Comment emprunter sans revenus pour un investissement locatif ?

La banque protège ses intérêts. Dans tous les cas, en cas de défaut de paiement, elle va vendre le bien pour récupérer son argent. Et pas forcément au prix du marché. Le marché évolue, et l’appartement que vous estimez 180 000€ n’en vaudra peut être plus que 120 000€, qu’il sera squatté, dans un état déplorable, …

Je vous invite à faire un tour sur les sites de liquidation judiciaire, ou encore https://www.licitor.com/
Il y a de bonnes affaires à faire, mais plutôt du coté des acheteurs…

apprentirentier a écrit :

Bonjour,

J’ai 27 ans et je suis actuellement logé chez mon père. Je vais très prochainement hériter d’une somme de 90 000€.

Je souhaite savoir s’il est possible d’obtenir d’un banquier un prêt immobilier pour réaliser du locatif.

Le problème est que je ne dispose d’aucun revenu (hors RSA). L’hypothèque permettrait-elle au banquier de pallier à ce risque ?

Dans l’affirmative, j’aimerais savoir à quel montant d’emprunt je peux éventuellement prétendre et sur quelle durée en soumettant un dossier solide (je veux dire par là rentabilité correcte, appartement bien situé et loyers permettant de rembourser les mensualités).
(La question est surtout de savoir jusqu’à combien je peux monter.)

Je vous remercie pour votre lecture et votre temps.

Bonjour,

Ne voyez pas dans mon message une attaque personelle, mais plutôt mon avis d’ordre général sur les situations comme la vôtre.

Je pense que vous devriez avant toute chose trouver un travail, à 27 ans (et si vous êtes en pleine force physique) je ne comprends pas comment vous ne trouvez pas un travail - au moins alimentaire- à défaut de trouver une carrière.

Je pense que si votre souhait est de devenir rentier (comme votre nom l’indique), je pense qu’il faut être prudent avec cette manne et réfléchir à deux fois avant de l’investir dans un projet ou un support dont vous ne maîtrisez pas les arcanes.
Il est beaucoup plus facile de perdre 90000€ que vous n’avez pas gagner en suant que perdre la même somme obtenu avec votre travail.
Par contre vous avez la chance de pouvoir faire de jolis projet avec cette somme. Ne brûlez pas les étapes.
Un grand nombre d’entre nous ont commencé avec beaucoup moins. (et heureusement peut être car les erreurs coûtent du coup moins cher).

Actuellement vous ne travaillez pas, vous avez donc au moins 8h par jour à consacrer à votre formation personnelle en achetant des livres, en trouvant des formations etc..

C’est une très bonne démarche que vous avez, mais ne mettez pas la charrue avant les boeufs.

1. Placer cette somme sur un support en capital garanti
2. Trouver un travail qui vous intéresse ou à minima qui vous permette d’avoir votre autonomie
3. Documentez vous (ici par exemple) et avec des livres
4. Continuez à apprendre
5. Investissez progressivement et avec méthode votre argent en le plaçant par petite touche sur des supports de plus en plus risqué en fonction de votre maîtrise des sujets.

J’ai l’impression que de votre coté vous avez l’ambition de directement passer à l’étape 5+ sans rien connaitre et que vous avez toute les chances de perdre votre héritage et de rester indéfiniment dans la mauvaise spirale et de vivre avec la rancœur..

Après ce n’est que mon avis.

Petite digression :

Je trouve inconcevable de penser pouvoir continuer à toucher le RSA après avoir obtenu une telle somme…
90000€ avec un RSA à 700€ c’est 10 ans d’aide !
J’espère en tant que contribuable que des situations comme celles-la n’existent pas.

Dernière modification par Pryx (16/11/2017 11h06)

Bonjour Faith;

Pour reprendre point par point :

Faith a écrit :

Ca vous semble logique parce que vous partez du principe que recevoir [ 550€ - revenus - recettes fictives du patrimoine ], c’est être "assisté".

Déjà je ne trouve pas logique ce calcul avec des recettes fictives. C’est pour moi complètement fou et je reviendrai bien à un base plus pragmatique :

Revenu < X ET Patrimoine TOTAL < Y (avec pourquoi pas Y=n*X)

--> RSA

Sinon Rien

Faith a écrit :

Ca vous semble également logique d’encourager les gens au RSA qui obtiennent un petit capital de ne surtout pas gérer intelligemment ce capital, de les inciter à claquer tout ça en futilités puisque de toute façon ce capital disparaitra d’une manière ou d’une autre.

