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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je vais essayer de répondre, le problème est que je n’ai pas le document de la banque (Y) car il manque un dernier document afin de d’éditer l’offre de prêt.

-la banque (X) garantie avec une caution alors que la banque (Y) avec l’hypothèque
-les taux cappés sont revalorisés à la date d’anniversaire suivant l’euribor 12mois
-les taux cappés n’ont pas d’IRA alors que les taux fixes sont à 3%
-le sous-seing est le premier acte que signent les 2 parties en indiquant les conditions que chaque partie veut pour l’acte notarial
- en ouvrant mes comptes à la banque (Y) j’avais décidé de prendre le prêt chez eux donc j’ai souscrit en même temps l’assurance bailleur chez eux.

Donc n’ayant pas tous les documents pour comparer mes questions sont surtout :

1) caution ou hypothèque?
2) 4.14% fixe ou 3.44 cappé +1/-1?


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#4 12/03/2011 19h22 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Pour répondre sans avoir certains tenants et aboutissants comme le dit goodbyelenine:

- Je viens d’avoir un crédit de 4,05% taux fixe  sur 25 ans. Tu as 4,14% mais tout dépend de ton dossier. Ensuite pour le cappé, il est évident que durant les 25 ans de crédit, ton taux soit plus souvent à 4,44% qu’à 3,44%. La BCE ne va pas laisser inchanger ses taux pendant encore très longtemps. La remontée n’est plus pour très longtemps mais aucun économiste digne de ce nom ne pourra dire quand.

- Par le cautionnement, tu récupères au final près de 70% du montant du fonds mutuel de garantie que tu leur auras versés. Cette option est à privilégier que l’hypothèque. Mais tout dépend de ta solidité financière derrière.

Voici ma réponse pour tes 2 questions. Bienvenue dans le monde du locatif en espérant que cet investissement soit rentable et en annonce d’autres. smile


Jerome du blog capital story

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#5 12/03/2011 19h27 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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1) La caution coute beaucoup moins cher que l’hypothèque, dont il faudra en plus payer la main-levées si tu veux vendre avant 27 ans (Credit immobilier, pret immobilier - Meilleurtaux.com). Quand la caution coute 100 (dont une partie sera remboursée), l’hypothèque coutera 170 environ, et sa main-levée encore 50 environ (Frais de mainlevée simplifiée | Chambre de Paris)…..

2) Simulations pour fixe vs variable (hors assurance, en supposant mensualités ajustées /var) :
100000€ à 4.14% sur 25 ans =>  535.60€/mois
100000€ à 3.44% => 497.41€/mois la 1ère année et 97431€ de capital restant du
puis 97431€ à 4.44% sur 24 ans =>550.54€/mois  (pire scénario)
puis 97431€ à 2.44% sur 24 ans =>447.30€/mois  (meilleur scénario, très improbable)

L’euribor 12 mois est actuellement assez bas (1.944%) même s’il a pas mal monté depuis début 2011 (1.504%), et risque de monter encore avec la BCE qui devrait augmenter ses taux de 0.25% en avril. Mais ceci est de peu d’importance sur un horizon de 25 ans… Sur les 12 dernières années, ce taux a dépassé 2.9% environ 60% du temps (tout le temps sauf 2003-2006 vers 2.3% et depuis fin 2008). (cf Euribor à 12 mois - intérêt taux Euribor à 12 mois)

Pour ma part, je choisirais 3.44% cappé +1/-1%. Le risque maximum (si l’Euribor 12 mois est au-dessus de 2.9% à toutes les dates anniversaire du prêt pendant 24 ans) est de 15€/mois par rapport au taux fixe. On peut espérer avoir une mensualité moyenne vers 510-520€ pour 100k€ empruntés (et bien moins en cas de croissance molle comme au Japon depuis 15 ans, cf Japon  -  Croissance annuelle du PIB (%) | Statistiques qui pénaliserait les prix de l’immobilier) .

Dernière modification par GoodbyLenine (13/03/2011 00h18)


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#6 12/03/2011 19h33 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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merci pour vos réponses ca fait deja 3 mois que le dossier traine et je me retrouve un peu totu seul devant tant de question.

