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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/11/2013 16h44 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

Membre
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Bonjour,

Nouveau dans ce forum, je suis a la recherche d’information sur une operation immobiliere que je voudrais realiser.

Je suis en court d’achat d’un terrain en vue de faire construire 3 maisons dessus et de les revendre une fois les constructions achevé.
Mon premier montage etait de faire cela a titre "individuel" et de payer en temps que particulier ma plus-value, mais on me conseille de creer une SCCV ou SCICV pour faciliter la recherche d’un credit et aussi d’un point de vue fiscal.
Quelqu’un pourrait il me dire quel est la fiscalite de ces SC

Voici pour info, le montage actuel de mon operation afin de pouvoir comparer avec une SCCV ou SCICV

terrain + construction 450000

frais bancaire 10000

revente en idividuel (pour les 3 maisons) : 570000

Merci d’avance

Mots-clés : sccv et tva, sccv, scicv

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#2 22/11/2013 17h16 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

Modérateur
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Réputation :   1525 

Bonjour,

Avez-vous essayé google.com/search?q=sccv et google.com/search?q=scicv ?

Avez-vous essayé l’outil de recherche sur ce forum ? Il vous aurait donné quelques discussions sur le même thème :  devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=1667    devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=1570     devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=1791 , avec déjà des réponses à vos questions.


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#3 22/11/2013 19h45 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

Banni
Réputation :   163 

Bonjour,

La SCCV (Société Civile de Construction Vente pour ceux qui ne comprendraient pas de quoi il s’agit) n’est qu’une dérogation donnée par l’article 239 ter du CGI pour que la société civile puisse avoir une activité commerciale plutôt que purement civile, à savoir la construction et la vente de biens immobiliers.

La fiscalité reste la même que pour une SCI "classique" selon l’option fiscale choisie (IR ou IS).

à l’IR la SCCV est transparente et les quote-parts de bénéfices remontent chez les associés pour y être fiscalisées selon les TMI de chacun pour les personnes physiques.

à L’IS l’imposition des bénéfices se fait au niveau de la SCCV.

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#4 11/08/2018 12h45 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse mais malheureusement après lecture de l’article 239 ter du CGI et de toutes les ressources disponibles sur internet à ce sujet, je ne trouve pas de réponse claire à ma question.

Est-il possible d’utiliser la forme juridique de la SCCV pour faire de la construction vente et location ?
Si oui, dans quelles limites (temps, montant, etc.) ?
Si non, quelle forme juridique s’applique le mieux ?

Je m’explique. En lisant les ressources disponibles, il semblerait qu’une dichotomie se mette en place de la façon suivant :
- Construire et vendre = SCCV
- Autre = SCI (ou SC de façon plus générale)

Que se passe-t-il si la situation est entre les deux ? C’est à dire que je veuille construire, vendre en partie des biens pour payer les financements et louer le reste pour constituer mon patrimoine.

En complément, j’ajouterais que mon père est promoteur immobilier et il utilise la SCCV pour ses projets de promotion mais il me dit qu’elle doit être dissoute à l’issue de l’operation. Et beaucoup de ressources semble dire la même chose. Pourquoi ?

Dernière modification par hellopatrimoine (11/08/2018 12h45)

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#5 11/08/2018 13h26 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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pour faire simple :
Dans la promotion immobilière, une structure juridique doit être créée pour chaque projet : la loi impose en effet aux promoteurs de séparer ceux-ci, entre autre pour des raisons de responsabilité et d’assurance.
Si l’un des projets venait à s’avérer non rentable, le promoteur ne doit pas pouvoir utiliser l’argent des autres projets pour faire "comme si" : le promoteur ne peut pas remonter d’argent avant la fin des travaux. De même, d’éventuels créancier ne doivent pas pouvoir empêcher l’avancement de projets, via des saisies, sur lesquels ils ne travaillent pas.
Ceci permet de limiter le risque pour les acquéreur en VEFA : chacun n’est exposé qu’aux risques liés au programme pour lequel il a signé, pas l’ensemble des opérations du promoteur.
Ainsi, la structure est crée en début de projet, avec un compte bancaire qui lui est propre, et dissoute à la fin de l’opération pour faire remonter les fonds dans la société holding.
A noter que le promoteur (holding) est responsable indéfiniment pour chacune des filiale créées.