Vous travestissez mes propos, ce n’est pas bien.

Faith a écrit :

Ca ne me semble pas logique, parce que j’estime que quand une personne au RSA se voit enfin offrir une chance de rebondir, ce serait honteux de la lui couper sous prétexte qu’il n’a aucun revenu.

Non je propose de lui couper sous prétexte qu’il à un capital et qu’il est à ce titre mieux loti que d’autres..

Faith a écrit :

Enfin, je n’oublie pas que le RSA est une dépense qui n’a (quasiment) aucun coût pour l’état: ces sommes sont dépensées de manière immédiate en bien de consommation courante, générant taxes et augmentation du PIB.
Alors chipoter sur la vie de personnes en situation difficile pour à peine économiser quelques euros me semble peu pertinent.

N’importe quoi… sans commentaire

Bonsoir à tous

Au vue de la tournure des événements apprentirentier a du se sauver en courant !

Ne soyez pas trop dur avec notre ami apprentirentier, sa présentation est courte, et manque de précision.
Il vient poser quelques questions, évitons de porter des jugements trop rapides.
Bref laissez lui une chance de répondre et d’avancer sur ses projets.

Chtirentier

Les possibilités d’emprunt vous ont été donné : rien,
- sauf peut-être à nantir la somme en garantie (ce qui veut dire que vous empruntez seulement et au maximum le montant de la garantie nantie, soit 90 k€ ; vous auriez donc vos 90 k€ placés par exemple sur une AV de la banque ; et 90 k€ d’emprunt qui financent votre investissement immobilier) ;
- sauf à avoir une caution bancaire. C’est à dire quelqu’un qui s’engage à payer les échéances du prêt si vous n’y arrivez plus. Pour cette personne, c’est évidemment un engagement très fort car potentiellement très coûteux. Avez-vous dans votre entourage quelqu’un qui serait prêt à prendre cet engagement et ce risque pour permettre vos projets immobiliers ?

Concernant votre situation personnelle :
- vous partez faire un tour du monde : donc les conséquences sur le RSA de votre héritage et de votre investissement immobilier ne sont pas un problème puisque le RSA sera supprimé de toute façon. Par ailleurs, c’est probablement une bonne chose, "les voyages forment la jeunesse". Il faut le faire à votre âge sinon on ne le fera jamais.
- vous restez très évasif, dans votre présentation et sur ce fil, sur votre situation. "Des études de droit", cela signifie sans doute que vous n’êtes pas allé au bout sinon vous indiqueriez le diplôme ou la capacité obtenue. Vous comptez partir pour un tour du monde donc vous êtes probablement en pleine possession de vos moyens. Et RSA. Avouez que quand on lit : études de droit (sans diplôme validé) + 27 ans + pleine possession de ses moyens + RSA, on ne peut que se dire : quel gâchis.

Alors je vous le dis clairement : il faut absolument que vous trouviez une bonne situation. On ne devient pas rentier sans revenu fiable et régulier. Est-ce que ça passe par une reprise d’études, une ré-orientation ou autre, je ne sais pas, mais vous devez faire quelque chose de votre vie et dégager un revenu fiable. Ca peut peut-être attendre le retour de votre tour du monde, mais il faudra bien vous y mettre à un moment ! C’est de toute façon une condition sine qua non pour de futurs emprunts. Et n’oubliez pas que pour beaucoup de postes intéressants, il faut avoir la fameuse "expérience professionnelle" pour y accéder. Ce qui veut dire qu’il vous faudra sans doute trouver un premier boulot pas extraordinaire pour 1 à 3 ans, qui vous mettra le pied à l’étrier pour accéder à un second emploi plus intéressant et mieux payé. Plus vous retardez votre entrée sur le monde du travail, plus vous tardez à acquérir cette fameuse expérience professionnelle.