J’ai relancé par mail la banque Y pour avoir un détail de leur offre, je vais envoyer un début de semaine le derniere document pour recevoir chez moi l’offre de prêt.

Ainsi j’aurai 2 documents et la comparaison et le choix, je l’espère, seras plus facile.

Je reviendrai quand j’aurai de plus amples renseignements


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#7 12/03/2011 20h19 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Vu toutes les données exposées, mon point de vue est le suivant :

Pour du locatif actuellement j’opte pour un taux fixe, au moins je sais où je vais et quelle sera ma future capacité d’endettement fixe dans les années à venir ; car se lancer dans l’immobilier locatif, il faudra sans cesse réinvestir pour minimiser l’impôt (mieux vaut payer des intérêts à une banque pour payer un credit qui permet de se constituer un patrimoine que de payer de l’impôt à fonds perdus) ; c’est comme un chat qui court après sa queue.

J’opte pour l’hypothèque, car la caution, même si une partie est remboursée 1 an après la fin du crédit, avec l’érosion de l’argent, cette somme sera négligeable dans 26 ans.
Certains frais d’hypothèque sont immédiatement déductibles fiscalement (demander la liste des frais déductibles au notaire).

Si l’hypothèque est rechargeable, c’est encore mieux car cela vous permettra de vous ré-endetter plus tôt avant que vous ne soyez trop vieux et que l’assurance décès/invalidité soit trop chère.

Pour choisir votre banque allez à la meilleure offre en négociant par exemple les frais de dossier, pensez aussi à négocier qu’il n’y ait pas de pénalités si remboursement anticipé, vérifiez la souplesse des contrat de prêts si vous souhaitez augmenter un jour la durée de remboursement pour le capital restant dû.

Pour vous faire une réserve de trésorerie en cas de travaux imprévus ou d’impayés ou de chute de l’immobilier (donc des loyers),  demandez leur aussi de ne payer que les intérêts d’emprunt pendant les 12 ou 24 premiers mois par exemple (ça se nomme différé partiel dans la plupart des établissements) et prenez la banque qui vous fait le crédit sur 26 ans au total au lieu d’augmenter la mensualité en vous prêtant toujours sur 25 ans.

Testez leur site internet car vous serez content de vérifier si tel loyer a été versé plutôt que d’attendre de recevoir le relevé de compte mensuel avant de faire vos relances.

Choisissez la banque dans laquelle vous pourrez verser les loyers en espèce si d’aventure vos locataires paye de cette façon, car de moins en moins d’établissements le font.

Si vous hésitez, trouvez rapidement un autre bien dans le même ordre de prix et faites les 2 emprunts en même temps dans chacune de ces 2 banques (Vous multipliez par 2 votre capacité d’endettement) ; ça ira plus vite que d’attendre quelques années pour pouvoir vous ré-endetter pour du locatif (en plus les taux sont plutôt annoncés à la hausse dans les années à venir).

Bailleur est un métier, sachez immédiatement dans quoi vous vous lancez ; le réel est bien plus chronophage que la théorie ; le côté financier/comptable/fiscal/administratif n’est que 20% du travail ….


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 13/03/2011 00h43 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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@ Sky : 

Je respecte votre opinion. Vous restez libre de penser ainsi, et d’agir en conséquence.
D’ailleurs, si vous pouvez démontrer (avec des chiffres précis) en quoi vos raisonnements sont pertinents, je serais très intéressé.

Cependant en ce qui concerne votre message du 12/03 20h19, je ne suis en accord avec quasiment aucune de vos suggestions.

Un exemple : Si je vous comprend bien (pour les chiffres précis , supposons 150 000€ empruntés, le résultat serait similaire pour d’autres montants), vous préférez donc payer 2690 € pour l’hypothèque (et 1060€ en plus pour la main levée en vendant avant 27 ans (2 ans après la fin du prêt)), car une partie sera "immédiatement déductible fiscalement", … plutôt que 1700€ pour la caution (dont une partie sera remboursée, un peu après le remboursement du prêt, et au plus tard dans 26 ans…). Nous ne devons pas compter de la même façon.