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#6 11/08/2018 14h05 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Je comprends. Mais pour en revenir à mon exemple, si on veut garder une partie des biens de l’opération de promotion afin de les mettre en location, la SCCV fait l’affaire ?

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#7 14/09/2018 09h33 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Bonjour,

Pour faire simple SCICV et SCCV, c’est la même chose. Une SCCV (société civile de construction vente), permet d’acheté, construire et vendre dans le but de dégager un bénéfice rapidement. Une fois les transactions effectuées elle est dissoute. Pour faire de la location il faut se tourner vers la SCI, la encore vous avez différentes formes (SCI de location, familiale, de jouissance à temps partagé et d’attribution), à vous de déterminer la forme qui convient le mieux à votre projet actuel et futur. Pour l’imposition de la SCCV, elle se fait au niveau des associés, à l’IR. Le bénéfice (après déductions des frais, à tenir une comptabilité) sera répartie en fonction du pourcentage de chacun.

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#8 14/09/2018 15h11 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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hellopatrimoine a écrit :

En complément, j’ajouterais que mon père est promoteur immobilier et il utilise la SCCV pour ses projets de promotion mais il me dit qu’elle doit être dissoute à l’issue de l’operation. Et beaucoup de ressources semble dire la même chose. Pourquoi ?

Si les associés veulent monter plusieurs programmes ensemble ils n’existe pas d’interdiction formelle de conserver la même SCCV.

Pour ce qui est de votre cas, rien n’interdit à une SCCV de louer des immeubles nus, parallèlement à la construction vente. Il faut néanmoins voir avec le comptable comment les deux s’articulent en pratique, puisque les modes de détermination des bénéfices sont différents (BIC / RF) et que les associés devront déclarer les deux sources de revenus distinctement.

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#9 19/09/2018 11h26 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Bonjour,

Deux précisions : Une SCCV est avant un SC (société civile) dont l’objet est limité à la construction suivi de la vente d’un immeuble. Cet objet civil doit être respecté au risque de se voir requalifié à l’IS en cas d’activité commerciale.

Aucune obligation de dissoudre la SCCV après la construction et il y a d’ailleurs des SCCV qui font plusieurs opérations successivement.

Par contre, la location (sauf de manière temporaire) n’est normalement pas possible, il faut alors transformer la SCCV en SCI de gestion patrimoniale, ce qui est plutot simple.

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#10 19/09/2018 12h17 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Bonjour

Y a-t-il le meme choix entre Option IS et IR que pour les SCI classiques ?

a priori la qualification IS pourrait etre tres interessante ( en cas de fort TMI etc ), il n’y a pas d’amortissement pour les plus value, pas de regime preferentiel pour les particuliers ( pas de periode de detention ) .

je rate quelque chose ? 

Cdt

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#11 19/09/2018 14h35 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Bonjour

Selon moi, une Sci peut très bien opter (option irrévocable) pour l’IS, ce qui évitera de "remonter" la fiscalité sur ses associés tant que le résultat n’est pas distribué.

Les plus values seront taxées selon le régime de PV professionnelles (à l’IS)  sur la VNC (après amortissement) et non plus selon le régime des PV des particuliers (avec abattement).

En résumé, fiscalité favorable sur l’exploitation dans la Sci à l’IS (par le jeu de l’amortissement et des déductions de frais financiers) mais une PV fiscale plus importante à la sortie. Il faut aussi prendre en compte la fiscalité personnelle des associés au moment de la distribution des résultats.

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#12 19/09/2018 16h37 → SCICV et SCCV : quelle fiscalité pour une SCICV ou SCCV ? (sccv et tva, sccv, scicv)

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Pascal75 a écrit :

Bonjour,

Deux précisions : Une SCCV est avant un SC (société civile) dont l’objet est limité à la construction suivi de la vente d’un immeuble. Cet objet civil doit être respecté au risque de se voir requalifié à l’IS en cas d’activité commerciale.

Aucune obligation de dissoudre la SCCV après la construction et il y a d’ailleurs des SCCV qui font plusieurs opérations successivement.

Par contre, la location (sauf de manière temporaire) n’est normalement pas possible, il faut alors transformer la SCCV en SCI de gestion patrimoniale, ce qui est plutot simple.

Merci d’indiquer ce qui textuellement conduirait à cette tolérance pour une location temporaire mais à l’interdiction d’une mise en location plus durable. Je n’ai pour ma part rien trouvé qui conduit à cette conclusion.

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