Sur l’investissement locatif : Il est déjà difficile d’obtenir un bien qui s’auto-finance. Faire une opération à cashflow positif est difficile, rare, et d’autant plus difficile quand on est débutant. Réfléchissez aux conséquences :
- si cashflow négatif, il faut remettre au pot tous les mois : comment ferez-vous sans revenu ?
- si équilibre : ce bien ne vous coûte rien mais ne vous rapporte rien non plus : comment financez-vous votre tour du monde ?
- cashflow positif : ça vous laisse un petit quelque chose (si pas d’événement exceptionnel comme une grosse vacance locative ou une grosse réparation) mais comme déjà dit, c’est très difficile à réussir pour un débutant.

Enfin, prenez en compte le temps nécessaire pour réussir un investissement locatif, car ce n’est pas forcément compatible avec votre projet de tour du monde :
- sur un bien "tranquille" (déjà occupé, pas de travaux), le temps de chercher, trouver, compromis, acte authentique, démarches diverses : rarement moins de 6 mois. Et ce genre de bien "tranquille" est quasiment toujours à cashflow négatif.
- sur un bien plus compliqué (décoté car avec travaux, voire hideux et inhabitable en l’état), il faut rajouter l’étape des travaux ; au total, ça va durer dans les 1 an.

Concernant l’héritage, savez-vous précisément quand vous le toucherez ? Ca peut prendre du temps, le temps de régler la succession. Or manifestement vous ne pourrez pas démarrer votre projet immo sans cet héritage, donc le délai sur l’héritage repousse le projet immo d’autant.

Des mois à passer sur votre projet immo, qui n’avancera pas aussi vite que vous le souhaitez, et pendant ce temps-là vous rongerez votre frein en attendant de pouvoir partir pour votre tour du monde et en touchant seulement le RSA ? Vos prochains mois, voire votre prochaine année, ne me semblent pas enviables.

Dernière modification par Bernard2K (19/11/2017 11h25)

Bonjour,

AR a écrit :

Vous pouvez avoir 1 million d’euros sur votre compte courant, vivre dans votre villa sur la cote d’azur et toucher le RSA… Vous serez amputé de 66 € de forfait logement.

Ceci est totalement faux, votre train de vie sera évalué forfaitairement et rien "qu’avec" votre seul million vous pouvez dire au revoir au RSA.Il est vraiment dommage d’avoir à lire ce propos ici (les RSAstes sont assez stigmatisés comme ça) d’autant plus que vous avez fait des études de droit.

Pour le reste il va vous falloir comme tout un chacun, un moment ou un autre, devenir frustré et aigri (si ça n’est pas déjà fait) mais par pitié ne parlez pas d’handicap de l’age.Nous sommes plusieurs ici avoir repris nos études et à nous auto-former en ayant pour certains largement dépassé les 27 ans.

Dès maintenant vous pouvez donc :

-Acheter cash pour faire du locatif avec les conséquences qui en découlent sur le RSA.
-Faire le tour du monde, revenir bronzé, plus vieux, plus pauvre.
-Vous pouvez reprendre les études que vous avez envie de faire ce qui n’a rien d’incompatible avec l’achat.

La charge contre apprenti rentier était prévisible. Cela peut susciter la jalousie d’avoir obtenu un capital aussi important aussi jeune. Je le comprends car je l’ai vécu. Et j’ai même subi la jalousie de membres éloignés de ma famille.

Je comprends également la volonté de apprentirentier de ne pas travailler. Enfin, plus précisément, de ne pas vouloir une vie d’employé de bureau lambda métro-boulot-dodo à 2000e mois en Île-de-France avec tout les inconvénients que cela engendre en terme de qualité de vie. A 30 ans également, après avoir obtenu environ 100ke par héritage, je me suis posé des questions existentielles sur la vie. Bon, je travaillais déjà depuis 10 ans aussi… Le salariat pendant 5 ans comme commercial en banque, assurance. La pression des objectifs de vente, la pression hierarchique, un salaire minable… Puis un concours dans la fonction publique et 7 années au sein des forces de l’ordre en Ile-de-France avec le sentiment de vider un océan à la petite cuillère avec des risques inconsidérés sur mon intégrité physique (que je juge maintenant avec le recul).