Quelques autres points :
- avec le taux variable cappé, on connais aussi précisément la mensualité maximale (qui est 3% plus élevée que celle du taux fixe) dans le pire cas où l’euribor serait le plus défavorable pendant 25 ans.
- deux emprunts en même temps dans 2 banques pour multiplier par 2 sa capacité d’emprunt, c’est un bon moyen d’aller en surendettement, ou alors de se retrouver avec une (ou deux) banque(s) qui active(nt) une clause d’exigibilité immédiate pour fourniture d’information erronées par le débiteur, auquel cas cela risque de tourner au cauchemar;
- "bailleur est un métier" smile … pouvez vous décrire les 80% du temps d’un bailleur ? wink


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#9 14/03/2011 02h46 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Tout d’abord je précise que dans mon post précédent il ne s’agit pas de donner des conseils, mais d’exprimer la stratégie que j’adopterai sur ce dossier ainsi que d’apporter des pistes d’études supplémentaires pour le choix de la banque eu égard au sujet de ce forum "Optimisations fiscales ou bancaires"

Il va sans dire que si tout le monde avait la même stratégie et faisait les mêmes choix au même moment, il n’y aurait pas de marché.

Donc le choix de l’hypothèque pour un achat locatif, même si celle-ci est plus chère au premier abord, sur la durée elle s’avère être un choix  qui apporte plusieurs avantages :
- elle permet de faire accepter plus facilement (et plus rapidement) un dossier de demande de prêt, et donc favoriser l’effet de levier.
- les frais qui lui sont liés dans le cadre d’un achat pour du locatif sont 100% déductible des impôts dés la première déclaration fiscale donc avec une valeur d’un euro actuel ; ce qui n’est pas le cas avec une caution pour laquelle seulement quelques centaines d’euros relatifs à la "commission de caution"  le sont immédiatement et les environ 70% qui seront remboursés dans 26 ans avec une hypothèse d’inflation de 1,5% par an la valeur sera équivalente à 67,5% de nos euros actuels (avec inflation 2% valeur = 59,14%), différentiel garanti 100% perdu.
- L’hypothèque lorsqu’elle est rechargeable permet de souscrire un nouvel emprunt sans attendre la fin du premier crédit.
- Contrairement à la caution, l’hypothèque permet aussi de prendre une hypothèque de second rang sur le bien locatif à hauteur de «valeur actualisée du bien moins capital restant dû» pour souscrire un nouvel emprunt (surtout utile pour l’achat de la résidence principale) puisque le taux d’endettement généralement pratiqué pour du locatif est de l’ordre de 70 à 80% alors que pour la résidence principale le taux souvent retenu est de 35% ; donc lorsque la banque calcul le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède par ailleurs un crédit sur du locatif, elle prends 75-80% des loyers encaissés et 100% des charges en plus du nouvel endettement relatif au nouveau crédit demandé donc il devient impossible de se ré-endetter avant de longues années pour la RP tant que le crédit qui court sur le bien locatif, cumulé au nouveau crédit demandé, donne un taux  d’endettement global supérieur ou égale à 35%.

Donc oui ! pour un achat locatif je préfère l’hypothèque qui coûte 50 à 60% de plus que la caution mais que je déduis fiscalement et me crée immédiatement du déficit foncier supplémentaire plutôt que de choisir la caution qui non seulement me garantie de perdre le pouvoir d’achat de mes euros actuels, mais en plus me bloque la capacité d’endettement.

Dans une stratégie immobilière globale il ne faut pas voir que les chiffres mais il faut aussi penser à se laisser une capacité d’endettement pour des acquisitions futures et à minimiser l’imposition (objet de ce forum).

Dans le même ordre d’idée je préfère payer 30% plus cher un toit en ardoises dont la durée de vie estimée est de 100 ans plutôt qu’un toit en tuiles dont la durée de vie estimée est de 50 ans, idem pour des carrelages etc. mais encore une fois à chacun sa stratégie.

Pour un achat de résidence principale, les frais d’hypothèque n’étant pas déductibles, la caution est par contre souvent le meilleur choix, mais ça se calcul au cas par cas.