A 30 ans, avoir vu des collègues se tirer une balle dans le crâne à cause du manque de considération de l’administration, ça peut choquer non ? Vous allez me dire, un membre des forces de l’ordre est payé pour résister à la pression. C’est son métier ! Et le thème des suicides dans la Police est à la mode, malheureusement, 6 suicides en 7 jours cette dernière semaine…Fin du HS

J’en reviens au capital que j’ai touché par héritage donc 100ke environ comme apprentirentier. Mon objectif était de ne plus jamais travailler pour quiconque. J’ai donc lu des livres pour commencer l’investissement en Bourse. Celui de notre hôte, benjamin graham, warren buffet…
Ensuite, j’ai profité de mon statut de fonctionnaire afin d’emprunter un maximum d’argent avant de quitter la grande maison. J’ai investi dans 3 appartements et je fais de la location saisonnière à temps plein. J’ai acquis également ma RP par crédit.
Avant d’investir, je me suis beaucoup documenté sur le forum avec des intervenants de qualité telle que ZX6R, Phillippe30 et tant d’autres … Que je remercie par ailleurs …
J’ai visité environ 50 appartements ou immeubles avant de me décider. J’ai fais des dizaines de proposition d’achat qui n’ont pas abouti.

La route est longue. J’ai mis environ 1 an à me former en essayant de comprendre les rouages de l’immobilier et de la bourse. On apprends en faisant des erreurs. Avec un capital limité, il est nécessaire de ne pas se planter … En Bourse, la diversification empêche cela.

Quels conseils puis je vous donner ? Prenez un emploi bidon à 1500-2000e mois afin de convaincre un banquier de vous prêter de l’argent. Trouvez un immeuble rentable et faites des calculs de projection sur la fiscalité et le déficit foncier pendant 10 ans. Je ne vais pas rentrer dans le détail mais soit vous faites de la location nue ou de la location meublée (le forum est suffisamment documenté à ce sujet).

Enfin, faites votre tour du monde et profitez de la vie. Notre génération n’aura pas de retraite. Je l’ai bien compris même en tant qu’ex fonctionnaire. Le système de retraite est un ponzi. Notre génération cotise à perte … Je veux bien retravailler mais dans ce cas là alors qu’on me paie en brut, et que je paie ma mutuelle privée puis que je puisse capitaliser moi-même pour ma retraite !

Envisagez sérieusement de vous expatrier et de vivre à l’étranger également. La vie en France est chère, la fiscalité locale indécente (je suis Marseillais). Mon projet est qu’une fois que les crédits seront soldés, nous partirons en Espagne ou au Portugal. Voir beaucoup plus loin …

Mon post va surement engendrer des railleries à mon encontre. Je n’ai qu’une chose à dire. J’ai risqué ma vie pour la France pendant 7 ans alors je ne dois rien à personne et encore moins de leçon de morale.

Je comprends apprentirentier qui ne souhaite pas une vie de "ratrace". Je le comprends sincèrement.

apprentirentier a écrit :

Demain, on me propose 2000 pour 35h pour un boulot dans ma filière, je signe tout de suite.
Demain, on me propose le même salaire horaire pour un boulot à 50h, je signe quand même.
Demain, on me propose 1500 pour un boulot en droit fiscal intéressant avec des belles perspectives, je signe tout de suite.

Demain, on ne vous proposera rien si vous ne cherchez pas.

apprentirentier a écrit :

Il n’y a pas de question de fainéantise ou je ne sais quoi. Je suis travailleur et je me considère comme malin. Mes maigres expériences professionnelles ont toujours ravies mes divers employeurs. La société qui m’embauchera fera un très gros retour sur investissement. J’ai été en fac plusieurs années pour acquérir cela, pendant que d’autres du même âge travaille depuis déjà une décennie. Alors, 1500 net pour 35h en région parisienne, c’est niet et 2000 pour des journées de 10H encore moins.

Et donc, vous pensez faire quoi ? Ne rien changer ?

Je suis ce fil depuis le début et j’ai plusieurs fois hésité à poster pour critiquer quelques réflexions très moralistes qui vous ont été faites.
A la lecture de ce dernier post, je me décide à répondre, mais finalement dans le sens opposé.