Pour calculer le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède déjà un emprunt avec un taux variable, la banque prendra le cas le plus défavorable, donc le taux maximal (même si celui-ci n’est pas atteint) et encore une fois la capacité d’endettement sera réduite et donc sans pouvoir emprunter pour une nouvelle acquisition ou de gros travaux, l’impôt sera fort.

Pour la souscription à 2 crédits en parallèle à partir d’une même constitution de dossier, c’est bien évidemment dans le cas d’un autofinancement bien calculé préalablement, il est vrai que si c’est pour un rendement brut estimé inférieur à 10 voir même 12%, ça devient en effet rapidement un cauchemar et là je vous rejoins GoodByLenine, mais plutôt que se lancer dans le métier de bailleur pour un rendement inférieur à 12% brut autant se contenter de foncières cotées ou autres SCPI …

Je rappelle ici l’intérêt du différé ou franchise partiel(le) voire total(e) qui sont trop peu connus du grand public et qui permettent la constitution d’une trésorerie bien utile dés les premiers mois ; ne pas l’utiliser pour de l’immobilier locatif est selon moi aussi ridicule que d’aller au restaurant avec son sandwich.

Les services offerts par les banques (qualité et coût du service internet, dépôt d’espèces sans souscrire une carte bancaire, frais de dossier négociés, annulation des pénalités si remboursement anticipé, souplesse du contrat de prêt) sont aussi des critères de choix qu’il est utile d’étudier n’en déplaise à GoodByLenine.

80% du temps d’un bailleur : rechercher les bonnes affaires exceptionnelles, visiter le maximum de biens, négocier, faire des offres, réaliser soi même des travaux, conduire des chantiers, comparer/choisir des fournitures pour les travaux, rechercher les meilleurs artisans/architectes, lancer et étudier des appels d’offres, participer aux enchères, étudier les bassins d’emploi et le dynamisme des villes ciblées, les plans locaux d’urbanisme, les cadastres, les projets urbains, se tenir informé des normes qui évoluent sans cesse, faire visiter les logements aux candidats, étudier leurs dossiers, apprendre, apprendre et encore apprendre, toujours travailler wink


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#10 18/03/2011 15h43 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Voila la réponse de la banque :

Bonjour, je viens de recevoir les taux "salon". Le taux que je vous ai proposé le 12/03 est plus intéressant 3,44 % au lieu de 3,57 % en capé 1 et 4.14% au lieu de 4.15% en fixe. Je peux donc maintenir le 1er taux du 12/03.
Il y a 3 % de pénalités de remboursement anticipé.
Vous bénéficiez des options souplesse : + ou - 30 % sur le montant des mensualités 1 fois par an.
Vous avez la possibilité de ne payer que les intérêts d’emprunt pendant 1 an (mais cela augmente le coût du crédit).
Le capé est basé sur l’Euribor 12 mois. L’indice est examiné chaque année . C’est la mensualité qui change normalement, mais vous avez la possibilité de demander un changement de durée pour votre prêt.

Dernière modification par Kool31 (18/03/2011 15h44)


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#11 27/03/2011 17h45 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Sky a écrit :

lorsque la banque calcul le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède par ailleurs un crédit sur du locatif, elle prends 75-80% des loyers encaissés et 100% des charges en plus du nouvel endettement relatif au nouveau crédit demandé

Donc oui ! pour un achat locatif je préfère l’hypothèque qui coûte 50 à 60% de plus que la caution mais que je déduis fiscalement et me crée immédiatement du déficit foncier supplémentaire plutôt que de choisir la caution qui non seulement me garantie de perdre le pouvoir d’achat de mes euros actuels, mais en plus me bloque la capacité d’endettement.

j’ai vraiment du mal à comprendre cela. Je voit pas pourquoi la caution bloque la capacité d’emprunt.
Si lors du 1er achat on calcule le taux d’endettement avec tes chiffres (75-80% des loyers encaissés)
si le loyers > crédit /0.75 alors le taux d’endettement n’est pas bloqué même il peux être baissé et donc avantager pour le prochain crédit

sinon pour la partie fiscalité je ne m’y intéresse peu car ayant un faible revenu et un enfant ca n’est pas les impôts qui m’empechent de dormir


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#12 27/03/2011 19h56 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Sauf à avoir un gros apport personnel au départ, "loyers > crédit /0.75" ne doit pas être très fréquent, si "loyers" désigne le loyer mensuel net perçu, et "credit" la mensualité remboursée pour le financement de la même opération.