Je pense que vous êtes très loin des réalités du marché du travail et plus généralement de la vie de millions de personnes. Vous avez 27 ans. C’est à la fois jeune et finalement assez tardif pour une entrée sur le marché du travail. Je vous souhaite le meilleur, mais je pense vraiment qu’il va vous falloir grandir et prendre conscience des réalités de la vraie vie parce qu’en l’état, vous m’avez l’air bien à l’ouest.

Je pense que l’une des meilleures questions qui vous ait été posée ici est : comment vous voyez-vous dans 10 ans ?
Il me semble que vous devriez réellement y réfléchir et vous demander si votre situation, vos actes et vos aspirations sont en accord.

Lu d’ici, je ne pense pas que ce soit le cas.

Dernière modification par MartinGale (22/11/2017 17h38)

apprentirentier a écrit :

Grand bien vous en fasse, ce sera pour sûr le voyage.

Si je croise une opportunité, je ne manquerais pas de la saisir. Sinon, je me contenterai d’une vie simple.

Je vous souhaite de pouvoir un jour profiter du "fruit de vos labeurs".

Quant à mes questions, je vous remercie pour vos réponses. Vous pouvez clôturer le sujet.

Quelque part, je m’attendais a cette réaction…

Tellement plus facile qu’une remise en cause personnelle, et un investissement personnel aussi.

C’est tellement plus facile d’aller dépenser de l’argent même pas acquis a la sueur de son front, puis voir plus tard comment seront les choses…

Comment peut-on préférer gagner 500€ a ne rien faire que gagner ne serait-ce que 1.400€ et pouvoir débuter des investissements (puisque c’est sensé être votre volonté)?
Comment notre société peut-elle laisser des gens rester chez eux pendant qu’on les finance/assiste…
Pour ma part je me demande s’il ne faudrait pas mettre en place un systeme de travaux d’intérêt généraux en compensation.

Bref, bonne chance pour la suite, et je serais curieux d’avoir un retour de tout cela dans 1 ou 2 ans…

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (23/11/2017 10h04)

Re bonjour.

Un peu redondant avec ma réponse sur votre présentation, désolé, je trouve celà dit plus logique de répondre sur cette file dédiée au sujet de l’emprunt d’un rentier.

Comme dit donc, ca ne va pas être facile sans CDI, mais pas impossible, surtout si vous avez du patrimoine, mais que vous en souhaitez peut être pas mettre en garantie.

Vous devriez creuser le concept de "CASH FLOW POSITIF".

Votre moral d’investisseur, il est dans les chaussettes et c’est une réaction normale et saine.

Vous ne DEVEZ PAS emprunter avec les deux adultes aux allocs, deux enfants en bas âge et aucun revenu salarié avant 12 mois minimum. Pour investir, il faut du revenu ou de l’épargne disponible, vous n’avez ni l’un ni l’autre. C’est comme ça qu’on fabrique du surendettement et des situations complètement merdiques.

Stabilisez votre situation personnelle, retrouvez des emplois en CDI, et seulement alors vous ferez des projets immobiliers. Profitez du temps disponible d’ici là pour faire ce qui vous tient à coeur (vous occuper de vos enfants, jouer au badmington ou continuer à vous former sur l’investissement immobilier).

Vous devriez survivre à 12-15 mois sans investissement, et globalement, vous devriez vous en porter beaucoup mieux qu’avec investissement.

je pense que toute personne sensée vous dira la même chose.

Dernière modification par Bernard2K (04/06/2019 23h30)

Je dis aux banques que je leur donnerais l’exclusivité (AV, Epargne, Compte Pro…) mais rien n’y fait.

En tant qu’ancien conseiller (bancaire) en patrimoine, je peux vous dire que j’ai vite arrêté de croire à ce genre de promesse. D’ailleurs, notre politique c’était plutôt "ouvrez votre AV d’abord et ensuite on voit si on peut vous financer".

De plus, j’avais un objectif de collecte à 100k€/hebdomadaire (en AV/CTO/PEA). J’imagine que sur les 35k€, vous en garderez 15k sur livrets (au moins). Donc 20k€ (max) en perspective au final…

Pour un conseiller, partir sur un dossier aussi difficile (car peu de chance de concrétiser) pour aussi peu de bénéfice c’est quelque chose qu’on fait quand on vient d’arriver dans l’agence mais on préfère rapidement en faire "cadeau" à la concurrence.