Si j’ai bien compris Sky, sa préférence pour l’hypothèque n’a que peu à voir avec le taux d’endettement. Il préfère une hypothèque (rechargeable) pour amortir au plus vite les frais associés à la garantie, accélérer le traitement du dossier de prêt, et disposer d’un montant maximum de "garanties" pour contracter d’autres emprunts plus tard.

Par exemple, pour acheter un bien de 160k€ avec un emprunt de 150k€ sur 20 ans, Sky préfère 
  - une hypothèque, qui coute env. 2700€ (et éventuellement une main-levée de 1060€ pour faire retirer l’hypothèque avant 22ans, si le prêt est remboursé par anticipation, par exemple si le bien est revendu) qu’on peut amortir (retirer des revenus foncier pris en compte pour l’IRPP), afin de pouvoir quelques années plus tard (quand une partie significative des 150 k€ sera remboursée) "recharger" l’hypothèque pour garantir un autre emprunt
  - plutôt qu’un IPPD (privilège de prêteur)
  - plutôt qu’une caution, qui coute env. 1700€, dont seule une faible fraction (env. 450€) pourra être amortie, et dont une autre fraction (env. 950€) sera remboursée après remboursement de l’emprunt (en €uros dévalués par l’inflation), et qui empêche en général de consentir une hypothèque sur le bien pour un autre emprunt

La stratégie de Sky peut très bien s’avérer la meilleure si :
  - on est fortement imposé à l’IRPP,
  - et qu’on souhaite emprunter le maximum possible sur toute la période,
     (en faisant le maximum d’opérations possibles avec la surface financière dont on dispose)
     (et/ou en achetant sa RP en parallèle des investissements locatifs)
  - et qu’on trouve une banque qui accepte de nous suivre sur toutes ces opérations.   

Pour ma part, je n’accorde que peu de valeur à la "recharge" de l’hypothèque (lors d’un autre emprunt, on acquiert un autre bien, qui devrait pouvoir garantir le prêt) (de plus, je considère que la part du patrimoine en locatif+RP doit rester raisonnable), amortir les frais de l’hypothèque ne suffit pas à compenser son surcoût (sauf avec avec TMI = 40% : on récupère ainsi (2700-450)*0.523 = 1177€, soit un peu plus que le surcout de l’hypothèque), et récupérer après la revente un petit bonus (ici 950€), même en €uros dévalués par l’inflation, me semble souvent plus favorable.

Dernière modification par GoodbyLenine (27/03/2011 20h01)


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#13 28/03/2011 07h20 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Merci GoodByLenine, vous avez fait une très belle synthèse de la stratégie globale que j’ai adoptée.

En effet cette stratégie est d’autant plus rentable que l’on est fortement fiscalisé, mais autant prendre les bonnes habitudes dés le début car en matière d’immobilier, on grimpe rapidement vers la TMI maximum ; trop rapidement d’ailleurs !

GoodByLenine a écrit :

lors d’un autre emprunt, on acquiert un autre bien, qui devrait pouvoir garantir le prêt

Ceci est vrai ans un marché immobilier en hausse comme on le vit depuis quelques années, mais les banques sont de plus en plus frileuses car de plus en plus nombreuses à anticiper une chute sévère du marché immobilier hors "zones tendues" (hausse des taux, nouvelles normes environnementales dans l’ancien, inflation, pertes d’emploi des locataires, etc qui sont autant de facteurs qui vont réduire la solvabilité des propriétaires)

Aller … pour votre belle synthèse : réputation = +1


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#14 28/03/2011 17h53 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Sky a écrit :

…. autant prendre les bonnes habitudes dés le début car en matière d’immobilier, on grimpe rapidement vers la TMI maximum ; trop rapidement d’ailleurs !

Pour minimiser l’imposition sur le patrimoine immobilier en cours de constitution, surtout si on pense finir avec un patrimoine "très conséquent", il y a d’autres pistes à explorer (que s’habituer au TMI maximum).
 

Sky a écrit :

Ceci est vrai ans un marché immobilier en hausse comme on le vit depuis quelques années, mais les banques sont de plus en plus frileuses car de plus en plus nombreuses à anticiper une chute sévère du marché immobilier hors "zones tendues" (hausse des taux, nouvelles normes environnementales dans l’ancien, inflation, pertes d’emploi des locataires, etc qui sont autant de facteurs qui vont réduire la solvabilité des propriétaires)

Les banques ne sont pas forcément "frileuses". Elles font un peu leur travail, en remplissant leur "obligation de conseil". Elles évitent à leurs clients de prendre trop de risques (avec un levier de crédit trop fort), ce qui pourrait s’avérer lourds de conséquences au(x) premier(s) aléas  (en plus de ceux cités : accident de la vie comme divorce/maladie/perte d’emploi/appel de caution/etc du bailleur, déflation, blocage des loyers ou interdiction d’expulser par les autorités en cas de crise économique, squat du bien, etc.).  La crise immo des années 90 trouve sa source dans des banques "pas assez frileuses" envers certains clients.


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#15 28/03/2011 20h47 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Merci pour ces réponses mais j’aimerais quand même l’avis de personnes ayant acheté récemment plusieurs appartements pour du locatif comme jérome ou ZX-6R et qui expliquent pourquoi ils ont pris la caution ou l’hypothèque


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#16 28/03/2011 21h25 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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@Kool31: J’ai choisi l’organisme de cautionnement car le coût est inférieur à l’hypothèque.
Ensuite, sur mon dernier achat, les frais composés ainsi:

- Commission de caution
- Fonds mutuel de garantie

- Pour la caution, qui n’est perçue qu’à la fin du crédit, elle est négociable. Il est bon de le savoir. wink Ce sont les frais de l’organisme.
- Pour le fonds, tu récupères 75% de la somme à la fin du crédit.

Pour info, mon organisme est crédit logement.


Jerome du blog capital story

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#17 29/03/2011 09h38 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Merci Jérôme pour ta réponse
Pour les nombreux appartements que tu as acheter, peux tu raconter comment ca s’est passé avec tes prêts vu que tu as utilisé le système de caution et que après plusieurs achats ton organisme te soutien toujours et tu as toujours réussit à avoir ces crédits.

Peux tu détailler comment à chaque crédit tu as fait pour débloquer la situation, quels sont été tes arguments et tes points positifs, quels ont été tes points faibles?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#18 22/05/2011 00h30 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Je serai bien curieux de savoir, lorsque vous indiquez que l’hypothèque est "plus chère" que le cautionnement mutuel, si vous l’avez vraiment faite chiffrer par votre notaire, ou si son montant vous a été communiqué par votre banquier habituel…

Si la garantie accordée est un privilège de prêteur de deniers ou une subrogation dans le privilège de vendeur, elle ne supporte par la taxe de publicité foncière, ce qui la rend généralement très économique. En outre, les honoraires du notaire ont été revus à la baisse, il y a maintenant trois ou quatre ans, pour les garanties accordées dans le cadre de prêts à vocation non professionnels.

Ces "petits détails" sont souvent omis par les banquiers qui poussent leur garantie, sans connaître les barèmes notariés les plus récents…

En outre, le cautionnement mutuel fonctionne sur la base d’une promesse, et non d’un engagement contractuel. La cotisation sera remboursée à hauteur d’un certain pourcentage si la santé financière de l’organisme de cautionnement mutuel le permet. Si la sinistrialité augmente trop, le % remboursé baissera forcémentn peut-être jusqu’à 0%.

Enfin, le coût d’une mainlevée a également baissé. Là encore, je serais curieux de savoir si vous en avez vraiment fait chiffrer le montant par votre notaire ou par "ouï dire du banquier".

Dernière modification par stephane (22/05/2011 13h38)

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#19 22/05/2011 15h12 → Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

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Mes chiffres venaient des simulations du site Frais de mainlevée simplifiée | Chambre de Paris
Ces chiffres sont-ils faux ?


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